Czy rzeczywiście można negocjować cenę nieruchomości w Hiszpanii?

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zazwyczaj tak, choć zakres negocjacji zależy znacznie bardziej od motywacji sprzedającego niż od sposobu złożenia oferty. W przypadku nowej inwestycji rzadko można negocjować samą cenę. Każdy, kto odpowiada na to pytanie konkretnym procentem, zgaduje.

Czy z deweloperem jest pole do negocjacji?

W pewnym zakresie, ale zazwyczaj nie w kwestii ceny. Deweloperzy ustalają stały cennik, a w przypadku atrakcyjnego projektu z listą oczekujących nie ma powodu, by go zmieniać. Negocjować można harmonogram płatności, wyposażenie i standard wykończenia, a czasem także usługi dodatkowe. Obniżka ceny dotyczy głównie ostatnich lokali w ukończonym projekcie.

Co można uzgodnić poza ceną?

Harmonogram płatności, terminy, rezerwację i jej warunki, wyposażenie i zmiany oraz przekazanie nieruchomości. W przypadku nowej inwestycji te kwestie są zazwyczaj ważniejsze niż rozmowa o cenie, a o listę możliwych modyfikacji warto poprosić przed dokonaniem rezerwacji, a nie po niej.

Ile kosztują mnie negocjacje?

Nic. Na żadnym etapie zakupu nie płacą nam Państwo. Nasze wynagrodzenie stanowi część prowizji, którą i tak płaci strona sprzedającego, a nieruchomość kosztuje Państwa tyle samo, nawet jeśli kupują ją Państwo bezpośrednio.

Jak wysoki jest zadatek rezerwacyjny i czy podlega zwrotowi?

Zwykle od 6 000 do 11 000 €, a w przypadku droższych nieruchomości około 1 % ceny. To, czy kwota zostanie zwrócona, zależy od brzmienia umowy rezerwacyjnej i różni się w zależności od dewelopera oraz sprzedającego. Jest to jedyna płatność dokonywana poza systemem gwarancji, dlatego powinna być niewielka, a umowa musi jasno określać warunki jej zwrotu. Właśnie dlatego prawnik analizuje ją przed przekazaniem pieniędzy, a nie później.

Czy będą Państwo negocjować nieruchomość, którą znalazłem samodzielnie?

Tak. Mogą Państwo przesłać nam link z Idealista, strony innej agencji lub bezpośrednio od dewelopera. Sprawdzimy, czy nieruchomość jest rzeczywiście nadal dostępna i w jakiej cenie, powiemy, o co zapytalibyśmy stronę sprzedającego, a jeśli będzie to miało sens, zajmiemy się negocjacjami i poprowadzimy Państwa aż do przekazania kluczy.

Services

Negocjowanie ceny nieruchomości na Costa del Sol

Negocjowanie tutaj nie jest sztuczką i nikt nie może obiecać Państwu rabatu: cenę ustala sprzedający lub deweloper, a nie agencja. Na wynik wpływa wiedza o tym, za ile naprawdę sprzedaje się dany typ nieruchomości w konkretnej miejscowości, czego sprzedający już wcześniej odmówił oraz co poza ceną można faktycznie zmienić. Na tym wybrzeżu są to często harmonogram płatności, terminy, wyposażenie i warunki rezerwacji. Rozmawiamy z deweloperem lub agentem sprzedającego po Państwa stronie stołu, a gdy uczciwa odpowiedź brzmi, że nie warto składać oferty, właśnie to Państwu mówimy.

Kto jest po drugiej stronie

Deweloper, sprzedający i agent sprzedającego chcą doprowadzić do zawarcia transakcji. Taka jest ich rola i nie ma w tym nic niewłaściwego. Warto jednak jasno to sobie uświadomić, ponieważ właśnie dlatego kupujący odnosi korzyść z obecności osoby, której rola jest przeciwna.Naszą rolą jest ustalenie warunków, uzupełnienie tego, czego nie obejmuje oferta, porównanie możliwości oraz poinformowanie Państwa, czy ten konkretny zakup rzeczywiście ma sens.

Deweloper i jego zespół sprzedażowyTo oni dysponują cennikiem i decydują, które lokale zostaną wprowadzone do sprzedaży i kiedy. W przypadku dobrego projektu z listą oczekujących nie mają powodu obniżać ceny i tego nie zrobią.
Agent sprzedającegoReprezentuje sprzedającego, nie Państwa. Organizuje oglądanie, odpowiada na Państwa pytania i reprezentuje interesy sprzedającego. Jego zadaniem jest sprzedać konkretną nieruchomość na warunkach jak najlepszych dla sprzedającego.
SprzedającyW przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jest to zdecydowanie najważniejszy czynnik. To, ile istnieje przestrzeni do negocjacji, zależy znacznie bardziej od powodu sprzedaży i czasu, przez jaki sprzedający próbuje sprzedać nieruchomość, niż od czegokolwiek powiedzianego przy stole.
MyNie utrzymujemy własnego portfela nieruchomości, który wymagałby sprzedaży, a w rzadkich przypadkach, gdy oferta należy do nas, informujemy o tym przed jej przedstawieniem. Agencje na tym wybrzeżu współdzielą oferty, dlatego cena jest identyczna niezależnie od tego, przez kogo Państwo kupują. Oznacza to, że jedyną rzeczywistą zmienną pozostaje osoba reprezentująca Państwa interesy.

