Inspekcja przekazania nowej inwestycji na Costa del Sol
Gotowy lokal zostaje przekazany po sprawdzeniu go przez odpowiednią osobę i sporządzeniu pisemnej listy tego, co nadal jest nieprawidłowe, a nie po podpisaniu dokumentów i wprowadzeniu się przez Państwa. Ta lista to lista snagging, a usunięcie wskazanych usterek należy do obowiązków dewelopera. Chwila jej sporządzenia to moment, w którym mają Państwo największą siłę negocjacyjną, jaką kiedykolwiek będą Państwo dysponować. Organizujemy specjalistę, który sprawdza lokal i sporządza listę, dopilnowujemy napraw przez dewelopera, a następnie sprawdzamy wykonane prace. Nie sporządzamy raportu ani nie wykonujemy napraw.
Na czym polega przekazanie nieruchomości
Podpisanie dokumentów u notariusza nie jest tym samym wydarzeniem co otrzymanie nieruchomości. W przypadku nowej inwestycji w ciągu tych samych kilku dni mają miejsce dwie czynności: przeniesienie własności oraz fizyczne przekazanie gotowego lokalu, który ktoś musi odebrać jako ukończony. Snagging dotyczy tej drugiej czynności.W praktyce kolejność jest wszędzie taka sama, niezależnie od tego, jak nazywa ją deweloper.
- Sprawdzenie lokaluSpecjalista sprawdza nieruchomość pomieszczenie po pomieszczeniu, gdy jest ona pusta. To jedyny moment w jej istnieniu, gdy można ją tak łatwo skontrolować. Pusty, nieumeblowany i czysty lokal to idealne warunki do znalezienia tego, co jest nieprawidłowe.
- Wszystko, co znaleziono, trafia na pisemną listęKażdy punkt zostaje sfotografowany, zlokalizowany i opisany. Ustna uwaga przekazana kierownikowi budowy nie jest listą snagging. Jest nią ponumerowany dokument z załączonymi zdjęciami, do którego później można się odwoływać.
- Deweloper zobowiązuje się pisemnie do dotrzymania terminuLista zostaje przekazana, a deweloper przyjmuje ją, zobowiązując się do usunięcia usterek w określonym terminie. To etap pomijany przez osoby podekscytowane odbiorem kluczy, a właśnie on decyduje o tym, czy lista zostanie zamknięta w ciągu trzech tygodni, czy dziewięciu miesięcy.
- Protokół przekazania lokalu i kluczeProtokół odbioru zostaje podpisany, a klucze i pakiet dokumentacji zostają przekazane: licencja na użytkowanie, certyfikaty dotyczące wody, energii elektrycznej i gazu, instrukcje oraz gwarancje na zamontowane elementy. Ten pakiet nie jest formalnością. Będzie potrzebny, gdy coś ulegnie awarii w drugim roku.
- Naprawy, a następnie ponowna kontrolaPrace zostają wykonane, a następnie ktoś ponownie sprawdza każdy punkt listy, aby potwierdzić, że rzeczywiście został zrealizowany, a nie tylko skreślony. Wszystko, co nadal pozostaje otwarte, pozostaje tak oznaczone na piśmie, a lista jest prowadzona aż do całkowitego zamknięcia.
Nasza rola polega na koordynacji całego procesu: umówieniu specjalisty, obecności na miejscu, egzekwowaniu od dewelopera realizacji listy oraz powrocie na ponowną kontrolę. Klucze, inwentaryzacja, media, karty dostępu i organizacja czynności u notariusza stanowią samo przekazanie nieruchomości i są odrębną usługą opisaną na osobnej stronie.Czas sporządzenia samego pisemnego raportu ustala specjalista, a nie my, ponieważ to on go przygotowuje. Otrzymają Państwo od niego ten termin przed dokonaniem rezerwacji, wraz z informacją o wynagrodzeniu, dzięki czemu czas realizacji będzie znany, a nie jedynie oczekiwany.Warto powiedzieć coś o tym, jak lista jest przekazywana, ponieważ ma to wpływ na to, jak poważnie jest traktowana. Lista snagging nie jest wiadomością e-mail od podekscytowanego nowego właściciela do kierownika budowy. Jest przekazywana deweloperowi jako formalny pisemny dokument z Państwa strony, a jeśli zawiera punkty dotyczące umowy, a nie tylko prac wykończeniowych, trafia do Państwa prawnika wraz z określonym terminem. Ta sama lista wysłana na dwa sposoby wywołuje dwie różne reakcje, a my wolelibyśmy, aby nie musieli się Państwo o tym przekonywać w powolny sposób.
