Kredyt hipoteczny w Hiszpanii: jak naprawdę działa rynek
W 30 sekund
Nierezydent kupujący na Costa del Sol powinien założyć finansowanie na poziomie 60 do 70 % wartości nieruchomości. Oznacza to 30 do 40 % ceny w gotówce oraz dodatkowo ~9 % do ~13 % kosztów. Od 2019 roku bank musi przekazać Państwu FEIN i FiAE, zanim będzie można cokolwiek podpisać.
FEIN: Europejska ujednolicona karta informacyjnaUjednolicony formularz oferty kredytowej, Ley 5/2019
- Oprocentowanie
- Stała X,X% / zmienna Euribor + X,X%
- Całkowity koszt roczny (TAE)
- X,X%
- Produkty wiązane
- Ubezpieczenie domu, na życie...
- Okres do namysłu
- minimum 10 dni
- Oprocentowanie. Stopa oraz jej rodzaj, stała lub zmienna, przedstawione w jednym standardowym formacie. Dzięki temu mogą Państwo porównać dwie oferty wiersz po wierszu.
- Całkowity koszt roczny (TAE). Całkowity koszt w całym okresie kredytowania, obejmujący opłaty, a nie tylko reklamowaną stopę.
- Produkty wiązane. Produkty wiązane, które na papierze obniżają oprocentowanie, ale generują własny koszt. Proszę sprawdzić, czy rzeczywiście są opcjonalne.
- Okres do namysłu. Minimalny okres zawiadomienia przed podpisaniem, liczony od dnia otrzymania FEIN.
Jakie LTV publikuje rynek dla zagranicznego nabywcy?
Od 50 do 60 % do nawet 80 %. O tym, w którym miejscu tego przedziału się Państwo znajdą, decyduje głównie obywatelstwo, a nie kraj zamieszkania. Poniżej przedstawiamy ogólne zasady działania hiszpańskiego kredytu hipotecznego dla zagranicznego nabywcy: co publikuje rynek, co prawo wymaga od banku oraz gdzie wniosek czeski lub polski może zwolnić.Banki traktują obywateli UE korzystniej na całym rynku. Kilka źródeł wskazuje, że nierezydenci z UE mogą czasami uzyskać 70 do 80 procent finansowania, gdy nieruchomość jest rzeczywiście przeznaczona na główne miejsce zamieszkania, a nie na dom wakacyjny. Obywatele państw spoza UE częściej spotykają się z poziomem 50 do 60 % lub niższym, niezależnie od wysokości dochodów. Wynika to z uwzględnienia przez bank dodatkowych trudności w egzekwowaniu kredytu od osoby spoza unijnego systemu prawnego, a nie z oceny finansów wnioskodawcy.
50 %80 %
- Spoza UE, dowolna nieruchomość50 do 60 %
- Nierezydent z UE, drugi dom60 do 70 %
- Obywatel UE, rzeczywiste miejsce głównego zamieszkania (niektóre banki)70 do 80 %
Własna wartość zależy od banku, dochodów, istniejących zobowiązań oraz samej nieruchomości. Przedział rynkowy nie może tego określić.
Oblicz
500.000 €
470.000 €
94 % ceny zakupu. Bank udziela kredytu na podstawie własnej wyceny, a nie ceny.50 %
W przypadku dochodów spoza strefy euro należy zaplanować około połowy tej kwoty.3 %
Orientacyjnie. Stopy procentowe się zmieniają.20 lat
Rata miesięczna
1.303 €
Kwota kredytu hipotecznego235.000 €
Środki własne265.000 €
Koszty zakupu (nowa nieruchomość)64.839 €
Potrzebne środki329.839 €
Środki własne wraz z kosztami zakupu. Przez cały okres kredytu zapłacą Państwo 312.793 € w ciągu 20 lat.Wynik ma charakter orientacyjny. Rzeczywista kwota kredytu zależy od własnej oceny Państwa dochodów przez bank oraz jego własnej wyceny nieruchomości.
Wolą Państwo otrzymać je e-mailem?
Bez zobowiązań. Nigdy nie sprzedajemy Państwa danych.
Czym są FEIN i FiAE oraz dlaczego bank musi je Panu lub Pani przekazać?
Dwa ustandaryzowane dokumenty przekazywane przed podpisaniem czegokolwiek, zgodnie z Ley 5/2019 (LCCI, ustawą o umowach kredytu hipotecznego). Hiszpański bank nie może po prostu przekazać Panu lub Pani aktu kredytu hipotecznego w dniu finalizacji transakcji. Najpierw musi przekazać FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Jest to europejski ustandaryzowany formularz informacyjny określający rzeczywiste warunki kredytu. Bank musi również przekazać FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Jest to formularz ostrzeżeń wskazujący wszelkie nietypowe elementy konkretnej oferty, takie jak klauzula dolnego limitu oprocentowania lub ryzyko walutowe.Następnie mają Państwo minimum 10 dni na zapoznanie się z oboma dokumentami, zanim będą mogli Państwo cokolwiek podpisać. Przed finalizacją uczestniczą Państwo w bezpłatnej czynności notarialnej, acta notarial previa, podczas której notariusz potwierdza otrzymanie i zrozumienie dokumentów. Kredytu hipotecznego nie można zgodnie z prawem podpisać bez tej czynności. Ochrona ta dotyczy nierezydenta w taki sam sposób jak rezydenta Hiszpanii. Prawo nie przewiduje wyjątku dla zagranicznego nabywcy. Dokumenty są jednak sporządzane po hiszpańsku, a zapoznanie się z nimi z prawnikiem działającym w Państwa interesie, a nie w interesie banku, sprawia, że okres na zapoznanie się z dokumentami jest rzeczywiście użyteczny.