Czy agent sprzedającego nie powinien pomagać również mnie?Będzie pomagać i może być wobec Państwa całkowicie szczery. Nadal jednak działa na zlecenie i jest wynagradzany przez stronę sprzedającego za sprzedaż tej nieruchomości na warunkach jak najlepszych dla sprzedającego. Taka jest jego praca, a wskazanie tego faktu nie jest krytyką jego osoby.

Czy mają Państwo własne nieruchomości, które muszą sprzedać?Nie. Nie utrzymujemy własnego zasobu nieruchomości. Ma to tutaj większe znaczenie, niż mogłoby się wydawać, ponieważ agencja posiadająca własne nieruchomości ma powód, aby kierować Państwa właśnie do nich, a my takiego zasobu nie mamy.

Skąd pochodzą liczby

Całoroczne życie tutaj nie jest hasłem na stronie internetowej. Oznacza codzienny kontakt z agentami, deweloperami i trwającymi transakcjami. Dzięki temu wiemy, za ile rzeczywiście sprzedaje się konkretny typ nieruchomości w konkretnej miejscowości i kiedy nadal ma sens rozmowa o cenie.Cena ogłoszona i cena, którą nasi klienci ostatecznie płacą, zazwyczaj są dwiema różnymi kwotami. Większość przydatnych informacji o tej różnicy nie znajduje się w ogłoszeniu ani na żadnym portalu.

Co pokazuje Państwu portalCzego dowiadujemy się sami

Cena ofertowa: Cena ogłoszona, oczekiwania sprzedającego oraz cena, przy której rzeczywiście ma sens rozpoczęcie rozmowy, to trzy różne kwoty. Pytamy stronę sprzedającego, z którą z nich mamy dziś do czynienia.
Że nieruchomość jest wystawiona: Czy nieruchomość rzeczywiście jest nadal dostępna w tej cenie oraz co zmieniło się od czasu opublikowania ogłoszenia. Negocjowanie lokalu, który został już zarezerwowany, marnuje Państwa i nasz tydzień.
Nic o złożonych już ofertach: W przypadkach, w których ma to znaczenie, ustalamy, jakie oferty sprzedający już odrzucił. Jedna odrzucona kwota mówi Państwu o przestrzeni do negocjacji więcej niż jakakolwiek technika.
Nic o tym, dlaczego nie sprzedano: Pytamy stronę sprzedającego, dlaczego nieruchomość nadal jest na rynku. Czasami odpowiedzią jest cena. Czasami jest to coś, o czym chcieliby Państwo wiedzieć, zanim w ogóle złożą ofertę.
Że lokal jest sprzedany: Nie każdy deweloper otwarcie informuje, co rzeczywiście zostało sprzedane. Lokale są wprowadzane do sprzedaży partiami, najlepsze z nich często pozostają w rezerwie, a lokal oznaczony jako sprzedany może później ponownie się pojawić. Powiemy Państwu, kiedy wybrany przez Państwa dom wygląda na zarezerwowany, a nie sprzedany, oraz będziemy obserwować interesujące Państwa projekty, aby poinformować, gdy kolejny lokal zostanie wprowadzony do sprzedaży.
Cena za metr kwadratowy, jeśli mają Państwo szczęście: Obliczamy medianę ceny ofertowej za metr kwadratowy na podstawie naszego własnego katalogu, a nie krajowych statystyk. Mediana oznacza, że połowa ofert w danej miejscowości jest tańsza, a połowa droższa. Nie jest to najniższa cena, za jaką można tam kupić nieruchomość, ani wycena konkretnej nieruchomości.

A teraz najważniejsze ograniczenie tego wszystkiego, ponieważ ma większe znaczenie niż pozostałe kwestie. Ceny transakcyjne nie są w Hiszpanii publiczne. Nie istnieje rejestr, w którym Państwo lub my moglibyśmy sprawdzić, za ile faktycznie sprzedano mieszkanie na dole. Wszystkie powyższe informacje wynikają z codziennej obecności na rynku, a nie ze zweryfikowanych danych. Każdy, kto podaje Państwu stały procent poniżej ceny ofertowej jako ogólną zasadę, przedstawia jedynie własne odczucie.Nie muszą Państwo również przyjmować tego wszystkiego na zaufanie. Gdy istnieją porównywalne nieruchomości, znajdujemy je, informujemy Państwa, jakiej ceny oczekuje sprzedający za każdą z nich, oraz wyjaśniamy, co rzeczywiście je łączy z analizowaną nieruchomością, zamiast wskazywać jedynie ich bliskość. Następnie mówimy, od jakiej kwoty, naszym zdaniem, powinni Państwo rozpocząć negocjacje i dlaczego. Czasami nie ma żadnej uczciwej nieruchomości, z którą można byłoby ją porównać. W takich przypadkach mówimy o tym wprost, zamiast tworzyć dla Państwa porównanie z nieruchomości, które nie są podobne.