Czy snagging jest standardem w hiszpańskiej nowej inwestycji?Zaproszenie do skontrolowania nieruchomości przed jej odbiorem jest normalną praktyką. Nie ma natomiast jednolitego standardu dotyczącego dokładności takiej kontroli. Większość kupujących chodzi po lokalu przez pół godziny z agentem sprzedaży, zauważa cztery rzeczy i pamięta dwie z nich. Specjalista, który przeprowadza tę samą kontrolę z listą kontrolną i aparatem fotograficznym, sporządza dokument będący zupełnie innym narzędziem.
Przed przeniesieniem własności czy po nim: pytanie, od którego zależy wszystko
W przypadku nowej inwestycji proces zależy od dewelopera. Niektórzy przeprowadzają snagging przed przeniesieniem własności, inni dopiero po nim. Ta pojedyncza decyzja dotycząca harmonogramu ma na tej stronie największe znaczenie, ponieważ Państwa przewagę stanowi płatność końcowa, a przestaje ona istnieć w chwili zaksięgowania tej płatności.
Jak ustalany jest terminCo to oznacza dla Państwa
- Lokal jest sprawdzany przed aktami
- Najkorzystniejsza sytuacja. Lista zostaje sporządzona i zaakceptowana, gdy pozostała część ceny nie została jeszcze zapłacona, dzięki czemu punkty zostają usunięte lub uzgadnia się termin ich usunięcia przed sfinalizowaniem transakcji przez Państwa. W takim przebiegu protokół odbioru zostaje podpisany po uzgodnieniu przez obie strony, co pozostaje do wykonania, a nie wcześniej.
- Lokal jest sprawdzany po aktach
- To powszechna alternatywa i nie jest powodem do obaw. Gwarancje nadal obowiązują, a deweloper nadal ma swoje zobowiązania. Zmienia się jednak to, że są teraz Państwo klientem proszącym o wykonanie usługi, a nie kupującym dysponującym jeszcze płatnością. Szybkość napraw zwykle odzwierciedla tę różnicę.
- Lokal nie jest sprawdzany
- Zaakceptowali Państwo nieruchomość w stanie, w jakim została przekazana. Gwarancje nadal obejmują rzeczywiste wady, ale typowe usterki, takie jak fugi, niewłaściwe ustawienie, wyszczerbiony blat czy element wyposażenia inny niż wybrany przez Państwa, są teraz przedmiotem sporu z Państwa strony, bez dokumentacji pokazującej, jak lokal wyglądał pierwszego dnia.
Dlatego warto nie żądać określonej kolejności, której zwykle nie można już zmienić w chwili przyjazdu. Należy natomiast odpowiednio wcześnie zapytać na piśmie, jaką kolejność stosuje ten deweloper, oraz wpisać wizytę w ramach snagging do kalendarza przed terminem finalizacji transakcji, a nie po nim. To pytanie zadajemy deweloperowi w Państwa imieniu i warto zadać je już przy rezerwacji, a nie w ostatnim tygodniu.Jedna uwaga dotycząca końcowej kontroli: lokal, którego wykończenie nadal trwa, może wyglądać znacznie gorzej, niż będzie wyglądał ostatecznie, a lokal ukończony i pozostawiony przez wiele miesięcy mógł ulec uszkodzeniom, których nikt celowo nie spowodował. Żaden z tych faktów nie jest powodem do paniki. Oba są natomiast powodem, aby listę sporządziła osoba, która widziała ich już setki.
