Kontrola nieruchomości na Costa del Sol
Kontrola techniczna polega na tym, że specjalista sprawdza nieruchomość i zapisuje, co faktycznie jest z nią nie tak. Nie wykonujemy tej części samodzielnie. Angażujemy inspektora lub architekta, zapewniamy jego wizytę w odpowiednim czasie i dbamy o to, aby ustalenia przełożyły się na konkretne działanie: zmianę ceny, warunek umowy, naprawę przed podpisaniem albo powód do całkowitej rezygnacji z zakupu. Informujemy również, kiedy zlecenie przeglądu nie ma sensu, ponieważ nie jest on potrzebny przy każdym zakupie.
Kto właściwie sprawdza budynek
Przed zakupem nieruchomość oglądają cztery różne osoby, a tylko jedna z nich szuka wad. Warto o tym wiedzieć, zanim założą Państwo, że ktoś już sprawdził rzecz, która budzi Państwa obawy.Specjaliści zajmują się wiedzą fachową. My dbamy o to, aby wszystko się ze sobą łączyło: aby zarezerwowana została właściwa osoba, aby uzyskała dostęp, aby jej raport dotarł przed terminem, którego musi Państwo dotrzymać, oraz aby to, co napisała, nie trafiło po prostu do Państwa skrzynki odbiorczej.
| Kto | Po czyjej są stronie | Czym właściwie się zajmują |
|---|---|---|
| Inspektor techniczny lub architekt | Państwa | Sprawdza nieruchomość, konstrukcję, dach, wilgoć, instalacje i basen, a następnie zapisuje ustalenia. To jest właściwa kontrola techniczna. W przypadku starszych nieruchomości wykrywa problemy, które w przeciwnym razie ujawniłyby się dopiero po wprowadzeniu się. |
| Prawnik | Państwa | Sprawdza dokumenty, nie budynek: własność, obciążenia i długi, zadłużenie wspólnoty, legalność budynku, pozwolenie na użytkowanie oraz niezgodności z planem zagospodarowania. Nieruchomość może być w idealnym stanie fizycznym, a mimo to stanowić zły zakup, i odwrotnie. |
| Rzeczoznawca bankowy | Bank | Ustala wartość na potrzeby kredytu hipotecznego. Wyszukiwanie wad nie należy do jego zadań. Nie jest to przegląd techniczny i nie zastępuje go. |
| Agent sprzedającego | Sprzedający | Reprezentuje drugą stronę, co jest jego rolą i jest w pełni uzasadnione. Jego opis stanu nieruchomości jest opisem sprzedażowym, a nie kontrolą. |
| Fachowcy | Ani jedno, dopóki ich nie zatrudnią | Pojawiają się później, gdy jest już coś do wyceny lub naprawy. Wycena prac nie jest również przeglądem budynku, a wykonawca, który chce otrzymać zlecenie, nie jest osobą, która powinna oceniać, czy prace są potrzebne. |
| Arevont | Państwa | To w ogóle nie jest rola techniczna. Informujemy, kiedy warto zlecić kontrolę, organizujemy specjalistę, zapewniamy mu dostęp, pilnujemy terminu w odniesieniu do daty podpisania umowy i wykorzystujemy jego ustalenia w negocjacjach z Państwa prawnikiem. |
Czy wykonują Państwo kontrolę samodzielnie?Nie i nie chcielibyśmy, aby zaakceptowali Państwo taką usługę, gdybyśmy ją wykonywali. Nie jesteśmy architektami ani inżynierami budowlanymi. Organizujemy specjalistę, jesteśmy obecni w dogodnym dla Państwa terminie i zajmujemy się wszystkim, co jest z tym związane. Raport należy do niego i widnieje na nim jego nazwisko.
Czym nie jest wycena bankowa
To najdroższe pojedyncze nieporozumienie po stronie kupującego przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii, a jego wyjaśnienie nic nie kosztuje. Jeśli zaciągają Państwo hiszpański kredyt hipoteczny, rzeczoznawca odwiedzi nieruchomość. Oficjalna osoba obejdzie ją z urządzeniem pomiarowym. Bardzo łatwo dojść do wniosku, że budynek został tym samym sprawdzony.Tak nie jest. Wycena kredytu hipotecznego ma poinformować bank, ile warta jest jego nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie. Rzeczoznawca potwierdza zgodność nieruchomości z dokumentacją, odnotowuje widoczny stan zachowania, wykonuje pomiary i zdjęcia. Wszystko w tym raporcie podporządkowane jest jednej liczbie, a liczba ta jest przeznaczona dla kredytodawcy.