Kwartalny przegląd rynku

Jak wiedzą Państwo, za ile nieruchomość rzeczywiście zostaje sprzedana?Dzięki codziennym kontaktom z agentami, deweloperami i trwającymi transakcjami na tym wybrzeżu. To również dlatego nie podamy Państwu na piśmie liczby, jak gdyby była wynikiem pomiaru: w Hiszpanii nie ma publicznego rejestru cen sprzedaży, więc nikt na tym wybrzeżu nie dysponuje zweryfikowaną kwotą, niezależnie od tego, co Państwu powie.

W przypadku nowej inwestycji cena jest ostatnią rzeczą, która się zmienia

Deweloper dysponuje cennikiem, a projekt z listą oczekujących nie ma powodu, by obniżać ceny. Nie oznacza to jednak, że nie ma o co pytać. Oznacza to, że kwestie, o które warto pytać, nie dotyczą ceny, a niemal wszystkie z nich trzeba poruszyć przed dokonaniem rezerwacji, ponieważ później odpowiedź zazwyczaj brzmi „nie”.

Kalendarz płatnościIle i kiedy należy wpłacić. Przesunięcie części kwot między ratami w trakcie budowy a saldem przy finalizacji transakcji często jest dla kupującego warte więcej niż niewielka obniżka ceny i jest tym, na co deweloper najłatwiej może się zgodzić.
Podwyższenie standarduKuchnia, łazienki, podłogi, klimatyzacja, ogrzewanie podłogowe, ścianki prysznicowe. Wykonanie tych prac przez dewelopera w trakcie budowy mieszkania kosztuje ułamek tego, ile kosztowałaby ta sama praca później, a w niektórych projektach są one oferowane w pakiecie, a nie jako osobne pozycje.
Parking i schowekW wielu projektach są one wyceniane osobno i później przedstawiane jako dodatki. To, czy są wliczone w cenę i ile jest miejsc, ma realne znaczenie finansowe dla transakcji i często pozostaje niewyjaśnione aż do momentu, gdy jest już za późno, by o to zapytać.
Pakiet mebliNiektórzy deweloperzy współpracują przy projekcie z firmą oferującą pakiet wyposażenia. Warto ustalić przed dokonaniem rezerwacji, czy taki pakiet istnieje, co faktycznie obejmuje i czy można włączyć go do transakcji. Ma to większe znaczenie, jeśli zamierzają Państwo wynajmować nieruchomość.
Zmiany na etapie projektuPrzesunięcie ściany, zmiana rozmieszczenia gniazdek, zastąpienie wanny prysznicem. Wcześnie możliwe, później niemożliwe. Lista tego, co dany deweloper wykona, a czego nie wykona, jest dokumentem, o który mogą Państwo poprosić.
Okres opłat wspólnotowychKto ponosi opłatę wspólnotową od finalizacji transakcji przez Państwa do momentu ukończenia inwestycji i jej prawidłowego uruchomienia. To niewielka kwota miesięcznie, która przez kilka lat staje się znacząca, i uzasadniona kwestia do poruszenia, gdy umowa jest jeszcze otwarta na zmiany.

Żadna z tych kwestii nie jest obietnicą i nie będziemy udawać, że deweloper jest Państwu cokolwiek winien. Jest to lista spraw, które omawiamy z nim w Państwa imieniu, oraz powód, dla którego prosimy o listę zmian przed dokonaniem rezerwacji, a nie po nim.

Kiedy mówimy Państwu, by w ogóle nie składać oferty

Nie jesteśmy tu po to, by doprowadzić każdy zakup aż do notariusza. Czasami zalecamy negocjacje. Czasami czekanie. A czasami całkowitą rezygnację z zakupu. Jeśli naszym zdaniem nieruchomość jest zbyt droga, ma poważną wadę lub jej cena nie odpowiada sytuacji rynkowej, powiemy to Państwu. Powiemy również, czy widzimy możliwość negocjacji, czy też uważamy, że w ogóle nie warto składać oferty.

CenaNa rynku istnieje lepsza alternatywa. Nieruchomość może być zupełnie dobra, lecz nie broni się cena tej konkretnej nieruchomości w porównaniu z tym, co za ten sam budżet można kupić gdzie indziej.
LokalizacjaTo, czego nie widać w ogłoszeniu, zmienia znaczenie zakupu. Nie chodzi o to, co dziś znajduje się obok nieruchomości. Często chodzi o to, co zgodnie z prawem może się tam znaleźć jutro.
WeryfikacjaUstalenie prawne lub techniczne zmienia rekomendację. W tym momencie rozmowa nie dotyczy już w ogóle ceny, a naleganie na jej obniżenie byłoby niewłaściwą poradą.

