Kredyt w Hiszpanii dla cudzoziemców
Tak, zagraniczny nabywca może uzyskać hiszpański kredyt hipoteczny. Powszechnie publikowana wartość to 60 do 70 procent ceny, natomiast przy dochodach w walucie innej niż euro z naszego doświadczenia wynika, że jest to raczej połowa, obliczana nie od uzgodnionej przez Państwa ceny, lecz od wyceny dokonanej przez sam bank. A przede wszystkim: jeśli mogą Państwo zaciągnąć kredyt pod zastaw nieruchomości w kraju, zwykle jest to tańsza i prostsza droga, dlatego pytamy o nią w pierwszej kolejności, a nie na końcu.
Jeśli mogą Państwo pożyczyć pieniądze w kraju, proszę zrobić to w kraju
Ta strona dotyczy organizacji hiszpańskiego kredytu hipotecznego, dlatego należy zacząć od argumentów przeciwko niemu. Jeśli mogą Państwo pozyskać pieniądze pod zastaw posiadanej już nieruchomości w Czechach i kupić tutaj za gotówkę, zwykle będzie to szybsze i prostsze. Zalecamy więc, aby była to pierwsza rozważana opcja.Mówimy o tym od razu, a nie na końcu, ponieważ kolejność ma znaczenie. Osoba, która dowiaduje się o czeskiej możliwości dopiero po czterech tygodniach hiszpańskich formalności, straciła cztery tygodnie. Poniższe porównanie przedstawilibyśmy Państwu podczas pierwszej rozmowy.
- Szybkość
- Pożyczka w kraju jest zazwyczaj szybszą z tych dwóch możliwości. Państwa bank już Państwa zna, dokumenty są w Państwa języku i niczego nie trzeba tłumaczyć ani opatrywać apostille. Uzyskanie zgody w Hiszpanii trwa od czterech do ośmiu tygodni od złożenia kompletnego wniosku, a w przypadku nowej inwestycji zwykle nie może się nawet rozpocząć wcześniej niż około dwa miesiące przed finalizacją transakcji.
- Zabezpieczenie kredytu
- Czeski kredyt hipoteczny jest zabezpieczony nieruchomością w Czechach, więc zakup w Hiszpanii jest zakupem za gotówkę i przebiega jak taki zakup. Hiszpański kredyt hipoteczny jest zabezpieczony kupowaną nieruchomością, dlatego o wysokości kredytu decyduje wycena dokonana przez sam bank.
- Waluta Państwa dochodów
- Na tym polega cała różnica. Bank w kraju pożycza własną walutę w zamian za dochody w tej walucie, więc problem nie występuje. Hiszpański bank pożycza euro w zamian za dochody w innej walucie i uwzględnia to ryzyko w swojej ofercie.
- Pokrywana część ceny
- Czeski kredyt hipoteczny jest ograniczony wartością posiadanej już nieruchomości oraz kwotą, którą kredytodawca będzie skłonny pod nią udostępnić. Hiszpański kredyt jest ograniczony wyceną banku oraz jego oceną Państwa dochodów. Żadna z tych kwot nie musi być automatycznie wyższa, dlatego warto skalkulować obie możliwości.
- Kto prowadzi proces
- W kraju są to Państwo i Państwa bank, w Państwa języku. Tutaj jest to przedstawiony Państwu pośrednik, kilka banków jednocześnie oraz dokumenty, które muszą dotrzeć w tłumaczeniu i we właściwej kolejności. Koordynujemy tę część. Nie prowadzimy jej.
- Co w razie niepowodzenia
- Zakup, który nigdy nie był finansowany tutaj, nie upadnie dlatego, że hiszpański bank zmienił zdanie w siódmym tygodniu. Zakup zależny od hiszpańskiego kredytu może nie dotrzymać umownego terminu, a przekroczenie terminu z powodu finansowania może kosztować Państwa nieruchomość oraz związaną z nią rezerwację.
Nie możemy powiedzieć Państwu, która opcja będzie tańsza w Państwa przypadku, ponieważ zależy to od czeskiego kredytodawcy, nieruchomości, którą mogą Państwo zastawić, oraz oferty hiszpańskiego banku. Możemy natomiast powiedzieć, że wolelibyśmy, aby zadali Państwo to pytanie przed rozpoczęciem procedury, i że w żadnym wariancie nic na tym nie zarabiamy.Jeśli czeska możliwość nie jest dla Państwa dostępna, wszystko poniżej dotyczy wariantu hiszpańskiego, w kolejności, w jakiej rzeczywiście przebiega.
Dlaczego polecać opcję, która nie przynosi Państwu korzyści?Ponieważ nasze wynagrodzenie pochodzi od strony sprzedającej, a nie od finansowania. Nie ma dla nas znaczenia, czy płacą Państwo gotówką dzięki czeskiemu kredytowi, czy pożyczają Państwo pieniądze tutaj, natomiast dla Państwa różnica jest znaczna.
