Czy badanie prawne odbywa się przed rezerwacją czy po niej?

Po niej. Rezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku, dzięki czemu prawnik może przeprowadzić szczegółowe badanie, zanim w międzyczasie kupi ją ktoś inny. Rezerwacja nie oznacza zakupu w ciemno, a chroni Pana/Panią umowa rezerwacyjna, która musi określać, co stanie się z zadatkiem, jeśli badanie wykaże poważny problem.

Ile trwa badanie prawne?

Zwykle od 2 do 4 tygodni od rezerwacji. Prawie nigdy nie wydłuża go sama praca prawna. Opóźnienia wynikają z dokumentów, które nie dotarły od sprzedającego, dewelopera lub administratora wspólnoty, a ich uzyskanie należy do nas, nie do prawnika.

Czy zadatek rezerwacyjny podlega zwrotowi, jeśli prawnik znajdzie problem?

Zależy to od treści umowy rezerwacyjnej i różni się w zależności od dewelopera oraz sprzedającego. Rezerwacja jest jedyną płatnością dokonywaną poza systemem gwarancji, dlatego zadatek powinien być niewielki, a umowa musi jasno określać warunki jego zwrotu. Dlatego prawnik czyta ją, zanim pieniądze zostaną przekazane, a nie dopiero później.

Czy mogę odziedziczyć długi poprzedniego właściciela?

Niektóre długi i zobowiązania związane z nieruchomością mogą przejść na nowego właściciela, dlatego weryfikacja obejmuje nieruchomość, a nie tylko sprzedającego. W Hiszpanii długi są związane z nieruchomością, a nie z osobą, więc niezapłacone opłaty wspólnotowe, podatki lub grzywny mogą przejść na Pana lub Panią. Prawnik sprawdza sytuację we wspólnocie i przed podpisaniem umowy uzyskuje odpowiednie zaświadczenia.

Czy potrzebuję własnego prawnika, czy wystarczy Państwa prawnik?

Potrzebują Państwo niezależnego prawnika, który reprezentuje Państwa, a nie dewelopera ani sprzedającego. Standardowo polecamy Malaga Solicitors, niezależną hiszpańską kancelarię na Costa del Sol, i nie pobieramy za to żadnej prowizji. Mogą Państwo zamiast tego wybrać własnego hiszpańskiego prawnika, a w każdym przypadku prawnik będzie działał w Państwa imieniu.

Na kogo zapisać nieruchomość?

Na Pana lub Pani nazwisko, na oboje małżonków albo w inny sposób, zależnie od sytuacji rodzinnej i finansowej. Nie ma jednej właściwej odpowiedzi. Sposób posiadania nieruchomości może później wpłynąć na dziedziczenie, podatki i sprzedaż, dlatego lepiej ustalić go z prawnikiem i doradcą podatkowym przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży, a nie u notariusza. Jeśli kupują Państwo jako para, mają dzieci, posiadają znaczny majątek w Hiszpanii lub rozważają zakup przez spółkę, należy poinformować o tym prawnika od samego początku.

Czy muszę przyjechać do Hiszpanii w sprawach prawnych?

Nie w celu samej weryfikacji. Na podstawie pełnomocnictwa prawnik może zająć się większością procesu, w tym podpisaniem dokumentów u notariusza. Mimo to wolelibyśmy, aby przyjechał Pan lub przyjechała Pani przynajmniej raz. Pełnomocnictwo łatwiej przygotować na miejscu niż w kraju zamieszkania, gdzie zwykle oznacza to dodatkowe formalności, apostille i tłumaczenie.

Ile kosztuje weryfikacja prawna i kto za nią płaci?

Płaci Pan lub Pani bezpośrednio kancelarii prawnej, a nie za naszym pośrednictwem. Polecana przez nas kancelaria pobiera około 1 % ceny zakupu wraz z VAT, a opłata obejmuje całość pracy, nie tylko weryfikację. Nie otrzymujemy z tego żadnej części wynagrodzenia.

Services

Koordynacja badania stanu prawnego nieruchomości w Hiszpanii

Nie zajmujemy się obsługą prawną i celowo jasno to komunikujemy: badanie stanu prawnego nieruchomości w Hiszpanii przeprowadza niezależny prawnik, który reprezentuje Państwa, a nie nas ani sprzedającego. Naszą rolą jest koordynacja całego procesu, tak aby umowa rezerwacyjna została odczytana przed przekazaniem pieniędzy, dokumenty rzeczywiście trafiły do prawnika, terminy zostały dotrzymane, a Państwo na każdym etapie wiedzieli, jakie kwestie pozostają otwarte. Samo badanie zwykle trwa od 2 do 4 tygodni od rezerwacji i do czasu jego zakończenia nie będziemy rekomendować podpisywania czegokolwiek.

Kto przeprowadza kontrolę i kogo reprezentuje

W prawnej stronie zakupu nieruchomości w Hiszpanii uczestniczą trzy strony, a najważniejsze na początku jest ustalenie, kogo każda z nich reprezentuje. Jedna reprezentuje Państwa. Jedna nie reprezentuje nikogo. Jedną jesteśmy my, a Arevont nie jest kancelarią prawną.Specjaliści zajmują się wiedzą fachową. My dbamy o spójność całego procesu: aby kolejny krok był wykonywany we właściwym momencie i we właściwej kolejności oraz aby nic nie czekało na dokument, o który nikt się nie upomniał.W zakresie kontroli prawnej standardowo polecamy Malaga Solicitors, niezależną hiszpańską kancelarię prawną działającą na Costa del Sol (biuro Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Prawnik reprezentuje Państwa, a nie Arevont ani sprzedającego, a Państwo współpracują z lokalnym prawnikiem znającym miejscowe urzędy i księgę wieczystą. Oczywiście mogą Państwo w dowolnym momencie wybrać własnego prawnika. Nie otrzymujemy od kancelarii żadnej prowizji ani innego wynagrodzenia za to polecenie.

