Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii: nowa inwestycja a rynek wtórny
W 30 sekund
Proszę założyć około 13 % dodatkowo przy zakupie nowego lokalu oraz około 9 % dodatkowo przy zakupie z rynku wtórnego. Obejmuje to podatek, notariusza, rejestr i prawnika. Różnica między tymi dwiema kwotami wynika niemal w całości z podatku.
| Nowa inwestycja | Rynek wtórny | |
|---|---|---|
| Podatek11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notariusz i rejestr | 1.500 € | 1.500 € |
| Prawnik~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE i tłumaczenia | 150 € | 150 € |
| Przepisanie mediów | 600 € | 600 € |
| Łącznie z kosztami | 63.250 € | 42.250 € |
Skąd bierze się dodatkowe 8 do 13 procent?
Sześć pozycji, z czego tylko dwie to podatki. Pozostałe obejmują notariusza, wpis do księgi wieczystej, prawnika, NIE i tłumaczenia oraz przepisanie umów na dostawę mediów na Państwa nazwisko. Wszystkie sześć pozycji dotyczy zarówno nowej inwestycji, jak i nieruchomości z rynku wtórnego. Zmienia się tylko pozycja podatkowa.IVA to hiszpański podatek VAT, który w przypadku zupełnie nowego domu wynosi 10 % ceny zakupu. Jest to wyższa z dwóch pozycji podatkowych dotyczących nowej inwestycji. Szczegółowe wyjaśnienie, dlaczego ma zastosowanie oraz od czego oblicza się podatek od nieruchomości z rynku wtórnego, znajduje się na stronie poświęconej podatkom.
| Pozycja | Nowa inwestycja (od dewelopera) | Rynek wtórny (od właściciela prywatnego) |
|---|---|---|
| Podatek | 10 % IVA (hiszpański VAT) oraz 1,2 % AJD (podatek od czynności stwierdzonych w podpisanym akcie) w Andaluzji, łącznie 11,2 %. | 7 % ITP (podatek od przeniesienia własności), obliczane od wyższej z dwóch wartości: uzgodnionej ceny lub urzędowej wartości referencyjnej nieruchomości. |
| Notariusz i księga wieczysta | Około 1.000 do 1.700 € łącznie przy cenie od 350.000 do 500.000 €, około 1.400 do 2.200 € przy cenie 1.000.000 €, zgodnie z urzędowymi tabelami opłat. Kwota rośnie łagodnie wraz z ceną, a nie liniowo. | Taki sam cennik. Notariusz i księga wieczysta nie wiążą z nieruchomością z rynku wtórnego innych opłat. |
| Prawnik | Około 1 % ceny, z VAT, za niezależne badanie prawne i samą finalizację transakcji. | Taka sama. To jedyna pozycja będąca opłatą rynkową, a nie stałą stawką urzędową. To właśnie tę kwotę Państwa prawnik powinien przedstawić na piśmie, zanim zdecydują się Państwo na jego usługi. |
| NIE i tłumaczenia | Około 150 €, stała kwota, a nie procent ceny. | Taka sama stała kwota. |
| Przepisanie i podłączenie mediów | Około 600 € za przepisanie na Państwa nazwisko umów dotyczących wody, energii elektrycznej i, w stosownych przypadkach, internetu. | Tyle samo, choć dystrybutor może w ogóle nie pobrać opłaty za zwykłą zmianę odbiorcy. Więcej informacji znajduje się w poniższej nocie „Bezpośrednio i konkretnie”. |
Ile wynosi to łącznie przy trzech rzeczywistych cenach?
Sam procent ukrywa zmiany poszczególnych kosztów. Poniżej przedstawiamy tę samą tabelę obliczoną dla kwot 350.000 €, 500.000 € i 1.000.000 €, w obu wariantach. Procent nieznacznie spada wraz ze wzrostem ceny. Dzieje się tak, ponieważ trzy z sześciu pozycji (notariusz i księga wieczysta, minimalne wynagrodzenie prawnika, NIE i tłumaczenia oraz przeniesienie umów na dostawę mediów) nie rosną proporcjonalnie do ceny.