Czy snagging odbywa się przed aktami czy po nich?Zależy to od dewelopera. Niektórzy przeprowadzają snagging przed przeniesieniem własności, inni po nim. Wcześniejszy termin jest dla Państwa korzystniejszy, ponieważ pozostała część ceny nie została jeszcze zapłacona. Dlatego odpowiednio wcześnie pytamy, która kolejność obowiązuje w Państwa projekcie, i rezerwujemy wizytę.
Co obejmuje ochrona i jak długo obowiązuje
W tym właśnie nowa inwestycja rzeczywiście różni się od nieruchomości z rynku wtórnego. Warto wyjaśnić to precyzyjnie, ponieważ o czterech poniższych kwestiach mówi się tak, jakby stanowiły jedną rzecz, choć tak nie jest.
| Zakres ochrony | Jak długo | Co to oznacza w praktyce |
|---|---|---|
| Konstrukcja | 10 lat | Uszkodzenia spowodowane wadami fundamentów, podpór, belek, płyt stropowych, ścian nośnych i innych elementów konstrukcyjnych. To najpoważniejszy zakres odpowiedzialności, a zarazem powód, dla którego ochrona obowiązuje przez dekadę. |
| Instalacje i możliwość zamieszkania | 3 lata | Uszkodzenia spowodowane wadami elementów budynku lub instalacji, które sprawiają, że nieruchomość nie spełnia wymogów dotyczących możliwości zamieszkania. Przeciek, niesprawna instalacja, tego rodzaju problem, a nie zwykła rysa. |
| Wykończenie | 1 rok | Wady wykonania prac wykończeniowych. To właśnie w tej warstwie występuje większość pozycji na liście snagging, dlatego sporządza się ją pierwszego dnia, a nie dopiero pod koniec roku. |
| Płatności przed finalizacją transakcji | Do przekazania nieruchomości | To zupełnie inna kwestia. Każda płatność dokonana przez Państwa w trakcie budowy jest objęta gwarancją bankową wystawioną na Państwa nazwisko, więc jeśli deweloper nie wywiąże się z umowy, otrzymają Państwo z powrotem każde euro wraz z odsetkami ustawowymi. Gwarancja dotyczy pieniędzy, a nie jakości budowy. |
Dla porównania, nieruchomość z rynku wtórnego nie zapewnia żadnej z tych ochron. Sprzedający odpowiada wyłącznie za wady ukryte, o których wiedział i które zataił, a termin na dochodzenie roszczeń jest krótki. To zupełnie inna sytuacja. Temu poświęcona jest powiązana strona.
Coś uległo awarii rok po moim wprowadzeniu się. Czy to nadal problem dewelopera?Bardzo możliwe, a odpowiedź zależy od tego, do którego z trzech okresów dana wada się zalicza. Wykończenie jest objęte ochroną przez rok, instalacje i możliwość zamieszkania przez trzy lata, a konstrukcja przez dziesięć lat. Po pojawieniu się uszkodzenia mają Państwo dwa lata na zgłoszenie roszczenia. Proszę nas o tym poinformować, a pomożemy skierować sprawę do właściwej osoby, ponieważ trudność praktyczna zwykle nie polega na znajomości prawa, lecz na skłonieniu kogoś do przyjazdu.
Co sprawdzono na długo przed tym etapem
Kontrola przy przekazaniu nieruchomości jest ostatnią z kilku kontroli, a nie pierwszą. Zanim ktoś przejdzie przez Państwa lokal z clipboardem, projekt przechodzi szereg kontroli, które nie mają nic wspólnego z malowaniem. Warto wiedzieć, na jakie pytania już udzielono odpowiedzi, aby rozumieć, czemu służy ta wizyta, a czemu nie.