Co należy zrobić	Kto się tym zajmuje	Co to oznacza dla Państwa
Przed rezerwacją
Przedstawienie Państwu prawnika	Arevont	Standardowo polecamy Malaga Solicitors i nie pobieramy za to opłaty za polecenie. Jeśli wolą Państwo skorzystać z usług własnego hiszpańskiego prawnika, mogą to Państwo zrobić, a nic innego na tej stronie się nie zmieni.
Analiza umowy rezerwacyjnej	Prawnik kupującego	Rezerwacja jest jedyną płatnością dokonywaną poza systemem gwarancji, dlatego umowa musi jasno określać, co stanie się z zadatkiem, jeśli badanie wykaże problem. Prawnik analizuje ją przed przekazaniem pieniędzy, a nie później.
Sprawdzenie dewelopera jako firmy	Arevont	Czy jest to uznany deweloper, z którym już współpracowaliśmy, czy nowy podmiot bez ugruntowanej historii, a także wszelkie rzeczywiste doświadczenia nasze lub naszych klientów, zarówno dobre, jak i złe. Jeśli nie mamy takich doświadczeń, mówimy o tym zamiast udawać, że jest inaczej.
W trakcie badania
Samo badanie stanu prawnego	Prawnik kupującego	Własność, obciążenia i zadłużenie, legalność budynku i pozwolenia, zasady wspólnoty, ograniczenia dotyczące użytkowania i wynajmu. To obsługa prawna, którą się nie zajmujemy.
Weryfikacja gwarancji bankowej	Prawnik kupującego	W przypadku nowej inwestycji sprawdzamy, czy gwarancja obejmująca Państwa płatności etapowe jest ważna i wystawiona na Państwa nazwisko, a nie stanowi grupowej polisy należącej do dewelopera.
Pozyskanie dokumentów od strony sprzedającego	Arevont	Monitowanie dewelopera, agenta sprzedającego i administratora wspólnoty w sprawie dokumentów, o które poprosił prawnik. To właśnie na tym etapie badanie prawne faktycznie się zatrzymuje, ale nie jest to problem prawny.
Dopilnowanie terminów	Arevont	Co musi wydarzyć się dalej i do kiedy. Gdy coś jest potrzebne od Państwa, informujemy o tym z wyprzedzeniem, a nie dopiero w danym dniu.
Wyjaśnienie znaczenia ustaleń dla zakupu	Arevont i Państwa prawnik	Prawnik przedstawia sytuację prawną. My wyjaśniamy, co oznacza ona dla konkretnego zakupu, także wtedy, gdy rekomendacją jest rezygnacja.
Przy podpisaniu i później
Podpisanie aktu u notariusza	Notariusz	Urzędnik publiczny, który potwierdza tożsamość stron, prawidłowość podpisania dokumentu oraz poprawność aktu urzędowego. Nie jest Państwa doradcą ani nie stoi po niczyjej stronie.
Wstrzymaj środki do finalizacji transakcji	Prawnik kupującego	W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego pozostała kwota zwykle znajduje się na rachunku powierniczym prawnika, odrębnym i nadzorowanym rachunku, a do sprzedającego trafia dopiero u notariusza.
Formalności po przeniesieniu własności	Prawnik kupującego	Dokumentacja po przekazaniu nieruchomości, przepisanie mediów i coroczne zobowiązania podatkowe. Pozostajemy Państwa kontaktem tutaj, na wybrzeżu.

Jedna zasada obowiązuje w całej tabeli. Arevont nie wykonuje prac prawnych, podatkowych, wycen ani prac architektonicznych, a żadna informacja na tej stronie nie stanowi porady dotyczącej zakupu. Jeżeli opisano tu kwestię prawną, jest to stanowisko, które prawnik potwierdza dla konkretnej nieruchomości.

Czy otrzymują Państwo prowizję za polecenie prawnika?Nie. Nie otrzymujemy żadnej prowizji ani innej korzyści od polecanej kancelarii. Warto zadać to samo pytanie każdej agencji, ponieważ prawnik, który płaci za polecenie, ma konflikt lojalności, a taki konflikt może sprawić, że przemilczy problem, który powinien wstrzymać transakcję. Godna zaufania agencja odpowiada na to pytanie bezpośrednio.

Czy mogę mieć własnego prawnika?Tak, na każdym etapie. Polecamy kancelarię, z którą współpracujemy, ponieważ znamy ją od lat, a koordynacja przebiega wtedy sprawniej, jednak wybór należy do Państwa, a prawnik w każdym przypadku działa w Państwa imieniu. Nie polecamy natomiast polegania na prawniku zaproponowanym przez dewelopera lub agenta sprzedającego, którym zależy na sfinalizowaniu sprzedaży.

