Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii: ITP, IVA i AJD
W 30 sekund
Przy zakupie na Costa del Sol płacą Państwo jeden z dwóch podatków. To, który z nich obowiązuje, zależy wyłącznie od tego, kto sprzedaje nieruchomość. Zakup z rynku wtórnego od osoby prywatnej wiąże się z podatkiem ITP w wysokości 7 % ceny. Nowy lokal od dewelopera wiąże się z IVA 10 % oraz AJD 1,2 %, czyli łącznie 11,2 %.
Kto sprzedaje Państwu nieruchomość?
- Właściciel prywatny, rynek wtórnyITP w wysokości 7 % ceny lub wartości referencyjnej, jeżeli jest wyższa.
- Deweloper, nowa inwestycjaIVA w wysokości 10 % plus AJD w wysokości 1,2 %, łącznie 11,2 %.
Jaki podatek Państwo płacą i dlaczego zależy on od sprzedającego?
IVA, hiszpański VAT, wynosi 10% ceny zupełnie nowego domu. Ma zastosowanie, gdy sprzedającym jest deweloper, ponieważ sprzedaż nowej inwestycji jest transakcją gospodarczą podlegającą VAT, a nie przeniesieniem własności między osobami prywatnymi.AJD to hiszpański podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczący podpisanego aktu, stanowiący niewielki procent ceny. W Andaluzji jest płacony wraz z IVA przy zakupie nowej inwestycji. Nigdy nie występuje razem z podatkiem od przeniesienia własności przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, opisanym poniżej. Zakup wiąże się z jednym rodzajem podatku albo z drugim, nigdy z oboma.ITP to podatek od przeniesienia własności płacony przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, który w Andaluzji wynosi 7% ceny. Ma zastosowanie, gdy sprzedającym jest osoba prywatna, a nie deweloper, co jest typowym przypadkiem przy zakupie nieruchomości z drugiej ręki.
Kto sprzedajeIle Państwo płacą
- Deweloper, lokal w nowej inwestycji
- 10% IVA plus 1,2% AJD, łącznie 11,2%. Ustalane przez prawo krajowe i regionalne, bez możliwości negocjacji.
- Prywatny właściciel, rynek wtórny
- 7% ITP, naliczane od wyższej z kwot: uzgodnionej ceny lub oficjalnej wartości referencyjnej nieruchomości. Szczegóły poniżej.
Czy niższe stawki, o których mogli Państwo czytać, kiedykolwiek mają zastosowanie w Państwa przypadku?
Zarówno prawo hiszpańskie, jak i andaluzyjskie przewiduje niższe stawki podatkowe niż stawki podstawowe, a zagraniczny nabywca analizujący ten temat je znajdzie. Niemal nigdy nie mają one zastosowania do zakupu nieruchomości na wakacje lub pod inwestycję. Warto wiedzieć, dlaczego, zamiast mieć nadzieję, że będzie inaczej.Poniższe cztery stawki podano w sposób, w jaki są one powszechnie opisywane, a nie jako cytaty z oficjalnego tekstu ustawy, dlatego należy traktować je orientacyjnie. W praktyce nic Państwo na tym nie tracą, ponieważ żadna z nich nie jest stawką, którą należałoby uwzględniać w budżecie.
| Obniżony ITP, 6 % lub 3,5 %Tylko dla rezydentów | Obniżona IVA, 4 %Mieszkania socjalne | Wyższa IVA, 21 %Grunty i lokale | |
|---|---|---|---|
| Czego to wymaga | Nieruchomość stanie się Państwa vivienda habitual, czyli głównym i stałym miejscem zamieszkania, a ponadto obowiązuje limit wartości. | Zarezerwowane dla oficjalnie chronionych mieszkań socjalnych (vivienda de protección oficial). | Dotyczy działki lub lokalu komercyjnego, a nie lokalu mieszkalnego. |
| Czy dotyczy zwykłego nabywcy | Nie. Nierezydent kupujący drugi dom na terenie Costa del Sol nie spełnia warunków, niezależnie od tego, co sugeruje ogłoszenie. | Nie. Nie dotyczy zwykłych nowo wybudowanych nieruchomości na tym wybrzeżu. | To jedyny przypadek, w którym stawka jest wyższa dla nabywcy, a nie niższa. |
| Co z tym zrobić | Należy założyć 7 %. Jeśli agent poinformuje Państwa o niższej stawce, proszę poprosić o potwierdzenie tego na piśmie i zlecić prawnikowi weryfikację. | Należy to zignorować, chyba że lokal został formalnie przeznaczony na chronione mieszkanie, co jest określone w jego dokumentacji. | Proszę sprawdzić, co Państwo kupują. Działka lub lokal komercyjny podlegają innemu opodatkowaniu niż lokal mieszkalny, a ogłoszenie nie zawsze jasno to wskazuje. |
Praktyczna zasada: należy założyć 7 % w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego i 11,2 % w przypadku nowej inwestycji, a każdą napotkaną niższą wartość traktować jako szczególny przypadek, który Państwa nie dotyczy, dopóki prawnik nie potwierdzi inaczej na piśmie.