Przed podpisaniem
- Oferta gotowaFEIN i FiAE wydaneUstandaryzowane warunki i formularz ostrzeżeń przekazane w pierwszej kolejności.
- Minimum 10 dniOkres do namysłuCzas na zapoznanie się z oboma dokumentami, najlepiej z pomocą własnego prawnika.
- Przed finalizacjąWstępny akt notarialnyBezpłatny akt notarialny potwierdzający otrzymanie i zrozumienie dokumentów.
- Przy finalizacjiPodpisany akt hipotecznyRównocześnie z samą sprzedażą następuje wypłata środków.
Koordynacja prawna Arevont zapewnia, że Pana lub Pani prawnik odczyta FEIN w zestawieniu z terminami określonymi w umowie kupna-sprzedaży, zanim cokolwiek zostanie podpisane. Dzięki temu problem z terminem kredytu hipotecznego może ujawnić się, gdy nadal będzie czas na podjęcie działań, a nie dopiero przy biurku notariusza.
Czy Ley 5/2019 chroni nierezydenta w taki sam sposób jak rezydenta Hiszpanii?Tak, sama ustawa nie różnicuje ochrony ze względu na miejsce zamieszkania. W praktyce FEIN i FiAE są przekazywane w języku hiszpańskim, zgodnie z harmonogramem banku. Dlatego prawnik działający w Pana lub Pani interesie powinien zapoznać się z nimi w okresie zawiadomienia, aby ta ochrona prawna stała się możliwa do wykorzystania.
Stałe czy zmienne oprocentowanie i co zmieniło się w 2026 roku?
Stałe oprocentowanie na 20 lat wynosi obecnie około 3,8 do 5,2 %, zarówno dla wnioskodawców z UE, jak i spoza UE, według sprawdzonych źródeł. Produkt o zmiennym oprocentowaniu jest zazwyczaj wyceniany jako Euribor plus marża od 1,5 do 2,5 punktu procentowego, więc jego rzeczywisty koszt zmienia się wraz z Euriborem, zamiast pozostać stały.W 2026 roku kilka banków wycofało pełne oferty ze stałym oprocentowaniem powyżej około 500.000 € i wprowadziło w ich miejsce produkty o oprocentowaniu mieszanym: najpierw stałe oprocentowanie, zazwyczaj przez trzy lata, a następnie zmienne przez pozostały okres. Jeżeli finansują Państwo kwotę przekraczającą tę wartość, proszę wyraźnie zapytać, czy przedstawiona oferta rzeczywiście zapewnia stałe oprocentowanie przez cały okres, czy jest produktem mieszanym. Po upływie trzech lat oba rozwiązania działają zupełnie inaczej.
Założenia kupującychRynek w 2026 roku
- Stałe oprocentowanie oznacza taką samą miesięczną ratę przez cały okres kredytu
- Tylko jeśli jest to rzeczywiście produkt ze stałym oprocentowaniem przez cały okres. Oferta o oprocentowaniu mieszanym jest stała przez początkowy okres, zazwyczaj trzy lata, a następnie zmienna. To zupełnie inny produkt noszący tę samą nazwę.
- Zmienna stopa jest po prostu bardziej ryzykowna, a stała po prostu bezpieczniejsza
- Oprocentowanie zmienne jest powiązane z Euriborem powiększonym o marżę, dlatego jego koszt zmienia się wraz z szerszym rynkiem, a nie tylko w wyniku decyzji banku. To, czy jest bardziej ryzykowne niż stałe oprocentowanie, zależy od przewidywanego kierunku zmian Euriboru w okresie Państwa kredytu. Jest to pytanie do osoby organizującej finansowanie, a nie kwestia, którą może rozstrzygnąć ogólny przewodnik.
Podane wartości oprocentowania są stanem sprawdzonym na podstawie trzech źródeł w sierpniu 2026 roku, a nie aktualizowanymi na bieżąco danymi. Przed uznaniem którejkolwiek z tych wartości za ofertę proszę potwierdzić aktualne warunki cenowe u pośrednika.