Notariusz to nie Państwa prawnik

To najczęstsze nieporozumienie, z jakim zagraniczni nabywcy przystępują do zakupu w Hiszpanii. Warto je wyjaśnić przed wszystkim innym, ponieważ decyduje ono o tym, kto faktycznie zapewnia Państwu ochronę.Notariusz jest funkcjonariuszem publicznym. Sprawdza zgodność aktu z prawem oraz stan rejestru w chwili podpisania i nikogo nie reprezentuje. Państwa prawnik reprezentuje Państwa i przeprowadza weryfikację, zanim zaciągną Państwo zobowiązanie. Są to dwa niezależne sprawdzenia, dokonywane w dwóch różnych momentach i służące dwóm różnym celom. Potrzebują Państwo obu, a żadne z nich nie zastępuje drugiego.

Co zwykle się zakładaJak to działa w Hiszpanii

Notariusz sprawdza zakup za mnie: Notariusz potwierdza tożsamość, prawidłowość podpisania dokumentu i poprawność aktu notarialnego, a także ponownie sprawdza własność oraz aktualny wpis w rejestrze w tym momencie. To rzeczywista weryfikacja. Nie jest ona tym samym co badanie stanu prawnego nieruchomości przeprowadzone kilka tygodni wcześniej w Państwa imieniu, gdy wycofanie się z transakcji było jeszcze możliwe.
Notariusz jest doradcą prawnym: W Hiszpanii notariusz nie jest ani doradcą prawnym, ani przedstawicielem którejkolwiek ze stron. W Państwa kraju pochodzenia często się to myli, dlatego warto powiedzieć to jasno.
Prawnik z mojego kraju wystarczy: Potrzebują Państwo hiszpańskiego prawnika, który zna hiszpańskie prawo. Mogą Państwo zaangażować obok niego także prawnika z kraju pochodzenia, ale szczerze mówiąc, zazwyczaj niewiele to wnosi i często spowalnia cały proces: prawnicy rozliczający się godzinowo mają tendencję do poruszania kwestii, które hiszpański system dawno już uregulował, a następnie i tak pytają hiszpańskiego prawnika, jak działa to tutaj.
Agent nieruchomości już powiedział, że wszystko jest w porządku: Odpowiedź ze strony sprzedającego jest informacją, a nie weryfikacją. Może być całkowicie prawidłowa. Nadal jednak nie jest to sprawdzenie, za które ktokolwiek bierze odpowiedzialność.
To, co obiecano ustnie, zostanie dotrzymane: Ustna obietnica nie ma tutaj żadnego znaczenia, chyba że zostanie zapisana. Państwa prawnik omawia z Państwem każdą klauzulę, a zastosowanie ma to, co zawarto w umowie.

Jest też kwestia, o której prawie nikt nie mówi wprost. Problemy tutaj zwykle nie wynikają z oszustwa. Są skutkiem nieukończonej dokumentacji: rozbudowy, której nigdy nie zarejestrowano, braku licencia de primera ocupación albo zadłużenia wspólnoty, które obciąża nieruchomość. Właśnie tego szuka się podczas weryfikacji i dlatego jest ona mało efektowna oraz trwa tygodnie, a nie jedno popołudnie.

Oficjalne źródła

Czy prawnik może podpisać akt u notariusza za mnie?Tak, na podstawie właściwego pełnomocnictwa. To jeden z powodów, dla których warto zorganizować je wcześniej, podczas pobytu tutaj, zamiast w ostatnim tygodniu w kraju pochodzenia. Przebieg dnia finalizacji transakcji opisano w usłudze przekazania nieruchomości.

Gdzie znajdują się moje pieniądze podczas weryfikacji

Zagraniczni nabywcy pytają o to na wczesnym etapie i słusznie. Znany Państwu z kraju pochodzenia depozyt notarialny w takiej formie tutaj nie istnieje. Rozwiązanie działa inaczej, ale nie gorzej.W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zwykle przekazują Państwo pieniądze na rachunek klienta prowadzonej przez prawnika, a prawnik przekazuje je sprzedającemu dopiero u notariusza, w chwili podpisania aktu kupna-sprzedaży. Hiszpańscy prawnicy przechowują środki klientów na oddzielnym, nadzorowanym rachunku, a nie na rachunku operacyjnym kancelarii.W przypadku nowej inwestycji deweloper nie może swobodnie dysponować Państwa pieniędzmi. Zgodnie z prawem Państwa wpłaty trafiają na specjalny, chroniony rachunek przeznaczony dla konkretnej budowy, a każda z nich musi być objęta gwarancją bankową. Państwa prawnik weryfikuje to, zanim po wpłacie rezerwacyjnej opuści rachunek choćby pierwsze euro.

Nowa inwestycjaChroniony rachunek budowy z gwarancją bankową wystawioną na Państwa nazwisko i obejmującą każdą płatność etapową. Deweloper może korzystać ze zgromadzonych środków wyłącznie na zasadach określonych przez prawo i umowę.
Rynek wtórnyRachunek klienta Państwa prawnika, oddzielny i nadzorowany. Sprzedający otrzymuje pieniądze u notariusza, a nie wcześniej.
RezerwacjaJedyna płatność pozostająca poza systemem gwarancji, dlatego powinna być niewielka, a umowa musi określać warunki jej zwrotu.
Kolejność, której nikt nie wyjaśniaNiewielki zadatek rezerwacyjny często wpłaca się, zanim zostanie ustanowiona gwarancja bankowa, i jest to normalne. Ochroną musi być objęta umowa kupna-sprzedaży, na podstawie której rozpoczynają się wysokie płatności etapowe. Zanim zostaną one dokonane, Państwa prawnik potwierdza istnienie ważnej gwarancji wystawionej na Państwa nazwisko.

