Umowa kupna-sprzedaży przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
W 30 sekund
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego w Hiszpanii stosuje się umowę arras, z zadatkiem w wysokości 10 do 20 % ceny. Hiszpańskie prawo uznaje trzy rodzaje umów arras, z różnymi konsekwencjami w razie niedojścia transakcji do skutku. Umowa musi określać rodzaj arras, ponieważ jeśli tego nie wskazuje, domyślny rodzaj jest najmniej korzystny dla kupującego.
| Arras penitencialesart. 1454 kodeksu cywilnego | Arras confirmatoriasciche rozwiązanie domyślne | Arras penaleshybrydowy | |
|---|---|---|---|
| Co to jest | Prawo odstąpienia za stałą cenę | Zwykła wpłata częściowa | Kara oraz prawo do wymuszenia sprzedaży |
| Jeśli Państwo odstąpią | Tracą Państwo zadatek | Nadal mogą pozwać o wykonanie umowy | Płacą Państwo karę, ale sprzedaż nadal można wymusić |
| Jeśli oni odstąpią | Zwracają podwójną kwotę | Nadal można pozwać o wykonanie umowy | Płacą karę, ale sprzedaż nadal można wymusić |
| Proszę wybrać, jeśli | Chcą Państwo prostego wyjścia po znanej cenie | Żadna ze stron nie planuje odstąpienia | Chcą Państwo rozwiązania, które bardziej zniechęca do odstąpienia niż zwykły zadatek |
Jaką umowę podpisuję i co się stanie, jeśli będę musiał odstąpić?
Podpisują Państwo contrato de arras. To, co się stanie w razie odstąpienia, zależy w całości od tego, który z trzech rodzajów prawnych wymienia umowa. Contrato de arras to prywatna umowa dotycząca zadatku, stosowana przy nieruchomości z rynku wtórnego. Kupujący i sprzedający podpisują ją przed notariuszem, a umowa określa karę za odstąpienie którejkolwiek ze stron od transakcji. Zadatek jest znaczącą płatnością następującą po rezerwacji i zobowiązującą obie strony do sprzedaży, a praktyka hiszpańska traktuje go jako zadatek, a nie jako wpłatę częściową, od której można odstąpić. Arras to nie to samo co czeski zadatek. W zależności od uzgodnionego rodzaju odstąpienie może kosztować kupującego utratę zadatku, a sprzedającego zwrot jego podwójnej wysokości. Jest to znacznie poważniejsza konsekwencja, niż sugeruje słowo „zadatek” zagranicznemu czytelnikowi.Artykuł 1454 kodeksu cywilnego opisuje rodzaj stosowany w większości umów: arras penitenciales. Jeśli kupujący odstąpi, traci zadatek. Jeśli odstąpi sprzedający, musi zwrócić podwójną kwotę zadatku. Ten rodzaj pozwala każdej ze stron po prostu odstąpić za ustaloną cenę. Istnieją dwa inne rodzaje, które działają zupełnie inaczej. Wszystkie trzy rodzaje mogą Państwo zobaczyć w pełnym brzmieniu obok tego akapitu.Jeśli umowa nie wskazuje, który rodzaj ma zastosowanie, często przyjmuje się, że zgodnie z praktyką hiszpańskich sądów domyślnie obowiązują arras confirmatorias. Jest to wersja, która NIE pozwala po prostu odstąpić za cenę zadatku. Ta zasada domyślna jest szeroko powtarzana w komentarzach prawniczych. Jednak sam artykuł 1454 reguluje wyłącznie arras penitenciales i nie określa, co dzieje się domyślnie, gdy umowa milczy. Rzeczywista zasada domyślna nie została potwierdzona na podstawie oficjalnego tekstu prawnego BOE. W przypadku kupującego najbezpieczniej jest przyjąć, że obowiązują arras confirmatorias, dopóki prawnik nie potwierdzi inaczej. Właśnie dlatego rodzaj musi być jasno określony w umowie, a nie pozostawiony domysłom.
O jaki rodzaj arras powinni Państwo poprosić?Arras penitenciales, jeśli ważna jest dla Państwa możliwość odstąpienia od umowy za z góry ustaloną cenę. Jest to również rodzaj zadatku, którego zwyczajowo używa większość hiszpańskich agentów nieruchomości i prawników. W praktyce zazwyczaj proszą więc Państwo prawnika jedynie o potwierdzenie, że to określenie znajduje się w umowie, a nie o zastosowanie czegoś nietypowego.
Czy nowa inwestycja jest inna?