Co sprawdzić przed podpisaniem FEIN
FEIN to dokument, który ma rzeczywiste znaczenie. Warto sprawdzić w nim te trzy kwestie, zamiast polegać wyłącznie na podsumowaniu rozmowy.- Czy oferta rzeczywiście ma stałe oprocentowanie, czy jest produktem o oprocentowaniu mieszanymOba produkty są oferowane w podobny sposób, ale po zakończeniu początkowego okresu stałego oprocentowania zachowują się zupełnie inaczej. Ma to największe znaczenie powyżej poziomu około 500.000 €, gdzie kilka banków, wchodząc w 2026 rok, przestało oferować w pełni stałe oprocentowanie. Sygnałem ostrzegawczym jest ustny opis oprocentowania jako „stałego”, którego sam FEIN nie potwierdza dla całego okresu kredytowania.
- Co FiAE wskazuje jako nietypowe w tej konkretnej ofercieKlauzula minimalnego oprocentowania, warunek walutowy lub kara za wcześniejszą spłatę dotyczące wyłącznie tej oferty to właśnie informacje, które FiAE ma przedstawiać oddzielnie od ogólnych warunków FEIN. Niepokojącym sygnałem jest oferta przedstawiona bez dokumentu FiAE albo oferta, w przypadku której nie przyznano Państwu określonego minimum 10 dni na zapoznanie się z dokumentami przed podpisaniem.
- Czy Państwa dokumenty wymagają apostille, tłumaczenia przysięgłego, czy obu tych elementówZałożenie, że wystarczy zwykłe tłumaczenie, jest najczęstszym powodem, dla którego dokumentacja z Czech lub Polski pozostaje niekompletna przez całe tygodnie. Sygnałem ostrzegawczym jest dokument zaakceptowany przez jeden urząd i odrzucony przez inny, ponieważ został przetłumaczony, ale nie uzyskał apostille, lub odwrotnie.
Co publikuje rynek, a czego nie może Państwu obiecać
Ley 5/2019 oraz system FEIN/FiAE są analizowane na podstawie źródła (BOE-A-2019-3814) i stanowią utrwalone prawo, a nie szacunek rynkowy. Przedziały loan-to-value oraz aktualne stawki oprocentowania to twierdzenia innego rodzaju. Sprawdziliśmy je w trzech anglojęzycznych podsumowaniach rynku na 2026 rok, które są zgodne co do obrazu rynku. Żadne z tych źródeł nie jest jednak pierwotnym tekstem regulacyjnym, stawki się zmieniają, a żadne z nich nie stanowi indywidualnej oferty dla Państwa. Należy traktować te liczby jako dane obecnie publikowane przez rynek. Przed poleganiem na nich należy potwierdzić własną kwotę u pośrednika i liczyć się z tym, że dane stracą aktualność w ciągu miesięcy, a nie lat.Żadne z tych informacji nie mówi, co konkretnie zostanie Państwu zaoferowane, ani nie organizuje kontaktu z pośrednikiem. Tym zajmuje się usługa kredytów hipotecznych Arevont. Jest ona potrzebna, ponieważ uczciwa odpowiedź na pytanie „co otrzymam” zależy od Państwa dochodów, obecnych zobowiązań, wieku, waluty wynagrodzenia oraz konkretnego banku, a nie od średniej rynkowej.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące kredytów hipotecznych w Hiszpanii
- Czy FEIN jest tym samym co oferta kredytu hipotecznego?
- Jest to ustandaryzowany opis oferty, a nie odrębny etap zatwierdzania. Gdy bank jest gotowy udzielić kredytu, FEIN przedstawia warunki konkretnej oferty w formacie wymaganym przez prawo. Następnie mają Państwo co najmniej dziesięć dni na jej przeanalizowanie, zanim będą mogli Państwo cokolwiek podpisać u notariusza.
- Czy mogę uzyskać w pełni stałe oprocentowanie powyżej 500.000 €?
- Czasami tak, ale wchodząc w 2026 rok, kilka banków przestało oferować rzeczywiście stałe oprocentowanie przez cały okres powyżej mniej więcej tej kwoty i zamiast tego przeszło na produkty o oprocentowaniu mieszanym: stałym przez początkowy okres, zwykle trzyletni, a następnie zmiennym. Należy jasno ustalić, który produkt jest oferowany, ponieważ produkt mieszany zachowuje się zupełnie inaczej po zakończeniu okresu stałego oprocentowania.
- Dlaczego status apostille i tłumaczenia ma większe znaczenie niż moje dochody?
- Nie ma większego znaczenia. Jest po prostu etapem, który jest nieznany, a nie trudny, i to właśnie nieznane etapy po cichu wydłużają procedurę o całe tygodnie. Nawet wysokie dochody udokumentowane w nierozpoznawalnym formacie muszą przejść procedurę uzyskania apostille i tłumaczenia przysięgłego, zanim hiszpański analityk kredytowy będzie mógł w ogóle je uwzględnić.
- Czy te dane mówią mi, co zostanie mi zaoferowane?
- Nie, i nie taki jest ich cel. Opisują rynek oraz prawo. To, co zostanie Państwu zaoferowane, zależy od Państwa dochodów, zobowiązań, wieku, waluty oraz konkretnego banku. Właśnie temu służą usługa kredytów hipotecznych Arevont i ocena wykonalności.