Czy można połączyć oba?Nabywcy tak robią. Niektórzy pozyskują część pieniędzy w kraju, a resztę finansują tutaj, natomiast inni zaczynają od czeskiego kredytu hipotecznego, a później refinansują go w Hiszpanii. W obu przypadkach należy pytać pośrednika, a nie nas, a odpowiedzi można uzyskać podczas rozmowy oceniającej możliwość finansowania.
Co rzeczywiście otrzymuje wnioskodawca niebędący rezydentem
Niemal wszędzie publikowana wartość dla nierezydenta to 60 do 70 procent ceny. Nie jest ona błędna. Po prostu nie odpowiada temu, co obserwujemy u nabywców uzyskujących dochody w walucie innej niż euro. Przedstawianie Państwu opublikowanej wartości, a następnie odkrywanie rzeczywistej w szóstym tygodniu to sposób na przekroczenie budżetu.Hiszpańskie banki udzielają kredytów w oparciu o dochody, a problemem są dochody w walucie innej niż euro. Banki akceptują większość walut, ale każdy z nich prowadzi listę walut, wobec których zachowuje ostrożność, a korona znajduje się na tych listach. W rezultacie wnioskodawca niebędący rezydentem jest sprawdzany dokładniej, dlatego należy planować około połowy, a nie 60 do 70 procent, o których się mówi. Wnioskodawca uzyskujący dochody w euro ma wyraźnie łatwiejszą sytuację, natomiast polscy nabywcy, mimo że również znajdują się poza strefą euro, zwykle otrzymują standardowy zakres.Około połowy to wartość, którą obserwujemy, a nie zasada publikowana przez kogokolwiek. Niektórym klientom oferuje się więcej, a innym mniej, przy czym oferta jest ustalana indywidualnie dla każdego wnioskodawcy. Oto czynniki, które mają na nią wpływ.
- Państwa dochodyLiczy się ich wysokość, stabilność oraz łatwość, z jaką hiszpański bank może je zweryfikować z zagranicy. Osoba zatrudniona na etacie, dysponująca deklaracjami podatkowymi za dwa lub trzy lata, znajduje się w najprostszej sytuacji, natomiast analiza dokumentów finansowych firmy trwa dłużej.
- Obecne zobowiązaniaUwzględnia się każdą istniejącą pożyczkę, w tym czeski kredyt hipoteczny, finansowanie samochodu i karty kredytowe. Bank ocenia, jaką miesięczną ratę mogą Państwo udźwignąć dodatkowo do wszystkich pozostałych zobowiązań, a nie to, ile mogliby Państwo spłacać w oderwaniu od nich.
- Wiek na koniec okresuKredyt musi zostać spłacony w ciągu aktywnego życia zawodowego, dlatego dostępny dla Państwa okres skraca się wraz z wiekiem, a krótszy okres oznacza wyższą miesięczną ratę przy tej samej kwocie kredytu.
- Waluta wypłatyNajważniejszy czynnik w przypadku wnioskodawcy niebędącego rezydentem i jedyny, którego nic innego nie rekompensuje. To on decyduje o różnicy między publikowanym zakresem a kwotą oferowaną Państwu.
- Nieruchomość i jej wycenaBank pożycza część kwoty odpowiadającej wartości nieruchomości określonej przez jego własnego rzeczoznawcę. Lokalizacja, do której bank nie jest przekonany, lub wycena niższa od uzgodnionej ceny zmniejsza kwotę kredytu, nawet jeśli bank nie zmienia zdania na temat Państwa.
- Który bankPodejście banków do udzielania kredytów osobom niebędącym rezydentami różni się i zmienia z czasem. Odmowa jednego banku oznacza odmowę tylko tego banku, co jest głównym argumentem za zwróceniem się do kilku banków jednocześnie, zamiast udania się do oddziału najbliższego nieruchomości.
To żaden powód, by rezygnować z hiszpańskiego kredytu hipotecznego. To powód, by poznać swoją zdolność kredytową przed wyborem nieruchomości, a nie po nim, ponieważ różnica między połową a siedemdziesięcioma procentami z pięciuset tysięcy euro wynosi sto tysięcy euro własnych środków, a nie jest to szczegół, który chce Pan/Pani odkryć w okresie rezerwacji.
Otrzymuję dochody w euro. Czy nadal dotyczy mnie czeska wartość?Nie, a to najważniejsza okoliczność działająca na Państwa korzyść. Wnioskodawcy otrzymujący wynagrodzenie w euro są oceniani łatwiej i zazwyczaj mieszczą się w standardowym publikowanym zakresie. Miejsce zamieszkania ma mniejsze znaczenie niż waluta otrzymywanego wynagrodzenia.
Czy mogę otrzymać więcej niż połowę?Tak. Niektórzy klienci otrzymują więcej, a niektórzy mniej. Zależy to od Państwa dochodów, obecnych zobowiązań, wieku, waluty i banku, dlatego uczciwą odpowiedzią na pytanie „ile otrzymam?” jest sprawdzenie możliwości, a nie liczba podana na stronie internetowej.
