Zarządzanie wynajmem krótkoterminowym na Costa del Sol, od licencji po wypłatę środków
Nie każdą nieruchomość na tym wybrzeżu można wynajmować turystom i to właśnie należy ustalić w pierwszej kolejności. Andaluzja, gmina oraz wspólnota właścicieli nieruchomości mają prawo weta, a od kwietnia 2025 roku wspólnota może odrzucić nowy wynajem krótkoterminowy większością trzech piątych głosów. Dlatego zaczynamy od sprawdzenia, czy wynajem jest prawnie możliwy pod dokładnym adresem nieruchomości, a dopiero potem rozmawiamy o zarządzaniu nią. Jeśli jest to możliwe, zajmujemy się wszystkim własnym zespołem i własnymi sprzątającymi: licencją wraz z Państwa prawnikiem, ogłoszeniami, ustalaniem cen, każdym gościem, sprzątaniem po pobycie, wymaganą w Hiszpanii rejestracją gości na policji oraz jednym miesięcznym zestawieniem środków na Państwa hiszpańskim koncie. Pobieramy 20% + VAT od każdej rezerwacji i nie pobieramy nic, jeśli nie ma żadnej rezerwacji.
Najpierw sprawdzamy, czy w ogóle mogą Państwo ją wynajmować
Zakup nieruchomości na tym wybrzeżu i wynajmowanie jej turystom wymagają dwóch różnych zezwoleń, a to drugie nie jest automatyczne. O tym, czy wynajem krótkoterminowy jest możliwy pod konkretnym adresem, decydują trzy odrębne organy i wszystkie trzy muszą wyrazić zgodę. Dwa niemal identyczne mieszkania na tym samym osiedlu mieszkaniowym mogą otrzymać zupełnie różne odpowiedzi.To ważniejsze niż wszystko inne na tej stronie, ponieważ tej kwestii nie da się później naprawić. Prowizję można negocjować, ogłoszenie można przeredagować, a sprzątającego można zastąpić. Jeśli wspólnota zagłosowała przeciwko wynajmowi krótkoterminowemu, decyzja została podjęta, a nieruchomość kupiona z tego powodu jest teraz nieruchomością posiadaną przez Państwa z innego powodu.
| Kto decyduje | Co ustala | Kto i kiedy sprawdza |
|---|---|---|
| Andaluzja i rejestr turystyczny | Przepisy regionalne dotyczące lokalu przeznaczonego do użytkowania turystycznego oraz sama rejestracja. Bez niej nie mogą Państwo legalnie reklamować wynajmu krótkoterminowego. Od lipca 2025 roku istnieje również odrębny krajowy numer rejestracyjny z państwowego rejestru wynajmu, którego platformy wymagają przed opublikowaniem ogłoszenia, dlatego obecnie nieruchomość spełniająca wymogi ma oba numery. Rejestr regionalny nie zaakceptuje również rejestracji w gminie, która wprowadziła własne ograniczenia, dlatego decyzja urzędu gminy ma pierwszeństwo przed decyzją regionalną. | Państwa prawnik składa wniosek, współpracując z nami. Wcześniej sprawdzamy, czy nieruchomość w ogóle może zostać zarejestrowana, ponieważ wniosek o licencję dla nieruchomości, która nie może jej otrzymać, oznacza wydatek i tygodnie pracy bez rezultatu. |
| Gmina | Gminy ustalają własne limity, a kilka z nich zaostrzyło przepisy dotyczące nowych wynajmów turystycznych w najbardziej obciążonych dzielnicach. Odpowiedź zależy od gminy, a czasem także od dzielnicy, i właśnie ona zmienia się najczęściej. | Sprawdzamy przepisy dotyczące dokładnego adresu Państwa nieruchomości, zanim zostaną poniesione jakiekolwiek wydatki na zdjęcia lub przygotowanie. Przepis obowiązujący w sąsiedniej gminie lub w ubiegłym roku nie jest odpowiedzią. |
| Wspólnota właścicieli | Od 3 kwietnia 2025 roku rozpoczęcie nowego wynajmu krótkoterminowego wymaga wyraźnej zgody większości trzech piątych właścicieli. Sytuacje istniejące już wcześniej mogą być oceniane inaczej, co jest kwestią dla Państwa prawnika, a nie dla nas. | W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego analizujemy statut i protokoły zebrań, a Państwa prawnik je weryfikuje. W przypadku nowej inwestycji z wyprzedzeniem pytamy dewelopera, czy zasady obowiązujące we wspólnocie dopuszczały wynajem. W przypadku nieruchomości, której są już Państwo właścicielami, analizujemy decyzje podjęte od chwili zakupu. |
Źródła
Czy w ogóle mogę wynajmować swoje mieszkanie turystom?Nie automatycznie. Zależy to od konkretnej nieruchomości, gminy, zasad obowiązujących we wspólnocie oraz aktualnych przepisów dotyczących zakwaterowania turystycznego. Dlatego przed rezerwacją weryfikujemy możliwość wynajmu krótkoterminowego, jeśli wynajem jest jednym z powodów zakupu. W przypadku nieruchomości, której są już Państwo właścicielami, obowiązują te same trzy kontrole, tylko przeprowadzamy je teraz, a nie przed zakupem.
Ogłoszenie mówi, że dostępna jest licencja turystyczna. Czy to wystarczy?Nie. Licencja istniejąca obecnie informuje, jaki stan obowiązywał w chwili jej wydania, a nie o tym, co wspólnota postanowiła na ostatnim zebraniu ani jakie działania gmina podjęła od tego czasu wobec nowych rejestracji. Nie przechodzi również automatycznie przy każdej zmianie właściciela, wbrew założeniom sprzedających. Sprawdzamy na piśmie aktualny stan dotyczący konkretnej nieruchomości, a Państwa prawnik go potwierdza.
Co jest bezpłatne, a czego faktycznie dotyczy 20%
Są tu dwa elementy, wyceniane zupełnie inaczej. Ustalenie, czy nieruchomość można wynajmować, jest bezpłatne i pozostaje bezpłatne niezależnie od tego, czy zdecydują się Państwo na nasze usługi, ponieważ odpowiedź ta chroni Państwa przed jedynym błędem na tej stronie, którego nie da się cofnąć. Płatną usługą jest zarządzanie wynajmem, a wynagrodzenie za nią pochodzi z przychodów nieruchomości.Powodem, dla którego pierwszy element jest bezpłatny, nie jest hojność. Jeśli kupują Państwo z powodu planowanego wynajmu i okaże się on niemożliwy, wolelibyśmy, aby dowiedzieli się Państwo o tym przed wpłatą zadatku rezerwacyjnego, podobnie jak Państwo.
Bezpłatnie, nawet jeśli Państwo nie skorzystająPłatna usługa, 20% + VAT od każdej rezerwacji
- Przesyłają nam Państwo adres, a my informujemy, czy wynajem krótkoterminowy jest tam w ogóle prawnie możliwy
- Wspólnie z Państwa prawnikiem zajmujemy się rejestracją, przygotowujemy ogłoszenie, ustalamy ceny i wprowadzamy nieruchomość na rynek.