- DeweloperKto odpowiada za projekt i co faktycznie wcześniej zrealizował. Dotychczasowe doświadczenie najlepiej pozwala przewidzieć, ile potrwa usunięcie pozycji z Państwa listy snagging.
- Pozwolenie na budowęCzy projekt został prawidłowo zatwierdzony. Wada w dokumentacji to problem zupełnie innej rangi niż wada ułożenia płytek.
- Gwarancja bankowaCzy każda płatność dokonana przez Państwa przed finalizacją transakcji jest objęta ochroną wystawioną na Państwa nazwisko. Sprawdza się to przed przekazaniem pieniędzy, a nie po nim.
- Termin finalizacjiKiedy projekt ma zostać formalnie zatwierdzony. Od tej daty zależy cały harmonogram płatności.
- Licencja na użytkowanieLicencia de primera ocupación, dokument potwierdzający, że nieruchomość może być zamieszkana. Deweloper występuje o niego przed przekazaniem kluczy, a podłączenie mediów na Państwa nazwisko zależy od jego uzyskania.
- Sama budowa w trakcie realizacjiMonitorujemy budowę i przesyłamy zdjęcia oraz nagrania wideo w miarę postępów prac, dzięki czemu przekazanie nieruchomości nie jest pierwszym momentem, w którym widzą Państwo ukończony budynek.
- Lokal przed zamknięciem ścian, jeśli deweloper na to pozwalaWszystko, czym kiedykolwiek będą przewody elektryczne, instalacja rurowa i izolacja, zostaje ustalone przed zamontowaniem płyt gipsowo-kartonowych. Później nie da się tego sprawdzić bez konieczności czegoś zniszczenia. Większość inwestycji w tym regionie nie pozwala nikomu wejść na aktywny plac budowy w celu przeprowadzenia takiej kontroli. Wolimy powiedzieć to wprost, niż sprzedawać Państwu inspekcję, która zwykle nie może się odbyć. Jeśli deweloper na to pozwala i w przypadku projektu, przy którym warto podjąć ten wysiłek, prosimy o dostęp na tym etapie i wysyłamy specjalistę, gdy ściany są jeszcze otwarte. Pytamy odpowiednio wcześnie, zamiast zakładać, że będzie to możliwe, i informujemy Państwa, gdy odpowiedź brzmi „nie”.
Jeśli na którymkolwiek z tych etapów brakuje czegoś istotnego, odradzamy Państwu zakup. To decyzja podejmowana na długo przed wizytą dotyczącą listy snagging i nie jest zadaniem tej wizyty, aby taki brak wykryć.
Elementy na liście snagging
Usterka nie jest wadą konstrukcyjną. To zwykła różnica między wykonaniem prac a ich prawidłowym wykończeniem. Wykrywa się ją, przechodząc powoli przez pustą nieruchomość z listą kontrolną i aparatem. Tak wygląda taka lista. Własna lista specjalisty jest dłuższa, a każda pozycja ma numer i dokumentację fotograficzną.| Co jest sprawdzane | Dlaczego przekazanie nieruchomości | Co trafia na listę |
|---|---|---|
| Powierzchnie i wykończenie | ||
| Ściany i sufity | Zacieki farby, niedomalowane miejsca, ślady wałka, pęknięcia skurczowe na łączeniach. Nic z tego nie jest poważne, a wszystko znacznie łatwiej poprawić, zanim w pomieszczeniu znajdą się Państwa meble. | Każda uszkodzona ściana jest fotografowana i lokalizowana według pomieszczenia, dzięki czemu malarz otrzymuje listę zadań, a nie musi obchodzić całego lokalu. |
| Tiling and grouting | Analiza przekazań nieruchomości w Hiszpanii wskazuje niedokończone fugowanie jako najczęściej wykrywany przez nabywców problem, co pokazuje, jak często jest ono pozostawiane. Niewypełnione fugi w łazience nie są wyłącznie kwestią estetyki. | Brakujące lub niepełne fugi, różnice poziomów między płytkami, popękane lub wydające głuchy odgłos płytki, a także płytki przycięte przy krawędziach i wokół gniazdek. |