Bank udziela kredytu na podstawie swojej wyceny, a nie Państwa ceny
Hiszpański bank nie pożycza określonego procentu kwoty, którą uzgodnili Państwo do zapłaty. Pożycza określony procent wartości nieruchomości ustalonej przez jego własnego rzeczoznawcę, a ta kwota jest często niższa od ceny zakupu. Różnica między tymi wartościami nie obniża ceny. Zwiększa kwotę środków, które muszą Państwo zgromadzić.W tym miejscu budżety się załamują, i to na późnym etapie, ponieważ wycena następuje po wyborze nieruchomości i uzgodnieniu ceny. Poniższe liczby są takie same jak na stronie głównej.
- Cena zakupuUzgadniają Państwo ze sprzedającym kwotę 500.000 €. To kwota, którą wszyscy podają, i jedyna, na którą mają Państwo wpływ.
- Bank wyceniłBank wysyła własnego rzeczoznawcę, który wycenia nieruchomość na 470.000 €. Z nieruchomością nie dzieje się nic złego. Rzeczoznawca pracuje dla banku i odpowiada na pytanie banku, a nie Państwa.
- Bank pożycza 50 %Połowę wartości z wyceny, czyli 235.000 €, a nie połowę ceny. Różnica 30.000 € między ceną a wyceną staje się po cichu kwotą, którą muszą Państwo sfinansować.
- Własne środki265.000 € plus koszty zakupu, które wynoszą około 13 procent w przypadku nowej inwestycji i 9 procent w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, a bank nigdy ich Państwu nie pożycza. Nie jest to 250.000 €, które sugerował podany procent.
Przykład poglądowy. Kredyt hipoteczny oblicza się na podstawie wyceny banku, a nie ceny zakupu.Jedna praktyczna konsekwencja, o której warto wiedzieć odpowiednio wcześnie: wycena w Hiszpanii jest ważna tylko przez około sześć miesięcy. Dlatego kredytu hipotecznego na nieruchomość, która jest jeszcze w budowie, nie można rozsądnie zorganizować z wieloletnim wyprzedzeniem. Z tego mechanizmu wynika termin przedstawiony w dalszej części tej strony.Oblicz orientacyjnie, ile własnych środków będą Państwo potrzebować.
Oblicz
500.000 €
470.000 €
94 % ceny zakupu. Bank udziela kredytu na podstawie własnej wyceny, a nie ceny.50 %
W przypadku dochodów spoza strefy euro należy zaplanować około połowy tej kwoty.3 %
Orientacyjnie. Stopy procentowe się zmieniają.20 lat
Rata miesięczna
1.303 €
Kwota kredytu hipotecznego235.000 €
Środki własne265.000 €
Koszty zakupu (nowa nieruchomość)64.839 €
Potrzebne środki329.839 €
Środki własne wraz z kosztami zakupu. Przez cały okres kredytu zapłacą Państwo 312.793 € w ciągu 20 lat.Wynik ma charakter orientacyjny. Rzeczywista kwota kredytu zależy od własnej oceny Państwa dochodów przez bank oraz jego własnej wyceny nieruchomości.
Wolą Państwo otrzymać je e-mailem?
Bez zobowiązań. Nigdy nie sprzedajemy Państwa danych.
Co się stanie, jeśli wycena będzie niższa od ceny?Kredyt zostanie obliczony na podstawie niższej kwoty, dlatego na tę samą nieruchomość będą Państwo potrzebować więcej własnych środków. Możliwe rozwiązania to pokrycie różnicy, renegocjacja ceny lub rezygnacja z zakupu. Dostępna opcja zależy od podpisanych przez Państwa dokumentów. O wiele lepiej omówić to przed rezerwacją niż po niej.
Czy mogę wybrać własnego rzeczoznawcę?Nie w przypadku kredytu. Bank udziela kredytu na podstawie wyceny rzeczoznawcy, którego akceptuje, a ten rzeczoznawca pracuje dla banku. Nie jest to również ekspertyza techniczna: rzeczoznawca nie szuka wad i jego wycena nie zastępuje kontroli technicznej.