- Jeśli kupują Państwo za naszym pośrednictwem, legalność wynajmu jest weryfikowana przed wpłatą zadatku rezerwacyjnego, jako część zakupu
- Później prowadzimy kalendarz, dbamy o aktualność rejestracji i kontaktujemy się ze wspólnotą jako operator, a nie jako kupujący.
- Informujemy Państwa, które nieruchomości i które gminy odpadają, jeśli nieruchomość ma przynosić dochód
- Co tydzień ustalamy cenę nieruchomości na podstawie rzeczywistej sytuacji na rynku w danym sezonie.
- Mówimy wprost, kiedy nieruchomość nie będzie dobrze wynajmowana, także wtedy, gdy w innych okolicznościach moglibyśmy ją Państwu sprzedać
- Prowadzimy każdego gościa od pierwszego pytania do wystawienia opinii, a nasi właśni sprzątający przygotowują nieruchomość między pobytami.
- Jeśli odpowiedź brzmi „nie”, otrzymują Państwo uzasadnienie i nic Państwa to nie kosztuje.
- Raz w miesiącu otrzymują Państwo jedno zestawienie z kwotą przelaną na Państwa hiszpańskie konto oraz wszystkimi kosztami wyszczególnionymi w tym samym dokumencie.
Jedna rzecz pozostaje niezmienna niezależnie od wyboru. Rezygnacja z usługi wynajmu nie pogarsza bezpłatnej części obsługi. Kontakty, odpowiedzi i zwykła pomoc po przekazaniu kluczy są świadczone dokładnie tak jak wcześniej, a jeśli wolą Państwo, aby nieruchomość po prostu stała i była doglądana, jest to inna i tańsza usługa.
Nie kupiłem jeszcze nieruchomości. Czy mogą Państwo sprawdzić nieruchomość, zanim złożę ofertę?Tak, i jest to zdecydowanie najbardziej przydatna rzecz, jaką robimy w tym zakresie. Proszę przekazać nam informacje o nieruchomości i o tym, co zamierzają Państwo z nią zrobić, a powiemy Państwu, co mówią wszystkie trzy organy i co nadal musi zostać zweryfikowane przez prawnika. Jeśli kupują Państwo za naszym pośrednictwem, odbywa się to standardowo przed dokonaniem rezerwacji. Jeśli nie, nadal nic to nie kosztuje.
Co faktycznie robimy i na co przeznaczane są pieniądze
Wynajem krótkoterminowy nie jest pasywnym źródłem dochodu, lecz niewielkim biznesem hotelarskim prowadzonym pod Państwa adresem. Ktoś musi odpowiedzieć na wiadomość o jedenastej wieczorem, zdecydować, czy rezerwacja przypadająca za trzy tygodnie ma właściwą cenę, pojawić się na miejscu, gdy gość nie może otworzyć bramy, zarejestrować każdy przyjazd na policji i doprowadzić nieruchomość do rzeczywistej czystości w ciągu czterech godzin od wyjazdu ostatniego gościa. Na tym polega ta praca, a 20 % to cena za to, że nie muszą jej Państwo wykonywać.Poniższa tabela obejmuje cały zakres usługi. Jest celowo szczegółowa, ponieważ różnica między jednym zarządcą a drugim niemal nigdy nie sprowadza się do procentu podanego w nagłówku.
| Co | Sposób naliczania opłat | Co to oznacza w praktyce |
|---|---|---|
| W ramach 20 % | ||
| Ogłoszenia i kanały | W ramach prowizji | Profesjonalne zdjęcia, treść ogłoszenia oraz obecność nieruchomości na Airbnb, Booking.com i innych portalach są obsługiwane przez jeden system zarządzania kanałami, dzięki czemu jeden kalendarz kontroluje wszystkie kanały, a nieruchomość nie może zostać podwójnie zarezerwowana. Pozyskujemy również własnych gości bezpośrednich, od których nie pobiera się żadnej prowizji platformy. |
| Ustalanie cen | W ramach prowizji | Ceny ustala się w zależności od sezonu, dnia tygodnia i tego, co faktycznie sprzedaje się w danym miesiącu, a następnie koryguje wraz z zapełnianiem kalendarza. Stała cena za noc jest najczęstszym powodem, dla którego nieruchomość zarabia mniej niż nieruchomość obok. |
| Każdy gość, od pierwszego pytania do wystawienia opinii | W ramach prowizji | Zapytania, rezerwacja, instrukcje dotyczące przyjazdu, problem o północy, wymeldowanie, spory i opinie. W języku, w którym pisze gość, czyli nie po czesku, a często również nie po angielsku. |
| Zameldowanie i dostęp | W ramach prowizji | Przyjazd jest obsługiwany na miejscu, w tym przyjazdy gości lądujących o pierwszej w nocy oraz tych, którzy nie potrafią otworzyć bramy. Klucze, kody i dostęp są po naszej stronie, a nie po Państwa stronie do zorganizowania z Czech. Standardowym rozwiązaniem jest skrytka na klucze przy nieruchomości, która jest prosta, tania i działa również wtedy, gdy zawodzi Wi-Fi. Jeśli wolą Państwo inteligentny zamek, jest on również dostępny, a przyjazd odbywa się wtedy w ramach samodzielnego zameldowania z kodem wydanym dla konkretnej rezerwacji. Kod przestaje działać w chwili wymeldowania, co sprawdza się przy późnych lotach. Żadne z tych rozwiązań nie zmienia kwoty, którą nam Państwo płacą. Prowizja wynosi stałe 20 % + VAT niezależnie od tego, czy ktoś wita gościa przy drzwiach, ponieważ samo spotkanie z gościem nigdy nie było kosztowną częścią tej pracy. |
| Rejestracja gości na policji | W ramach prowizji | W Hiszpanii każdy gość musi zostać zarejestrowany przy każdym pobycie, a obowiązek ten spoczywa na gospodarzu, nie na platformie. Rejestracja odbywa się w systemie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych SES.HOSPEDAJES, a my dokonujemy jej cyfrowo przy zameldowaniu każdego gościa w ramach każdej rezerwacji. Jest to jeden z dwóch obowiązków, o których właściciele wynajmujący prywatnie najczęściej nie wiedzą, oraz jedyny z nich, za którego niedopełnienie grozi grzywna. |
| Obrót między pobytami | W ramach prowizji | Nasi właśni sprzątający, a nie zewnętrzna agencja, za każdym razem sprzątają według tego samego standardu. Wymieniają pościel i fotografują nieruchomość po wyjeździe, dzięki czemu stan, w jakim została pozostawiona, jest faktem, a nie przedmiotem sporu. |