Na co odpowiada raportCzego nadal Państwo się nie dowiedzą
- Wycena bankowa (tasación)
- Jaka jest wartość nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu zgodnie z krajowymi zasadami wyceny. Wizyta jest rzeczywista, a technik ma odpowiednie kwalifikacje, jednak jego zadaniem jest ustalenie wartości, nie wykrywanie wad. Wilgoć za szafą nie zmienia kwoty potrzebnej bankowi.
- Prawnik: badanie stanu prawnego
- Czy kupowana przez Państwa nieruchomość jest pod względem prawnym tym, na co wygląda: kto jest jej właścicielem, jakie ma zobowiązania, czy została zbudowana i rozbudowana za pozwoleniem oraz czy istnieje pozwolenie na użytkowanie. Nie odpowiada natomiast na pytanie, czy dach przecieka.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej
- Świadectwo z klasą energetyczną, które sprzedający ma obowiązek posiadać. Klasę oblicza się na podstawie konstrukcji i instalacji, zwykle bez otwierania jakichkolwiek elementów. Niska klasa wskazuje raczej na koszty eksploatacji niż na listę usterek.
- Ogłoszenie i opis agenta
- To, za co nieruchomość jest oferowana na sprzedaż. Określenia „dobry stan” i „niedawno odnowiona” to zwykły język sprzedażowy bez ściśle określonego znaczenia, a zdjęcia wykonano tak, aby chcieli ją Państwo zobaczyć.
- Inspekcja techniczna
- Stan samego budynku opisany przez osobę, której nie zależy na sfinalizowaniu sprzedaży. To jedyny z pięciu dokumentów, którego celem jest znalezienie tego, co jest nie tak.
Żadna z pozostałych czterech osób nie jest nieuczciwa. Każda dobrze odpowiada na własne pytanie. Błąd polega na kalkulacji: na dodaniu do siebie czterech raportów i założeniu, że razem obejmują cały budynek.
Sources
Bank wysyła rzeczoznawcę. Czy nadal potrzebuję inspekcji?Odpowiadają na różne pytania. Rzeczoznawca informuje bank, ile nieruchomość jest warta jako zabezpieczenie. Poszukiwanie usterek nie należy do jego obowiązków, dlatego wycena nie zastępuje inspekcji technicznej i nie może być za taką uznana.
Kiedy inspekcja jest opłacalna, a kiedy mówimy, że nie jest
Inspekcja techniczna jest w Hiszpanii dobrowolna. Nie ma prawnego obowiązku jej zlecenia i większość hiszpańskich nabywców tego nie robi. Nie jest to powód, aby z niej rezygnować, ale oznacza, że nikt uczestniczący w procesie nie będzie się jej od Państwa domagać. Oznacza to również, że uczciwe pytanie nie brzmi: "czy każdy powinien to zrobić", lecz: "czy w tym przypadku zmieniłoby to cokolwiek".Organizujemy inspektora tam, gdzie jest to uzasadnione, a nie przy każdym zakupie. W przybliżeniu tak wyznaczamy tę granicę.
- Starsza nieruchomość i wszystko, co ma własny dachWiek jest najważniejszym pojedynczym powodem. Dom ma własny dach, własny system odprowadzania wody, a często także własny basen i ogród. Każdy z tych elementów jest systemem, który zużywa się według harmonogramu, którego nikt wcześniej dla Państwa nie spisał.
- Widoczne prace, rozbudowy lub adaptacjeZa każdym razem, gdy coś zostało dobudowane, zabudowane lub przekształcone w sypialnię, pojawiają się dwa pytania: czy wykonano to prawidłowo i czy wykonano to zgodnie z prawem. Inspektor odpowiada na pierwsze, prawnik na drugie, dlatego warto zadać je jednocześnie.
- Wszelkie oznaki wilgociŚwieża farba na jednej niskiej ścianie, osuszacz w rogu oglądanego mieszkania, mieszkanie na parterze z ogrodem położonym powyżej poziomu podłogi. Wilgoć jest wadą, którą to wybrzeże powoduje najbardziej niezawodnie i która najgorzej prezentuje się na zdjęciach.
- Nieruchomość, która stała pustaMiesiące bez obecności kogokolwiek sprawiają, że drobne awarie po cichu się nawarstwiają: uszczelki, pompy, urządzenia basenowe, kocioł oraz klimatyzator, którego nie uruchamiano przez dwa lata.
- Duży zakupNie dlatego, że drogie nieruchomości są gorsze. Dlatego, że to samo ryzyko w ujęciu proporcjonalnym oznacza większą kwotę, a na tym poziomie usterka zwykle nie jest widoczna. Właśnie dlatego ktoś musi pojechać na miejsce i jej poszukać.
- Kiedy nie mogą Państwo być na miejscuJeśli decyzję podejmują Państwo z Czech na podstawie zdjęć i naszego nagrania, specjalista obecny w budynku jest brakującym elementem procesu, a nie dodatkiem.