Co trzeba będzie udokumentować
Hiszpański bank chce uzyskać pełny obraz finansów prowadzonych w innym kraju, w innym języku i w ramach innego systemu podatkowego. Żaden dokument z tej listy nie jest nietypowy. Problemem jest czas potrzebny na ich skompletowanie, a brakujący lub nieprzetłumaczony dokument jest najczęstszą przyczyną opóźnienia wniosku.
| Co należy dostarczyć | Dlaczego bank tego potrzebuje | Kiedy będzie to potrzebne |
|---|---|---|
| Państwa dochody | ||
| Dwa lub trzy lata zeznań podatkowych | W ten sposób zagraniczny bank weryfikuje dochody, których nie może sprawdzić w swoim systemie. | Na potrzeby sprawdzenia możliwości, a więc przed rozpoczęciem wyboru nieruchomości. Jeśli nie mają ich Państwo pod ręką, należy zamówić je odpowiednio wcześnie. |
| Odcinki wypłaty lub zestawienia finansowe | Niedawne potwierdzenia wynagrodzenia pokazują, że zeznania podatkowe nadal odzwierciedlają Państwa sytuację. Sprawozdania finansowe pełnią tę samą funkcję w przypadku właściciela firmy. | Wraz z wnioskiem, a jeśli procedura się przedłuża, także z jego odświeżoną wersją. |
| Oficjalne tłumaczenia, a czasami także apostille | Dokumenty czeskie muszą być dostarczone w formie akceptowanej przez hiszpański bank. Apostille to międzynarodowa pieczęć potwierdzająca autentyczność dokumentu za granicą. | Przed złożeniem wniosku. To etap, który po cichu wydłuża procedurę o całe tygodnie, jeśli zostanie pozostawiony na później. |
| Obecne zobowiązania | ||
| Sprawdzenie w rejestrze dłużników | Państwa historia kredytowa, czyli ta sama kontrola, którą przeprowadza każdy kredytodawca. | Wraz z wnioskiem. |
| Zaświadczenia o istniejących kredytach | Każde istniejące zobowiązanie zmniejsza kwotę, którą mogą Państwo przeznaczać co miesiąc na spłatę, w tym także Państwa czeski kredyt hipoteczny. | Wraz z wnioskiem. Wcześniejsza spłata niewielkiego kredytu może zmienić wynik. |
| Państwo i sytuacja w Hiszpanii | ||
| NIE | Państwa hiszpański numer identyfikacji podatkowej. Bez niego nie można niczego podpisać. | Przed finalizacją transakcji, a procedura trwa na tyle długo, że warto rozpocząć ją, gdy tylko podejmą Państwo poważną decyzję. |
| Hiszpańskie konto bankowe | Rachunek, z którego będą pobierane miesięczne raty i przez który będą później rozliczane opłaty za media oraz opłaty wspólnotowe. | Przed podpisaniem aktu ustanowienia hipoteki. |
Czy potrzebuję hiszpańskiego rachunku przed złożeniem wniosku?Tak. Przed podpisaniem umowy hipotecznej będą Państwo potrzebować rachunku w hiszpańskim banku, z którego będą opłacane miesięczne raty. Nie musi to być bank udzielający Państwu finansowania, a otwarcie rachunku jest jedną z kwestii, w których pomagamy.
Kto to organizuje i czym się nie zajmujemy
Nie udzielamy kredytów, nie jesteśmy bankiem ani pośrednikiem kredytowym. Przedstawiamy Państwu pośrednika działającego na tym wybrzeżu, specjalizującego się w obsłudze nierezydentów i kontaktującego się jednocześnie z kilkoma bankami, a następnie dbamy o to, aby finansowanie i zakup przebiegały zgodnie ze sobą.Współpracujemy z Fluent Finance Abroad, firmą specjalizującą się w kredytach hipotecznych dla nierezydentów. Mogą Państwo skorzystać z własnego pośrednika hipotecznego lub zwrócić się bezpośrednio do banku, a w obu przypadkach nie wiąże się to dla Państwa z żadnymi kosztami z naszej strony.Najbardziej przydatną czynność pośrednik wykonuje jeszcze przed rozpoczęciem formalności. Analizuje Państwa sytuację i mówi wprost, czy otrzymają Państwo kredyt hipoteczny oraz mniej więcej w jakiej wysokości, zanim rozpoczną Państwo wybór nieruchomości. Wystarczy przesłać nam podstawowe informacje, a zwykle otrzymają Państwo odpowiedź następnego dnia.
Kto bierze udziałKogo reprezentują
- Pośrednik kredytowy
- Państwo. Pośrednik ocenia Państwa sytuację i przedstawia konkretne możliwości finansowania, a ponieważ kontaktuje się jednocześnie z kilkoma bankami, otrzymują Państwo więcej niż jedną ofertę do porównania. Dotyczy wyłącznie zakupu finansowanego kredytem.
- Bank
- Bank. Prowadzi Państwa hiszpański rachunek i może udzielić kredytu hipotecznego. Hiszpański rachunek będzie potrzebny niezależnie od kredytu, do opłacania mediów, wody i opłat wspólnotowych.
- Rzeczoznawca banku
- Bank, nie Państwo. Zadaniem rzeczoznawcy jest określenie wartości nieruchomości na potrzeby udzielenia kredytu. Nie należy do jego zadań wyszukiwanie wad nieruchomości. Nie jest to kontrola techniczna i nie zastępuje takiej kontroli.