Nie chodzi wyłącznie o to, dokąd przelewają Państwo pieniądze. Przed każdą istotną płatnością Państwa prawnik sprawdza, dlaczego ją Państwo wykonują, komu ją Państwo przekazują i na jakich warunkach. Ma to znaczenie, ponieważ oszustwa, do których faktycznie dochodzi na tym rynku, są zwyczajne, a nie spektakularne: oferta nieruchomości, której sprzedający nie ma prawa sprzedać, osoba podszywająca się pod właściciela, sfałszowane pełnomocnictwo albo wiadomość e-mail informująca o zmianie danych bankowych. Zasada obejmująca wszystkie te sytuacje jest prosta. Nigdy nie należy płacić nikomu bez wcześniejszego sprawdzenia tego z prawnikiem lub z nami.

Otwarcie konta bankowego

Co stanie się z moimi pieniędzmi, jeśli deweloper nigdy nie ukończy budowy?Właśnie do tego służy gwarancja bankowa i dlatego Państwa prawnik weryfikuje ją przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności etapowej. Warto również wiedzieć, że ochrona nie ogranicza się do sytuacji upadłości dewelopera: jeżeli budowa wykracza poza termin finalizacji transakcji określony w umowie, ta sama gwarancja nadal obowiązuje. Państwa prawnik dokładnie wyjaśni, co obejmuje jej treść w odniesieniu do Państwa lokalu.

Umowa dotycząca nieruchomości, której nigdy Państwu nie znaleźliśmy

Mogą już Państwo mieć formularz rezerwacyjny, umowę arras albo standardową umowę kupna-sprzedaży dewelopera dotyczącą nieruchomości, która nie ma z nami nic wspólnego. Mimo to proszę ją przesłać. Nie muszą być Państwo naszymi klientami i nie musimy uczestniczyć w zakupie.Nie jesteśmy prawnikami, dlatego nie powiemy Państwu, że dokument jest prawidłowy. Jesteśmy natomiast osobami, które nieustannie czytają te umowy z perspektywy kupującego, co stanowi odrębną i przydatną wartość.

Po co to czytamyCo dzieje się z zadatkiem, jeśli kontrola prawna coś wykryje. Do czego faktycznie zobowiązują Państwa terminy. Ile kosztuje odstąpienie i czy taki sam koszt ponosi druga strona. W przypadku nowej inwestycji sprawdzamy, czy w ogóle wspomniano o gwarancji bankowej i na czyje nazwisko została wystawiona.
Co Państwo otrzymująKtóre klauzule zalecilibyśmy negocjować, których nie podpisalibyśmy w obecnym brzmieniu oraz czy dokument jest typowy dla tego wybrzeża, czy też nietypowy. Dotyczy to również sytuacji, w której odpowiedź brzmi, że nie widzimy w nim niczego, o co warto byłoby się spierać.
Where we stopNie wydajemy opinii prawnych i niczego nie zatwierdzamy. Jeśli dokument wymaga udziału prawnika, właśnie to Państwu powiemy. Możemy również skontaktować Państwa z prawnikiem niezależnym zarówno od nas, jak i od sprzedającego.
Kiedy to wysłaćZanim pieniądze zmienią właściciela. Po wpłaceniu zadatku pytanie przestaje brzmieć: co można zmienić, a zaczyna: co można jeszcze odzyskać. To znacznie gorsze pytanie.

Prześlij nieruchomość

Czego nie obejmuje kontrola prawna

Strona, która wymienia wyłącznie elementy podlegające kontroli, po cichu sugeruje, że sprawdzane jest wszystko. Tak nie jest, a luki warto nazwać, ponieważ każda z nich oznacza rzeczywistą kontrolę, którą przeprowadza ktoś inny.

Co łatwo pomylićKto faktycznie to robi

Wycena bankowa: Rzeczoznawca banku pracuje dla banku i wycenia nieruchomość na potrzeby kredytu hipotecznego. Wykrywanie wad nie należy do jego zadań. Nie jest to ekspertyza techniczna i nie zastępuje takiej ekspertyzy.
Stan budynku: Rzeczoznawca budowlany lub architekt sprawdza konstrukcję, dach, wilgoć, instalacje i basen, a następnie opisuje swoje ustalenia. W przypadku starszych nieruchomości właśnie taka kontrola wykrywa problemy, które w przeciwnym razie ujawniłyby się dopiero po Państwa wprowadzeniu.
Wady nowej inwestycji przy przekazaniu: Lista snagging przy przekazaniu nieruchomości to odrębne zadanie, realizowane w określonym terminie. W przypadku niektórych inwestycji odbywa się ono przed przeniesieniem własności, a w przypadku innych później, zależnie od dewelopera.
Czy zakup to dobry pomysł: Prawnik odpowiada na pytanie, czy sytuacja prawna jest prawidłowa. Ocena, czy cena odpowiada temu, co za ten sam budżet można kupić w okolicy, oraz co wolno wybudować obok, należy do nas.
Gwarancja, że nic się nie wydarzy: Zakończona kontrola nie jest obietnicą. Oznacza, że zweryfikowano wszystko, co można było sprawdzić, oraz odnotowano ustalenia. Nie każdy punkt ma zastosowanie do każdej nieruchomości, a prawnik sprawdza to, co jest istotne dla konkretnej transakcji.