Jest też druga strona, o której wolimy powiedzieć Państwu, zanim wydadzą Państwo pieniądze. W przypadku nowej inwestycji objętej gwarancjami nie chodzi o inspekcję, lecz o kontrolę przed przekazaniem nieruchomości, która została opisana na powiązanej stronie poniżej. W przypadku małego, niedawno wybudowanego i dobrze utrzymanego mieszkania, w którym nie ma nic nietypowego, inspekcja często tylko potwierdza to, co już wykazało uważne oglądanie. Rozsądniej jest zlecić specjaliście wycenę dotyczącą tej jednej kwestii, na której naprawdę Państwu zależy.Stosujemy prosty test: czy ustalenie może realnie zmienić Państwa decyzję, cenę lub warunek umowy. Jeśli odpowiedź brzmi "nie", powiemy to Państwu, zamiast umawiać specjalistę. To nie są nasze pieniądze ani nasze popołudnie, więc nie mamy powodu organizować kontroli, która nie przyniesie odpowiedniej korzyści.
Rynek wtórny a nowa inwestycja: dlaczego kontrola ma inne zadanie
Inspekcja fizyczna wygląda podobnie w obu przypadkach. Jednak jej cel jest zupełnie inny, a różnica polega na tym, kto jest zobowiązany do usunięcia usterek.
| Co się różni | Rynek wtórny | Nowa inwestycja |
|---|---|---|
| Gwarancja | Nic. Sprzedający odpowiada wyłącznie za wady ukryte, o których wiedział i które zataił, a termin na dochodzenie takiego roszczenia jest krótki. | Dziesięć lat na konstrukcję, trzy lata na instalacje i rok na wykończenie. Płatności dokonane przed finalizacją transakcji są objęte gwarancją bankową. |
| Kto usuwa wykryte usterki | Państwo, gdy nieruchomość stanie się Państwa własnością. Dlatego ustalenie musi nastąpić przed podpisaniem umowy, gdy wciąż może wpłynąć na cenę lub warunki. | Deweloper robi to na własny koszt, co właśnie ma dokumentować lista snagging. |
| Stan i wyposażenie | To zależy od wieku. Należy ostatecznie liczyć się z wymianą kuchni i łazienek, a także z tym, że z czasem inne elementy zaczną wymagać uwagi. | Wszystko jest nowe. Sprawdza się, czy prace zostały prawidłowo ukończone i czy odpowiadają temu, co Państwo wybrali. |
| Energia | Niższe klasy energetyczne i wyższe zużycie niż w przypadku nowej inwestycji. Widać to na rachunkach, a nie w cenie zakupu. | Najwyższe klasy, niższe zużycie i niższe rachunki. |
| Znaczenie wykrytej usterki | Argument do negocjacji albo powód, by się wycofać. Zmienia Państwa decyzję i kwotę. | Lista prac z terminem wykonania i osobą zobowiązaną umownie do ich usunięcia. |
To także uczciwy argument przeciwko założeniu, że nieruchomość z rynku wtórnego jest tańszą drogą. Nieruchomość z rynku wtórnego częściej oznacza remont lub serię stopniowo wykonywanych prac: w kuchni, łazienkach i klimatyzacji, a także usunięcie problemu, którego nikt się nie spodziewał po wyburzeniu ściany. Łatwo może się okazać, że ostatecznie wydadzą Państwo tyle samo albo więcej. Inspekcja sprawia, że te wyliczenia przestają być niespodzianką i stają się kwotą znaną przed podpisaniem umowy.
Sources
Czy to potrzebne przy nowej inwestycji?Zwykle nie w tej formie. Nowa inwestycja jest objęta gwarancjami na okres dziesięciu, trzech i jednego roku, więc na tym etapie chodzi o sprawdzenie przy przekazaniu nieruchomości oraz sporządzenie listy wad dla dewelopera, co jest inną usługą. Jeśli nowa inwestycja jest ukończona i niesprzedana od dłuższego czasu albo kupują Państwo gotową do zamieszkania nieruchomość od prywatnego sprzedającego, a nie od dewelopera, ponownie zastosowanie mają zasady rynku wtórnego.
Sprzedający twierdzi, że nieruchomość nie ma wad. Czy jest to wiążące?Nie jest to równoznaczne z gwarancją. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego sprzedający odpowiada za wady ukryte, o których wiedział i które zataił. Oznacza to, że muszą Państwo udowodnić, co wiedziała inna osoba, w krótkim terminie, gdy nieruchomość jest już Państwa własnością. Jest to znacznie słabsza pozycja niż ustalenie dokonane przed podpisaniem umowy.
Co dzieje się po otrzymaniu raportu
Raport, który niczego nie zmienia, nie był wart zlecenia. To właśnie ta część usługi należy do nas i dlatego zależy nam, aby oględziny odbyły się wystarczająco wcześnie, by ich wynik miał znaczenie.
