Notariusz przy zakupie nieruchomości w Hiszp.
W 30 sekund
Hiszpański notariusz potwierdza Państwa tożsamość, odczytuje akt na głos i tego samego dnia składa go w księdze wieczystej. Nie sprawdza zadłużenia wspólnoty, dokumentacji budynku ani tego, czy cena jest rozsądna. To zadanie Państwa prawnika.
escritura sprzedażyAkt publiczny, strona pierwsza
- Strony (uczestnicy)
- IMIĘ I NAZWISKO · NIE X XXXXXXX L
- Cena sprzedaży
- XXX.XXX €
- Oświadczenia
- Wolna od obciążeń, według sprzedającego
- Podpis i data
- Notariusz · DD/MM/AAAA
- Strony (uczestnicy). Tożsamość kupującego i sprzedającego, potwierdzona na podstawie paszportu i numeru NIE. Jest to kluczowy element roli notariusza.
- Cena sprzedaży. Cena podana w akcie. Notariusz ją odnotowuje, ale nie ocenia, czy jest uczciwa.
- Oświadczenia. Własne oświadczenie sprzedającego, sprawdzone na podstawie nota simple, o którą notariusz występuje. Nie stanowi ono niezależnej gwarancji wykraczającej poza treść wpisu w księdze wieczystej.
- Podpis i data. Podpisany, odczytany na głos i tego samego dnia przesłany elektronicznie do księgi wieczystej.
Co sprawdza hiszpański notariusz?
Hiszpański notariusz poświadcza podpisanie dokumentu i przekształca sprzedaż w akt publiczny. Nie sprawdza, czy nieruchomość jest dobrym wyborem. Hiszpański notariusz sprawdza znacznie mniej, niż zakłada większość zagranicznych nabywców, a w przypadku tego zakupu ochronę zapewnia Państwu prawnik, a nie kancelaria notarialna. Dlatego to rozróżnienie ma znaczenie: słowo "notariusz" opisuje w większości krajów znaną rolę, natomiast tutaj oznacza rolę rzeczywiście odmienną.Co robi w dniu zawarcia transakcji: potwierdza tożsamość i zdolność prawną kupującego oraz sprzedającego, samodzielnie występuje o nota simple, aby potwierdzić, że sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości i że jest ona wolna od obciążeń, które już Państwo sprawdzili, sporządza akt publiczny, odczytuje go na głos przed podpisaniem przez obie strony oraz tego samego dnia przesyła jego kopię elektroniczną do księgi wieczystej. Czego nie robi: nie weryfikuje, czy opłata na rzecz wspólnoty została w pełni uregulowana, poza zakresem wynikającym z przedstawionych mu dokumentów, nie potwierdza zgodności budynku z pozwoleniem na budowę, nie ocenia, czy cena jest uczciwa, ani nie doradza żadnej ze stron, czy transakcja jest dobrym rozwiązaniem.
Za co odpowiada notariuszCzym się nie zajmuje
- Potwierdzenie tożsamości obu stron i ich zdolności prawnej do podpisania umowy
- Tak, to kluczowa część tej roli.
- Zamówienie nota simple i odczytanie aktu przed podpisaniem
- Tak, i odbywa się to podczas podpisania, nie wcześniej.
- Przekazanie aktu do księgi wieczystej
- Tak, elektronicznie, tego samego dnia.
- Sprawdzenie, czy sprzedający opłacił opłaty wspólnotowe i lokalne podatki
- Nie. Państwa prawnik osobno uzyskuje zaświadczenia w tej sprawie, przed tym dniem.
- Potwierdzenie zgodności budynku z pozwoleniem oraz statusu planistycznego działki
- Nie. To kontrola prawna i techniczna, którą organizuje Państwa strona z wyprzedzeniem.
Kto wybiera notariusza i czy kredyt hipoteczny zmienia odpowiedź?