Inspekcja techniczna

Co sprawdza prawnik

To jest lista robocza. Pierwsza grupa obejmuje każdą nieruchomość. Druga dotyczy wyłącznie nowej inwestycji i jest dodatkiem do pierwszej. W równym stopniu dotyczy ona firmy stojącej za projektem, co samej nieruchomości.

Zakres kontroli	Dlaczego się tym zajmujemy	Co oznaczałby tu problem
Każda nieruchomość
Własność	Kto faktycznie jest właścicielem nieruchomości i czy wpis w rejestrze odpowiada osobie, która ją sprzedaje.	Kupowaliby Państwo nieruchomość od osoby, która nie może przenieść prawa, które oferuje.
Obciążenia i egzekucja	Hipoteki, zajęcia i inne obciążenia wpisane do rejestru dla nieruchomości.	Obciążenie, które pozostaje po sprzedaży, jest związane z nieruchomością, a nie z poprzednim właścicielem.
Służebności i ograniczenia	Służebności przejazdu i inne ograniczenia wpisane do rejestru nieruchomości.	Okazuje się, że coś, co uznawali Państwo za przynależne do nieruchomości, jest współdzielone lub objęte ograniczeniami.
Zaległości wspólnoty	Niezapłacone opłaty na rzecz wspólnoty właścicieli nieruchomości oraz zaświadczenie od wspólnoty właścicieli nieruchomości przed podpisaniem umowy.	W Hiszpanii długi podążają za nieruchomością, a nie za osobą. Niezapłacone opłaty na rzecz wspólnoty właścicieli nieruchomości, podatki lub grzywny mogą przejść na Państwa, czasem sięgając dziesiątek tysięcy euro.
IBI i zobowiązania lokalne	Roczny podatek od nieruchomości i właściwe opłaty lokalne.	Obowiązuje ta sama zasada: zobowiązanie jest związane z nieruchomością.
Rejestr a kataster	Czy Registro de la Propiedad i Catastro opisują tę samą nieruchomość.	Rozbieżność między tymi dwoma rejestrami jest częsta i zazwyczaj możliwa do usunięcia, ale znacznie taniej jest wykryć ją przed podpisaniem umowy niż po nim.
Legalność budowy	Czy istniejący obiekt jest zgodny z wydanym pozwoleniem oraz czy dokonane zmiany zostały zarejestrowane.	Niezarejestrowana rozbudowa jest jednym z najczęstszych ustaleń i wpływa na nieruchomości z rynku wtórnego, kredyty hipoteczne, a czasem także na dostawy mediów.
licencia de primera ocupación	Pierwsza licencja na użytkowanie nieruchomości.	Bez niego nieruchomość nie może być legalnie zamieszkana ani podłączona do mediów, a jej późniejsza sprzedaż jest znacznie trudniejsza.
Zasady wspólnoty i wynajem	Statut comunidad, istniejące umowy najmu oraz zasady korzystania z tej nieruchomości i jej wynajmowania w tej gminie.	Nieruchomość może być całkowicie legalna do kupienia, a mimo to krótkoterminowy wynajem wakacyjny może być na niej ograniczony. Jeśli wynajem jest jednym z powodów zakupu, to właśnie ten punkt decyduje, czy transakcja nadal ma sens.
Także nowa inwestycja
Deweloper	Kto stoi za projektem i jakie inwestycje faktycznie wcześniej zrealizował.	Na tym wybrzeżu wielu deweloperów dopiero zaczyna działalność, a dla niektórych jest to pierwszy projekt. Warto wiedzieć o tym przed podjęciem zobowiązania, a nie dopiero później.
Pozwolenie na budowę	Pozwolenie na budowę, które umożliwia legalne rozpoczęcie prac.	Rozpoczęcie budowy bez właściwych pozwoleń to najgorszy przypadek w całym tym zestawieniu.
Klasyfikacja gruntu	Działka ma status suelo urbano, czyli jest sklasyfikowana jako miejska i przeznaczona pod zabudowę.	Grunt chroniony lub rolny oznacza zupełnie inny zakup niż ten, który jest Państwu oferowany.
Gwarancja bankowa	Ważna gwarancja lub polisa ubezpieczeniowa obejmująca każdą wpłacaną przez Państwa transzę, wystawiona na Państwa nazwisko.	To zabezpieczenie zwraca Państwu pieniądze, jeśli budowa nie zostanie ukończona. Prawnik poprosi o indywidualny certyfikat wystawiony na Państwa nazwisko, a nie o polisę grupową dewelopera.
Termin finalizacji transakcji w umowie	Kiedy projekt ma zostać formalnie odebrany oraz czy dokumentacja potwierdza ten termin.	Gwarancja ma również zastosowanie, jeśli budowa przekroczy termin wskazany w umowie, dlatego ważniejsza jest data zapisana w umowie niż ta podana w broszurze.
Odbiór i pozwolenie na użytkowanie	Na koniec budowy: świadectwo zakończenia robót i pozwolenie na pierwsze użytkowanie.	To właśnie te dokumenty zmieniają ukończony budynek w taki, w którym można legalnie zamieszkać i podłączyć wodę oraz prąd. Pojawiają się na samym końcu, dlatego właśnie wtedy zwykle występują opóźnienia w przypadku nowej inwestycji.

Nie każdy punkt ma zastosowanie do każdej nieruchomości. Prawnik sprawdza, co jest istotne dla konkretnej transakcji, a w przypadku konkretnej nieruchomości zakres kontroli rozszerza się zależnie od jej rodzaju i historii.