Tak. Dokument następujący po rezerwacji nowego budynku jest zwykle nazywany umową prywatną kupna sprzedaży (contrato privado de compraventa), a nie "arras". Powyższe artykuły Kodeksu cywilnego nie mają do niego zastosowania. Każda płatność dokonana przez Państwa na rzecz dewelopera przed ukończeniem budynku musi być objęta, od momentu uzyskania pozwolenia na budowę, gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową wystawioną na Państwa nazwisko przez upoważniony bank lub ubezpieczyciela. Jeśli deweloper nie dostarczy nieruchomości na czas, gwarancja zwraca każdą zapłaconą przez Państwa kwotę wraz z odsetkami ustawowymi. Jest to inny rodzaj ochrony niż podwójny zadatek. Finalizacja zakupu nowego budynku trwa zwykle od 2 miesięcy do 3 lat, w zależności od etapu danego projektu.Obowiązującym obecnie przepisem jest pierwszy przepis dodatkowy (disposición adicional primera) ustawy Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, zmieniony ustawą Ley 20/2015. Wcześniej regulowała to ustawa Ley 57/1968, która nadal jest wymieniana w wielu starszych materiałach dostępnych w Internecie. Została uchylona 1 stycznia 2016 r., a jej treść przeniesiono do powyższego przepisu. Jeśli umowa lub doradca nadal wskazuje ustawę z 1968 r., powołuje się na uchylony akt prawny. Warto to zauważyć, zamiast zakładać, że jest to nieszkodliwy skrót.
| Rynek wtórnyarras | Nowa inwestycjaprywatna umowa kupna-sprzedaży | |
|---|---|---|
| Prawo właściwe | Código Civil, art. 1454 | LOE, pierwszy przepis dodatkowy |
| Typowa kwota na tym etapie | 10 do 20 % ceny | Ustalone w harmonogramie płatności dewelopera |
| Jeśli nie mogą dostarczyć | Zadatek zwrócony w podwójnej wysokości, jeśli wskazano arras penitenciales | Każda płatność zwrócona w całości wraz z odsetkami ustawowymi na podstawie gwarancji |
| Co najpierw sprawdza prawnik | Wskazanie rodzaju arras w umowie | Istnienie rzeczywistego zaświadczenia o gwarancji bankowej dotyczącego konkretnych płatności |
Ile czasu mija od podpisania umowy do otrzymania kluczy?
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego cała droga od rezerwacji do otrzymania kluczy trwa zazwyczaj 1 do 3 miesięcy. Umowa arras jest zwykle podpisywana mniej więcej w połowie tego okresu, po zakończeniu kontroli due diligence, która sama trwa około 2 do 4 tygodni. W przypadku nowego budynku ta sama droga trwa znacznie dłużej, od 2 miesięcy do 3 lat, ponieważ zależy od postępu projektu, a nie od ustalonego kalendarza.Sprawdzenie umowy przez prawnika przed jej podpisaniem, niezależnie od wybranej ścieżki, kosztuje zazwyczaj około ~1 % ceny. To niewielki koszt w porównaniu z tym, co jest zagrożone: dokumentem decydującym o tym, czy zadatek w ogóle zostanie zwrócony, w podwójnej wysokości lub nie.
Co może pójść nie tak na tym etapie i jak prawnik wykrywa to w pierwszej kolejności?
Prawie nic z tego, co może pójść tutaj nie tak, nie jest nietypowe. Zwykle chodzi o jeden z kilku zwykłych błędów. Każdy z nich łatwo i niedrogo wykryć przed podpisaniem, ale jego naprawa później może być kosztowna.
- Najwyższe ryzykoW umowie nie wskazano, jaki rodzaj arras ma zastosowaniePowszechnie interpretuje się je jako confirmatorias, co nie pozwala po prostu wycofać się za cenę zadatku.What to do insteadProszę potwierdzić, że w tekście zapisano słowo „penitenciales” lub wybrany przez Państwa rodzaj.
- Warto się temu sprzeciwićZadatek trafia bezpośrednio na rachunek samego sprzedającegoJeśli sprzedający już go wydał, wyrok nakazujący zwrot podwójnej kwoty zadatku nie jest tym samym co odzyskanie pieniędzy.What to do insteadProszę zamiast tego poprosić o rachunek klienta lub rachunek powierniczy, zwłaszcza że sprzedający może być zobowiązany do zwrotu podwójnej kwoty zadatku.
- Najwyższe ryzykoGwarancja bankowa w przypadku nowej inwestycji jest opisana jako „automatyczna po dokonaniu płatności”Gwarancja musi obejmować konkretne wpłaty dokonane przez Państwa, być wystawiona na Państwa nazwisko i obowiązywać od momentu uzyskania pozwolenia na budowę. Nie jest to jedynie ogólna obietnica ze strony firmy.What to do insteadProszę poprosić o indywidualne zaświadczenie. Nie należy akceptować informacji marketingowej, że istnieje system gwarancji.
- Warto się temu sprzeciwićTermin finalizacji transakcji nie przewiduje konsekwencji jego niedotrzymaniaData, z którą nie wiąże się żadna konsekwencja, nie stanowi rzeczywistej ochrony na żadnej z tych dróg. To tylko nadzieja.What to do insteadProszę dopilnować, aby umowa określała, co stanie się z pieniędzmi i transakcją, jeśli uzgodniony termin się przesunie.
