Używamy plików cookie, aby poprawić komfort korzystania z witryny, analizować jej użytkowanie i dostarczać spersonalizowane treści.
Przewodnik
Wynajem krótkoterminowy na Costa del Sol
O tym, czy wynajem krótkoterminowy jest możliwy, decydują trzy odrębne organy: przepisy Andaluzji i jej rejestr turystyczny, ewentualne ograniczenia właściwej gminy oraz, od 3 kwietnia 2025 roku, zgoda wspólnoty właścicieli wyrażona większością trzech piątych, jeśli działalność jest rozpoczynana po raz pierwszy.
Kupują Państwo nieruchomość z zamiarem wynajmowania jej krótkoterminowo, a dopiero później dowiadują się, że nie jest to dozwolone.
Jak jest naprawdę
O tym, czy wynajem krótkoterminowy jest możliwy, decydują trzy odrębne organy: przepisy Andaluzji i jej rejestr turystyczny, ewentualne ograniczenia właściwej gminy oraz, od 3 kwietnia 2025 roku, zgoda wspólnoty właścicieli wyrażona większością trzech piątych, jeśli działalność jest rozpoczynana po raz pierwszy.
Co to zmienia
Nowa zasada dotyczy właścicieli, którzy dopiero rozpoczynają wynajem krótkoterminowy. Sytuacje istniejące wcześniej mogą być oceniane odmiennie pod względem prawnym, a przypadki przejściowe należą do przewodnika, nie na stronę główną. Jeśli budynek nie zezwala na wynajem krótkoterminowy, można wynajmować nieruchomość długoterminowo, ale nie za pośrednictwem Airbnb ani Booking. Andaluzja wskazuje również, że jej rejestr turystyczny nie zezwoli na rejestrację w gminach, które wprowadziły własne ograniczenia.
Co z tym robimy
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego analizujemy statut wspólnoty, a prawnik go weryfikuje. W przypadku nowej inwestycji z wyprzedzeniem pytamy dewelopera, czy przewidział taką możliwość. Przed rezerwacją sprawdzamy, czy planowany przez Państwa wynajem będzie faktycznie możliwy i prawidłowo rejestrowalny.
W 30 sekund
Od 3 kwietnia 2025 roku wspólnota właścicieli musi aktywnie zagłosować większością 3/5, aby zezwolić na NOWY najem krótkoterminowy w budynku. Wcześniej zasada działała odwrotnie: najem był dozwolony, chyba że właściciele zagłosowali za jego zakazem. Jest to rzeczywiste i aktualne ryzyko, a nie nieaktualna informacja.
Dlaczego dwa podobne mieszkania mogą otrzymać przeciwne odpowiedzi?
Cena, metraż ani standard nieruchomości nie wskazują, czy można ją legalnie wynajmować turystom. Decydują o tym niezależnie od siebie trzy odrębne organy i wszystkie trzy muszą wyrazić zgodę.Region prowadzi własny rejestr turystyczny, czyli system VUT. Od reformy z lutego 2025 roku nieruchomość musi również posiadać istniejące pozwolenie gminne albo deklarację zmiany sposobu użytkowania zezwalającą na wykorzystanie turystyczne, zanim w ogóle będzie można złożyć wniosek o rejestrację regionalną. Od 3 kwietnia 2025 roku obowiązuje trzeci warunek: wspólnota właścicieli nieruchomości musi aktywnie zatwierdzić nową działalność polegającą na wynajmie turystycznym w budynku, głosując większością trzech piątych właścicieli oraz udziałów w nieruchomości wspólnej. Przed tą datą obowiązywała zasada odwrotna: wspólnota musiała zagłosować za ZAKAZEM, a brak sprzeciwu oznaczał zgodę na wynajem. Obecnie brak sprzeciwu oznacza coś przeciwnego.