- 350.000 €Nowa inwestycja: łącznie 394.950 €, 12,8 % dodatkowo. Rynek wtórny: łącznie 380.250 €, 8,6 % dodatkowo.
- 500.000 €Nowa inwestycja: łącznie 563.250 €, 12,7 % dodatkowo. Rynek wtórny: łącznie 542.250 €, 8,5 % dodatkowo.
- 1.000.000 €Nowa inwestycja: łącznie 1.124.750 €, 12,5 % dodatkowo. Rynek wtórny: łącznie 1.082.750 €, 8,3 % dodatkowo.
Te trzy sumy to dane opublikowane przez serwis, aktualne w sierpniu 2026 r. (ta sama tabela znajduje się w kalkulatorze kosztów na stronie głównej). Zakładają one standardową sytuację: brak obniżonej stawki podatku, niespodzianek związanych z wartością referencyjną oraz standardową, a nie złożoną strukturę własności. Jeśli Państwa sytuacja odbiega od standardowej, suma się zmieni. Właśnie dlatego poniższa lista kontrolna wymaga podania kwoty na piśmie, a nie opublikowanego przedziału.
Kiedy należy uiścić każdą z tych opłat?
W trzech lub czterech oddzielnych momentach, a nie jednorazowo, przy czym schemat różni się w zależności od wariantu. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego większość środków jest płatna przy finalizacji transakcji. Najpierw niewielki zadatek rezerwacyjny, następnie pozostała część zadatku przy umowie arras, podczas gdy trwają kontrole prawne, a później podatek, opłaty i pozostała część ceny jednego dnia u notariusza. W przypadku nowej inwestycji ta sama suma jest rozłożona na okres budowy w formie płatności etapowych, które mogą trwać dwa lata lub dłużej, zanim powstaną klucze do przekazania.Planowanie wyłącznie na podstawie całkowitej kwoty często prowadzi do problemów, ponieważ to nie suma całkowita określa, jaką kwotę musi wytrzymać Państwa konto bankowe w każdym terminie. Liczy się to, ile gotówki musi być dostępne w poszczególnych terminach, a kredyt hipoteczny nie pomaga w równym stopniu przy każdej z tych płatności. Znacznie łatwiej pokrywa saldo końcowe niż płatność etapową przypadającą dwa lata przed finalizacją transakcji. Jedyną płatnością działającą tak samo w obu wariantach jest zadatek rezerwacyjny i to właśnie on pozostaje całkowicie poza systemem gwarancji.
Rynek wtórny
- RezerwacjaZadatekNiewielka kwota poza systemem gwarancji.
- Umowa arrasSaldo pomniejszone o zadatekBadanie stanu prawnego nieruchomości trwa.
- FinalizacjaPodatek, opłaty i pozostała część cenyITP, notariusz, rejestr, prawnik i pozostałe saldo, głównie w jednym momencie.
Nowa inwestycja
- RezerwacjaZadatekTa sama niewielka kwota, te same zasady.
- W trakcie budowyPłatności etapamiKażda objęta gwarancją bankową przed terminem płatności.
- FinalizacjaIVA, AJD, opłaty i końcowe saldoRozliczane dopiero na końcu.
Założenia kupującychKiedy przypada termin każdej płatności
- Cała dodatkowa kwota jest należna przy finalizacji transakcji
- Zadatek rezerwacyjny jest należny jako pierwszy i pozostaje poza całym systemem gwarancji i podatków. Jest to niewielka kwota płacona w celu wycofania nieruchomości z rynku, podlegająca zwrotowi na warunkach określonych w umowie rezerwacyjnej. Informacje o tym, co go chroni, a czego nie, znajdą Państwo w przewodniku po gwarancjach bankowych.