| Podłogi i listwy | Zarysowania i odpryski powstałe podczas końcowych prac, szczeliny przy listwach oraz deski lub płytki wydające głuchy odgłos. Osoby, które jako ostatnie przebywają w wykończonym lokalu, zwykle nie należą do ekipy zajmującej się podłogami. | Zaznaczone i sfotografowane. Uszkodzenia wykryte po wprowadzeniu się stają się przedmiotem sporu o to, kto je spowodował, a takiego sporu nikt nie wygrywa. |
| Uszczelniacz i silikon | Wokół wanien, pryszniców, blatów i brodzików. To najmniejsza pozycja na liście i jedna z nielicznych, które mogą przerodzić się w rzeczywisty problem, jeśli zostaną pominięte, ponieważ woda dostaje się wszędzie tam, gdzie nie ma uszczelnienia. | Szczeliny, brakujące odcinki i niedbałe wykończenie odnotowane w każdym pomieszczeniu. |
| Otwory | ||
| Drzwi | Ustawienie, zamykanie, klamki, zamki i klucze. Drzwi, które w lutym ocierają o ościeżnicę, w sierpniu będą ocierać jeszcze mocniej, a drzwi wewnętrzne reguluje ten sam stolarz, który obecnie nadal pracuje na miejscu. | Każde skrzydło drzwi otwarto, zamknięto i zamknięto na klucz, w tym drzwi wejściowe i drzwi do schowka. |
| Okna, szyby i okiennice | Drzwi przesuwne prowadzące na taras są najbardziej eksploatowanym elementem nadmorskiego mieszkania, a także miejscem, przez które dostają się przeciągi, woda i hałas, gdy uszczelki nie działają prawidłowo. | Sprawdzono prowadnice i rolki, skontrolowano uszczelki, zbadano szyby pod kątem zarysowań i odprysków oraz uruchomiono okiennice i moskitiery. |
| Poręcze, balustrady i szkło | Balustrady tarasu są elementem bezpieczeństwa, a nie wykończenia. Sprawdza się mocowania i tafle szkła, ponieważ nikt nie chce odkryć poluzowanego elementu, gdy na tarasie przebywa dziecko. | Odnotowano mocowania, wysokość, stan szkła i wszelkie luzy, a każde zagrożenie oznaczono natychmiast, zamiast dopisywać je do listy. |
| Woda, prąd i powietrze | ||
| Elektryka | Niedziałające gniazdka należą do najczęstszych usterek wykrywanych przy przekazaniu nieruchomości, a każde z nich można teraz łatwo naprawić, podczas gdy po ustawieniu mebli przy ścianie będzie to kłopotliwe. | Sprawdzono i opisano każde gniazdko, włącznik, punkt świetlny oraz rozdzielnicę, a także domofon, dzwonek do drzwi i wszelkie opłacone przez Państwa instalacje przygotowane do późniejszego montażu. |
| Woda, ciśnienie i ciepła woda | Krany, kierunek działania baterii, ciśnienie na najwyższym piętrze oraz czas oczekiwania na ciepłą wodę. To właśnie te kwestie irytują Państwa codziennie, a nikt nie sprawdza ich podczas dwudziestominutowej wizyty. | Sprawdzono każdy punkt poboru wody, połączenia pod zlewem pod kątem wycieków oraz podgrzewacz wody lub pompę ciepła. |
| Odpływ i spadki | Brodziki, podłogi w łazienkach, tarasy i balkony muszą odprowadzać wodę w kierunku odpływu. Podłoga, która jest równa zamiast mieć spadek, to wada, którą można wykryć wyłącznie przez polanie jej wodą. | Polano wodą i obserwowano jej odpływ. Stojąca woda trafia na listę usterek, a taras odprowadzający wodę w stronę salonu trafia na nią wielkimi literami. |