| Miesięczne zestawienie i wypłata | W ramach prowizji | Jeden dokument miesięcznie: kwoty uzyskane z każdej rezerwacji, poniesione wydatki wraz z ich uzasadnieniem, nasza prowizja oraz kwota, która trafia na Państwa hiszpańskie konto. Nie jest to suma bez przedstawienia wyliczeń. Zestawienie stanowi podsumowanie, a nie granicę informacji, do których mają Państwo dostęp, ponieważ otrzymują Państwo również dostęp do portalu z kalendarzem i rezerwacjami: tymi potwierdzonymi, nadchodzącymi oraz terminami wciąż dostępnymi, bez konieczności pytania kogokolwiek. Właściciele, którzy chcą sprawdzać wszystko co tydzień, mogą to robić, natomiast standardem są właściciele, którzy chcą przeczytać jeden dokument miesięcznie i nic więcej. |
| Płaci gość, nie Państwo | ||
| Opłata za sprzątanie | Płaci ją gość | Do każdej rezerwacji doliczana jest opłata za sprzątanie, tak samo jak w przypadku każdego ogłoszenia, które kiedykolwiek rezerwowali Państwo osobiście. Opłatę ponosi gość, nie jest ona potrącana z Państwa przychodu, a my ją zatrzymujemy pomniejszoną o pranie, którego koszt wynosi około 12 do 15 € za gościa w przypadku ręczników i pościeli. |
| Opłacane z przychodu z wynajmu i wyszczególnione w zestawieniu | ||
| Drobne naprawy podczas wynajmu nieruchomości | Opłacane z przychodu, po kosztach | Uszkodzona roleta, zepsuty kocioł, wymiana czajnika. Koszt jest pokrywany z przychodu uzyskanego przez nieruchomość, a na zestawieniu pojawia się wraz z fakturą stanowiącą jego potwierdzenie. Niczego nie doliczamy i nie pobieramy od wykonawcy żadnej opłaty za polecenie. |
| Koordynacja wykonawcy przy większych pracach | 25 € / godz. plus 25 € za dojazd | Taka sama stawka jak w przypadku naszego zarządzania nieruchomością, a opłata za dojazd nie jest pobierana, gdy wizyta przypada przy okazji przygotowania nieruchomości między pobytami, które i tak wykonywaliśmy. Faktura wykonawcy należy do niego, a nasza obejmuje wyłącznie czas, przez który ktoś musi być na miejscu. |
| Nie my. Zajmuje się tym ktoś inny, z kim współpracujemy | ||
| Licencja turystyczna i rejestracja | Jednorazowo: Państwa prawnik | Dokumenty składa Państwa prawnik, przygotowując je wspólnie z nami. Jest to koszt ponoszony jednorazowo, przed przyjęciem pierwszego gościa, i został uwzględniony w poniższej tabeli cenowej. |
| Podatek od dochodów z najmu | Doradca podatkowy | Nie jesteśmy doradcami podatkowymi, a ta strona nie staje się nagle poradą podatkową. Przekazujemy Państwa doradcy dane za każdy miesiąc, w formie, o którą prosi. To, co można odliczyć, i według jakiej stawki, zależy od Państwa rezydencji podatkowej. |
| Ubezpieczenia | Polecany | Polisa zawarta dla właściciela zamieszkującego nieruchomość nie jest polisą dla nieruchomości, w której przebywają odpłatni goście, a poinformowanie ubezpieczyciela zgodnie z prawdą o sposobie użytkowania nieruchomości nie jest opcjonalne. Zajmuje się tym specjalista. |
Kto kontaktuje się z gośćmi i w jakim języku?My, w języku, w którym pisze gość, zwykle po angielsku, hiszpańsku lub niemiecku. Nie uczestniczą Państwo w rozmowie, chyba że coś wymaga Państwa decyzji, i nigdy nie są Państwo osobą, do której gość pisze o północy, ponieważ przestała działać klimatyzacja.
Czy korzystają Państwo z usług zewnętrznej firmy sprzątającej?Nie. Sprzątający są naszymi pracownikami, zatrudnionymi przez nas, a sprzątanie jest działalnością, którą prowadzimy, a nie usługą kupowaną od zewnętrznego dostawcy. To największa praktyczna różnica między zarządcami na tym wybrzeżu, ponieważ niedokonane na czas przygotowanie nieruchomości po wyjeździe gości oznacza anulowaną rezerwację i opinię, której nie można usunąć.
Jak faktycznie przepływają pieniądze
To część, o którą właściciele pytają na końcu, a martwią się najbardziej, dlatego przedstawiamy cały łańcuch. Nic w nim nie jest nietypowe, ale prawie nikt go nie publikuje, a właściciel, który nie zna kolejności tych kroków, nie może sprawdzić, czy zestawienie jest prawidłowe.
- Gość dokonuje rezerwacji i płaciGość płaci stawkę za noc oraz opłatę za sprzątanie, platformie albo bezpośrednio nam. Na tym etapie platforma pobiera własną prowizję. Jej wysokość ustala Airbnb lub Booking, a nie my, i jest ona wykazywana w Państwa zestawieniu jako osobna pozycja, a nie włączana do żadnej z naszych opłat.
- Pobyt się odbywa, a nieruchomość jest przygotowywana dla kolejnego gościaZameldowanie, sam pobyt, wymeldowanie, a następnie sprzątanie i wymiana bielizny pościelowej. Opłata za sprzątanie uiszczona przez gościa pokrywa te czynności i nigdy nie jest częścią Państwa dochodu. Pranie kosztuje około 12 do 15 € za gościa i jest pokrywane z tej opłaty.
- Koszty nieruchomości są potrącaneNaprawa, wymiana, materiał eksploatacyjny, wizyta związana z dostępem do nieruchomości, którą ktoś musiał odbyć. Każda pozycja jest wyszczególniona, a w tle znajduje się odpowiednia faktura. Do ceny fachowca niczego nie doliczamy i nie pobieramy od niego opłaty za polecenie.
- Nasze 20 % potrącamy z resztyTo udział w dochodzie z najmu, dlatego w miesiącu bez rezerwacji nie ma nic do zapłaty. Prowizja naliczana po odjęciu własnych kosztów nieruchomości, a nie przed nimi, sprawia, że nasze interesy pozostają zgodne z Państwa interesami.
- Reszta trafia na Państwa hiszpańskie kontoCo miesiąc na konto w Hiszpanii prowadzone na Państwa nazwisko. Do tego celu potrzebują Państwo hiszpańskiego konta, a jeśli jeszcze go Państwo nie mają, możemy wskazać stronę dotyczącą jego otwarcia.
- Oświadczenie przychodzi wraz z nimJeden dokument: każda rezerwacja, każdy koszt, prowizja i wypłata. Jest to także dokument potrzebny Państwa doradcy podatkowemu, co stanowi kolejny powód, dla którego poszczególne pozycje są wyszczególnione, a nie podane zbiorczo.
Celowo nie podajemy Państwu miesięcznej kwoty, której można się spodziewać. Dochód z nieruchomości zależy od rynku, samej nieruchomości, jej opinii i ustalanych cen, a zarządca, który obiecuje konkretną kwotę przed pierwszym sezonem, nie mówi prawdy o tym, na które z tych czynników ma wpływ.