- Omówimy raport razem z PaństwemRaporty są sporządzane po hiszpańsku lub angielsku i przeznaczone dla odbiorcy technicznego. Omawiamy je z Państwem i rozdzielamy trzy grupy kwestii, które zawsze występują: rzeczy normalne dla nieruchomości w tym wieku, rzeczy, które wkrótce będą wymagały nakładów, oraz rzeczy zmieniające ocenę sytuacji.
- Ustalenia wymagające dokumentacji przekazujemy prawnikowiDobudówka wzniesiona bez pozwolenia, zabudowany taras, basen, który nie figuruje w opisie rejestrowym. Ustalenie faktyczne jest początkiem kwestii prawnej, a ta powinna trafić najpierw do Państwa prawnika, nie do wykonawcy.
- Ustalenie może otrzymać konkretną wycenęWada bez kosztu naprawy nie jest argumentem negocjacyjnym, lecz źródłem niepokoju. Jeśli sam raport zawiera wycenę prac, przekazujemy tę kwotę stronie sprzedającej. Jeśli jej nie zawiera, możemy uzyskać wycenę naprawy od fachowca, zanim rozpocznie się rozmowa o cenie. Dzięki temu żądają Państwo konkretnej sumy za konkretną naprawę, a nie wyrażają ogólne odczucia dotyczące nieruchomości. Proszą Państwo, a zajmiemy się tym. Warto poświęcić na to kilka dni w przypadku każdej kwestii, o którą rzeczywiście chcieliby Państwo negocjować.
- Gdy potrzebny jest architekt, angażujemy goNiektóre ustalenia wykraczają poza zakres odpowiedzi, których może udzielić inspektor. Czy dobudówkę można zalegalizować, na czym naprawdę polegałaby przebudowa, czy planowany przez Państwa układ jest w ogóle możliwy i ile to wszystko kosztuje. To pytania do architekta, dlatego angażujemy odpowiedniego specjalistę. Jest to odrębny specjalista z odrębnym wynagrodzeniem, którego wysokość podaje on Państwu bezpośrednio. Żadne z tych działań nie odbywa się za naszym pośrednictwem.
- To, co można naprawić, staje się żądaniem, nie skargąMając raport, my i Państwa prawnik dokładnie określamy, co należy udokumentować, poprawić lub rozliczyć, a następnie przedstawiamy to stronie sprzedającej. To zupełnie inna rozmowa niż prośba o rabat, ponieważ nieruchomość sprawia wrażenie zaniedbanej.
- Uwzględnia się to w cenie, warunkach lub terminieUstalenie może skutkować obniżeniem ceny, stać się warunkiem do spełnienia przed finalizacją transakcji albo oznaczać naprawę, którą najpierw wykonuje sprzedający. To, które z tych trzech rozwiązań jest właściwe, zależy od ustalenia oraz od stopnia determinacji drugiej strony. Temu właśnie służą negocjacje.
- Czasem odpowiedzią jest rezygnacjaZdarzało nam się odradzać klientom kontynuowanie transakcji, gdy kontrola prawna lub techniczna ujawniła coś poważnego. Nikt nie lubi takiej rozmowy, ale nadal jest to tańsze niż alternatywa. Rezygnacja z zakupu jest uzasadnionym wynikiem procesu zakupu i traktujemy ją jako taką.