- Nowa inwestycja jest opłacana tak samo jak nieruchomość z rynku wtórnego
- Nieruchomość z rynku wtórnego wiąże się zwykle z jednym rachunkiem za podatek od przeniesienia własności i jednym zestawem opłat, należnych przy finalizacji transakcji lub w jej pobliżu. W przypadku nowej inwestycji rzeczywiste środki są rozłożone na płatności etapowe w trakcie budowy. Każda płatność musi być prawnie objęta gwarancją bankową przed terminem jej wymagalności, a podatek i saldo są rozliczane dopiero na końcu. Pełną ścieżkę przepływu każdego euro znajdą Państwo w przewodniku po ochronie środków.
- Honorarium prawnika płatne z góry
- Zwykle płaci się je wraz z finalizacją transakcji, po zakończeniu kontroli prawnej i sfinalizowaniu zakupu. Przed zaangażowaniem kogokolwiek należy poprosić o tę informację na piśmie. Jest to jedyna pozycja w powyższej tabeli, która stanowi opłatę rynkową, a nie stawkę urzędową.
Co należy uzyskać na piśmie, zanim oprze się Pan/Pani na danej kwocie?
Cztery rzeczy, wszystkie na piśmie i wszystkie dostępne, zanim zobowiążą się Państwo do czegokolwiek. Procent podany w przewodniku jest wartością orientacyjną do celów planowania. Wskazuje przybliżoną wysokość kwoty, co wystarcza do porównania opcji, ale nie do zawarcia umowy. Rzeczywistą kwotę określają: własna wartość referencyjna nieruchomości, pisemna wycena opłat od prawnika, którego faktycznie Państwo zatrudnią, harmonogram płatności dewelopera wraz z treścią gwarancji oraz wycena usług notariusza i rejestru przygotowana dla Państwa przedziału cenowego, a nie skopiowana z innego.Powodem, dla którego należy poprosić o wszystko na piśmie, nie jest podejrzliwość. Chodzi o to, że ustnej kwoty nie można później zweryfikować na podstawie wystawionej Państwu faktury. W przypadku każdej z tych czterech rzeczy istnieje również rozpoznawalna zła odpowiedź, a usłyszenie jej jest bardziej przydatne niż usłyszenie samej kwoty. Złe odpowiedzi to: nikt nie sprawdził wartości referencyjnej, podano zaokrągloną opłatę bez rozbicia na pozycje, przedstawiono harmonogram płatności bez dokumentu gwarancji lub podano kwotę notariusza skopiowaną z innego przedziału cenowego. Każda z tych sytuacji oznacza, że wycena, na której się Państwo opierają, w rzeczywistości nie została jeszcze przygotowana.
| Poproś o | Co to Państwu mówi | Jak wygląda zła odpowiedź |
|---|---|---|
| Wartość nieruchomości: valor de referencia | Czy podatek od przeniesienia własności na rynku wtórnym zostanie obliczony na podstawie uzgodnionej ceny, czy wyższej oficjalnej wartości referencyjnej. Pełne wyjaśnienie mechanizmu znajduje się na stronie dotyczącej podatków. | Nikt tego nie sprawdził albo zapewniono, że "zwykle nie stanowi to problemu". |
| Pisemna wycena honorarium prawnika | Rzeczywisty procent dla konkretnej ceny i sytuacji, wyszczególniony przed zaangażowaniem prawnika. | Zaokrąglona kwota bez rozbicia na pozycje, podana ustnie. |
| Harmonogram płatności dewelopera i treść gwarancji (tylko nowa inwestycja) | Kiedy przypada termin każdej płatności etapowej i co dokładnie ją zabezpiecza. Zobacz przewodnik po gwarancjach bankowych. | Harmonogram bez dołączonego dokumentu gwarancji. |
| Wycena notariusza i rejestru dla Państwa przedziału cenowego | Jedyna pozycja w tej tabeli, która zmienia się skokowo, a nie płynnie wraz z ceną. | Kwota podana dla innego przedziału cenowego i skopiowana bez weryfikacji. |
Co może zaskoczyć kupujących w tej kwocie?