Ile to kosztuje
Jedna prowizja, uzgodniona przed rozpoczęciem współpracy, i nic do zapłaty, dopóki nieruchomość nie zacznie zarabiać. Nie ma opłaty wdrożeniowej, miesięcznego abonamentu, opłaty za wystawienie oferty ani opłaty za wykonanie zdjęć.
| Co | Ile? | Co to oznacza |
|---|---|---|
| Nasza prowizja | 20% + VAT od każdej rezerwacji | Stała. Jest pobierana z dochodu z najmu po odjęciu własnych kosztów nieruchomości. Dokładna kwota jest potwierdzana dla Państwa nieruchomości przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji, ponieważ nieruchomość wymagająca większego nakładu pracy kosztuje więcej w obsłudze. |
| Pierwsze kroki | 0 € | Stała. Profesjonalne zdjęcia, treść oferty, konfiguracja cen i umieszczenie nieruchomości w kanałach rezerwacyjnych są zawarte w prowizji. Nie prosimy Państwa o pieniądze, zanim nieruchomość cokolwiek nie zarobi. |
| Miesiąc bez rezerwacji | 0 € | Stała. Prowizja jest wyłącznie udziałem w dochodzie z najmu, więc pusty miesiąc nic Państwa nie kosztuje. Mogą Państwo również odejść w dowolnym momencie, a potwierdzone rezerwacje zostaną zrealizowane do końca współpracy. |
| Zarządzanie nieruchomością wraz z obsługą najmu | 0 € | Stała. Jeśli nieruchomość zarabia za naszym pośrednictwem, obsługa właścicielska jest już pokryta prowizją od wynajmu i nie pobieramy osobnej opłaty za zarządzanie. |
| Sprzątanie między pobytami | Płaci gość | Stała. Jest pobierana od gościa jako opłata za sprzątanie przy każdej rezerwacji, więc nie pomniejsza Państwa dochodu. Zatrzymujemy ją, pomniejszoną o koszt prania wynoszący około 12 do 15 € za gościa za ręczniki i bieliznę pościelową. |
| Koordynacja pracy fachowca | 25 € / godz. plus 25 € za dojazd | Stała, według tej samej stawki co nasze zarządzanie nieruchomością. Nie jest pobierana, jeśli praca przypada podczas przygotowania nieruchomości po wyjeździe gości, które i tak ktoś miał wykonać. |
| Licencja turystyczna i rejestracja | 150 do 400 €, jednorazowo | Kwota orientacyjna. Dokument składa Państwa prawnik, przygotowuje go wspólnie z nami, a płatność jest jednorazowa i następuje przed przyjęciem pierwszego gościa. Jest to wynagrodzenie prawnika, a nie nasze, i zależy od nieruchomości. |
| Prowizja platformy | Ustalana przez platformę | Airbnb i Booking pobierają własny procent, zanim pieniądze do nas trafią. Nie ustalamy jego wysokości i nie pobieramy z niego udziału. Jest wykazywany jako osobna pozycja na rozliczeniu, a w przypadku gościa bezpośredniego nie ponoszą Państwo tego kosztu. |
Jakie są warunki i co stanie się z moimi rezerwacjami, jeśli zrezygnuję?Zawieramy pisemną, prostą umowę, którą mogą Państwo zakończyć w dowolnym momencie. Rezerwacje już potwierdzone są honorowane po zakończeniu współpracy, ponieważ gość, który dokonał rezerwacji w dobrej wierze, nie powinien stracić urlopu z powodu zmiany zarządcy. Żaden inny element umowy nie wiąże się z okresem wypowiedzenia, a kalendarz, oferta i zdjęcia należą do Państwa.
Cztery kwestie, o które pyta każdy właściciel, zanim powie tak
Te pytania pojawiają się za każdym razem w tej samej kolejności i żadne z nich nie jest nierozsądne. To Państwa dom, a propozycja zakłada, że będą w nim spać obcy ludzie, podczas gdy Państwo będą dwa tysiące kilometrów dalej.
- Obcy w moim domuKażdy gość jest identyfikowany i rejestrowany przez policję, zanim znajdzie się w nieruchomości, ponieważ jest to obowiązek prawny, a nie usługa, którą sami wymyśliliśmy. Rezerwacje są weryfikowane, a prośba wyglądająca raczej na organizację imprezy niż urlop jest odrzucana. Wolelibyśmy stracić weekend niż dobre relacje z sąsiadami.
- Co, jeśli coś uszkodzą?Chronią to trzy różne rozwiązania, a to, które ma zastosowanie, zależy od źródła rezerwacji, dlatego warto znać wszystkie trzy. Rezerwacja dokonana za pośrednictwem platformy jest objęta własną gwarancją dla gospodarzy lub ochroną na wypadek szkód oferowaną przez tę platformę, a roszczenie jest zgłaszane za jej pośrednictwem. Rezerwacja dokonana bezpośrednio u nas wiąże się z zadatkiem, pobieranym przed przyjazdem i zwracanym po sprawdzeniu nieruchomości. Nad oboma tymi rozwiązaniami czuwa Państwa własna polisa, która musi obejmować nieruchomość przyjmującą odpłatnych gości, a nie nieruchomość zamieszkiwaną przez właściciela, ponieważ polisa opisująca niewłaściwy sposób użytkowania odmówi wypłaty odszkodowania. Wszystkie trzy rozwiązania działają dzięki dowodom: po każdej zmianie gości nieruchomość jest fotografowana, dzięki czemu stan, w jakim zastał ją gość, oraz stan, w jakim ją opuścił, są udokumentowane wraz z datą. Drobne rzeczy psują się nieustannie. Są naprawiane z przychodów i pojawiają się na rozliczeniu, a nikt nie zgłasza roszczenia z powodu kieliszka do wina.
- Czy to stanie się pracą?To jest praca. Nasza praca. Nie uczestniczą Państwo w rozmowach z gośćmi, nie ustalają Państwo cen w kalendarzu, nie szukają Państwo osoby sprzątającej i nie rejestrują Państwo nikogo w żadnej instytucji. Otrzymują Państwo miesięczne rozliczenie i od czasu do czasu muszą Państwo podjąć decyzję wiążącą się z wydatkiem.
- Czy tracę dostęp do własnego domuNie. Przed sezonem blokują Państwo wybrane daty i korzystają z nieruchomości osobiście. W praktyce sytuacja wygląda odwrotnie, niż ludzie się spodziewają: właściciele przyjeżdżają poza szczytem sezonu i w Boże Narodzenie, kiedy na wybrzeżu i tak przyjemniej przebywać, a wynajmują nieruchomość w letnich tygodniach, z których prawdopodobnie nie zamierzaliby korzystać.
Czy mogę przechowywać własne rzeczy w nieruchomości?Zamykana szafka właściciela jest czymś normalnym i większość naszych właścicieli ją ma. Wszystko inne musi nadawać się do wymiany, ponieważ w pewnym momencie coś zostanie uszkodzone lub zabrane. Ogólna zasada jest taka, że nic, czego utraty żałowaliby Państwo, nie powinno znajdować się w nieruchomości używanej przez gości.