Jedna z naszych spraw dotyczyła nieruchomości z rynku wtórnego w Marbelli, oferowanej za 1.100.000 €, gdzie znaczną część ceny klient płacił za otwarty widok. Okazało się, że znajdująca się przed nią działka może zostać zabudowana, a to, co zgodnie z prawem można by na niej postawić, znacząco zmieniłoby widok. Cena nagle wyglądała inaczej: klient kupowałby nie tylko mieszkanie i widok, lecz także ryzyko utraty jednej z dwóch rzeczy, za które płacił dodatkową kwotę. Odradziliśmy mu zakup.Czasami najlepszym rezultatem jest transakcja, do której nie dochodzi. Właściwa odpowiedź nie zawsze brzmi „tak”.

Czy rzeczywiście odradzają Państwo klientom zakup?Tak, zdarzało nam się to robić przy transakcjach, za które otrzymalibyśmy wynagrodzenie. Istnieje strona opisująca te przypadki, a publikujemy je dlatego, że same zasady nie przekonują nikogo, kto wydaje kilkaset tysięcy euro. Przekonują konkretne przykłady.

Czy wysokość Państwa wynagrodzenia decyduje o tym, co Państwo rekomendują?

Nasze wynagrodzenie nie jest takie samo w przypadku każdej nieruchomości. Zależy od oferty oraz warunków uzgodnionych z deweloperem lub agencją sprzedającego. Jeśli zapytają Państwo o jego wysokość w przypadku konkretnej nieruchomości, poinformujemy Państwa o niej.Zatem pytanie, czy jego wysokość może wpływać na to, którą nieruchomość rekomendujemy, jest całkowicie uzasadnione. Nie wpływa, a istnieją ku temu powody, których nie muszą Państwo przyjmować wyłącznie na nasze słowo.

Lepsza nieruchomość, nie wyższa prowizjaJeśli nieruchomość, która ma dla Państwa więcej sensu, jest tą, przy której nasze wynagrodzenie jest niższe, to właśnie ją rekomendujemy. Zazwyczaj dotyczy to nieruchomości z rynku wtórnego, przy których nasze wynagrodzenie jest zwykle niższe niż w przypadku niektórych projektów deweloperskich.
Brak celów sprzedażowych dla projektówNie otrzymujemy premii za wielkość sprzedaży ani nagród za sprzedaż określonej liczby mieszkań w konkretnym projekcie, dlatego nie ma żadnego projektu, do którego musielibyśmy Państwa nakłaniać.
Konkretne przypadkiDoradzaliśmy klientom wycofanie się, gdy weryfikacja prawna lub techniczna wykazała poważny problem. Rekomendowaliśmy też inną nieruchomość, mimo że oznaczało to dla nas niższe wynagrodzenie, ponieważ uznaliśmy ją za lepszy wybór dla klienta.

Jak otrzymujemy zapłatę

Jaki rodzaj zadatku faktycznie Państwo podpisują

W hiszpańskiej praktyce występuje więcej niż jeden rodzaj zadatku i nie działają one w taki sam sposób. Rodzaj ustanowiony w umowie decyduje o tym, czy mogą Państwo w ogóle odstąpić, ile będzie to kosztować oraz co sprzedający będzie Państwu winien, jeśli to on odstąpi. Jest to najważniejszy mechanizm na tej stronie chroniący wpłacone środki i zostaje ustalony, zanim ktokolwiek złoży podpis.

Co ustanawia umowa	Co oznacza rezygnacja jednej ze stron	Co z tym robimy
Arras penitenciales	Każda ze stron może odstąpić za ustaloną cenę. Kupujący traci zadatek, a sprzedający zwraca go w podwójnej wysokości. Odstąpienie jest możliwe, a jego koszt określa umowa.	To rozwiązanie, za którym opowiada się współpracujący z nami prawnik, ponieważ jako jedyne pozostawia Państwu możliwość wycofania się za wcześniej znany koszt. To, który rodzaj rozwiązania pasuje do Państwa sytuacji, zależy od prawnika i treści umowy. Dopilnujemy, aby to pytanie zostało zadane przed podpisaniem czegokolwiek, a nie później.
Arras confirmatorias	Nikt nie kupił prawa do odstąpienia. Zadatek jest częściową zapłatą za już uzgodnioną sprzedaż, więc druga strona może wystąpić do sądu, aby zmusić Państwa do sfinalizowania transakcji.	Wskazujemy to w chwili, gdy pojawia się w projekcie umowy, a Państwa prawnik wyjaśnia, co to dla Państwa oznacza, zanim cokolwiek zostanie podpisane lub opłacone.
Arras penales	Odstąpienie jest traktowane jako naruszenie umowy, z uzgodnioną karą, a w zależności od brzmienia zapisów druga strona może mieć prawo żądać przeprowadzenia sprzedaży mimo wszystko.	Ponownie nazywamy to wprost, zamiast pozwalać, by uchodziło za formalność, a prawnik analizuje rzeczywiste brzmienie zapisów, a nie poprzedzający je nagłówek.