| Klimatyzacja i wentylacja | Oba tryby mają znaczenie, nie tylko ten przydatny w miesiącu, w którym otrzymają Państwo klucze. Wyciągi i kratki wentylacyjne są rutynowo podłączone do niczego, co odnotowuje się na liście snagging. | Każde urządzenie uruchomiono w trybie ogrzewania i chłodzenia, sprawdzono wyciągi i wentylację mechaniczną oraz skontrolowano filtry i odpływy. |
| Kuchnia, łazienki i otoczenie | ||
| Kuchnia i sprzęty | Drzwiczki szafek, które nie są ustawione w jednej linii, urządzenie przewidziane w specyfikacji, ale niezainstalowane, oraz odprysk blatu pod folią ochronną. Folia jest zdejmowana po podpisaniu dokumentów, i właśnie o to chodzi. | Uruchomiono każde urządzenie, otwarto i wyregulowano wszystkie drzwiczki oraz szuflady, a blaty i panele ochronne skontrolowano po zdjęciu zabezpieczenia. |
| Łazienki | Oprócz fugowania, niewłaściwa armatura łazienkowa jest najczęściej odnotowywaną usterką przy przekazaniach nieruchomości w Hiszpanii. Niewłaściwa nie zawsze oznacza gorszą, lecz często po prostu inną niż określona w umowie. | Sprawdzono armaturę zgodnie ze specyfikacją, uruchomiono toalety i spłuczki, wyrównano kabiny prysznicowe oraz przetestowano wyciąg. |
| Taras, schowek i parking | Części nieruchomości, których ludzie zapominają sprawdzić, ponieważ znajdują się za drzwiami wejściowymi. Miejsce parkingowe, na które nie może wjechać zwykły samochód, to rzeczywista i często powtarzająca się usterka. | Sprawdzono nawierzchnię i odpływ na tarasie, oświetlenie zewnętrzne i gniazdka, drzwi i oświetlenie schowka, a także zmierzono miejsce parkingowe i porównano je z miejscem wskazanym w akcie własności. |
| Obiecane a wykonane | ||
| Wybrane wykończenia | W przypadku większości inwestycji wybierali Państwo materiały, powierzchnie i kolory podczas budowy, zazwyczaj do kuchni i łazienek. To, co zainstalowano, nie zawsze odpowiada temu, co wybrano, a po przekazaniu nieruchomości staje się to kwestią Państwa słowa przeciwko dokumentacji sprzedażowej. | Każdy punkt jest sprawdzany zgodnie z pisemną specyfikacją i każdym zleceniem zmiany, a każda różnica jest odnotowywana wraz z numerem referencyjnym dokumentu obok niej. |
| Lokal w porównaniu z planami | Układ, orientacja, wymiary pomieszczeń, wielkość tarasu, wysokość sufitów i położenie każdej przesuniętej przez Państwa ściany. W tym przypadku błąd jest kosztowny, a nie tylko irytujący. | Sprawdzane w odniesieniu do planów z umowy. Istotna rozbieżność jest kwestią prawną i tego samego dnia trafia do Państwa prawnika, a nie na listę usterek. |
| Części wspólne | Kupują je Państwo również, a to właśnie one najczęściej pozostają niewykończone w momencie przekazania nieruchomości. Baseny, siłownia, ogrody, windy, bramy, oświetlenie i miejsca parkingowe były uwzględnione w broszurze. | Sprawdzane i dokumentowane w taki sam sposób jak lokal. To, co pozostaje niewykończone, albo ma wyznaczony termin, albo staje się tematem rozmowy dla wspólnoty po jej ustanowieniu. |
| Czego nie widać gołym okiem | ||