Gdy nieruchomość jest Państwa
Najpierw ustalają Państwo własne daty, a kalendarz jest budowany wokół nich. W praktyce oznacza to poinformowanie nas przed sezonem, które tygodnie Państwo wybierają, oraz późniejsze zablokowanie innych terminów, o ile nie zostały już sprzedane. Potwierdzonej rezerwacji nie można anulować, aby zrobić miejsce dla Państwa. To jedyne rzeczywiste ograniczenie i takie samo obowiązuje każdy hotel.Warto uczciwie powiedzieć o tym kompromisie, ponieważ to sedno całej decyzji. Tygodnie, w których nieruchomość zarabia najwięcej, to te, w których najbardziej chcieliby Państwo tu przebywać. Właściciel, który co roku chce mieć nieruchomość dla siebie w sierpniu, a jednocześnie oczekuje, że pokryje ona swoje koszty, chce dwóch różnych rzeczy. Lepiej wiedzieć o tym z wyprzedzeniem niż przekonać się o tym w czerwcu. Właściciele, którzy przyjeżdżają kilka razy w roku i wybierają terminy poza szczytem sezonu, są zazwyczaj bardzo zadowoleni z takiego rozwiązania. Właściciele, których jedyny wyjazd przypada na pierwsze dwa tygodnie sierpnia, są zazwyczaj bardziej zadowoleni z nieruchomości, którą po prostu posiadają.Przyjeżdżają Państwo do nieruchomości naprawdę gotowej na pobyt, co jest niedocenianą zaletą. Została posprzątana zgodnie ze standardem zapewnianym odpłatnemu gościowi, pościel jest świeża, a wszystko, co przestało działać w marcu, zostało naprawione w marcu, zamiast czekać na odkrycie przez Państwa o jedenastej w nocy, gdy walizka stoi w korytarzu.
Gdy wynajem krótkoterminowy nie jest możliwy
Czasami odpowiedź na pierwszą część pytania brzmi: nie. Wspólnota zagłosowała przeciwko, miasto wstrzymało nowe rejestracje albo budynek po prostu nigdy nie został do tego przystosowany. Nie oznacza to końca możliwości związanych z nieruchomością ani końca rozmowy, lecz jedynie konieczność przyjęcia innego planu.
- Wynajem długoterminowyJeśli budynek nie zezwala na wynajem krótkoterminowy, zazwyczaj nadal mogą Państwo wynajmować nieruchomość długoterminowo, tylko nie za pośrednictwem Airbnb ani Booking. Miesięczny dochód jest niższy, ale znacznie stabilniejszy, a zamiast czterdziestu gości jest jeden najemca. Kompromis jest tu najważniejszy: nieruchomość jest zamieszkana, więc nie mogą Państwo korzystać z niej osobiście.
- Wynajem na kilka miesięcyMiesięczny wynajem zimą jest na tym wybrzeżu realnym rynkiem, ponieważ przyjeżdżają tu na zimę mieszkańcy północnej Europy, a letni goście już wyjechali. To rozwiązanie pośrednie: zapewnia wyższy dochód niż wynajem długoterminowy, a nieruchomość pozostaje wolna w miesiącach, w których naprawdę chcą Państwo z niej korzystać.
- Możemy zająć się jednym i drugim, jeśli Państwo poprosząOba rozwiązania są dostępne na życzenie, a nie jako stała usługa, dlatego prosimy nas poinformować, a powiemy Państwu, czy nieruchomość się do nich nadaje. Jeśli podejmujemy się obsługi, umieszczamy nieruchomość na Idealista, gdzie faktycznie szukają najemców osoby zainteresowane tym wybrzeżem, a za zdjęcia płacimy sami. Nie ma opłaty wdrożeniowej ani żadnych kosztów związanych z publikacją ogłoszenia. Nie wynika to ze zwykłej hojności. Chodzi o to, że nieruchomość stojąca pusta, ponieważ wynajem nie doszedł do skutku, nie przedstawia żadnej wartości dla żadnej ze stron.
- Mieć nieruchomość pod opiekąJeśli nieruchomość nie będzie przynosić dochodu, pojawia się pytanie, kto będzie doglądać pustego domu. To osobna i znacznie tańsza usługa, opisana na innej stronie.
- Poczekać i sprawdzić ponownieWspólnota może ponownie zagłosować, a miasto może zmienić przepisy w dowolnym kierunku. Jeśli dziś odpowiedź brzmi „nie”, warto wiedzieć, co musiałoby się zmienić, aby brzmiała „tak”. Możemy Państwu o tym powiedzieć, zamiast zgadywać.
Samodzielnie wynajmowałem już nieruchomość. Co stanie się z moją ofertą i opiniami?Przejmujemy kalendarz, zamiast zaczynać od początku. Potwierdzone rezerwacje są honorowane na dotychczasowych warunkach, a jeśli jest to możliwe, zachowujemy istniejącą ofertę, aby nie utracić historii opinii, ponieważ oferta z opiniami z dwóch lat zarabia więcej niż nowa, bez żadnej opinii. Najczęściej w pierwszej kolejności zmieniają się ceny i zdjęcia. Prosimy poinformować nas przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy, ponieważ przekazanie nieruchomości w środku sezonu wymaga zaplanowania działań wokół istniejących już rezerwacji.