Trzy kwestie związane z tą kwotą zaskakują zagranicznych nabywców częściej niż cokolwiek innego i wszystkie dotyczą terminów, a nie obliczeń. Każdą z nich można łatwo sprawdzić przed podjęciem zobowiązania, a jej odkrycie po finalizacji transakcji może być kosztowne. Dlatego warto wymienić je osobno, niezależnie od powyższych wartości procentowych.
- DrogieNikt nie sprawdził wartości nieruchomości: valor de referenciaW Hiszpanii podatek od przeniesienia własności na rynku wtórnym oblicza się od wyższej z dwóch wartości: uzgodnionej ceny lub oficjalnej wartości referencyjnej. Jeżeli wartość referencyjna jest wyższa, rachunek przekracza 7 % faktycznie zapłaconej kwoty.What to do insteadPrzed podjęciem zobowiązania należy poprosić o wartość referencyjną na piśmie. Mechanizm i źródło opisano w przewodniku po podatkach.
- DrogieNowa inwestycja zaplanowana tak, jakby cała kwota była należna na końcuPłatności etapowe w trakcie budowy zazwyczaj wymagają wpłaty w gotówce 20 do 40 % ceny, zanim powstaną klucze, oprócz podatku uwzględnionego powyżej. Kredyt hipoteczny zwykle nie obejmuje tych płatności w taki sposób, w jaki obejmuje końcowe saldo.What to do insteadProszę uzyskać harmonogram płatności przed rezerwacją i dokładnie sprawdzić, co obejmuje Państwa finansowanie oraz kiedy.
- Można uniknąćPlan przewiezienia środków na zakup w gotówcePrzewóz gotówki przez granicę w kwocie powyżej 10.000 € powoduje obowiązek złożenia hiszpańskiej deklaracji celnej przed podróżą, niezależnie od informacji o pochodzeniu środków, o które może poprosić bank.What to do insteadProszę opłacić ją przelewem bankowym albo złożyć deklarację przed wylotem. Procedura składania deklaracji jest omówiona w przewodniku po podatkach.
Ten sam zakup, dwie ścieżki finalizacji transakcji
Dwie naprawdę różne drogi do tych samych kluczy, a stawka podatku jest najmniejszą z dzielących je różnic.| Nowa inwestycja | Rynek wtórny | |
|---|---|---|
| Podatek doliczany do ceny | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), stała stawka, bez kwestii wartości referencyjnej. | 7 % ITP, ale obliczane od wyższej z ceny lub wartości referencyjnej: zob. stronę poświęconą podatkom. |
| Kiedy należy zapłacić | Płatności etapami, w trakcie budowy. Każdy etap jest objęty gwarancją bankową przed dokonaniem płatności. | Zwykle przy finalizacji transakcji lub w jej pobliżu, w jednym albo dwóch terminach. |
| Gotówka przed kredytem hipotecznym | Zwykle 20 do 40 % ceny, ponieważ finansowanie rzadko obejmuje płatności etapowe przed finalizacją transakcji. | Zwykle tylko zadatek i opłaty; kredyt hipoteczny może pokryć kwotę bliższą pełnemu saldu. |
| Czas od rezerwacji do kluczy | Około dwóch miesięcy do trzech lat, w zależności od etapu budowy w momencie rezerwacji. | Około jednego do trzech miesięcy. |
| Co chroni pieniądze podczas oczekiwania | Chroniony rachunek budowy oraz indywidualna gwarancja bankowa. Zob. przewodnik po ochronie środków. | Oddzielny rachunek klienta prowadzony przez prawnika, z którego środki są wypłacane u notariusza. |
Wartość planistyczna, nie faktura