- Arevont
- Państwo, i wyłącznie po stronie kupującego. Organizujemy kontakt, dbamy o zgodność finansowania z terminami rezerwacji i finalizacji transakcji oraz informujemy Państwa, gdy wyliczenia się nie zgadzają. Nigdy nie otrzymujemy Państwa pieniędzy ani nie zajmujemy się kredytem.
Czy mogę wybrać własnego brokera?Tak, niektórzy kupujący tak robią. Mogą Państwo również skorzystać z własnego pośrednika hipotecznego. Będziemy współpracować z wybraną przez Państwa osobą, a pozostała część usługi pozostanie bez zmian.
Czy mogę wcześniej spłacić hipotekę?W większości banków tak, jednak warunki wcześniejszej spłaty są różne. Warto zapytać o nie jeszcze podczas porównywania ofert, a nie dopiero po podpisaniu jednej z nich.
Co przedstawia pośrednik i co należy w tym przeczytać
Oferta hiszpańskiego banku to nie jest jedna liczba. Dwie oferty z takim samym oprocentowaniem prezentowanym w nagłówku mogą mieć bardzo różny koszt w całym okresie kredytowania, a różnica zwykle wynika z tego, jakie dodatkowe produkty bank wymaga w związku z kredytem.
- Oferty zestawione obok siebie, na piśmiePonieważ kontakt podejmowany jest jednocześnie z kilkoma bankami, otrzymują Państwo pisemne porównanie, a nie jedną ustną wycenę: oprocentowanie i jego rodzaj, okres kredytowania, opłaty początkowe, warunki wcześniejszej spłaty oraz całkowity koszt każdej oferty. Jedna oferta to cena. Kilka ofert to informacje, a tylko na ich podstawie można odróżnić zwykłą ofertę od niekorzystnej.
- Produkty powiązane z oprocentowaniemHiszpańskie banki często obniżają oprocentowanie w zamian za wykupienie u nich dodatkowych produktów: ubezpieczenia na życie, ubezpieczenia nieruchomości, przelewania wynagrodzenia na rachunek, karty, a czasami także umowy na usługi alarmowe. Rabat jest rzeczywisty, podobnie jak koszt tych produktów, dlatego warto poprosić o przedstawienie oprocentowania w obu wariantach, z pakietem i bez niego. Uzyskanie takiego porównania jest najbardziej przydatnym działaniem w przypadku hiszpańskiej oferty hipotecznej i stanowi istotną część roli pośrednika.
- Co się stanie po ich późniejszej rezygnacjiProdukty te są zwykle powiązane z oprocentowaniem przez cały okres kredytowania, dlatego rezygnacja z ubezpieczenia w trzecim roku może spowodować ponowny wzrost oprocentowania. To, czy tak się stanie i o ile, jest zapisane w ofercie. Warto przeczytać te warunki przed podpisaniem umowy, a nie dopiero po otrzymaniu pisma.
- Wstępna zgoda kredytowa jest także dokumentem negocjacyjnymWiększość kupujących odbiera to jako zapewnienie dla siebie. To jednak coś więcej. Sprzedający lub deweloper, wybierając między dwoma kupującymi, wybiera między dwoma rodzajami ryzyka, a możliwość wykazania, że bank już przeanalizował Państwa dokumentację, ma znaczenie przy stole negocjacyjnym, szczególnie gdy proszą Państwo o termin finalizacji transakcji lub lepsze warunki, a nie o rabat.
Żadna z tych kwestii nie stanowi gwarancji i wolimy powiedzieć to tutaj, zamiast pozwolić Państwu przekonać się o tym później. Wstępna zgoda kredytowa jest wydawana przed wyceną nieruchomości i pełną weryfikacją dokumentacji, a jej warunki nadal mogą się zmienić. Jej znaczenie polega na tym, że przenosi niepewność na etap, na którym można ją tanio rozwiązać.