Co sprawdzamy przed wydaniem pieniędzy
Odbywa się to przed wykonaniem zdjęć, złożeniem wniosku o licencję i przekazaniem jakichkolwiek pieniędzy. Zajmuje dni, a nie tygodnie, i w większości jest pracą przy dokumentach. Rezultat jest prosty: tak, a oto czego potrzeba, albo nie, a oto dlaczego. Jeśli odpowiedź brzmi „nie”, oszczędziliśmy oboje dużo czasu, a Państwo nie zapłacili nic.| Co sprawdzamy | Dlaczego przesądza o odpowiedzi | Co Państwo otrzymują |
|---|---|---|
| Sama nieruchomość | ||
| Dokumenty dotyczące zajęcia i zamieszkania | Nieruchomości nie można zarejestrować do użytku turystycznego bez dokumentów potwierdzających, że jest zgodna z prawem i nadaje się do zamieszkania. W przypadku nowej inwestycji dokumenty te są przekazywane wraz z przekazaniem nieruchomości, natomiast w przypadku starszej nieruchomości z rynku wtórnego czasami całkowicie ich brakuje, co jest problemem istniejącym jeszcze przed Państwa zakupem. | Potwierdzone na podstawie dokumentów, wraz ze wskazaniem braków. Wszystko, czego brakuje, trafia do Państwa prawnika, nie do nas. |
| Czy pod tym adresem można dokonać rejestracji | Wniosek o licencję dotyczący nieruchomości, która nie może jej uzyskać, oznacza tygodnie oczekiwania i koszt prawnika, a na końcu wraca się do punktu wyjścia. | Sprawdzone w rejestrze przed złożeniem jakichkolwiek dokumentów. |
| Układ, liczba miejsc do spania i wymogi prawne | Obiekt noclegowy dla turystów musi spełniać minimalne wymogi, a liczba gości, których mogą Państwo legalnie przyjąć, ma większy wpływ na przychody nieruchomości niż stawka za noc. | Określona pojemność oraz informacje o tym, co trzeba zmienić, aby ją zwiększyć. |
| Miasto i rejestr | ||
| Ograniczenia wprowadzone przez gminę | Kilka miejscowości zaostrzyło zasady dotyczące nowych wynajmów turystycznych, a decyzje są podejmowane dla każdej miejscowości, a czasami także dla każdej dzielnicy. Andaluzyjski rejestr nie zaakceptuje rejestracji, jeśli dana miejscowość ją ograniczyła. | Aktualny stan prawny dla dokładnego adresu, opatrzony datą, aby wiedzieli Państwo, kiedy został sprawdzony. |
| Czy przepisy są w trakcie przeglądu | Przepis, który wkrótce się zmieni, jest równie istotny jak ten, który już się zmienił. To różnica między wydatkami na przygotowanie nieruchomości teraz a odczekaniem trzech miesięcy. | Co jest wiadome, a czego nie, przedstawione wprost, zamiast jako pewnik. |
| Wspólnota właścicieli | ||
| Statut wspólnoty | Zakaz może być zapisany w statucie i po prostu nigdy nie wspomniany przez osobę sprzedającą nieruchomość. To ten sam dokument, który Państwa prawnik analizuje przed zakupem. | Przeczytane, a odpowiednie postanowienia zacytowane Państwu. |
| Protokoły zebrań | Decydujące głosowanie większością trzech piątych mogło już się odbyć albo może znajdować się w porządku obrad zebrania, o którym nikt Państwa nie poinformował. Głosowanie zaplanowane na przyszły miesiąc może przesądzić o całym celu zakupu. | Przeczytane za cały dostępny okres, z zaznaczeniem wszystkiego, co istotne. |
| Rzeczywiste stanowisko wspólnoty | Budynek, w którym wynajem jest legalny, ale sąsiedzi są nieprzychylni, oznacza skargi przy każdym gościu. To ocena, a nie dokument, ale warto ją uzyskać. | Uczciwa ocena, także wtedy, gdy jest powodem, dla którego odradzilibyśmy zakup. |
| Czy to rzeczywiście zadziała | ||
| Rejestracja gości i obowiązki operacyjne | Każdego gościa trzeba zarejestrować przy każdym pobycie, a obowiązek ten spoczywa na gospodarzu. To kwestia, o której właściciele wynajmujący prywatnie najczęściej nie wiedzą. | Przygotowane przed pierwszą rezerwacją i realizowane cyfrowo przy każdym zameldowaniu. |
| Dostęp, klucze i wejście gościa | Strzeżone osiedle mieszkaniowe, do którego wspólnota nie udostępni kodu, albo budynek, w którym concierge odmawia obsługi gości turystycznych, zmienia dobrą nieruchomość w obiekt niemożliwy do sprawnego prowadzenia. | Sprawdzone w praktyce, a nie przyjęte z założenia. |
| Czy zdążymy przygotować wszystko na czas | Wymeldowanie o dziesiątej i zameldowanie o piętnastej oznaczają cztery godziny na pełne sprzątanie i wymianę pościeli. Jeśli nasz zespół nie może niezawodnie dotrzeć na miejsce, nieruchomość wykracza poza zakres, którym się zajmujemy. Wolelibyśmy powiedzieć to wprost, niż ją przyjąć. | Jednoznaczna odpowiedź tak lub nie, oparta na rzeczywistej lokalizacji nieruchomości. |
| Czego nieruchomość potrzebuje przed przyjęciem pierwszego gościa | Łóżka, pościel, kuchnia przystosowana do obsługi sześciu, a nie dwóch osób, zaciemnienie w sypialniach oraz serwisowana klimatyzacja. Nieruchomość umeblowana dla właściciela rzadko jest odpowiednio wyposażona dla gości. | Lista z oddzieleniem elementów niezbędnych od tych, które warto wykonać później. |
Jak to się zaczyna
Zakup obejmuje piętnaście etapów i kończy się przekazaniem kluczy. Oto, co dzieje się później. Jeśli kupili Państwo za naszym pośrednictwem, kontrola możliwości wynajmu z etapu 01 została już przeprowadzona przed dokonaniem rezerwacji, więc zaczynamy od etapu 02. Jeśli nie, zaczyna się od adresu i rozmowy telefonicznej.Krok 15 z 15 i dalsze etapy
- Ocena przydatnościBezpłatnie, około dniPodają nam Państwo adres oraz informację, co chcą Państwo zrobić z nieruchomością. Sprawdzamy wszystkie trzy poziomy i przekazujemy Państwu pisemną odpowiedź wraz z uzasadnieniem. Jest to bezpłatne niezależnie od tego, czy zdecydują się Państwo na dalsze kroki, czy nie, a wynik tej analizy przesądza o wszystkim, co nastąpi później.New buildZ wyprzedzeniem pytamy dewelopera, czy wynajem krótkoterminowy jest dozwolony w regulaminie wspólnoty, ponieważ w przypadku nowej inwestycji może jeszcze nie być protokołów do wglądu, a statut jest projektem przygotowanym przez dewelopera. Uzyskanie odpowiedzi przed finalizacją transakcji jest znacznie łatwiejsze niż później.ResaleCzytamy statut i protokoły zebrań, a Państwa prawnik je weryfikuje. W przypadku nieruchomości, która była wcześniej wynajmowana, sprawdzamy również, czy istniejąca rejestracja przechodzi na nowego właściciela, czy też trzeba złożyć nowy wniosek, ponieważ sprzedający rutynowo zakładają to pierwsze rozwiązanie, a nie zawsze jest ono prawidłowe.
- Jesteśmy na miejscuPrzed publikacjąNie przyjmujemy do obsługi nieruchomości, której nie widzieliśmy. To właśnie podczas wizyty pojawia się prawdziwa odpowiedź: jak nieruchomość będzie prezentować się na zdjęciach, ile osób może w niej wygodnie spać, a nie tylko teoretycznie, czego brakuje, czy taras jest powodem, dla którego ktoś ją zarezerwuje, oraz jak szybko nasz zespół może wejść do nieruchomości i ją opuścić w dniu zmiany gości.
- Licencja, z prawnikiemTygodnieWniosek rejestracyjny składa Państwa prawnik, a my pomagamy go przygotować. Jednocześnie informujemy Państwa, czego nieruchomość potrzebuje przed przyjęciem pierwszego gościa, rozdzielając rzeczy niezbędne od tych, które mogą poczekać do zakończenia pierwszego sezonu.
- Zdjęcia, ogłoszenie i cenyOkoło dniProfesjonalne zdjęcia, ogłoszenie przygotowane dla każdego kanału, kalendarz cenowy opracowany na sezon, w którym nieruchomość rozpoczyna działalność, oraz obecność nieruchomości na platformach zarządzanych za pomocą jednego kalendarza. Wszystko to jest zawarte w prowizji i nie wystawiamy Państwu za te usługi dodatkowej faktury.