Nazwa klauzuli jest mniej ważna niż jej treść, a nagłówek w projekcie umowy nie potwierdza mechanizmu, który się pod nim kryje. Analiza treści należy do obowiązków Państwa prawnika. Do nas należy dopilnowanie, aby została przeanalizowana przed wypłatą pieniędzy oraz aby to, co uzgodnili Państwo ustnie, znalazło się ostatecznie w projekcie umowy.

Umowa rezerwacyjna

Co negocjujemy dla Państwa

Cena to jeden z sześciu elementów, a w przypadku nowej inwestycji zwykle jest najmniej podatna na zmiany. Oto cały zestaw wraz z informacją, co realnie można zmienić w każdym punkcie, ponieważ strona poświęcona wyłącznie cenie opisywałaby negocjacje, do których tutaj w większości nie dochodzi.

Co	Co można realnie zmienić	Nowe inwestycje i rynek wtórny
Pieniądze
Cena	Ustala je sprzedający lub deweloper. Naszym zadaniem jest wiedzieć, po jakiej cenie podobne nieruchomości są sprzedawane w okolicy, jakie oferty zostały już odrzucone i czy w ogóle warto składać ofertę.	W przypadku nowej inwestycji obniżka ceny zakupu jest raczej wyjątkiem niż regułą. Najczęściej dotyczy ostatnich lokali w ukończonym projekcie, których deweloper chce się pozbyć. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego możliwości są zwykle większe, choć nie zawsze, a ich zakres w dużej mierze zależy od motywacji sprzedającego.
Kalendarz płatności	Ile Państwo zapłacą i kiedy. W przypadku nowej inwestycji częściej zmienia się to niż cena i dla większości kupujących ma większą wartość niż niewielka obniżka.	W przypadku nowej inwestycji harmonogram ustala deweloper: zazwyczaj najpierw rezerwacja, następnie większa płatność przy zawarciu umowy kupna-sprzedaży, potem raty w trakcie budowy, a na końcu pozostała kwota u notariusza. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jest to rezerwacja, następnie zwykle 10 do 20 % w ramach prywatnej umowy kupna-sprzedaży, a reszta u notariusza.
Czas i warunki
Rezerwacja i jej warunki	Rezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku i utrzymuje ją dla Pana/Pani, podczas gdy prawnik przeprowadza kontrolę prawną. Zwykle wynosi od 6 000 do 11 000 €, a w przypadku droższych nieruchomości może stanowić około 1 % ceny. Jest to jedyna płatność dokonywana poza systemem gwarancji, dlatego powinna być niewielka.	Ten sam instrument w obu przypadkach, ale najważniejsza jest umowa: musi jasno określać, co stanie się z zadatkiem, jeśli kontrola prawna ujawni problem. Dlatego prawnik analizuje ją, zanim pieniądze zostaną wypłacone, a nie później.
Terminy	Kiedy otrzymają Państwo klucze i co się stanie, jeśli termin się przesunie. Na tym wybrzeżu przesunięcie terminu jest normą, a nie wyjątkiem.	W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego termin finalizacji transakcji można rzeczywiście negocjować i często ma on większą wartość niż niewielka zmiana ceny. W przypadku nowej inwestycji termin ustala deweloper i zależy on od pozwoleń oraz przyłączy pozostających poza jego kontrolą, dlatego należy założyć opóźnienie o kilka miesięcy, zamiast negocjować termin, który Państwu obiecano.
Sama nieruchomość
Wyposażenie i zmiany	Co obejmuje nieruchomość i jakie zmiany mogą Państwo w niej wprowadzić. W przypadku nowej inwestycji jest to często najcenniejszy element, który można rzeczywiście uzyskać.	W przypadku nowej inwestycji: wykończenie, czasem układ, gdy istnieje jeszcze tylko na papierze, oraz praktyczne dodatki, które są znacznie tańsze na etapie budowy. Proszę poprosić o tę listę przed dokonaniem rezerwacji, a nie później. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego chodzi o to, co pozostaje w nieruchomości. To rzeczywista część ceny, która w ogłoszeniu często pozostaje niejasna.
Przekazanie	Stan, w jakim nieruchomość zostanie przekazana, oraz sposób postępowania w przypadku wykrycia czegokolwiek w tym dniu.	W przypadku nowej inwestycji chodzi o listę usterek przy przekazaniu nieruchomości, od którego biegną okresy gwarancji. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego chodzi o to, co zostanie opróżnione, co naprawione, a co po prostu zaakceptowane w zastanym stanie.
Czego nie można negocjować
Państwa ochrona prawna	Tego się nie negocjuje i ważne jest, aby nikt nie udawał inaczej. W przypadku nowej inwestycji pieniądze wpłacone przez Państwa przed finalizacją transakcji są chronione na mocy hiszpańskiego prawa i gwarancji bankowej, a nie klauzuli wynegocjowanej przez którąś ze stron.	Większość deweloperów nie zmieni standardowej umowy kupna-sprzedaży, a przy projekcie obejmującym sto lokali nie jest to realnie możliwe. Zadaniem prawnika jest potwierdzenie, że gwarancja jest ważna i wystawiona na Państwa nazwisko. To jedna z najważniejszych kontroli w całym procesie zakupu.