Przy zwykłym zakupie za gotówkę prawo wyboru notariusza zasadniczo wiąże się z opłatami: wybiera osoba ponosząca ich większą część, co w praktyce zazwyczaj oznacza kupującego. Jeśli sprzedający bez uzasadnionej przyczyny nalega na własnego notariusza, kupujący może zgłosić tę kwestię do biura obsługi klienta lokalnego Colegio Notarial.Przy zakupie z KREDYTEM HIPOTECZNYM odpowiedź wynika z prawa, a nie ze zwyczaju. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario wyraźnie gwarantuje kredytobiorcy swobodę wyboru notariusza i uniemożliwia kredytodawcy wywieranie wpływu na ten wybór. W tym samym czasie przepisy przeniosły większość powiązanych kosztów na bank: dekret z 2018 roku przeniósł podatek od czynności cywilnoprawnych związanych z hipoteką na kredytodawcę, a od czasu ustawy z 2019 roku kredytodawca opłaca również notariusza, wpis do księgi wieczystej oraz gestoría dotyczącą samego kredytu. Jedynym kosztem pozostającym po stronie kredytobiorcy jest wycena nieruchomości zlecona przez bank.
Jak finansowany jest zakup?
- Gotówka, bez kredytuTo zwyczaj, a nie formalne prawo: wybiera osoba ponosząca większą część opłat, co w praktyce zazwyczaj oznacza Państwa.
- Z kredytem hipotecznymPrawo wynikające z Ley 5/2019: mają Państwo swobodę wyboru notariusza, a ustawa uniemożliwia kredytodawcy kierowanie wyboru ku preferowanej osobie.
Co jest przekazywane w kancelarii i czy muszą Państwo tam być?
escritura pública to poświadczony notarialnie akt sprzedaży, dokument podpisywany przed notariuszem, który przenosi własność na Państwa. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zazwyczaj w tym momencie opłacają Państwo pozostałą należność: pieniądze i klucze zmieniają właściciela w tym samym pomieszczeniu i w tym samym czasie.cheque bancario to czek bankowy wystawiony na Państwa hiszpański rachunek i często właśnie w ten sposób przekazywana jest u notariusza pozostała część ceny zakupu.Nie muszą być Państwo osobiście w tym pomieszczeniu. W całym procesie zakupu tylko jedna podróż do Hiszpanii jest bezwzględnie wymagana, dlatego najczęściej pełnomocnik zastępuje kupującego podczas tego spotkania. Jeśli Państwa prawnik posiada pełnomocnictwo obejmujące podpisanie aktu, może przeprowadzić całe spotkanie w Państwa imieniu. Właśnie dlatego warto ustanowić pełnomocnictwo na wczesnym etapie procesu, nawet jeśli początkowo może się to wydawać niepotrzebne.
- Na rynku wtórnymPozostałą należność płacą Państwo za pomocą cheque bancario lub, coraz częściej, potwierdzonego przelewu bankowego zleconego tak, aby środki wpłynęły przed spotkaniem. Notariusz potwierdza w treści aktu, która metoda płatności została wykorzystana.
- W przypadku ukończonej nowej inwestycjiObowiązują te same zasady. Ponadto od tego dnia zaczynają biec: dziesięcioletnia gwarancja konstrukcyjna, trzyletnia gwarancja na instalacje oraz roczna gwarancja snagging. Dlatego dokładna data finalizacji transakcji ma znaczenie wykraczające poza samą transakcję.
Ile kosztuje notariusz, oprócz pozostałych kosztów?
Hiszpański rząd ustala stawki opłat notarialnych według stałej skali, dlatego nie mogą ich Państwo swobodnie negocjować. Źródła anglojęzyczne zazwyczaj przedstawiają tę skalę jako około 0,2 do 0,5 % ceny, przy czym odsetek maleje wraz ze wzrostem ceny. Nasz opublikowany szacunek łączy opłatę notarialną z opłatą za wpis do księgi wieczystej, która następuje po niej, ponieważ kupujący widzi je jako jedną pozycję na końcowym zestawieniu kosztów. Orientacyjnie opłata za wpis wynosi około 60 % opłaty notarialnej.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notariusz + księga wieczysta, łącznieUstawowa skala opłat, bez negocjacji | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Co należy ustalić przed wizytą w kancelarii notarialnej
Dobrze przeprowadzony proces kończy te cztery kwestie PRZED tym dniem, ponieważ wizyta u notariusza to niewłaściwy moment, aby odkryć którąkolwiek z nich.- Sprzedający nie ma zaległości wobec wspólnoty ani zaległości podatkowychNotariusz odczytuje akt, ale nie zdobywa za Państwa zaświadczeń. Państwa prawnik uzyskuje je przed spotkaniem. W złym procesie w dniu finalizacji transakcji odkrywa się nieuregulowane saldo, gdy czek bankowy jest już wystawiony.