| Wilgoć tam, gdzie nie powinna występować | Ściana, która wysycha, i ściana wilgotna wyglądają identycznie pod świeżą farbą. Odczyt wskazuje różnicę między usterką, którą odnotowują Państwo na liście, a wadą, która powraca każdej zimy, i jest to ustalenie, którego nigdy nie da spacer po lokalu z aparatem w telefonie. | Jeśli wyposażenie specjalisty obejmuje miernik wilgotności, odczyt jest wykonywany, a nie oceniany na oko, w miejscach, w których nadmorska inwestycja rzeczywiście może zawodzić: pod oknami i drzwiami przesuwnymi, wokół pomieszczeń mokrych, przy progach tarasów oraz na każdej ścianie stykającej się z zewnętrzną stroną budynku. Nie każdy specjalista ma te same przyrządy, dlatego przed jego umówieniem warto zapytać, czym dysponuje. |
| Izolacja, instalacje rurowe i to, co znajduje się za tynkiem | Brak izolacji w części ściany, rura poprowadzona w niewłaściwym miejscu, obwód ogrzewania podłogowego, który nie działa. Wszystko to w momencie przekazania nieruchomości znajduje się za wykończoną powierzchnią, dotarcie do tego później jest kosztowne, a nic z tego nie jest widoczne. | Specjalista wyposażony w kamerę termowizyjną może sprawdzić w ten sposób powierzchnie: pokaże ona zimną przerwę w izolowanej ścianie i przebieg ciepłej rury bez konieczności otwierania czegokolwiek. Jeśli specjalista ma taką kamerę, jej ustalenia trafiają na listę wraz z załączonym zdjęciem, a gdy obraz zamiast odpowiadać na pytanie rodzi kolejne, raport właśnie to stwierdza. Jeśli jej nie ma, pozostaje to kontrolą wzrokową i wyraźnie to zaznaczamy, zamiast sugerować coś innego. |
Miejsce kontroli przekazania nieruchomości w procesie zakupu
Cały zakup obejmuje piętnaście etapów, od pierwszej rozmowy do otrzymania kluczy. W przypadku nowej inwestycji trzy ostatnie etapy decydują o stanie, w jakim faktycznie otrzymają Państwo nieruchomość, i może je dzielić kilka lat.Etapy 12, 13 i 14 z 15
- Płatności i oczekiwanieOd dwóch miesięcy do trzech lat, zależnie od etapuOd zawarcia umowy do przekazania nieruchomości może minąć kilka tygodni w przypadku wykończonego lokalu, a kilka lat w przypadku nieruchomości kupowanej na etapie budowy. Przez cały ten czas monitorujemy, co i kiedy nastąpi: kolejne płatności, dokumenty, terminy oraz komunikację z Państwa prawnikiem i deweloperem.New buildMonitorujemy dla Państwa budowę i przesyłamy zdjęcia oraz nagrania wideo z jej postępów. Harmonogram płatności ustala deweloper, a ostatnia płatność jest tu najważniejsza.
- Kontrola przekazaniaPrzed finalizacjąTo etap opisany na tej stronie. Lokal jest sprawdzany, sporządzana jest lista, a następnie przekazywana deweloperowi wraz z terminem realizacji. To, czy nastąpi to przed przeniesieniem własności, czy po nim, zależy od dewelopera, dlatego pytamy o to odpowiednio wcześnie. Jeśli chcą Państwo profesjonalnej kontroli przeprowadzonej przez architekta lub inspektora, organizujemy ją osobno.New buildLista snagging wobec dewelopera, następnie naprawy, a potem ponowna kontrola napraw.ResaleW przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jest to inne zadanie: potwierdzamy, że jej stan odpowiada ustaleniom, a wyposażenie nadal znajduje się na miejscu.
- Notariusz i kluczeFinalizacja transakcjiPodpisywany jest akt notarialny, saldo zostaje uregulowane, a nieruchomość staje się Państwa własnością. Jesteśmy na miejscu, monitorujemy samo przekazanie nieruchomości i zajmujemy się wszystkim, co jest potrzebne, aż otrzymają Państwo klucze. Nie muszą Państwo uczestniczyć osobiście, jeśli Państwa prawnik posiada pełnomocnictwo.