Żaden element tej tabeli nie jest obietnicą. Możemy obiecać, że każdy z tych sześciu punktów zostanie poruszony ze stroną sprzedającą, zanim do czegokolwiek się Państwo zobowiążą, oraz że usłyszą Państwo szczerą odpowiedź, także wtedy, gdy brzmi ona: nie.

Analiza oferty

Gdzie odbywają się negocjacje podczas zakupu

Cały proces zakupu obejmuje piętnaście kroków, od pierwszej rozmowy do otrzymania kluczy. Kontakty ze stroną sprzedającą trwają do kroku piątego, decyzję podejmują Państwo w kroku szóstym, a wszystko, co uzgodniono, zostaje zapisane w kroku ósmym, czyli przy rezerwacji. W kroku jedenastym te warunki stają się wiążące. Od kroku dziewiątego sprawy przejmuje prawnik.

Kroki 5, 6, 8 i 11 z 15

Kontakty ze sprzedającymPrzy oglądaniu nieruchomości
To tutaj wykonuje się większość rzeczywistej pracy, choć prawie nic z niej nie przypomina negocjacji. Chodzi o zadawanie pytań, które pozwalają ustalić, co naprawdę jest dostępne, po jakiej cenie i na jakich warunkach.
New buildOrganizujemy oglądanie z deweloperem i zajmujemy się komunikacją w Państwa imieniu.
ResaleKontaktujemy się z agentem sprzedającego i ustalamy informacje, których nie znajdą Państwo w ogłoszeniu, w tym dlaczego nieruchomość nie została sprzedana.
Decyzja bez presjiNa każdym etapie procesu
Nie muszą Państwo kupować podczas pierwszego ani drugiego wyjazdu. Możemy współpracować z Państwem przez wiele miesięcy. Jeśli żadna z dostępnych obecnie nieruchomości nie będzie wystarczająco przekonująca, powiemy o tym. Czasami właściwą decyzją jest zakup, czasami zmiana założeń, a czasami po prostu oczekiwanie.
RezerwacjaGdy znajdą Państwo właściwą nieruchomość
Rezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku i zabezpiecza ją dla Państwa, podczas gdy prawnik przeprowadza badanie stanu prawnego nieruchomości. W tym momencie ustalenia przestają być rozmową i stają się dokumentem. Dlatego umowa rezerwacyjna musi jasno określać warunki, w tym to, co stanie się z zadatkiem, jeśli badanie stanu prawnego nieruchomości wykaże problem.
New buildUmowa rezerwacyjna z deweloperem. Kwota zależy od projektu.
ResaleZadatek rezerwacyjny i uzgodnione warunki. W tym momencie ustala się cenę, terminy oraz ewentualne wyposażenie.
Umowa wiążącaPo pomyślnym sprawdzeniu
Dopiero na tym etapie pojawia się umowa określająca warunki finalizacji transakcji, terminy, płatności oraz konsekwencje niedotrzymania ustaleń. To, co uzgodniono wcześniej, powinno zostać w niej zapisane, a sprawdzenie, czy tak się stało, należy do Państwa prawnika, nie do nas.
New buildHarmonogram płatności ustala deweloper. Może on obejmować kilka płatności w trakcie budowy albo większą część należności dopiero przy finalizacji transakcji. Dokładna struktura zależy od projektu.
ResaleZwykle jest to umowa arras i kolejny zadatek. Warunki, w tym konsekwencje odstąpienia, są określone w samej umowie.

Koordynacja badania stanu prawnego

Ta sama negocjacja, na dwa różne sposoby

Ta sama nieruchomość i ten sam sprzedający, dwa sposoby podejścia.