- Zaświadczenie o gwarancji bankowej przy nowej inwestycjiPaństwa prawnik powinien był sprawdzić tę płatność przy każdej transzy, na długo przed ostatnią. Dzień u notariusza jest tylko formalnością, jeśli praca ta została wcześniej prawidłowo wykonana. W złym procesie po raz pierwszy sprawdza się treść gwarancji w dniu finalizacji transakcji.
- Tłumacz przysięgły, jeśli nie czytają Państwo po hiszpańsku i uczestniczą osobiścieMają Państwo prawo do prawidłowego wyjaśnienia aktu w zrozumiałym dla Państwa języku przed jego podpisaniem. W złym procesie podpisuje się dokumenty na zaufanie, ponieważ atmosfera w pomieszczeniu jest przyjazna, a wszystkim wydaje się, że się spieszy.
- Kto uczestniczy i z jakim umocowaniemJeśli nie uczestniczą Państwo osobiście, pełnomocnictwo dla Państwa prawnika musi wyraźnie obejmować podpisanie tego aktu. W złym procesie zakłada się, że pełnomocnictwo sporządzone dla innego, wcześniejszego etapu obejmuje również ten etap.
Notariusz chroni interes państwa w transakcji, a nie Państwa interes
To ogólne informacje o roli notariusza według stanu na 17 sierpnia 2026 roku, a nie porada prawna dotycząca konkretnej finalizacji transakcji. Notariusz jest rzeczywiście neutralnym funkcjonariuszem publicznym: nie działa ani w imieniu kupującego, ani sprzedającego. Oczekiwanie, że wykryje problem, który powinien znaleźć Państwa własny prawnik, jest najczęstszym nieporozumieniem dotyczącym tej roli.Uczestniczymy osobiście lub upewniamy się, że uczestniczy osoba z odpowiednim umocowaniem, i nadzorujemy przekazanie dokumentów oraz kluczy. Nie jesteśmy prawnikami i sami nie sprawdzamy tytułu prawnego, zadłużenia ani zgodności z planem. Te czynności wykonuje się wcześniej, z udziałem niezależnego prawnika opłacanego przez Państwa, aby spotkanie u notariusza było przewidzianą formalnością, a nie momentem odkrycia problemu.
Najczęstsze pytania dotyczące notariusza
- Kto wybiera notariusza?
- Zwyczajowo wybiera go strona ponosząca większą część opłat, którą przy zwykłym zakupie jest zazwyczaj kupujący. Przy zakupie z hipoteką jest to prawo wynikające z przepisów, a nie zwyczaj: Ley 5/2019 wyraźnie gwarantuje kredytobiorcy swobodę wyboru i uniemożliwia kredytodawcy kierowanie go do preferowanego notariusza.
- Dlaczego warto użyć cheque bancario zamiast zwykłego przelewu bankowego?
- Czek bankowy wystawiony na Państwa własny hiszpański rachunek pozwala przekazać pieniądze i klucze w tym samym pomieszczeniu i w tej samej chwili. To tradycyjny sposób organizowania finalizacji transakcji w Hiszpanii. Coraz więcej osób korzysta zamiast tego z potwierdzonego przelewu zleconego tak, aby środki wpłynęły przed spotkaniem, co jest równie ważnym rozwiązaniem. W obu przypadkach notariusz dokładnie odnotowuje w akcie zastosowaną metodę.
- Czy podczas podpisywania aktu może być obecny tłumacz przysięgły?
- Tak, warto zorganizować to z wyprzedzeniem, zamiast pytać o to w dniu spotkania. Mają Państwo prawo do prawidłowego wyjaśnienia aktu przed jego podpisaniem, a tłumacz przysięgły jest formalnym sposobem zagwarantowania tego, zamiast polegania na dwujęzycznym znajomym lub pospiesznym streszczeniu w pomieszczeniu.
- Co się stanie, jeśli notariusz zauważy problem z dokumentami dopiero w tym dniu?
- Podpisanie aktu nie odbywa się do czasu rozwiązania problemu. Jest to rzadkie właśnie dlatego, że prawidłowo prowadzony proces rozwiązuje problemy z dokumentami kilka tygodni wcześniej, podczas kontroli prawnej i etapu umowy prywatnej. To główny argument przeciwko traktowaniu spotkania u notariusza jako pierwszego rzeczywistego punktu kontrolnego.