Co naprawdę obejmuje inspekcja techniczna
Inspekcja jest wizualnym, nieinwazyjnym sprawdzeniem dostępnych części budynku. Specjalista zapisuje stan każdego elementu, wykryte wady, ich przewidywaną wagę oraz elementy wymagające odkrycia, zanim będzie można wydać pewną opinię. Zakres zależy od nieruchomości i od wybranego specjalisty, dlatego należy traktować to jako ogólny zarys prac, a nie zamkniętą listę.| Co jest sprawdzane | Dlaczego to ma znaczenie | Co robimy z ustaleniem |
|---|---|---|
| Budynek | ||
| Konstrukcja i fundamenty | Pęknięcia, przemieszczenia i osiadanie to ustalenia, które mogą zakończyć zakup, zamiast jedynie doprowadzić do zmiany ceny. Są to również kwestie, które oglądanie najrzadziej wykrywa, ponieważ widoczny objaw często ma postać cienkiej rysy w niewłaściwym miejscu. | Jeśli problem jest poważny, raport wskazuje, co wymaga dalszego zbadania, a my wstrzymujemy proces do czasu uzyskania odpowiedzi. Niczego nie podpisuje się przy niewyjaśnionych kwestiach konstrukcyjnych. |
| Dach, tarasy i hydroizolacja | Na tym wybrzeżu dach przez większą część roku nie pełni szczególnej funkcji, a swoją wartość pokazuje podczas kilku dni intensywnych opadów. Płaski dach lub taras nad pomieszczeniem mieszkalnym to miejsca, przez które przedostaje się woda. | Wycena naprawy staje się argumentem w rozmowie o cenie. Stojąca woda, uszkodzona membrana lub taras odprowadzający wodę w niewłaściwym kierunku stają się warunkiem do spełnienia przed finalizacją transakcji. |
| Elewacja, deszczówka i odpływy | Rynny i rury spustowe często po prostu nie są tutaj zamontowane, więc deszczówka spływa po ścianie i wnika w jej dolną część. Lokalnie jest to normalne, ale później nadal pozostaje to Państwa problemem związanym z wilgocią. | Pytamy, co wspólnota już w tej sprawie postanowiła, ponieważ elewacja jest zwykle częścią wspólną, a naprawa może oznaczać opłatę na fundusz, a nie pracę po Państwa stronie. |
| Wilgoć i przenikanie wody | Wilgoć podciągana kapilarnie jest częsta w mieszkaniach na parterze oraz w domach zbudowanych bez izolacji przeciwwilgociowej, a świeża farba doskonale ją ukrywa podczas oglądania. Jest to najczęściej bagatelizowana wada na Costa del Sol. | Odczyty wykonuje się miernikiem wilgotności, a nie na oko. Odczyt to liczba, którą można przedstawić sprzedającemu, w przeciwieństwie do przeczucia. |
| Wewnątrz nieruchomości | ||
| Okna, drzwi i stolarka | Stare profile aluminiowe bez przekładki termicznej, pojedyncze szyby i uszkodzone uszczelki decydują o tym, czy mieszkanie utrzymuje temperaturę, czy przez całe lato działa w nim klimatyzacja, a mimo to nadal jest głośno. | Zwykle jest to koszt, a nie kryzys. Wycenimy go i uwzględnimy w ofercie jako znaną kwotę, a nie niespodziewany wydatek w pierwszym roku. |
| Elektryka | Instalacja z innej dekady może być bezpieczna, a mimo to znacznie odbiegać od wymagań obecnych przepisów. To ona decyduje, czy można podłączyć płytę indukcyjną, ładowarkę samochodową lub drugi klimatyzator. | Kontrola działania rozdzielnicy, obwodów i uziemienia. Jeśli raport wykaże problem, elektryk wyceni modernizację, zanim się Państwo zobowiążą, a nie po tym fakcie. |
| Instalacje wodne, ciepła woda i odpływy | Wiek instalacji rurowej, ciśnienie wody oraz sposób odprowadzania wody z pryszniców i kuchni. Powolny odpływ i niskie ciśnienie to codzienne problemy, których nie widać na żadnym wykonanym zdjęciu. | Odkręca się krany i sprawdza odpływy. Jeśli wskazuje to na problem z rurami w ścianach, jest to dokładnie ten rodzaj kwestii, który należy rozstrzygnąć przed podpisaniem, a nie po nim. |
| Klimatyzacja i ogrzewanie | Urządzenia mają określoną żywotność i historię serwisową, a stwierdzenie „działa” w kwietniu nie oznacza tego samego co w sierpniu. Wymiana to realny koszt dotyczący całej nieruchomości. | W miarę możliwości uruchamia się zarówno ogrzewanie, jak i chłodzenie. Wiek i stan urządzeń uwzględnia się w kalkulacji kosztów eksploatacji wraz z klasą energetyczną. |
| Kuchnia i łazienki | W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego są to dwa pomieszczenia, które prawdopodobnie trzeba będzie kiedyś wymienić lub wyremontować. Wiedza o tym, czy nastąpi to teraz, czy za osiem lat, stanowi najważniejszą część budżetu remontowego. | Staje się to zaplanowanym kosztem z określonym terminem, co odróżnia remont od sytuacji awaryjnej. |
| Na zewnątrz i części wspólne | ||