	Samodzielnie	Z Arevont
Kogo reprezentuje agent	Reprezentuje sprzedającego lub dewelopera.	Reprezentujemy tylko Państwa.
Na czym polega ich rola	Ich rolą jest sprzedaż konkretnej nieruchomości.	Naszym zadaniem jest ustalenie, czy zakup tej nieruchomości ma sens.
Co wiedzą Państwo przed otwarciem	Cena ofertowa oraz wszystko, co ogłoszenie mówi na jej temat.	Po jakiej cenie naprawdę sprzedają się porównywalne nieruchomości, czego sprzedający już odmówił, jeśli uda nam się to ustalić, oraz dlaczego nieruchomość nie została sprzedana.
Kto przekaże Państwu złe wiadomości	Osoba, która informuje Państwa o nieruchomości, musi również ją sprzedać.	Powiadomimy Państwa, gdy nieruchomość będzie złym wyborem, i wyjaśnimy dlaczego. Nawet jeśli oznacza to utratę transakcji.
Język i odległość	Hiszpański lub angielski, z komunikacją z Państwa kraju zamieszkania, zgodnie ze strefą czasową drugiej strony.	Czeski, dzięki osobom na wybrzeżu, które kontaktują się z drugą stroną osobiście.
Ile to Państwa kosztuje	Bezpośrednio nic. Prowizja sprzedającego i tak jest zawarta w cenie.	Nic. Prowizja pozostaje taka sama, ale jej część trafia do osoby, która Państwa reprezentuje.

Konkretny przykład

Ostatni dobry lokal za 720.000 €

Nowa inwestycja w Esteponie. Klientowi spodobał się projekt, a konkretny lokal spełniał większość założeń. Pojawiła się również presja, aby szybko podjąć decyzję, ponieważ pozostało niewiele porównywalnych lokali. To najczęstsza sytuacja negocjacyjna na tym wybrzeżu i wcale nie dotyczy ceny.

Co było do wyboruLokal za 720.000 € oraz powód, by szybko podjąć decyzję. Ograniczona dostępność to rzeczywisty fakt w przypadku dobrego projektu, ale także najstarszy w branży powód, by przestać porównywać oferty.
Co porównaliśmyCena, orientacja, układ, widok i warunki projektu w porównaniu z innymi dostępnymi wówczas opcjami w podobnym budżecie. Samo mieszkanie nie stanowiło problemu. Za 720.000 € mogliśmy wskazać alternatywy, w których klient otrzymywał więcej za podobne pieniądze w aspektach, które naprawdę miały dla niego znaczenie.
Co rekomendowaliśmyNie rezerwować go z obawy, że zniknie z rynku. Zamiast tego przedstawiliśmy mu konkretne alternatywy i wyjaśniliśmy, pod jakimi względami każda z nich wypadała lepiej przy tym samym budżecie.
Co się wydarzyłoNie zarezerwował lokalu. Kontynuowaliśmy poszukiwania, a on kupił inną nieruchomość, która odpowiadała temu, czego naprawdę oczekiwał od zakupu. Decyzję podjął na podstawie porównania, a nie terminu wyznaczonego przez drugą stronę.

Nie rozstrzygamy, czy nieruchomość jest dobra. Rozstrzygamy, czy jest dobra dla Państwa przy tej cenie.

Kiedy mówiliśmy nie

Ile Państwa to kosztuje?

Kupujący0 €Bez opłat, bez stałego wynagrodzenia, bez opłat przy finalizacji transakcji i bez opłat, jeśli wycofają się Państwo z transakcji, nad którą pracowaliśmy przez wiele tygodni.
Deweloper czy sprzedający
Nowa inwestycja
2,5 to 6 %
Rynek wtórny
1,5 to 4 %
Prowizja jest już zawarta w cenie i płaci ją strona sprzedająca, niezależnie od tego, czy korzystają Państwo z naszego pośrednictwa, czy kontaktują się bezpośrednio.
ArevontNasze wynagrodzenie stanowi część tej prowizji i przysługuje nam wyłącznie wtedy, gdy dojdzie do zakupu. Odradzenie Państwu zakupu oznacza dla nas utratę wynagrodzenia, właśnie dlatego nasza rada ma wartość.

To działa prosto. Sprzedający uzgodnił prowizję z własną agencją. Jeśli przychodzą Państwo bez własnego przedstawiciela, cała ta kwota zazwyczaj pozostaje w agencji sprzedającego. Jeśli reprezentujemy Państwa, agencja sprzedającego wypłaca nam naszą część z tej samej prowizji. Cena nieruchomości nie zmienia się dla Państwa i nie dopłacają Państwo żadnej kwoty.To, kto opłaca nasze wynagrodzenie, nie decyduje o tym, kogo reprezentujemy. Agencja sprzedającego reprezentuje sprzedającego. My reprezentujemy Państwa. Nie opieramy działalności na własnej ofercie nieruchomości, którą musimy sprzedać, więc jeśli uznamy, że dana nieruchomość nie jest dla Państwa dobrym zakupem, powiemy o tym, nawet jeśli oznacza to, że nic na tej transakcji nie zarobimy.Warto jednak zwrócić uwagę na jedną rzecz. Niektóre agencje na Costa del Sol pobierają prowizję również od kupującego. Współpracując z nami, nie spotkają się Państwo z taką sytuacją.