Kiedy potrzebne są pieniądze
Kredyt hipoteczny nie rozkłada kosztów równomiernie od pierwszego dnia. Szczególnie w przypadku nowej inwestycji większość kwot wpłacanych przed finalizacją transakcji pochodzi z własnych środków, a bank pojawia się na końcu. Oto kolejność w obu przypadkach.| Kiedy | Nowa inwestycja | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Rezerwacja | Zwykle od 6.000 do 11.000 €, z własnych środków. To jedyna płatność poza systemem gwarancji, dlatego powinna być niewielka, a warunki umowy, które jej dotyczą, należy przeczytać przed wysłaniem pieniędzy. | Zadatek rezerwacyjny, zwykle od 6.000 do 11.000 €, a w przypadku droższych nieruchomości 1 % ceny. To również własne środki. |
| Umowa | Zwykle od 20 do 40 procent ceny plus VAT przy podpisaniu umowy z deweloperem. Własne środki. Kredyt hipoteczny tego nie pokrywa. | Zwykle od 10 do 20 procent w prywatnej umowie kupna-sprzedaży. Ponownie są to własne środki. |
| W trakcie budowy | Kolejne płatności wynikają z indywidualnego harmonogramu płatności projektu. W niektórych projektach raty są pobierane w miarę postępu budowy, w innych pobierana jest jeszcze jedna płatność, a reszta na końcu. Wszystko to finansują Państwo sami. | Nie dotyczy. Zakup nieruchomości z rynku wtórnego przechodzi od umowy do notariusza bez okresu budowy, dlatego całość trwa krócej. |
| Wniosek o kredyt hipoteczny | Bank zatwierdza kredyt mniej więcej dwa miesiące przed finalizacją transakcji, ponieważ jego wycena jest ważna tylko przez około sześć miesięcy, a bank chce wycenić gotowy dom. | Jest tu więcej czasu, więc wniosek można złożyć wcześniej. |
| Finalizacja u notariusza | Bank wypłaca środki na gotową nieruchomość i pokrywa saldo końcowe. To pierwszy moment, w którym kredyt zaczyna faktycznie działać. | Bank wypłaca środki u notariusza, a saldo zostaje uregulowane za jednym razem. |
Kiedy uporządkować finansowanie
Nie od razu, ale też nie na końcu. Odpowiedź dotycząca możliwości finansowania powinna pojawić się, zanim zaczną Państwo szukać nieruchomości. Sam wniosek należy złożyć pod koniec procesu, a w przypadku nowej inwestycji wcześniejsze złożenie nie byłoby przydatne.Obejmuje kroki 1, 8 oraz 13-14 z 15
- Weryfikacja możliwości finansowania, przed wszystkim innymOdpowiedź zwykle następnego dniaPrzed pierwszą listą wybranych nieruchomości. Broker analizuje Państwa dochody, zobowiązania oraz walutę, w której otrzymują Państwo wynagrodzenie, i informuje, jaką kwotę mogą Państwo realistycznie pożyczyć oraz ile własnych środków będzie potrzebne. Celowo znajduje się to poza piętnastoma krokami: dzięki temu pozostałe działania nie opierają się na błędnej kwocie.
- Wybór ofert do obejrzeniaOd pierwszej rozmowyRzeczywisty budżet to kredyt, który mogą Państwo uzyskać, powiększony o posiadaną gotówkę i pomniejszony o koszty zakupu. Należy szukać nieruchomości według tej kwoty, a nie według ceny, na którą liczyli Państwo wcześniej. Dzięki temu lista wybranych nieruchomości od początku będzie realistyczna.
- RezerwacjaPo dokonaniu wyboruRezerwacja jest finansowana z własnych środków i wiąże Państwa określonym harmonogramem. W tym momencie kwestia finansowania przestaje być teoretyczna, ponieważ od tej chwili przekroczenie terminu uzyskania finansowania może kosztować Państwa utratę nieruchomości.New buildHarmonogram dewelopera wyznacza terminy i nie zmienia się tylko dlatego, że bank działa powoli.ResalePrywatna umowa kupna-sprzedaży określa te terminy i zwykle pozostawia nieco więcej możliwości uzgodnienia realistycznej daty.
- Wniosek i wycena4 do 8 tygodniKompletny wniosek składany jest wraz z przetłumaczonymi dokumentami, rzeczoznawca dokonuje oględzin, a bank wydaje ofertę. Od otrzymania kompletnej dokumentacji mija od czterech do ośmiu tygodni, a niekompletne dokumenty są głównym powodem wydłużenia tego czasu.New buildMniej więcej dwa miesiące przed finalizacją transakcji. Wcześniejsze działanie nie ma sensu, ponieważ wycena straciłaby ważność, zanim nieruchomość powstałaby.ResaleMożna rozpocząć wcześniej, ponieważ nieruchomość już istnieje i można ją wycenić.
- Podpisanie u notariuszaFinalizacja transakcjiAkt kupna i akt hipoteczny są podpisywane jednocześnie, a bank wpłaca swoją część bezpośrednio. Należy zachować stabilność finansową między otrzymaniem oferty a tym dniem: bank ponownie sprawdza sytuację przed wypłatą środków, a nowe zadłużenie lub zmiana pracy w tym czasie mogą zmienić ofertę.