Dlaczego podatek może być wyższy niż 7 procent zapłaconej kwoty?
valor de referencia to wartość referencyjna ustalana przez Hiszpanię dla nieruchomości, a podatek od przeniesienia własności na rynku wtórnym jest obliczany na jej podstawie, gdy jest wyższa od zapłaconej ceny. Od 1 stycznia 2022 roku podstawą opodatkowania ITP jest zgodnie z prawem wyższa z tych dwóch wartości, a nie po prostu cena wpisana do umowy.Ma to zapobiegać zaniżaniu ceny przez kupującego i sprzedającego w celu obniżenia podatku. Dla uczciwego nabywcy, który uzgodnił rynkową cenę, skutek jest prosty i automatyczny: jeśli własna wartość referencyjna Catastro jest wyższa od uzgodnionej kwoty, podatek jest obliczany na podstawie wartości referencyjnej.
Założenia kupującychDziałanie wartości referencyjnej
- Podatek wynosi 7 % ceny z umowy
- Jest to 7 % wyższej z dwóch wartości: ceny z umowy lub wartości referencyjnej. Zwykle są one zbliżone, ale czasami się różnią.
- Niższa uzgodniona cena oznacza niższy podatek
- Tylko do poziomu wartości referencyjnej. Poniżej tego poziomu podatek pozostaje taki sam, niezależnie od treści umowy, dlatego zaniżenie ceny nie daje żadnej korzyści, a jedynie wiąże się z ryzykiem.
| Uzgodniona cena | Wartość referencyjna | |
|---|---|---|
| Kwota bazowa | 400.000 € | 430.000 € |
| Należny ITP7 % podstawy | 28.000 € | 30.100 € |
Czy można zakwestionować wartość referencyjną, jeśli uważam, że jest błędna?Tak, w ramach zapłaconego podatku: można zapłacić ITP od wartości referencyjnej, a następnie formalnie ją zakwestionować lub w niektórych przypadkach wystąpić o korektę. Muszą Państwo wykazać, że rzeczywista wartość rynkowa jest niższa. Jest to procedura prowadzona przez prawnika, a nie formularz do samodzielnego wypełnienia. Warto podjąć tę kwestię przed finalizacją transakcji, jeśli wartości znacznie się różnią, a nie po dokonaniu płatności.
Co się dzieje, jeśli przywiozą Państwo osobiście pieniądze na zakup w gotówce?
Niemal nikt finansujący zakup w Hiszpanii nie powinien przewozić gotówki przez granicę, a powód nie jest wyłącznie praktyczny. Hiszpania traktuje przewóz gotówki powyżej określonego progu jako czynność, którą należy wcześniej zgłosić, niezależnie od pytań banku lub prawnika dotyczących źródła pieniędzy.W przypadku zagranicznego nabywcy zastosowanie ma prawo hiszpańskie, a nie unijne przepisy, które cytuje większość artykułów. Przepisy unijne (Reglamento 2018/1672) regulują wyłącznie zewnętrzną granicę UE. Wjazd do UE lub wyjazd z niej z kwotą 10.000 € lub wyższą w gotówce należy automatycznie zgłosić, jeśli przewozi ją Państwo osobiście, albo ujawnić na żądanie, jeśli jest przewożona bez osoby towarzyszącej. Przejazd z Czech do Hiszpanii nie oznacza przekroczenia zewnętrznej granicy UE, dlatego przepisy te nie mają zastosowania do tej podróży.Zastosowanie ma bezpośrednio prawo hiszpańskie: zgodnie z Ley 10/2010 i Orden ETD/1217/2022 przewóz kwoty 10.000 € lub wyższej na osobę, w ramach podróży krajowej lub wewnątrzunijnej, zgłasza się na formularzu Modelo S-1, składanym z wyprzedzeniem wszędzie tam, gdzie na przejściu nie ma urzędu celnego. Wyższy próg 100.000 € dotyczy wyłącznie przewozów odbywających się w całości na terenie Hiszpanii i nie ma zastosowania do podróży z Czech do Hiszpanii.
