Inwestycje w nieruchomości na Costa del Sol i popyt na wynajem
Costa del Sol ma jeden z najbardziej aktywnych rynków nieruchomości w południowej Europie. Inwestorów przyciąga stabilny międzynarodowy popyt, długi sezon turystyczny i ograniczona podaż najlepszych nieruchomości nadmorskich. Dochód z wynajmu jest realny, ale kwota brutto, którą Państwo widzą, nigdy nie jest kwotą, która pozostaje w Państwa kieszeni. Ta strona przedstawia przybliżone stopy zwrotu, rzeczywiste koszty oraz przepisy, które mogą uniemożliwić krótkoterminowy wynajem nieruchomości. Proszę traktować te informacje jako punkt wyjścia, a nie obietnicę. Ceny nieruchomości mogą rosnąć i spadać, dlatego każdą podaną tu kwotę należy traktować orientacyjnie i skorzystać z własnej profesjonalnej porady.
Dlaczego kupują tu inwestorzy
Wybrzeże przyciąga kupujących z wielu krajów, a nie z jednego. Brytyjscy, skandynawscy, belgijscy, niderlandzcy, niemieccy, a ostatnio także amerykańscy nabywcy konkurują o te same nieruchomości. Tak zróżnicowany popyt sprawia, że rynek jest stabilniejszy niż w miejscu zależnym od jednej grupy.
Turystyka trwa przez większą część roku, nie tylko w lipcu i sierpniu. Lotnisko w Maladze jest jednym z najbardziej ruchliwych w Hiszpanii. Najlepsze tereny nadmorskie w pobliżu morza są ograniczone, dlatego dobrze położone nieruchomości zwykle lepiej zachowują wartość niż te położone w głębi lądu.
To powiedziawszy, popyt może osłabnąć, jeśli gospodarka się pogorszy lub zmienią się kursy walut. Żadna lokalizacja nie jest odporna na spadki koniunktury.
- Międzynarodowy popyt z wielu krajów
- Długi sezon turystyczny, nie tylko latem
- Ograniczona podaż najlepszych nieruchomości nadmorskich wspiera wartość
- Dobre połączenia lotnicze przez lotnisko w Maladze
Stopy zwrotu z wynajmu i popyt
Istnieją dwa sposoby wynajmowania nieruchomości. Wynajem wakacyjny krótkoterminowy i wynajem długoterminowy. Przynoszą one bardzo różne wyniki.
Licencja turystyczna
Aby wynajmować nieruchomość krótkoterminowo turystom, potrzebują Państwo licencji turystycznej. W Andaluzji jest to rejestracja VFT, a nieruchomość musi zostać wpisana do regionalnego rejestru turystyki przed jej ogłoszeniem.
Uzyskanie licencji nie zawsze jest możliwe. Niektóre zasady wspólnoty właścicieli nieruchomości zabraniają wynajmu krótkoterminowego w budynku. W niektórych obszarach obowiązują regionalne lub lokalne limity, które wstrzymują lub ograniczają wydawanie nowych licencji. Miasto Malaga ograniczyło już możliwość uzyskiwania nowych licencji na wynajem turystyczny w części centrum.
- Rejestracja VFT jest wymagana przy krótkoterminowym wynajmie wakacyjnym
- Wspólnota właścicieli nieruchomości może zabronić
- Gminy ograniczają lub wstrzymują nowe licencje
- Przed zakupem proszę uzyskać pisemne potwierdzenie sytuacji
Koszty zakupu
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego należy założyć około 9 do 10% ponad cenę zakupu, a w przypadku nowej inwestycji 12 do 14%, z uwzględnieniem kosztów kredytu hipotecznego. Są to wydatki ponoszone jednorazowo, które obniżają rzeczywistą stopę zwrotu w pierwszych latach.
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego głównym kosztem jest podatek od przeniesienia własności, który w Andaluzji wynosi około 7%. W przypadku nowej nieruchomości płacą Państwo zamiast tego VAT w wysokości 10% oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Do tego dochodzą opłaty notarialne, za wpis do księgi wieczystej i prawne, a także koszty kredytu hipotecznego, jeśli zdecydują się Państwo na finansowanie.
Zawsze należy korzystać z usług niezależnego prawnika, który nie działa na rzecz sprzedającego. Koszty te należy uwzględnić w każdym wyliczeniu rentowności, ponieważ rentowność brutto na poziomie 6% wygląda inaczej po doliczeniu 12% do ceny wejścia.
- Nieruchomości z rynku wtórnego: podatek od przeniesienia własności około 7% w Andaluzji
- Rynek pierwotny: 10% VAT + opłata skarbowa
- Notariusz, księga wieczysta i koszty prawne
- Proszę skorzystać z usług niezależnego prawnika, a nie prawnika sprzedającego
Gdzie są zyski
Najlepszy stosunek wartości do zysku często znajduje się poza najwyższym segmentem rynku. Estepona, Fuengirola i Benalmadena zwykle oferują wyższe zyski w stosunku do ceny, przy silnym popycie na wynajem i niższych cenach wejścia. Mijas i Manilva mogą zapewnić wzrost wartości przy niższym progu wejścia.