Cena nieruchomości jest taka sama, nawet jeśli skontaktują się Państwo bezpośrednio. W przypadku nowej inwestycji mogą Państwo poprosić o cennik dewelopera i samodzielnie go sprawdzić.

Mów wprost

Czego negocjacje tu nie zmienią

Nikt nie może obiecać Państwu określonego procentu i należy potraktować to jako sygnał ostrzegawczy, gdy ktoś tak robi. Cenę ustala sprzedający lub deweloper, a nie agencja, zaś w przypadku nowej inwestycji jest ona taka sama niezależnie od tego, za pośrednictwem której agencji Państwo kupują. Agent obiecujący dużą zniżkę na projekt, zanim jeszcze pozna ten projekt, wykorzystuje rabat jako przynętę.W przypadku nowej inwestycji pole manewru jest ograniczone. Najczęściej można zmienić harmonogram płatności, wykończenie lub część dodatków. Obniżka ceny zakupu jest raczej wyjątkiem niż regułą, na przykład w przypadku ostatnich lokali w ukończonym projekcie, które deweloper chce sprzedać. Po silnym wzroście w ostatnich latach rynek stopniowo zwalnia, więc niektórzy deweloperzy mogą być bardziej otwarci na rozmowę o cenie, ale z góry nie można liczyć na rabat. Tak wygląda rynek w połowie 2026 roku. To najszybciej zmieniające się zdanie na tej stronie, dlatego po roku należy sprawdzić je w aktualnym raporcie kwartalnym, zamiast mu ufać.W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zwykle jest więcej miejsca na negocjacje niż w przypadku nowej inwestycji, choć nie zawsze. Cena, termin przekazania nieruchomości, wyposażenie i pozostałe warunki zakupu podlegają negocjacji, a bardzo wiele zależy od motywacji sprzedającego. To jedyna rzecz, którą możemy ustalić, a Państwo nie.Jest też ważna granica. Rezerwacja nie oznacza, że wszystko zostało sprawdzone. Nie możemy zweryfikować wszystkiego przed jej dokonaniem, dlatego następnie przeprowadzana jest kontrola prawna, a umowa rezerwacyjna musi określać, co stanie się z Państwa zadatkiem, jeśli kontrola wykaże problem.

Najczęstsze pytania dotyczące negocjacji

Czy rzeczywiście można negocjować cenę nieruchomości w Hiszpanii?: W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zazwyczaj tak, choć zakres negocjacji zależy znacznie bardziej od motywacji sprzedającego niż od sposobu złożenia oferty. W przypadku nowej inwestycji rzadko można negocjować samą cenę. Każdy, kto odpowiada na to pytanie konkretnym procentem, zgaduje.
Czy z deweloperem jest pole do negocjacji?: W pewnym zakresie, ale zazwyczaj nie w kwestii ceny. Deweloperzy ustalają stały cennik, a w przypadku atrakcyjnego projektu z listą oczekujących nie ma powodu, by go zmieniać. Negocjować można harmonogram płatności, wyposażenie i standard wykończenia, a czasem także usługi dodatkowe. Obniżka ceny dotyczy głównie ostatnich lokali w ukończonym projekcie.
Co można uzgodnić poza ceną?: Harmonogram płatności, terminy, rezerwację i jej warunki, wyposażenie i zmiany oraz przekazanie nieruchomości. W przypadku nowej inwestycji te kwestie są zazwyczaj ważniejsze niż rozmowa o cenie, a o listę możliwych modyfikacji warto poprosić przed dokonaniem rezerwacji, a nie po niej.
Ile kosztują mnie negocjacje?: Nic. Na żadnym etapie zakupu nie płacą nam Państwo. Nasze wynagrodzenie stanowi część prowizji, którą i tak płaci strona sprzedającego, a nieruchomość kosztuje Państwa tyle samo, nawet jeśli kupują ją Państwo bezpośrednio.
Jak wysoki jest zadatek rezerwacyjny i czy podlega zwrotowi?: Zwykle od 6 000 do 11 000 €, a w przypadku droższych nieruchomości około 1 % ceny. To, czy kwota zostanie zwrócona, zależy od brzmienia umowy rezerwacyjnej i różni się w zależności od dewelopera oraz sprzedającego. Jest to jedyna płatność dokonywana poza systemem gwarancji, dlatego powinna być niewielka, a umowa musi jasno określać warunki jej zwrotu. Właśnie dlatego prawnik analizuje ją przed przekazaniem pieniędzy, a nie później.
Czy będą Państwo negocjować nieruchomość, którą znalazłem samodzielnie?: Tak. Mogą Państwo przesłać nam link z Idealista, strony innej agencji lub bezpośrednio od dewelopera. Sprawdzimy, czy nieruchomość jest rzeczywiście nadal dostępna i w jakiej cenie, powiemy, o co zapytalibyśmy stronę sprzedającego, a jeśli będzie to miało sens, zajmiemy się negocjacjami i poprowadzimy Państwa aż do przekazania kluczy.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us