- Pierwszy gość i pierwsze rozliczenieOd tego momentuPojawiają się rezerwacje, między kolejnymi pobytami przygotowujemy nieruchomość dla następnych gości, a miesiąc później otrzymują Państwo pierwsze rozliczenie i pierwszą wypłatę. Następnie kontaktujemy się z Państwem, gdy coś wymaga decyzji, a w pozostałych przypadkach raz w miesiącu.
Samodzielnie czy nie
Ta sama nieruchomość, ten sam sezon, dwa podejścia. Lewa kolumna pokazuje, na czym w praktyce polega prywatny wynajem z Czech, a nie jego karykaturalny obraz.| Samodzielnie lub przez inną agencję | Z Arevont | |
|---|---|---|
| Kto potwierdził prawo do wynajmu | Zwykle nikt. Agent powiedział, że tak, albo w ofercie napisano, że licencja jest dostępna, ale żadna z tych informacji nie jest dokumentem. | My, na wszystkich trzech poziomach, zanim poniosą Państwo jakiekolwiek wydatki. Nie traktujemy odpowiedzi agenta jako potwierdzenia. |
| Kto odpowiada gościowi o jedenastej w nocy | Państwo, po angielsku, w innej strefie czasowej, w sprawie kotła, którego nigdy Państwo nie widzieli. | My, w języku gościa, a Państwo dowiadują się o tym z rozliczenia. |
| Kto sprząta między pobytami | Agencja sprzątająca, której nigdy Państwo nie poznali, zamawiana przez wiadomość, o której nieobecności dowiadują się Państwo od kolejnego gościa. | Nasi własni sprzątający, zatrudnieni przez nas, według harmonogramu, nad którym mamy kontrolę. |
| Kto rejestruje gości na policji | Państwo, przy każdym pobycie, a większość prywatnych gospodarzy nie wie nawet o istnieniu tego obowiązku. | Odbywa się cyfrowo przy każdym zameldowaniu, w ramach usługi. |
| Kto płaci za zepsuty kocioł w sierpniu | Państwo, przelewem z Czech, po znalezieniu hydraulika, który odpowiada w języku, którego Państwo nie znają. | Opłacane z przychodu po kosztach, wyszczególnione w rozliczeniu, a ktoś z nas jest na miejscu podczas wykonywania prac. |
| Co dzieje się w miesiącu bez rezerwacji | 0 €, a oferta nadal pozostaje niewynajęta. | 0 €. Prowizja stanowi część przychodu, więc brak przychodu oznacza brak prowizji. |
| Koszt, gdy wynajmuje | Prowizja platformy oraz Państwa własny czas, czyli koszt, którego nikt nie uwzględnia. | 20% + VAT od rezerwacji, a także własna prowizja platformy, przy czym od naszych gości bezpośrednich nie pobieramy żadnej prowizji platformy. |
| Język, w którym wszystko się odbywa | Po hiszpańsku z urzędem miasta, wspólnotą i fachowcem. Po angielsku z gośćmi. | Czeski z nami, cała reszta przez nas. |
Mieszkanie miało sens. O wyniku zdecydowało spotkanie, o którym nikt wcześniej nie wspomniał.
To jeden z przypadków, które są już na naszej stronie głównej, ale bardziej pasuje do tej strony niż do jakiejkolwiek innej, ponieważ wynajem krótkoterminowy był jedynym powodem, dla którego klient kupował. Mieszkanie w Mijas za 495.000 €, zgodne z budżetem i przeznaczeniem, jakie klient dla niego planował. Było już zarezerwowane, a zadatek został wpłacony.- Co kupował klientMieszkanie mieściło się w budżecie i pasowało do planu. Wynajem krótkoterminowy był częścią tego planu. Nieruchomość została zarezerwowana, a zadatek rezerwacyjny wpłacony.
- Co znaleźliśmyWspółpracując z prawnikiem, ustaliliśmy, że wkrótce po rezerwacji zaplanowano zebranie wspólnoty, a porządek obrad obejmował głosowanie w sprawie wynajmu krótkoterminowego. Informacji, od której zależało, czy zakup miał sens, nie było w ogłoszeniu.
- Co zrobiliśmyZaleciliśmy, aby nie kontynuować automatycznie tylko dlatego, że nieruchomość była już zarezerwowana. Poczekaliśmy na wynik głosowania.
- Jak to się skończyłoGłosowanie nie dopuściło rozwiązania, na które liczył klient. Zaleciliśmy rezygnację z zakupu. Zadatek rezerwacyjny został zwrócony, a klient wycofał się z transakcji.
Klient uniknął nie tylko nieudanego zakupu. Nie stracił również zadatku rezerwacyjnego.
Sposób płatności
- GospodarzPłaci stawkę za noc i opłatę za sprzątanie. Platforma pobiera własną prowizję, zanim środki do nas trafią, a gość, który rezerwuje bezpośrednio u nas, nie ponosi żadnej z tych opłat.
- PaństwoNie płacą Państwo nic z góry ani żadnej opłaty miesięcznej. Nasze 20 % i koszty własne nieruchomości są potrącane z przychodu nieruchomości, a obie pozycje są wyszczególnione na tym samym zestawieniu.
- Arevont20 % od każdej rezerwacji, opłata za sprzątanie pomniejszona o pranie oraz 25 € za godzinę, gdy ktoś musi być na miejscu w związku z pracą fachowca. To wszystko. Żadne inne środki nie wpływają z innego źródła i fachowiec nie płaci nam za polecenie.
Nie ma żadnej opłaty początkowej ani opłaty w miesiącu bez rezerwacji. Umowa jest kontynuowana i mogą ją Państwo zakończyć w dowolnym momencie, a potwierdzone rezerwacje zostaną zrealizowane do końca współpracy.Jeśli zajmujemy się również wynajmem krótkoterminowym nieruchomości, nie ma żadnej oddzielnej opłaty za zarządzanie: część związana z nadzorem jest już objęta prowizją od wynajmu. Nie jest to rabat wymyślony na potrzeby tej strony, lecz sposób, w jaki te dwie usługi zawsze się uzupełniały.Wszystko, co już Państwo od nas otrzymują, pozostaje bez zmian. Kontakty, odpowiedzi i zwykła pomoc po przekazaniu kluczy nie mają ceny i nigdy jej nie będą mieć, niezależnie od tego, czy nieruchomość przynosi euro, czy nie.
Samodzielnie zajmujemy się zarządzaniem nieruchomością, sprzątaniem i kompleksową obsługą wynajmu krótkoterminowego.