- Przewóz gotówki w kwocie 10 000 € lub wyższejWho decidesKażdy, kto ją przewoziWhat it grantsPowstaje obowiązekIf noBrak obowiązku zgłoszenia
- Złóż Modelo S-1 wcześniejWho decidesPrzed podróżą: PaństwoWhat it grantsLegalny, udokumentowany przewózIf noZajęcie i grzywna
- Proszę potwierdzić u prawnika limit płatności gotówkowychWho decidesPrawnik kupującegoWhat it grantsBrak limitu tej płatnościIf noRyzykują Państwo naruszenie limitu, którego nikt Państwu nie potwierdził
Warto wskazać jeszcze jedną zasadę, zamiast przedstawiać ją jako rozstrzygniętą: Hiszpania ogranicza również wysokość ceny zakupu, którą można zapłacić gotówką, na podstawie Ley 7/2012 art. 7 z późniejszymi zmianami. Zgodnie z powszechnym opisem limit wynosi 1.000 €, gdy stroną transakcji jest przedsiębiorca, lub 10.000 €, gdy płatnikiem jest prywatna osoba niebędąca rezydentem. Nie znaleźliśmy tej kwoty w oficjalnym tekście prawnym BOE, dlatego należy potraktować ją jako wyraźny sygnał, że duża płatność gotówkowa podlega ograniczeniom, i potwierdzić dokładną kwotę u prawnika, zanim oprą Państwo na niej swoje działania.
Źródła
Czy nadal muszę coś zgłaszać, jeśli przeleję pieniądze przez bank, zamiast przewozić je osobiście?Przelew bankowy nie jest przewozem gotówki, dlatego Modelo S-1 nie ma do niego zastosowania. Bank nadal zapyta o pochodzenie środków w ramach standardowych kontroli przeciwdziałania praniu pieniędzy. Jest to inne pytanie niż to, na które odpowiada ta sekcja, i właśnie temu pytaniu poświęcona jest strona FAQ pod tytułem „Czy będę musiał udokumentować, skąd pochodzą moje pieniądze?”. Przelew bankowy jest również sposobem rekomendowanym przez ten serwis: zob. przewodnik dotyczący transferu walut.
Co należy potwierdzić przed zastosowaniem tych stawek
Cztery kwestie sprawdzone w odniesieniu do konkretnej transakcji, a nie opublikowanej stawki.| Poproś o | Co to Państwu mówi | Jak wygląda zła odpowiedź |
|---|---|---|
| Wartość nieruchomości: valor de referencia | Catastro publikuje tę wartość, a prawnik może sprawdzić ją przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów. Informuje ona, czy stawka 7 % będzie miała zastosowanie do uzgodnionej ceny, czy do wyższej kwoty. | Nikt tego nie sprawdził albo padła obietnica „zajmiemy się tym później”. |
| Pisemne potwierdzenie, który rodzaj podatku ma zastosowanie | To, czy sprzedawcą jest deweloper (IVA i AJD), czy prywatny właściciel (ITP), wydaje się oczywiste, ale czasami takie nie jest, na przykład w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, będącej niesprzedanym lokalem w nowej inwestycji, który nadal należy do pierwotnego dewelopera. | Założenie oparte na sposobie oferowania nieruchomości, a nie na tym, kto jest wskazany w umowie jako sprzedawca. |
| Sposób przekazania środków na zakup | Przelew bankowy całkowicie eliminuje kwestię Modelo S-1. Jeśli plan obejmuje jakąkolwiek część płatności gotówką, jest to moment, aby poruszyć temat obowiązku zgłoszenia i limitu płatności, a nie robić tego dopiero po przekroczeniu granicy. | Brak planu poza stwierdzeniem „przywiozę je, kiedy przyjadę”. |
| Czy Państwa sytuacja w ogóle wiąże się z podatkiem majątkowym lub podatkiem dochodowym dla nierezydentów | Oba podatki istnieją, oba są niezależne od opisanej powyżej warstwy podatków związanych z zakupem i każdy z nich ma własną stronę: podatek majątkowy oraz podatek dochodowy dla nierezydentów. | Brak informacji albo założenie, że zakup jest jedynym zdarzeniem podatkowym. |
Przelew bankowy a przewóz gotówki
Dwa sposoby fizycznego dostarczenia pieniędzy na zakup, z których tylko jeden nie wymaga zgłoszenia.| Gotówka | Przelew bankowy | |