Załatwiają Państwo samodzielnie lub z nami
Ten sam kredyt hipoteczny, dwa podejścia.| Samodzielnie | Z Arevont | |
|---|---|---|
| Ile banków odpowiada | Kontaktują się Państwo z jednym bankiem, zwykle z bankiem powiązanym z nieruchomością lub z najbliższym oddziałem, a jego oferta nie ma żadnego punktu odniesienia. | Pośrednik kontaktuje się jednocześnie z kilkoma instytucjami, dzięki czemu widzą Państwo więcej niż jedną odpowiedź i mogą odróżnić niekorzystną ofertę od standardowej. |
| Gdy poznają Państwo swoją kwotę | Zwykle dopiero po znalezieniu nieruchomości i złożeniu wniosku, czyli w najgorszym możliwym momencie, aby odkryć, że jest ona niższa, niż Państwo zakładali. | Zanim zaczną Państwo wybierać. Odpowiedź dotycząca możliwości finansowania zwykle przychodzi następnego dnia. |
| Różnica w wycenie | Zaskakuje Państwa późno, a różnica między ceną a wyceną obciąża Państwa własne środki bez żadnego ostrzeżenia. | Od początku mieści się ona w Państwa budżecie, a pośrednik odpowiednio wcześnie sprawdza prawdopodobną wycenę, dzięki czemu w szóstym tygodniu nie pojawiają się żadne niespodzianki. |
| Połączenie obu harmonogramów | Terminy zakupu i tempo działania banku to dwa odrębne problemy, za które odpowiadają Państwo. | Porównujemy terminy rezerwacji i finalizacji transakcji z harmonogramem finansowania i reagujemy, gdy przestają się ze sobą pokrywać. |
| Język | Po hiszpańsku lub angielsku, z bankiem albo z innego kraju. | Przeprowadzimy Pana/Panią przez cały proces i przetłumaczymy dla Pana/Pani język hiszpański. |
| Ile to Państwa kosztuje | Dla nas nie ma to znaczenia. Pośrednik, jeśli zdecydują się Państwo z niego skorzystać, pobiera własną opłatę. | Z naszej strony nic Państwo nie płacą. Naszą opłatę pokrywa deweloper lub sprzedający. |
Ile to Państwa będzie kosztować?
- Kupujący0 €Nasza część jest dla Państwa bezpłatna: przedstawienie oferty, koordynacja oraz uczciwa ocena, czy wszystko się finansowo zgadza. Nie zmienia się to, jeśli zdecydują się Państwo zrezygnować z kredytu hipotecznego albo w ogóle z zakupu.
- Pośrednik kredytowyNiezależny specjalista pobierający własną opłatę, stanowiącą część kwoty kredytu powiększoną o VAT, której wysokość pośrednik przedstawi Państwu, zanim do czegokolwiek się Państwo zobowiążą. Opłata ta nie jest częścią kwoty płaconej za naszą usługę, która wynosi zero. Pośrednik odzyskuje tę opłatę, znajdując lepsze warunki i nie pozwalając Państwu tracić sześciu tygodni na bank, który i tak nigdy nie wydałby zgody.
- BankW Hiszpanii od 2019 roku bank pokrywa większość kosztów związanych z kredytem hipotecznym: podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczący hipoteki, wynagrodzenie notariusza, wpis do księgi wieczystej oraz usługę gestoría. Płacą Państwo wyłącznie za wycenę nieruchomości. Bank nie może przenieść tych kosztów na Państwa w drodze umowy.
Należy oddzielić własne koszty kredytu hipotecznego od kosztów zakupu. Sam zakup nadal wiąże się z podatkami i opłatami, niezależnie od tego, czy jest finansowany kredytem: około 13 procent ceny w przypadku nowej inwestycji i około 9 procent w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, a żadna z tych kwot nie jest Państwu pożyczana. Opłata za wycenę to jedyna pozycja, którą rzeczywiście dodaje kredyt hipoteczny, i zarazem jedyna, której kalkulator kosztów na tej stronie celowo nie uwzględnia.Jeśli oferta zawiera opłaty notarialne związane z kredytem hipotecznym, podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczący hipoteki lub koszt usługi gestoría przeniesiony na Państwa, warto to zakwestionować. Od 2019 roku koszty te ponosi bank, a umowa nie może przenieść ich z powrotem na Państwa.
Naszą opłatę pokrywa deweloper lub sprzedający, nawet jeśli ostatecznie nie zdecydują się Państwo na kredyt hipoteczny.
Co powiedzielibyśmy Państwu przez telefon
Jeśli mogą Państwo uzyskać czeski kredyt hipoteczny, warto poważnie rozważyć tę możliwość, zanim zajmą się Państwo hiszpańskim finansowaniem. Zwykle jest to szybsze i prostsze rozwiązanie, które zmienia zakup w Hiszpanii w zakup gotówkowy, eliminując całą kategorię problemów, które mogą pojawić się na późnym etapie.Około połowy to wartość, którą obserwujemy przy dochodach w walucie innej niż euro. Nie jest to zasada i nikt tego nie publikuje: niemal wszędzie podawana jest wartość od 60 do 70 procent, co zasadniczo odpowiada sytuacji kupującego otrzymującego wynagrodzenie w euro. Niektórym zagranicznym klientom proponuje się więcej niż połowę, a innym mniej, zależnie od dochodów, istniejących zobowiązań, wieku, waluty oraz wybranego banku. Naszą liczbę należy traktować jako założenie do planowania, a nie jako Państwa indywidualny wynik.Finansowanie należy uporządkować przed wyborem nieruchomości, a nie po nim. Nie dlatego, że jest to bardziej uporządkowane, lecz dlatego, że alternatywa ma realny koszt: kredyt hipoteczny, który nie dotrzyma umownego terminu, może pozbawić Państwa nieruchomości i wpłaconych pieniędzy rezerwacyjnych, a zaniżona wycena po podjęciu zobowiązania oznacza konieczność pokrycia różnicy gotówką. Obu sytuacji można uniknąć, ale wyłącznie dzięki działaniu z wyprzedzeniem.A jeśli liczby pokażą, że ten zakup się nie opłaca, powiemy to Państwu. Kupujący, który wykorzystuje każdy ostatni euro, aby sfinalizować transakcję, kupił problem, a nie dom wakacyjny.