Czego Państwu nie obiecamy i kiedy nie należy tego robić
Nie gwarantujemy obłożenia ani dochodu i żaden uczciwy zarządca nie powinien tego robić. To, ile zarabia nieruchomość, zależy od rynku, samej nieruchomości, jej opinii i cen, a my kontrolujemy dwa ostatnie z tych czterech czynników. Każdy, kto podaje Państwu konkretną kwotę, zanim zobaczy nieruchomość i zanim minie pierwszy sezon, mówi o czymś, czego nie może wiedzieć.Dlatego również na tej stronie nie ma ani jednej kwoty dotyczącej zarobków. Nie ma wskaźnika obłożenia, średniej stawki za noc ani rentowności. W starszej wersji tej strony mieliśmy takie dane, ale były to wartości zastępcze, których nikt nie zweryfikował, a to gorsze niż brak danych. Gdy opublikujemy tutaj liczby, będą to prawdziwe dane z nieruchomościami, którymi faktycznie zarządzamy, a do tego czasu brak danych jest uczciwą odpowiedzią.Wynajem jest jedynym rzeczywistym ryzykiem całego zakupu i warto powtórzyć to zarówno na początku, jak i na końcu. Obserwowaliśmy, jak kupujący budowali cały budżet w oparciu o przychody z wynajmu, a następnie odkrywali, że ich wspólnota zagłosowała przeciwko wynajmowi krótkoterminowemu. Jeśli kupują Państwo z myślą o wynajmie, należy to sprawdzić przed wpłaceniem zadatku rezerwacyjnego, niezależnie od tego, czy zrobią to Państwo z nami, czy z kimś innym.Działamy wyłącznie na obszarze od Manilvy do Marbelli: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís i Marbella. Poza tymi pięcioma miejscowościami odmawiamy. Zarządca, który nie może zapewnić obecności osoby sprzątającej przy nieruchomości w dniu zmiany gości, jest tylko numerem telefonu, a nie operacją, więc pobieranie za to Państwa pieniędzy byłoby gorsze niż brak tej strony. Z tego samego powodu przyjmujemy również ograniczoną liczbę nieruchomości.Istnieje również sytuacja, w której nie powinni Państwo tego robić. Jeśli jedyny wyjazd w roku przypada na pierwsze dwa tygodnie sierpnia, wynajem zajmie tygodnie, w których faktycznie chcą Państwo korzystać z nieruchomości. Jeśli nieruchomość znajduje się w miejscu, w którym poza sezonem niewiele się dzieje, może być wynajęta przez dziesięć tygodni, a przez czterdzieści dwa pozostawać pusta, co oznacza dużo pracy przy niewielkim przychodzie. Jeśli po prostu woleliby Państwo, aby nikt inny nie spał w Państwa łóżku, jest to całkowicie uzasadniona decyzja i istnieje dla Państwa tańsza usługa: ktoś opiekuje się nieruchomością, ale nikt w niej nie mieszka.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące najmu krótkoterminowego
- Jaka jest Państwa prowizja i czy są jeszcze jakieś opłaty?
- 20 % od każdej rezerwacji, pobierane z przychodu z wynajmu po odliczeniu kosztów własnych nieruchomości. Nie ma opłaty początkowej, miesięcznej, za zamieszczenie ogłoszenia ani za fotografię. Dokładny procent zostanie potwierdzony dla Państwa nieruchomości przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji, ponieważ nieruchomość wymagająca większego nakładu pracy kosztuje więcej w obsłudze. Jedyne inne pozycje, które kiedykolwiek pojawiają się na zestawieniu, to własna prowizja platformy, koszty poniesione przez samą nieruchomość oraz 25 € za godzinę, jeśli ktoś musiał być na miejscu w związku z pracą fachowca.
- Kiedy i jak otrzymam płatność?
- Co miesiąc, na rachunek w Hiszpanii prowadzony na Państwa nazwisko, wraz z zestawieniem każdej rezerwacji, każdego kosztu i prowizji. Do tego potrzebują Państwo hiszpańskiego rachunku bankowego. Jeśli jeszcze go Państwo nie mają, jest to odrębna i prosta sprawa, o której napisaliśmy na osobnej stronie.
- Kto rejestruje gości na policji?
- My, cyfrowo, przy każdym zameldowaniu. Hiszpania wymaga tego w przypadku każdego gościa i każdego pobytu, a obowiązek spoczywa na gospodarzu, nie na Airbnb ani Booking. Jest to jedna z dwóch rzeczy, o których właściciele wynajmujący prywatnie najczęściej nie wiedzą. Drugą jest to, że nieruchomość musi zostać zarejestrowana, zanim w ogóle będzie można ją reklamować.
- Czy mogę korzystać z nieruchomości?
- Tak. Przed rozpoczęciem sezonu blokują Państwo wybrane terminy i korzystają z nieruchomości. Jedynym ograniczeniem jest to, że potwierdzonej rezerwacji nie można anulować, aby zwolnić termin, tak samo jak w każdym hotelu. Większość właścicieli zadowolonych z takiego rozwiązania przyjeżdża w miesiącach przejściowych oraz na Boże Narodzenie, a latem pozwala nieruchomości zarabiać.
- Co się dzieje, jeśli coś się zepsuje, gdy gość przebywa w nieruchomości?
- Zajmujemy się tym. Drobne usterki są usuwane tego samego dnia z uzyskanego przychodu i pojawiają się na Państwa zestawieniu wraz z odpowiednią fakturą. W przypadku kosztownych prac przedstawiamy cenę i wysyłamy Państwu wiadomość przed ich wykonaniem, chyba że usterka powoduje dalsze szkody. Wtedy najpierw powstrzymujemy szkody, a dopiero potem kontaktujemy się z Państwem. To nie Państwo są osobą, do której gość powinien pisać w sprawie kotła.
- Czy gwarantują Państwo minimalny dochód lub minimalną liczbę nocy?
- Nie, i żaden uczciwy zarządca nie powinien tego robić. Wyniki zależą od rynku, nieruchomości, jej opinii i cen. Przed rozpoczęciem współpracy powiemy Państwu, czy naszym zdaniem nieruchomość będzie się dobrze wynajmować, również wtedy, gdy odpowiedź będzie negatywna. Wolelibyśmy stracić nieruchomość z naszego portfolio, niż przyjąć taką, która przyniesie rozczarowanie właścicielowi.
- Ile czasu mija od pierwszego telefonu do przyjazdu pierwszego gościa?
- Sprawdzenie przydatności zajmuje kilka dni. Uzyskanie licencji i rejestracja za pośrednictwem Państwa prawnika to najdłuższy etap i zajmują raczej tygodnie niż dni. Fotografie, ogłoszenia i ustalenie cen zajmują kilka dni, gdy nieruchomość jest gotowa. O czasie realizacji zwykle nie decydują formalności, lecz to, czy nieruchomość jest umeblowana i wyposażona dla gości. W przypadku nieruchomości kupionej bez wyposażenia jest to odrębne zadanie, które wymaga dodatkowego czasu.
- Czy płacę podatek w Hiszpanii od dochodu z wynajmu?
- Tak, a podatek jest naliczany odmiennie za okresy, w których nieruchomość jest wynajmowana, oraz za okresy, w których korzystają z niej Państwo lub pozostaje ona pusta. Dozwolone koszty można odliczyć od dochodu z wynajmu, jeśli spełnione są warunki prawne, a sposób obliczenia zależy od Państwa rezydencji podatkowej i sposobu korzystania z nieruchomości. Nie jesteśmy doradcami podatkowymi i nie udajemy, że nimi jesteśmy. Zapewniamy natomiast miesięczne dane, których potrzebuje Państwa doradca, w wymaganym przez niego formacie.