| Basen, roślinność i nawadnianie | Prywatny basen to nie tylko wykop w ziemi, lecz także urządzenie: pompa, filtracja, instalacja rurowa i sama niecka. Nieszczelności są kosztowne i niewidoczne, gdy basen jest pełny. | Jeśli raport wykaże jakiekolwiek problemy, angażujemy specjalistę od basenów, a koszt ich eksploatacji uwzględniamy w kalkulacji kosztów posiadania nieruchomości. |
| Ogród, granice działki i zabudowa | To, co znajduje się na działce, powinno odpowiadać temu, co widnieje na planie. Weranda, schowek, pergola lub zaadaptowana piwnica, które istnieją w rzeczywistości, ale nie są ujęte w dokumentach, stanowią problem prawny w fizycznym przebraniu. | Ustalenia z oględzin trafiają bezpośrednio do Państwa prawnika. To najczęstsza sytuacja, w której kontrola techniczna przeradza się w kontrolę prawną. Należy jasno określić, kto odpowiada na jakie pytania: inspektor opisuje, co znajduje się na miejscu i czy odpowiada to wpisowi w księdze wieczystej oraz ewidencji katastralnej, natomiast ustalenie, czy można to zalegalizować lub czy nieruchomość ma pozwolenie na użytkowanie, należy do prawnika, a nie do inspektora. Trzy rejestry i jeden budynek, dlatego rozbieżności między nimi są czymś normalnym. |
| Części wspólne i planowane prace | Winda, garaż, dach, basen i elewacja są wspólne, podobnie jak rachunek. Jeśli wspólnota przegłosowała już kosztowny remont, przed Państwa przyjazdem zobowiązała Państwa do pokrycia swojej części kosztów. | Stan techniczny wynika z oględzin, a protokoły i zadłużenie ustala prawnik. Dbamy o to, aby oba aspekty analizować razem, a nie osobno. |
| Klasa energii i koszty eksploatacji | Starsza nieruchomość zwykle mieści się w niższych klasach i wiąże się z wyższym zużyciem energii, co widać co miesiąc, a nie tylko raz, u notariusza. | Koszt ten uwzględnia się w kalkulacji posiadania nieruchomości obok opłaty na rzecz wspólnoty i rocznych podatków, dzięki czemu tańszy zakup można uczciwie porównać z nowszą nieruchomością. |
Miejsce oględzin w procesie zakupu
Cały proces zakupu obejmuje piętnaście kroków, od pierwszego telefonu do otrzymania kluczy. Na kontrolę techniczną przypada określony moment, a okres ten jest krótszy, niż zakłada większość osób: należy ją zlecić odpowiednio wcześnie, aby ustalenia mogły jeszcze coś zmienić, i zakończyć przed podpisaniem dokumentu, którego ma dotyczyć.Kroki 8, 9, 13 i 14 z 15
- Rezerwacja i moment decyzjiGdy znajdą Państwo właściwą nieruchomośćRezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku na czas jej sprawdzania. To moment, aby zdecydować, czy kontrola techniczna będzie częścią tego procesu, ponieważ umowa rezerwacyjna określa również, co stanie się z zadatkiem, jeśli kontrola wykaże problem. Podejmowanie decyzji dopiero później sprawia, że ludzie czują, iż muszą kontynuować zakup.ResaleZadatek rezerwacyjny i uzgodnione warunki. W tym miejscu ustala się również cenę, terminy i wyposażenie, czyli dokładnie te kwestie, które ustalenia z kontroli mogą ponownie otworzyć.
- Kontrole przebiegają równolegleZwykle dwa do czterech tygodniBadanie stanu prawnego nieruchomości rozpoczyna się po rezerwacji i jest to naturalny moment, aby równolegle przeprowadzić kontrolę techniczną. Ten sam okres, dwóch różnych specjalistów i dwie różne listy zadań. Ich nakładanie się ma znaczenie, ponieważ ustalenie dotyczące budynku bardzo często prowadzi do pytania o dokumentację, a chcą Państwo, aby obie osoby nadal nad tym pracowały, gdy się ono pojawi.
- Ostatnia kontrola przed podpisaniemPrzed finalizacjąW przypadku nieruchomości z rynku wtórnego wracamy i ponownie ją sprawdzamy przed podpisaniem, razem z Państwem lub w Państwa imieniu. To nasza kontrola, a nie ekspertyza techniczna: potwierdzamy, że nieruchomość jest w uzgodnionym stanie, a wyposażenie wymienione w spisie nadal się w niej znajduje. Jeśli chcą Państwo zlecić profesjonalną kontrolę techniczną architektowi lub inspektorowi, organizujemy ją osobno.New buildW przypadku nowej inwestycji proces zależy od dewelopera. Niektórzy przeprowadzają snagging przed przeniesieniem własności, inni po nim. To usługa uzupełniająca.ResaleStan nieruchomości w odniesieniu do ustaleń, a wykaz wyposażenia w odniesieniu do tego, co nadal znajduje się w nieruchomości.
- Notariusz i kluczeFinalizacja transakcjiTo termin, względem którego planowane są wszystkie powyższe działania. Po podpisaniu aktu nieruchomość należy już do Państwa w takim stanie, w jakim się znajduje, a ustalenie dokonane drugiego dnia oznacza koszt naprawy, a nie argument w negocjacjach. Nie muszą Państwo być obecni osobiście, jeśli Państwa prawnik dysponuje pełnomocnictwem. Tak czy inaczej jesteśmy na miejscu.