Najczęstsze pytania dotyczące kredytów hipotecznych w Hiszpanii
- Czy jako obywatel UE mogę uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii?
- Tak, ale nie należy zakładać, że będzie to 70 lub 80 procent ceny. Przy dochodach w walucie innej niż euro rozsądnie jest planować około połowy wartości ustalonej przez bank, a oferta zależy od wnioskodawcy, jego dochodów, istniejących zobowiązań, wieku, waluty wynagrodzenia oraz banku. Dlatego sprawdzamy, jaką kwotę mogą Państwo realnie pożyczyć, zanim zaczną Państwo wybierać nieruchomość.
- Ile własnych środków będzie potrzebne?
- Zależy to od tego, czy kupują Państwo nową inwestycję, czy nieruchomość z rynku wtórnego. W przypadku nowej inwestycji należy przygotować około 20 do 40 procent ceny na płatności, których termin może przypadać przed ukończeniem projektu, a także własne środki na podatki i koszty zakupu, w tym 10-procentowy VAT. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego należy założyć finansowanie bankowe na około połowę uznanej przez bank wartości, a pozostałą część ceny i wszystkie koszty pokryć z własnych środków. Przy nieruchomości za 500.000 € często oznacza to znacznie więcej niż 100.000 lub 150.000 € w gotówce.
- Dlaczego bank udziela kredytu na podstawie wyceny, a nie ceny?
- Ponieważ nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu, bank pożycza środki na podstawie wartości nieruchomości określonej przez własnego rzeczoznawcę i nigdy nie więcej niż wynosi faktycznie zapłacona cena. Jeśli uzgodnią Państwo cenę 500.000 €, a wycena wyniesie 470.000 €, kredyt zostanie obliczony od kwoty 470.000 €, a różnica zwiększy wymagane własne środki.
- Ile trwa uzyskanie decyzji?
- Od czterech do ośmiu tygodni od momentu złożenia kompletnego wniosku. Brakujące i nieprzetłumaczone dokumenty są zwykle powodem wydłużenia tego terminu, dlatego warto rozpocząć ich przygotowanie, zanim będą Państwo ich potrzebować.
- Kiedy należy zacząć organizować kredyt hipoteczny?
- Nie od razu, ale też nie na końcu. Odpowiedź dotyczącą możliwości finansowania należy uzyskać przed rozpoczęciem wyboru nieruchomości. Sam wniosek powinien zostać złożony pod koniec procesu: w przypadku nowej inwestycji bank zatwierdza kredyt około dwóch miesięcy przed finalizacją transakcji, a wcześniejsze złożenie wniosku nie przynosi korzyści, natomiast zakup nieruchomości z rynku wtórnego daje nieco więcej czasu. Nie chcą przecież Państwo zaczynać wyboru bez wiedzy, jaką kwotę mogą pożyczyć.
- Czy wstępna akceptacja jest gwarancją?
- Nie. Jest to oparta na dostępnych informacjach ocena tego, czego mogą Państwo oczekiwać, czyli dokładnie tego, czego potrzebują Państwo przed wyborem nieruchomości, ale bank ponownie sprawdza Państwa sytuację przed wypłatą środków. Zaciągnięcie nowego długu lub zmiana pracy w tym okresie może zmienić ofertę, dlatego należy zachować stabilność do tego czasu.
- Kto pokrywa opłaty związane z kredytem hipotecznym?
- Od 2019 roku bank pokrywa w Hiszpanii większość własnych kosztów ustanowienia kredytu hipotecznego: podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczący hipoteki, wynagrodzenie notariusza, wpis do księgi wieczystej oraz usługę gestoría. Kupujący płaci za wycenę nieruchomości. Dotyczy to wyłącznie kredytu hipotecznego. Podatki i opłaty związane z samym zakupem pozostają bez zmian i nadal obciążają Państwa.
- Czy lepiej pożyczyć pieniądze w swoim kraju?
- Często tak. Zabezpieczenie pieniędzy na nieruchomości w kraju zamieszkania i zakup tutaj za gotówkę jest zazwyczaj szybszy i tańszy, dlatego zalecamy najpierw rozważyć tę możliwość. Jeśli nie jest ona dla Państwa dostępna, hiszpański kredyt hipoteczny dla osoby niebędącej rezydentem jest jak najbardziej możliwy, tylko trwa dłużej i obejmuje mniejszą część ceny.