Badanie stanu prawnego: przebieg

Na którym etapie zakupu angażuje się prawnik

Cały proces zakupu obejmuje piętnaście kroków, od pierwszego telefonu do otrzymania kluczy. Cztery z nich opisano na tej stronie: spotkanie z prawnikiem i ustanowienie pełnomocnictwa, rezerwacja, samo badanie oraz następująca po nim umowa wiążąca. Kolejność ma większe znaczenie, niż mogłoby się wydawać, ponieważ badanie odbywa się po rezerwacji, a nie przed nią.

Kroki 7, 8, 9 i 11 z 15

Spotkanie z prawnikiem i pełnomocnictwoKiedy tylko ma to sens
Jeśli sobie Państwo życzą, możemy jeszcze podczas Państwa pobytu przedstawić Państwu niezależnego prawnika. Mogą Państwo omówić z nim osobiście kwestie prawne lub podatkowe: sposób zakupu, to, czy nieruchomość posiadać osobiście, czy za pośrednictwem spółki, oraz wszelkie kwestie dotyczące Państwa sytuacji. W tej rozmowie z prawnikiem i doradcą podatkowym warto również ustalić, na czyje nazwisko nieruchomość zostanie nabyta, ponieważ może to później wpłynąć na dziedziczenie, podatki i sprzedaż. Jeśli zdecydują się Państwo kontynuować, mogą Państwo jednocześnie podpisać pełnomocnictwo u notariusza. Nie muszą Państwo jeszcze kupować nieruchomości. Pełnomocnictwo można przygotować z dużym wyprzedzeniem, co znacznie upraszcza dalszy proces. Można je również podpisać w kraju zamieszkania, ale zazwyczaj wiąże się to z dodatkowymi formalnościami, apostille i tłumaczeniem.
RezerwacjaGdy znajdą Państwo właściwą nieruchomość
Rezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku i zabezpiecza ją dla Państwa, podczas gdy prawnik przeprowadza badanie stanu prawnego nieruchomości. Umowa rezerwacyjna musi jasno określać warunki, w tym to, co stanie się z zadatkiem, jeśli badanie wykaże problem. Nie chodzi o to, że mogliśmy wszystko zweryfikować przed rezerwacją. Właśnie dlatego badanie stanu prawnego nieruchomości odbywa się po niej.
New buildUmowa rezerwacyjna z deweloperem. Kwota zależy od projektu.
ResaleZadatek rezerwacyjny i uzgodnione warunki. Na tym etapie ustala się również cenę, terminy i ewentualne wyposażenie.
Badanie stanu prawnegoZwykle 2 do 4 tygodni
Po rezerwacji rozpoczyna się szczegółowe badanie. Niezależny prawnik analizuje stan prawny nieruchomości i warunki zakupu, zanim zarekomenduje Państwu kontynuowanie transakcji. W zależności od rodzaju nieruchomości obejmuje to własność, obciążenia i zadłużenie, legalność budowy i pozwolenia, zadłużenie wobec wspólnoty, zasady comunidad, ograniczenia dotyczące korzystania z nieruchomości lub jej wynajmowania, właściwe podatki oraz dokumentację. To, że badanie trwa dłużej, niż powinno, prawie nigdy nie wynika z pracy prawnej. Problemem są dokumenty, które nie dotarły, a ich uzyskanie wymaga od nas ponagleń.
New buildDeweloper, grunt i projekt, licencje i pozwolenia, dokumentacja umowna oraz odpowiednie gwarancje bankowe.
ResaleRejestr własności, obciążenia i zadłużenie, dokumentacja, legalność zmian, zobowiązania wobec wspólnoty właścicieli nieruchomości oraz wszelkie inne istotne ograniczenia.
Umowa wiążącaPo pomyślnym sprawdzeniu
Dopiero na tym etapie pojawia się umowa określająca warunki finalizacji transakcji, terminy, płatności oraz konsekwencje niedotrzymania ustaleń. Bez zakończonego badania stanu prawnego nieruchomości nie zarekomendujemy jej zawarcia. To, co uzgodniono wcześniej, powinno zostać w niej zapisane, a potwierdzenie zgodności należy do Państwa prawnika.
New buildHarmonogram płatności ustala deweloper. Może on obejmować kilka płatności w trakcie budowy albo większą część należności dopiero przy finalizacji transakcji. Dokładna struktura zależy od projektu.
ResaleZwykle jest to umowa arras i kolejny zadatek. Warunki, w tym konsekwencje odstąpienia, są określone w samej umowie.

Koordynacja przekazania

Aspekty prawne, dwa różne podejścia

Ten sam zakup, to samo prawo i ta sama praca prawnika, ale dwa sposoby podejścia.