|---|---|---|
| Obowiązek zgłoszenia | Modelo S-1, złożony z wyprzedzeniem, powyżej 10.000 € na osobę. | Brak szczególnych kwestii transferu. |
| Ryzyko limitu płatności | Możliwe ograniczenie powyżej niskiego progu na podstawie Ley 7/2012 art. 7; proszę potwierdzić u prawnika. | Nie dotyczy; przelew nie jest płatnością gotówkową. |
| Wykazanie pochodzenia środków | Trudniej: gotówka nie ma własnego śladu dokumentacyjnego, gdy już dotrze na miejsce. | Ślad w wyciągu bankowym, który mają już zarówno Państwa bank, jak i bank hiszpański. |
| Praktyczne ryzyko samej podróży | Przewożenie dużej sumy gotówki przez Europę, zgłoszonej lub niezgłoszonej. | Żadne poza zwykłym ryzykiem podróży. |
Kurs, nie rachunek
Wszystkie podane wyżej stawki są aktualne w sierpniu 2026. Sprawdziliśmy je bezpośrednio w andaluzyjskich i krajowych przepisach podatkowych, zamiast przepisywać je z komentarza, a następnie potwierdziliśmy je w andaluzyjskiej ustawie budżetowej na 2026, która nie zmieniła ani stawki ITP wynoszącej 7 %, ani stawki AJD wynoszącej 1,2 %. Andaluzja ustala własne stawki ITP i AJD w ramach krajowych przepisów. Ten sam zakup w innej wspólnocie autonomicznej może podlegać innej stawce regionalnej, mimo że podstawowe przepisy krajowe są identyczne.Są to ogólne informacje o stosowaniu podatku, a nie wyliczenie kwoty należnej od Państwa osobiście. Wartość referencyjna, dokładna data finalizacji transakcji oraz wszelkie szczególne okoliczności zakupu powinny zostać ujęte w pisemnej poradzie Państwa prawnika, a nie w opublikowanym przewodniku. Jedna wartość, limit płatności gotówkowych, została wyraźnie oznaczona jako niezweryfikowana, a nie przedstawiona jako ostateczna: nie należy polegać na tej liczbie bez potwierdzenia jej przez własnego prawnika.Niektóre tematy omówiono w osobnych przewodnikach: przewodnik po kosztach zakupu obejmuje pełną sumę kosztów, w tym honoraria notariusza, opłaty za wpis do księgi wieczystej i honoraria prawnika. Przewodnik po kosztach rocznych obejmuje IBI oraz deklarację dla nierezydentów, którą składa się od roku następującego po finalizacji transakcji. Przewodniki po podatku od majątku i podatku od spadków w całości omawiają te dwa odrębne zagadnienia podatkowe.
Najczęstsze pytania podatkowe
- Jeśli kupię niesprzedany lokal od banku, a nie od dewelopera, jaki podatek ma zastosowanie?
- Zależy to od tego, kto zgodnie z prawem sprzedaje Państwu nieruchomość, a nie od sposobu jej oferowania. Bank lub fundusz posiadający przejęte lokale w nowej inwestycji zazwyczaj sprzedaje je jako przedsiębiorca. Może to oznaczać, że nadal ma zastosowanie IVA, mimo że transakcja wygląda jak zakup nieruchomości z rynku wtórnego. Właśnie takie przypadki ma wychwycić powyższa lista kontrolna przed finalizacją transakcji, a nie po niej.
- Czy stawka podatku zmieni się, jeśli kupię nieruchomość za pośrednictwem hiszpańskiej spółki zamiast osobiście?
- Podatek od zakupu (ITP albo IVA wraz z AJD) oblicza się w ten sam sposób, niezależnie od tego, kim jest kupujący. Gdy kupującym jest spółka, zmienia się natomiast zupełnie inny zestaw kwestii: bieżący podatek dochodowy od osób prawnych, coroczne deklaracje oraz sposób opodatkowania przyszłej sprzedaży. Temu porównaniu poświęcono przewodnik po zakupie za pośrednictwem spółki.
- Czy stawka AJD jest taka sama w całej Hiszpanii?
- Nie. AJD, podobnie jak ITP, jest stawką ustalaną regionalnie w ramach krajowych przepisów, dlatego inna wspólnota autonomiczna może ustalić inny procent. Podana wyżej wartość 1,2 % to aktualna stawka w Andaluzji, obowiązująca w sierpniu 2026.