1
Rejestracja regionalna (VUT)
Who decidesRząd Andaluzji
What it grantsNumer najmu turystycznego
If noŻaden legalny wynajem krótkoterminowy, niezależnie od pozostałych dwóch warunków.
2
Zezwolenie gminne lub zmiana przeznaczenia
Who decidesRatusz od Decreto-ley 1/2025
What it grantsPotwierdza, że nieruchomość może zmienić sposób użytkowania na potrzeby wynajmu krótkoterminowego
If noNie można nawet złożyć wniosku o rejestrację regionalną.
3
Głosowanie wspólnoty, większość 3/5
Who decidesPaństwa wspólnota właścicieli nieruchomości od 3 kwietnia 2025 r.
What it grantsUdziela NOWEGO zezwolenia na wynajem krótkoterminowy w budynku
If noWynajem jest zablokowany na poziomie budynku, nawet jeśli zezwalają na niego zarówno region, jak i urząd miasta.
Jedna odpowiedź NIE na dowolnym etapie zatrzymuje cały plan, niezależnie od decyzji pozostałych dwóch stron.
Czy jest to nowe ryzyko, czy coś, co zawsze miało zastosowanie?
Głosowanie wspólnoty jest rzeczywiście nowym wymogiem, a nie zasadą, która obowiązywała od zawsze i po prostu pozostawała niezauważona. Przed 3 kwietnia 2025 r. wspólnota musiała aktywnie zagłosować za zakazem wynajmu krótkoterminowego. Jeśli takie głosowanie się nie odbyło, wynajem był po prostu dozwolony. Od tego dnia prawo odwraca tę zasadę: wspólnota musi teraz aktywnie zagłosować za zezwoleniem, tą samą większością trzech piątych głosów. Budynek, w którym w ogóle nie omawiano tej kwestii, jest obecnie domyślnie budynkiem, w którym nowy wynajem krótkoterminowy nie jest dozwolony, a nie takim, w którym po cichu był dozwolony.Nieruchomość, która już legalnie działała jako obiekt wynajmu krótkoterminowego przed 3 kwietnia 2025 r., jest zasadniczo uznawana za działającą nadal na zasadach, na których rozpoczęła działalność. Nie musi być wobec niej stosowane nowe głosowanie z mocą wsteczną. Stanowisko to opiera się na spójnych komentarzach prawniczych, a nie na analizie pierwotnego tekstu przepisów artykuł po artykule w ramach tego opracowania. Przed poleganiem na tej zasadzie należy zlecić własnemu prawnikowi potwierdzenie jej zastosowania do konkretnego budynku, zwłaszcza w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego oferowanej jako mająca historię wynajmu.
Przed 3 kwietnia 2025 r.Od 3 kwietnia 2025 r.
Wspólnota, która nigdy nie omawiała wynajmu krótkoterminowego, w praktyce domyślnie na niego zezwalała.
Milczenie oznacza teraz coś przeciwnego: NOWA działalność związana z najmem turystycznym jest zablokowana, chyba że właściciele aktywnie zagłosują za jej dopuszczeniem większością 3/5.
Jedynym rzeczywistym uprawnieniem wspólnoty było głosowanie za zakazem wynajmu, czego większość wspólnot nigdy nie zrobiła.
Wspólnota ma teraz decydujący głos w każdej z tych kwestii, a twierdzenie sprzedającego, że „wspólnota nie ma zastrzeżeń”, musi być poparte rzeczywistym protokołem, a nie założeniem.
Czy zasada głosowania wspólnoty z kwietnia 2025 r. wpływa na właściciela, który już wynajmuje swoje mieszkanie?Spójne komentarze prawnicze uznają, że nieruchomość, która już legalnie działała jako obiekt wynajmu krótkoterminowego przed 3 kwietnia 2025 r., nadal działa na dotychczasowej podstawie i nie wymaga nowego głosowania stosowanego z mocą wsteczną. W ramach tego opracowania nie zweryfikowano niezależnie tej kwestii na podstawie pierwotnego tekstu przepisów, artykuł po artykule. Przed poleganiem na tej zasadzie prawnik powinien potwierdzić jej zastosowanie do konkretnego budynku, szczególnie gdy oferta nieruchomości z rynku wtórnego wskazuje na istniejącą historię wynajmu, której nie przedstawiono w dokumentach.