Co potwierdzić przed podpisaniem wiążącej umowy
Pięć kwestii. Prawnik powinien je sprawdzić, a nie tylko raz przeczytać i im zaufać, ponieważ ta umowa określa rzeczywiste konsekwencje wycofania się.- Który rodzaj arras jest wskazany w przypadku nieruchomości z rynku wtórnegoW tekście musi znaleźć się słowo "penitenciales" lub inne jednoznaczne stwierdzenie prawa do odstąpienia od umowy w związku z zadatkiem, a nie tylko sugestia tego prawa. Wadliwa wersja mówi ogólnie o "arras" i nigdy nie określa ich rodzaju.
- Gdzie faktycznie znajduje się zadatekRachunek klienta lub rachunek powierniczy zapewnia większe bezpieczeństwo niż wpłata pieniędzy bezpośrednio na prywatny rachunek sprzedającego, zwłaszcza jeśli sprzedający będzie później musiał zwrócić podwójną kwotę. Wadliwa wersja nie wskazuje żadnego rachunku, a jedynie stwierdza: "wpłacono sprzedającemu".
- Zaświadczenie o gwarancji bankowej przy nowej inwestycjiMusi wskazywać Państwa lokal i konkretne płatności oraz być wystawiona przez upoważniony bank lub ubezpieczyciela, a nie stanowić ogólnej broszury firmowej o gwarancjach. Wadliwa wersja zawiera marketingowe stwierdzenie, że "wszystkie płatności są objęte gwarancją", bez dołączonego certyfikatu.
- Termin finalizacji transakcji i konsekwencje jego przekroczeniaOba warianty powinny określać, co dzieje się z pieniędzmi i transakcją w przypadku niedotrzymania uzgodnionego terminu, a nie tylko w sytuacji, gdy któraś ze stron po prostu zmieni zdanie. Wadliwa wersja zawiera datę, ale nie określa konsekwencji jej niedotrzymania.
- Co obejmuje umowa na piśmie w przypadku nieruchomości z rynku wtórnegoElementy wyposażenia, urządzenia i wszystko, co sugerowała oferta, ale czego akt własności nie obejmuje automatycznie. To ostatni dokument przed wizytą u notariusza, w którym brakujący element można jeszcze tanio dodać. Wadliwa wersja mówi "w stanie zastanym" i nie zawiera żadnej wyszczególnionej listy.
To wyjaśnia przepisy prawa, a nie Państwa konkretną umowę
To ogólne informacje o hiszpańskim prawie umów w stanie obowiązującym 17 sierpnia 2026 roku, opracowane na podstawie lektury pierwotnego źródła, a nie skopiowane z komentarza. Nie stanowią porady prawnej dotyczącej dokumentu, który mają Państwo przed sobą. To, jaki rodzaj arras ma zastosowanie, czy certyfikat gwarancji bankowej jest autentyczny i aktualny oraz jakie są rzeczywiste koszty niedotrzymania terminu, może ocenić wyłącznie niezależny prawnik analizujący Państwa konkretną umowę.Nie sporządzamy tej umowy i nie jesteśmy jej stroną. Dbamy natomiast o to, aby prawnik przeczytał ją przed podpisaniem. Upewniamy się również, że rodzaj arras lub certyfikat gwarancji jest wyraźnie wskazanym i zweryfikowanym faktem, a nie jedynie założeniem, które wszyscy przyjmują wobec wszystkich pozostałych osób.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące umowy kupna-sprzedaży
- Czy umowa arras jest tym samym co akt podpisywany u notariusza?
- Nie. Umowa arras jest dokumentem prywatnym zawieranym między kupującym a sprzedającym. Podpisuje się ją przed etapem notarialnym, bez obecności notariusza. Akt publiczny, escritura pública, jest podpisywany później w kancelarii notarialnej i to on przenosi własność. Umowa arras określa warunki, które następnie realizuje się podczas wizyty u notariusza.
- Co dzieje się z zadatkiem arras, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku z przyczyny niezależnej od obu stron?
- Zależy to od tego, co sama umowa przewiduje w takiej sytuacji. Właśnie dlatego dobrze sporządzona umowa arras obejmuje więcej niż tylko przypadki, gdy "kupujący zmienia zdanie" lub "sprzedający zmienia zdanie". Przyczyna niezależna od obu stron, taka jak odmowa udzielenia kredytu hipotecznego z powodów niezwiązanych z postępowaniem kupującego, zasługuje na osobną, szczegółową klauzulę, zamiast pozostawienia jej ogólnej zasadzie penitenciales.
- Czy mogę negocjować procent ceny wpłacany na tym etapie?
- Tak, 10 do 20 % to często spotykany przedział, a nie sztywna zasada. Dokładna kwota jest częścią ustaleń między nabywcą a sprzedającym. Niższa kwota ogranicza ryzyko, jeśli będą Państwo musieli odstąpić od umowy na podstawie zasady penitenciales. Sprzedający może zażądać wyższej kwoty, jeśli uzna ją za silniejszy dowód zaangażowania.