Stawki te obowiązują w sierpniu 2026 r. i zostały odczytane bezpośrednio z andaluzyjskich przepisów podatkowych, a nie skopiowane z czeskiego bloga. Dotyczą standardowego zakupu dokonywanego przez osobę fizyczną. Nie stanowią indywidualnej porady podatkowej. Andaluzja nie jest całą Hiszpanią: nieruchomość w innej wspólnocie autonomicznej może podlegać innej stawce ITP lub AJD, ponieważ obie stawki są ustalane regionalnie.Jedna z pozycji w powyższej tabeli jest dla niektórych kupujących niższa, niż mogłoby się wydawać. Od 12 lutego 2026 r. dostawca nie może pobierać żadnej opłaty za zwykłą zmianę właściciela umowy na energię elektryczną, zgodnie z Real Decreto 88/2026. Podana wyżej kwota 600 € za przepisanie usług jest łącznym, ostrożnym szacunkiem obejmującym wodę, energię elektryczną i internet. Państwa rzeczywisty rachunek może być niższy.Żaden opublikowany przedział nie obliczy za Państwa dokładnej kwoty. Strona poświęcona podatkom dokładniej wyjaśnia, dlaczego kwota podatku może się zmieniać, a strona dotycząca kosztów rocznych obejmuje wszystko, co zaczyna obowiązywać w miesiącu następującym po finalizacji transakcji. Prawnik powinien sprawdzić oba zestawienia na podstawie Państwa rzeczywistych dokumentów, a nie opublikowanego przedziału.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące kosztów zakupu
- Dlaczego niektóre źródła podają koszty na poziomie 10 do 16 %, a nie 8 do 13 %?
- Różne źródła uwzględniają różne elementy. Niektóre wliczają pełny rok kosztów posiadania nieruchomości (IBI, opłaty wspólnotowe) do „kosztu zakupu”. Poszerza to przedział i miesza koszt jednorazowy z kosztem cyklicznym. Powyższe przedziały obejmują wyłącznie kwoty płacone w celu sfinalizowania samego zakupu. Dlatego przedział jest węższy i, naszym zdaniem, bardziej przydatny przy planowaniu budżetu samej transakcji.
- Czy 13 % lub 9 % to dokładna stawka dla konkretnej ceny?
- Nie, a trzy przykłady obliczeń powyżej pokazują dlaczego. Odsetek nieznacznie spada wraz ze wzrostem ceny, ponieważ kilka z sześciu pozycji prawie w ogóle nie zmienia się wraz z ceną. Proszę traktować ten przedział jako wartość planistyczną i skorzystać z powyższej listy kontrolnej, aby przekształcić go w rzeczywistą kwotę dla jednej nieruchomości.
- Czy część tej dodatkowej kwoty można dodać do kredytu hipotecznego?
- Częściowo, zależnie od danej pozycji. Hiszpański kredyt hipoteczny jest ustalany na podstawie wyceny nieruchomości wykonanej przez bank, a nie na podstawie ceny powiększonej o koszty. Dlatego powyższe koszty podatków i opłat są zwykle pokrywane z własnych środków, a nie finansowane kredytem hipotecznym. Niektórzy kupujący dodają część tej kwoty do większego kredytu zabezpieczonego na innym składniku majątku. Jest to decyzja dotycząca finansowania, którą należy omówić z doradcą hipotecznym, a nie kwestia kosztów zakupu.
- Czy te kwoty dotyczą w ten sam sposób działki lub lokalu komercyjnego?
- Nie. Wszystkie podane tu kwoty dotyczą zakupu nieruchomości mieszkalnej. Działka lub nieruchomość komercyjna podlega stawce 21 % IVA zamiast 10 %, a sposób naliczania ITP dla działki różni się od tego stosowanego w przypadku ukończonego lokalu mieszkalnego. Jeśli kupują Państwo taki składnik, nie należy stosować tych kwot.