	Samodzielnie	Z Arevont
Kto poleca Państwu prawnika	Polecają prawnika, z którym współpracują.	Polecamy niezależną kancelarię prawną albo mogą Państwo wybrać własnego prawnika.
Ile jest dla nich warte polecenie	Nie ma Pan/Pani możliwości dowiedzieć się, czy ten prawnik płaci za polecenie.	Nie pobieramy nic od polecanej kancelarii i na Pana/Pani prośbę zawsze oficjalnie to potwierdzimy.
Jaka jest ich rola	Ich rolą jest sprzedaż konkretnej nieruchomości.	Naszą rolą jest ustalenie, czy warto ją kupić.
Kto pilnuje dokumentów	Pan/Pani, z innego kraju, w języku, którego Pan/Pani nie zna, po stronie sprzedającego, któremu nie spieszy się z transakcją.	My, na wybrzeżu, osobiście tam, gdzie jest to pomocne. Większość opóźnień w badaniu prawnym wynika z dokumentów, które jeszcze nie dotarły.
Język	Komunikacja zwykle odbywa się po hiszpańsku lub angielsku.	Przeprowadzimy Pana/Panią przez cały proces i przetłumaczymy dla Pana/Pani język hiszpański.
Gdy kontrola coś wykryje	Osoba wyjaśniająca Panu/Pani znaczenie ustaleń musi również sfinalizować sprzedaż.	Powiadomimy Pana/Panią, gdy nieruchomość będzie złym wyborem, i wyjaśnimy dlaczego. Nawet jeśli z tego powodu stracimy transakcję.
Po finalizacji	Po sfinalizowaniu sprzedaży ich rola zwykle się kończy.	Pozostajemy z Panem/Panią nawet po otrzymaniu kluczy.

Konkretny przykład

Głosowanie, o którym nikt nie wspomniał, dotyczące mieszkania za 495.000 € w Mijas

Mieszkanie mieściło się w budżecie i odpowiadało sposobowi, w jaki klient chciał je wykorzystywać, a wynajem krótkoterminowy był częścią planu. Było już zarezerwowane, a zadatek został wpłacony. To przypadek, który wyjaśnia, dlaczego badanie następuje po rezerwacji i dlaczego treść umowy rezerwacyjnej ma tak duże znaczenie.

Co kupował klientMieszkanie mieściło się w budżecie i odpowiadało planowanemu sposobowi wykorzystania, a wynajem krótkoterminowy był jednym z powodów jego zakupu. Nieruchomość była już zarezerwowana, a zadatek rezerwacyjny został wpłacony.
Co znaleźliśmyWspółpracując z prawnikiem, ustaliliśmy, że wkrótce po rezerwacji miało odbyć się zebranie wspólnoty właścicieli nieruchomości, z głosowaniem nad wynajmem krótkoterminowym w porządku obrad. O tym, czy zakup w ogóle miał sens, miał zdecydować szczegół, o którym nie było mowy w ogłoszeniu.
Co zrobiliśmyZaleciliśmy, aby nie kontynuować transakcji tylko dlatego, że nieruchomość była już zarezerwowana. Poczekaliśmy na wynik głosowania.
Co się wydarzyłoGłosowanie nie dopuściło rozwiązania, na którym zależało klientowi, dlatego zaleciliśmy odstąpienie od transakcji. Zadatek rezerwacyjny został zwrócony, a klient wycofał się z zakupu.

Klient nie tylko uniknął złego zakupu. Nie stracił również zadatku rezerwacyjnego.

Kiedy mówiliśmy nie

Ile Państwa to kosztuje?

Kupujący0 €Nasza koordynacja jest bezpłatna. Nie pobieramy opłat na żadnym etapie zakupu ani wtedy, gdy zdecyduje się Pan/Pani nie kupować.
PrawnikOpłata uiszczana przez Pana/Panią bezpośrednio na rzecz kancelarii. Polecana przez nas kancelaria pobiera około 1 % ceny zakupu z VAT, co obejmuje całość pracy, a nie rozliczenie godzinowe.
Rekomendacja prawnikaNic. Nie otrzymujemy od kancelarii prawnej żadnej prowizji ani innego wynagrodzenia za jej polecanie.

Prawnik jest kosztem po Pana/Pani stronie, nie po naszej, i należy do nielicznych pozycji w hiszpańskim zakupie, które można wiarygodnie przewidzieć z wyprzedzeniem. Przy stawce około 1 % z VAT będzie to około 3.500 € przy zakupie za 350.000 €, około 5.000 € przy 500.000 € i około 10.000 € przy 1.000.000 €. Ponieważ jest to udział w cenie, a nie rozliczenie godzinowe, skomplikowane badanie nie przełoży się na wyższą fakturę.Ta opłata obejmuje więcej niż samo badanie. Polecana przez nas kancelaria zajmie się Pana/Pani numerem NIE, hiszpańskim kontem bankowym, mediami i ubezpieczeniem domu, licencją turystyczną, jeśli zamierza Pan/Pani wynajmować nieruchomość, a następnie także corocznymi zeznaniami podatkowymi nierezydenta i dotyczącymi wynajmu. To jeden zaufany kontakt w większości spraw, których będzie Pan/Pani tutaj potrzebować, zamiast pięciu.Nasza koordynacja jest bezpłatna i pozostaje bezpłatna, jeśli zdecyduje się Pan/Pani nie kupować. Nie pobieramy opłat za wyszukiwanie, prezentacje ani poświęcony czas. Jedynym wyjątkiem jest opłata rezerwacyjna wpłacona już sprzedającemu lub deweloperowi. Przed dokonaniem jakiejkolwiek wpłaty dowie się Pan/Pani, czy zostanie zwrócona i na jakich warunkach.

Nie otrzymujemy żadnej prowizji ani innego wynagrodzenia za polecenie kancelarii prawnej. Warto zapytać o to również inne kancelarie. Ich odpowiedź pokaże, jakie są naprawdę.