Ta sama nieruchomość, dwa sposoby kontroli
Jak wygląda techniczna strona zakupu bez pośrednika reprezentującego kupującego i z jego udziałem.| Samodzielnie | Z Arevont | |
|---|---|---|
| Kto ocenia stan nieruchomości | Agent sprzedającego, którego zadaniem jest sprzedaż konkretnej nieruchomości i którego opis jej stanu ma charakter sprzedażowy. | Specjalista, któremu nie zależy na sfinalizowaniu sprzedaży i którego jedynym zadaniem jest znalezienie problemów. Naszą rolą jest zapewnienie mu dostępu w odpowiednim terminie. |
| Wybór specjalisty | Poszukiwanie w języku, którego mogą Państwo nie znać, bez możliwości odróżnienia inspektora od wykonawcy szukającego zlecenia na późniejszą naprawę. | Organizujemy inspektora lub architekta spośród osób, z którymi współpracujemy, i wskazujemy, którego z nich wymaga dana nieruchomość. |
| Termin | Zlecenie wykonane zbyt późno, po podpisaniu umowy rezerwacyjnej i wpłaceniu zadatku, czyli wtedy, gdy ustalenie ma najmniejszą siłę negocjacyjną. | Zarezerwowane w tym samym czasie co badanie stanu prawnego nieruchomości, dzięki czemu ustalenia nadal mogą wpłynąć na dalszy przebieg sprawy. |
| Co wynika z raportu | Dokument techniczny w języku hiszpańskim oraz rozmowa z drugą stroną na jego temat, również po hiszpańsku. | Czytamy go razem z Państwem, dzielimy zawarte w nim informacje na to, co jest normalne, co oznacza koszt, a co zmienia ocenę sytuacji, po czym wraz z Państwa prawnikiem przekształcamy ostatnią kategorię w żądanie. |
| Ile to Państwa kosztuje | Wynagrodzenie inspektora, niezależnie od tego, kto go organizuje. | To samo wynagrodzenie inspektora, zafakturowane bezpośrednio Państwu. Organizacja, dostęp do nieruchomości, ustalenie terminu i późniejsze negocjacje są bezpłatne, ponieważ jako kupujący nie płacą nam Państwo za nic. |
Nieruchomość znacznie starsza, niż wynikało to ze zdjęć
Jedna z nieruchomości, które oglądaliśmy, była po prostu znacznie starsza, niż sugerowały zdjęcia z ogłoszenia. Na fotografiach nie było nic nieprawdziwego. Były dobrze oświetlone, starannie wykadrowane i wykonane o najlepszej porze dnia, a żadna z nich nie zdradzała wieku nieruchomości. Wystarczyło około dziesięciu sekund na miejscu, aby odpowiedzieć na pytanie, które całe ogłoszenie pozostawiało otwarte. To łagodna wersja tego problemu, którą można wychwycić podczas oglądania. Droższa wersja to ta, której w ogóle nie da się zobaczyć: to, co znajduje się za ścianą, pod tarasem i wewnątrz instalacji. Nikt nie wykryje tego podczas zwykłego oglądania, co jest głównym argumentem za wysłaniem osoby, której zadaniem jest właśnie to sprawdzić.Oglądanie pozwala ocenić wiek nieruchomości. Inspekcja pozwala ocenić jej koszt.
Ile to kosztuje?
- Kupujący0 €Nie płacą nam Państwo nic, niezależnie od tego, czy coś kupią, ani od tego, czy zorganizowana przez nas kontrola odwiedzie Państwa od zakupu nieruchomości.
- Deweloper czy sprzedający
- Nowa inwestycja
- 2,5 to 6 %
- Rynek wtórny
- 1,5 to 4 %
- Inspektor lub architektWystawia Państwu bezpośrednio fakturę za inspekcję. Nie otrzymujemy od niego wynagrodzenia i nie pobieramy żadnej opłaty za polecenie, podobnie jak w przypadku kancelarii prawnej, którą rekomendujemy.
Nasza część usługi jest bezpłatna. Ocena, czy kontrola jest zasadna, organizacja specjalisty, zapewnienie mu dostępu, dopasowanie terminu do daty podpisania umowy oraz wykorzystanie ustaleń w negocjacjach nie kosztują Państwa nic, ponieważ jako kupujący nigdy i w żadnym momencie nie płacą nam Państwo żadnych kwot.Sama inspekcja jest organizowana osobno, a specjalista przedstawia wycenę bezpośrednio Państwu. Nie publikujemy jej ceny i nie będziemy wymyślać przedziału: wynagrodzenie zależy od nieruchomości, jej powierzchni oraz odległości, jaką specjalista musi pokonać, i jest jego wynagrodzeniem, a nie naszym. Otrzymują Państwo kwotę przed dokonaniem rezerwacji i sami podejmują decyzję.To, co następuje po sporządzeniu raportu, również nie jest po naszej stronie. Specjalista od basenów, elektryk lub wykonawca wyceniający naprawę wystawia Państwu fakturę za swoją pracę. Za naszym pośrednictwem nie zostaje doliczona do niej żadna kwota, ani w tej sprawie, ani w żadnej innej.