Czy niektóre gminy wprowadzają dodatkowe ograniczenia, oprócz ograniczeń regionalnych i wspólnotowych?
Miasto Málaga poszło dalej niż przepisy regionalne. Zmiana planu zagospodarowania, sfinalizowana w sierpniu 2025 r., trwale blokuje nowe rejestracje wynajmu krótkoterminowego w 43 wskazanych dzielnicach, w tym w historycznym centrum i kilku dzielnicach centralnych. Są to dzielnice, w których mieszkania wynajmowane turystycznie stanowią już ponad 8 procent zasobu mieszkaniowego. Odrębne, ogólnomiejskie moratorium na wydawanie jakichkolwiek nowych zezwoleń na hotele lub wynajem krótkoterminowy na terenach mieszkaniowych zostało ostatecznie zatwierdzone 16 lipca 2026 r. i obowiązuje przez trzy lata albo do czasu zakończenia przez miasto ponownego sporządzania planu urbanistycznego. Wynajem krótkoterminowy już legalnie zarejestrowany przed wprowadzeniem tych środków może być kontynuowany, pod warunkiem dalszego spełniania zwykłych wymogów dotyczących zamieszkania, bezpieczeństwa i podatków.To, czy inna gmina na Costa del Sol wprowadziła podobne ograniczenie, trzeba sprawdzać osobno dla każdej gminy. Nie można tego zakładać na podstawie przykładu Málagi. W tym opracowaniu nie ma potwierdzonej informacji o konkretnym ograniczeniu w Marbelli. Nie jest to równoznaczne z potwierdzeniem, że Marbella nie ma żadnych ograniczeń. Uczciwa odpowiedź brzmi: kwestia ta nie została zweryfikowana i nie jest rozstrzygnięta. Aktualne stanowisko dotyczące konkretnego adresu przed poleganiem na nim może potwierdzić urząd miasta lub lokalny prawnik.
Co to oznacza dla podatku od dochodów z wynajmu, gdy wynajem będzie już faktycznie możliwy?
To, czy najem jest prawnie możliwy, i sposób opodatkowania dochodu to dwie odrębne kwestie. Tylko druga zależy od Państwa rezydencji podatkowej. Rezydent podatkowy UE lub EOG płaci 19 % od DOCHODU NETTO z najmu, po odliczeniu rzeczywistych kosztów z nim związanych. Nierezydent, który nie jest rezydentem podatkowym UE ani EOG, płaci 24 % od dochodu BRUTTO, bez odliczania kosztów zgodnie ze standardową zasadą. Orzeczenie sądu z 2025 roku rozszerzyłoby możliwość odliczania kosztów także na rezydentów spoza UE. Państwo odwołało się jednak od tego orzeczenia, a praktyka organów podatkowych nie uległa zmianie. Wyższa kwota bez odliczeń ma obecnie zastosowanie w praktyce do tej grupy.Żadna z tych kwestii nie ma znaczenia, dopóki nie zostaną spełnione trzy pierwsze warunki. Zanim zarekomendujemy lub zarezerwujemy nieruchomość ze względu na jej potencjał wynajmu, sprawdzamy jej rzeczywisty status VUT lub możliwość uzyskania takiego statusu, właściwe przepisy gminne oraz protokoły i stanowisko samej wspólnoty w sprawie wynajmu krótkoterminowego. Nie przyjmujemy po prostu za prawdę informacji z ogłoszenia ani słów agenta. Nie uznajemy również, że stwierdzenie „poprzedni właściciel ją wynajmował” dowodzi, iż Państwo również będą mogli ją wynajmować. Przepisy rozstrzygające tę kwestię zmieniły się od czasu, gdy powstało wiele z tych historycznych ustaleń.