Marbella i Benahavis to segment premium. Ceny są wyższe, a rentowność brutto często niższa, lecz wartości kapitałowe są bardziej odporne, a popyt na nieruchomości wysokiej jakości pozostaje duży. Sotogrande to odrębny rynek luksusowy.
Nie ma jednego najlepszego obszaru. Proszę dopasować miejscowość do swojego celu, niezależnie od tego, czy jest nim dochód z wynajmu, długoterminowy wzrost wartości, czy połączenie obu tych celów.
- Wyższa rentowność w stosunku do ceny: Estepona, Fuengirola, Benalmadena
- Niższy próg wejścia i potencjał wzrostu: Mijas, Manilva
- Segment premium i odporność wartości: Marbella, Benahavis, Sotogrande
- Proszę wybierać według celu, nie tylko najwyższej rentowności
Nieruchomość z rynku pierwotnego a nieruchomość z rynku wtórnego jako inwestycja
Nieruchomości z rynku pierwotnego zwykle dobrze się wynajmują. Nowoczesne apartamenty z dobrymi ocenami energetycznymi, współczesnym wystrojem i wysokiej jakości częściami wspólnymi osiągają wyższe stawki za noc i wyższy poziom obłożenia niż starsze nieruchomości. Nieruchomość z rynku pierwotnego może również zyskać na wartości w trakcie budowy, choć nigdy nie jest to gwarantowane i zależy od rynku.
Rentowność brutto nie jest rentownością netto. Po uwzględnieniu zarządzania, sprzątania, podatków, mediów i pustych tygodni rzeczywisty zwrot może być znacznie niższy niż sugeruje nagłówek. Uzyskanie licencji turystycznej nie zawsze jest możliwe, dlatego plan wynajmu wakacyjnego może zakończyć się niepowodzeniem, zanim się rozpocznie. Ceny nieruchomości mogą zarówno spadać, jak i rosnąć, a ten rynek jest cykliczny. Jeśli uzyskują Państwo dochody w walucie innej niż euro, zmiany kursów walut wpływają zarówno na koszty, jak i na dochody. Nikt nie może zagwarantować Państwu zwrotu z inwestycji. Przed podjęciem decyzji proszę zasięgnąć niezależnej porady prawnej i podatkowej.
Inwestycje w nieruchomości lokalnie
Najczęstsze pytania dotyczące inwestowania na Costa del Sol
Jakiej rentowności wynajmu mogę oczekiwać na Costa del Sol?
Wynajem wakacyjny w dobrych lokalizacjach przynosi brutto około 5 do 8% rocznie, choć wartość netto jest niższa po uwzględnieniu kosztów i pustych tygodni. Wynajem długoterminowy przynosi brutto około 3 do 4%, zapewniając stabilniejszy dochód. Są to wartości orientacyjne, a nie obietnice, i różnią się w zależności od obszaru oraz nieruchomości.
Czy potrzebuję licencji, aby wynajmować nieruchomość turystom?
Tak. Krótkoterminowy wynajem wakacyjny w Andaluzji wymaga turystycznej licencji VFT, a nieruchomość musi być wpisana do regionalnego rejestru turystycznego. Zasady wspólnoty właścicieli nieruchomości lub lokalne ograniczenia mogą to uniemożliwić, dlatego przed zakupem proszę uzyskać pisemne potwierdzenie.
O ile koszty zakupu zwiększają cenę?
Należy zaplanować około 9 do 10% ponad cenę zakupu nieruchomości z rynku wtórnego oraz 12 do 14% w przypadku nowej nieruchomości. Obejmuje to podatek od przeniesienia własności lub VAT, opłaty notarialne, opłaty za wpis do rejestru nieruchomości oraz koszty prawne. Koszty te należy zawsze uwzględniać przy obliczaniu rzeczywistej stopy zwrotu.
Gdzie na wybrzeżu są najlepsze zyski?
Estepona, Fuengirola i Benalmadena często oferują lepszą rentowność w stosunku do ceny. Marbella, Benahavis i Sotogrande to segment premium, z wyższymi cenami i bardziej odpornymi wartościami. Wybór odpowiedniego obszaru zależy od tego, czy chcą Państwo uzyskać dochód, czy długoterminowy wzrost wartości.
Czy jako inwestycja lepszy jest rynek pierwotny czy wtórny?
Nieruchomości z rynku pierwotnego dobrze się wynajmują i wymagają niewielkich nakładów na utrzymanie, a nieruchomość z rynku pierwotnego może zyskać na wartości w trakcie budowy. Nieruchomości z rynku wtórnego mogą oferować niższą cenę wejścia, istniejącą historię wynajmu, a czasami także uzyskaną już licencję. Żadne z tych rozwiązań nie jest zawsze lepsze, dlatego proszę wybrać zgodnie ze swoją strategią.
Jak to działa, szczegółowo:
Część naszego pełnego przewodnika po Costa del Sol
Wróć do przewodnika po Costa del Sol
Szukają Państwo nieruchomości tutaj?
Korzystanie z naszych usług jest bezpłatne, a my pozostajemy niezależni. Proszę powiedzieć nam, czego Państwo szukają, a prześlemy uczciwie przedstawione opcje dopasowane do Państwa potrzeb, bez żadnych nacisków.