Cena nieruchomości jest taka sama, nawet jeśli skontaktują się Państwo bezpośrednio. W przypadku nowej inwestycji mogą Państwo swobodnie poprosić dewelopera o cennik i go zweryfikować.
Czego inspekcja nie zrobi za Państwa
Nie sprawi, że ktokolwiek coś naprawi. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego nie ma gwarancji. Sprzedający odpowiada wyłącznie za wady ukryte, o których wiedział i które zataił, co oznacza konieczność udowodnienia, co wiedziała inna osoba, w krótkim terminie, gdy nieruchomość należy już do Państwa. Wartość raportu wynika więc wyłącznie z decyzji podjętej wtedy, gdy nadal mogą ją Państwo podjąć, a nie z późniejszego roszczenia.Nie jest to również gwarancja. Inspekcja ma charakter wizualny i nieinwazyjny: niczego się nie demontuje, nie otwiera ścian, a stwierdzenie w raporcie, że dany element wymaga dalszego badania, jest uczciwością, a nie uchylaniem się od odpowiedzi. W drugim roku nadal może ujawnić się coś, czego nikt nie mógł zobaczyć podczas popołudniowej wizyty.Nie organizujemy jej również przy każdym zakupie. W przypadku nowej inwestycji objętej gwarancjami chodzi o kontrolę przy przekazaniu nieruchomości, a nie o inspekcję. W przypadku małego, niedawno wybudowanego i dobrze utrzymanego mieszkania lepszym wydatkiem często jest dobre oglądanie oraz wycena specjalisty dotycząca jednego elementu, na którym Państwu zależy. Wolimy Państwu to powiedzieć i pomylić się co do wynagrodzenia, niż zarezerwować usługę tylko po to, aby proces wyglądał na dokładny.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące inspekcji technicznej
- Czy inspekcja techniczna jest obowiązkowa w Hiszpanii?
- Nie. Przy zakupie nie ma prawnego obowiązku jej przeprowadzenia i większość hiszpańskich kupujących tego nie robi. Nikt uczestniczący w transakcji nie poprosi Państwa o taki dokument, dlatego właśnie musi to być decyzja podjęta przez Państwa, a nie coś, na co będą Państwo czekać.
- Kiedy należy ją zlecić?
- Najlepiej przy rezerwacji, aby odbywała się w tym samym okresie od dwóch do czterech tygodni co badanie stanu prawnego nieruchomości i zakończyła się przed podpisaniem wiążącej umowy. Wystarczająco późno, aby było jasne, że poważnie interesują się Państwo nieruchomością, ale wystarczająco wcześnie, aby ustalenie mogło jeszcze wpłynąć na cenę lub stać się warunkiem transakcji.
- Ile to kosztuje i kto płaci?
- Specjalista przedstawia wycenę bezpośrednio Państwu i wystawia Państwu fakturę, a wynagrodzenie zależy od nieruchomości i jej powierzchni. Nie publikujemy konkretnej kwoty, ponieważ nie jest to nasze wynagrodzenie. Nasza część, czyli organizacja usługi i zajęcie się jej ustaleniami, jest bezpłatna, podobnie jak wszystko inne, co robimy dla kupującego.
- Co się dzieje, jeśli inspektor znajdzie coś poważnego?
- Staje się konkretnym wymaganiem, a nie skargą. Wraz z Państwa prawnikiem określamy, co należy udokumentować, poprawić lub rozliczyć, a następnie przedstawiamy to sprzedającemu. Może to zostać odjęte od ceny, stać się warunkiem przed finalizacją transakcji albo oznaczać naprawę wykonaną w pierwszej kolejności. Jeśli problem jest wystarczająco poważny, zalecamy odstąpienie od zakupu, co już wcześniej rekomendowaliśmy.
- Czy sprzedający może odmówić wpuszczenia inspektora?
- Dostęp wymaga współpracy sprzedającego i zazwyczaj jest organizowany bez trudności, zwykle przy okazji oglądania. Jeśli sprzedający odmawia lub wielokrotnie opóźnia dostęp do nieruchomości, którą już Państwo rezerwują, jest to informacja sama w sobie i tak właśnie byśmy ją potraktowali.
- Czy muszę być w Hiszpanii?
- Nie. Specjalista nie potrzebuje Państwa obecności, podobnie jak my. Otrzymają Państwo raport, omówimy go z Państwem podczas rozmowy, a jeśli zechcą Państwo zobaczyć coś konkretnego, wrócimy na miejsce i pokażemy to Państwu na nagraniu wideo.