Czy jest to rzeczywiście większe ryzyko niż wcześniej?
Tak i warto potraktować je poważnie, zamiast uznawać za drobny zapis. Głosowanie wspólnoty, które weszło w życie 3 kwietnia 2025 r., stanowi rzeczywistą zmianę strukturalną: wcześniej budynek, w którym po prostu nigdy nie omawiano wynajmu krótkoterminowego, domyślnie na niego zezwalał. Obecnie domyślnie go zakazuje. Do tego dochodzi wymóg uzyskania zezwolenia gminnego wprowadzony kilka tygodni wcześniej oraz własne ogólnomiejskie moratorium Málagi na nowe zezwolenia, zatwierdzone 16 lipca 2026 r. na trzy lata. Nie można już zakładać potencjału wynajmu nieruchomości na podstawie tego, co robi podobnie wyglądające mieszkanie w pobliżu.Są to ogólne informacje o aktualnym funkcjonowaniu przepisów andaluzyjskich i krajowych, a nie gwarancja dotycząca konkretnej nieruchomości. Dwie z powyższych kwestii opierają się na spójnych komentarzach prawniczych, a nie na sprawdzeniu pierwotnego tekstu przepisów artykuł po artykule w ramach tego opracowania. Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości z myślą o dochodach z wynajmu prawnik powinien potwierdzić aktualny stan prawny. Arevont sprawdza status VUT nieruchomości, własne przepisy gminy oraz stanowisko wspólnoty, zanim zarekomenduje ją w tym celu. Nie pobieramy dodatkowej opłaty za odmowę, gdy odpowiedź brzmi „nie”.
Najczęstsze pytania dotyczące wynajmu krótkoterminowego
Jeśli sprzedający pokaże mi istniejący numer rejestracyjny VUT, czy sprawa jest tym samym rozstrzygnięta?
Potwierdza on istnienie rejestracji regionalnej, która jest jednym z trzech warunków, ale nie wszystkimi. Sam numer nie potwierdza, że wspólnota nadal zezwala na tę działalność ani że pod danym adresem nie wprowadzono później nowych ograniczeń gminnych. Należy poprosić również o własne protokoły wspólnoty dotyczące tej kwestii oraz o numer rejestracyjny.
Czy wspólnota właścicieli nieruchomości może cofnąć decyzję, która już zezwoliła na wynajem krótkoterminowy?
Reforma z 3 kwietnia 2025 r. dotyczy NOWEGO zezwolenia. Spójne komentarze prawnicze uznają, że nieruchomość, która legalnie działała przed tą datą, może kontynuować działalność na dotychczasowej podstawie, bez konieczności przeprowadzania nowego głosowania. Ogólne uprawnienie wspólnoty do regulowania lub ograniczania istniejącej działalności jest odrębną kwestią prawną od samego głosowania w sprawie nowego zezwolenia. W przypadku konkretnego budynku warto uzyskać szczegółowe potwierdzenie prawnika, zamiast zakładać którąkolwiek z tych możliwości.
Czy zakup mieszkania, w którym wspólnota już zagłosowała na tak, ostatecznie rozstrzyga tę kwestię?
Rozstrzyga kwestię na poziomie wspólnoty w jej obecnym stanie, ale nie na stałe. Wspólnota może z czasem ponownie rozważyć własne zasady, a ani rejestracja regionalna, ani zezwolenie gminne nie wykluczają takiej możliwości. Głosowanie na tak należy traktować jako aktualne stanowisko, potwierdzone w chwili zakupu, a nie jako stałą gwarancję na cały okres Państwa własności.
Pozostałe trzy obawy
okupas
okupas zajmą Państwa mieszkanie, gdy wrócą Państwo do kraju, i przez lata nie uda się ich usunąć.