Mów wprost

Czego nie obejmuje badanie prawne

Ukończone badanie nie jest gwarancją. Informuje Pana/Panią, co udało się zweryfikować i jakie były ustalenia. Nie każdy element dotyczy każdej nieruchomości, a prawnik sprawdza kwestie istotne dla konkretnej transakcji.Rezerwacja nie oznacza, że wszystko zostało już sprawdzone. Nie możemy zweryfikować wszystkiego przed rezerwacją, dlatego badanie następuje po niej, a umowa rezerwacyjna musi określać, co stanie się z Pana/Pani zadatkiem, jeśli badanie wykaże problem. To, czy zostanie on zwrócony, zależy od treści tej umowy i różni się w zależności od dewelopera oraz sprzedającego. Nikt nie może z góry obiecać Panu/Pani, że tak się stanie.Sprawdzamy to, co można sprawdzić, informujemy Pana/Panią o ustaleniach i ich znaczeniu dla zakupu, a jeśli istotna kwestia okaże się niezgodna z oczekiwaniami, zalecimy odstąpienie od transakcji, nawet jeśli podjął/podjęła już Pan/Pani decyzję o zakupie. Tak postąpiliśmy w przypadku transakcji, za które otrzymalibyśmy wynagrodzenie.Ta strona ma również swoje ograniczenia. Przepisy w Hiszpanii się zmieniają i różnią się w zależności od miejscowości, rodzaju nieruchomości oraz sposobu jej użytkowania. Proszę traktować zawarte tu informacje jako wyjaśnienie zasad, a nie zastępstwo badania dotyczącego własnego zakupu. Pana/Pani transakcję regulują przepisy obowiązujące w danym czasie oraz dokumentacja konkretnej nieruchomości.

Najczęstsze pytania dotyczące badania stanu prawnego nieruchomości

Czy badanie prawne odbywa się przed rezerwacją czy po niej?: Po niej. Rezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku, dzięki czemu prawnik może przeprowadzić szczegółowe badanie, zanim w międzyczasie kupi ją ktoś inny. Rezerwacja nie oznacza zakupu w ciemno, a chroni Pana/Panią umowa rezerwacyjna, która musi określać, co stanie się z zadatkiem, jeśli badanie wykaże poważny problem.
Ile trwa badanie prawne?: Zwykle od 2 do 4 tygodni od rezerwacji. Prawie nigdy nie wydłuża go sama praca prawna. Opóźnienia wynikają z dokumentów, które nie dotarły od sprzedającego, dewelopera lub administratora wspólnoty, a ich uzyskanie należy do nas, nie do prawnika.
Czy zadatek rezerwacyjny podlega zwrotowi, jeśli prawnik znajdzie problem?: Zależy to od treści umowy rezerwacyjnej i różni się w zależności od dewelopera oraz sprzedającego. Rezerwacja jest jedyną płatnością dokonywaną poza systemem gwarancji, dlatego zadatek powinien być niewielki, a umowa musi jasno określać warunki jego zwrotu. Dlatego prawnik czyta ją, zanim pieniądze zostaną przekazane, a nie dopiero później.
Czy mogę odziedziczyć długi poprzedniego właściciela?: Niektóre długi i zobowiązania związane z nieruchomością mogą przejść na nowego właściciela, dlatego weryfikacja obejmuje nieruchomość, a nie tylko sprzedającego. W Hiszpanii długi są związane z nieruchomością, a nie z osobą, więc niezapłacone opłaty wspólnotowe, podatki lub grzywny mogą przejść na Pana lub Panią. Prawnik sprawdza sytuację we wspólnocie i przed podpisaniem umowy uzyskuje odpowiednie zaświadczenia.
Czy potrzebuję własnego prawnika, czy wystarczy Państwa prawnik?: Potrzebują Państwo niezależnego prawnika, który reprezentuje Państwa, a nie dewelopera ani sprzedającego. Standardowo polecamy Malaga Solicitors, niezależną hiszpańską kancelarię na Costa del Sol, i nie pobieramy za to żadnej prowizji. Mogą Państwo zamiast tego wybrać własnego hiszpańskiego prawnika, a w każdym przypadku prawnik będzie działał w Państwa imieniu.
Na kogo zapisać nieruchomość?: Na Pana lub Pani nazwisko, na oboje małżonków albo w inny sposób, zależnie od sytuacji rodzinnej i finansowej. Nie ma jednej właściwej odpowiedzi. Sposób posiadania nieruchomości może później wpłynąć na dziedziczenie, podatki i sprzedaż, dlatego lepiej ustalić go z prawnikiem i doradcą podatkowym przed zawarciem umowy kupna-sprzedaży, a nie u notariusza. Jeśli kupują Państwo jako para, mają dzieci, posiadają znaczny majątek w Hiszpanii lub rozważają zakup przez spółkę, należy poinformować o tym prawnika od samego początku.
Czy muszę przyjechać do Hiszpanii w sprawach prawnych?: Nie w celu samej weryfikacji. Na podstawie pełnomocnictwa prawnik może zająć się większością procesu, w tym podpisaniem dokumentów u notariusza. Mimo to wolelibyśmy, aby przyjechał Pan lub przyjechała Pani przynajmniej raz. Pełnomocnictwo łatwiej przygotować na miejscu niż w kraju zamieszkania, gdzie zwykle oznacza to dodatkowe formalności, apostille i tłumaczenie.
Ile kosztuje weryfikacja prawna i kto za nią płaci?: Płaci Pan lub Pani bezpośrednio kancelarii prawnej, a nie za naszym pośrednictwem. Polecana przez nas kancelaria pobiera około 1 % ceny zakupu wraz z VAT, a opłata obejmuje całość pracy, nie tylko weryfikację. Nie otrzymujemy z tego żadnej części wynagrodzenia.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us