Odebranie kluczy samodzielnie lub z nami
Deweloper, sprzedający i jego agent chcą, aby transakcja została sfinalizowana. Taka jest ich rola i to jest w porządku. Nasza rola jest inna.| Samodzielnie | Z Arevont | |
|---|---|---|
| Kto sprawdza lokal | Państwo, przez pół godziny, z agentem sprzedaży, który w tym samym tygodniu zajmuje się również harmonogramem przekazania dwudziestu innych lokali. | Specjalista z listą kontrolną i aparatem, z nami na miejscu, w pustej i łatwej do sprawdzenia nieruchomości. |
| Co z tego wynika | Kilka rzeczy wspomnianych na głos i być może zapisanych w telefonie. | Ponumerowana i sfotografowana lista przekazana na piśmie wraz z wyznaczonym terminem realizacji. |
| Kto kwestionuje wadę | Państwo, z Czech, z kierownikiem budowy, po hiszpańsku, w sprawie czegoś, na co nie mogą Państwo wskazać. | Organizujemy wizyty i prowadzimy komunikację z deweloperem. Dla nas to zwykła rozmowa robocza, a my jesteśmy na miejscu, na wybrzeżu. |
| Po naprawach | Punkty są wykreślane, a podczas następnej podróży dowiadują się Państwo, czy rzeczywiście zostały zrealizowane. | Wracamy i sprawdzamy wykonane prace, a wszystko, czego nie zrobiono, pozostaje na piśmie na liście. |
| Po otrzymaniu kluczy | Rola agenta zazwyczaj kończy się wraz z finalizacją transakcji. | Pozostajemy z Państwem także później, gdy biegną roczne i trzyletnie okresy ochrony i ktoś musi zauważyć ewentualne problemy. |
| Ile to Państwa kosztuje | Bezpośrednio nie. Tak czy inaczej prowizja jest już zawarta w cenie. | Nic. Ta sama prowizja, z tą różnicą, że jej część trafia do osoby stojącej po Państwa stronie podczas przekazania nieruchomości. |
Jeden zwykły defekt, prześledzony do końca
Wartość listy snagging nie polega na samym oglądzie. Chodzi o to, co dzieje się później z każdym punktem. Weźmy najmniej spektakularny przykład, jaki można sobie wyobrazić: brodzik, w którym woda stoi zamiast odpływać. Prześledźmy go, ponieważ mechanizm jest taki sam w przypadku poważniejszych usterek.- Wykrywa się go, polewając podłogę wodąNie przez samo oglądanie. Brodzik jest wystarczająco równy, by przy pobieżnym spojrzeniu nie wzbudzić zastrzeżeń, a spadek nie jest właściwy. Można to odkryć w około cztery sekundy, jeśli przeprowadzi się test, i nigdy, jeśli się go nie przeprowadzi. Usterkę wpisuje się na listę wraz ze zdjęciem stojącej wody.
- Zapisuje się ją, zanim cokolwiek zostanie zaakceptowanePunkt otrzymuje numer, zostaje przypisany do konkretnego pomieszczenia i przekazany wraz z resztą listy, a deweloper przyjmuje listę, wyznaczając termin jego usunięcia. Nie ma w tym nic konfrontacyjnego. Tak po prostu odbiera się gotowe mieszkanie.
- Deweloper usuwa usterkę, a ktoś wraca na miejsceEkipa wraca, a punkt zostaje oznaczony jako wykonany. Ponownie polewamy go wodą. Najczęściej problem jest rozwiązany. Czasami zostaje rozwiązany w sposób, który przesuwa problem o dwa centymetry. Właśnie dlatego przeprowadza się ponowną kontrolę i właśnie dlatego nie wykonuje jej ta sama osoba, która zajmowała się pracą.
- Gdyby nie została wykryta, stałaby się czymś innymTa sama wada wykryta po wprowadzeniu się staje się natomiast kwestią gwarancyjną: dotyczy instalacji i zdatności lokalu do zamieszkania, jest objęta trzyletnią gwarancją, a na zgłoszenie roszczenia mają Państwo dwa lata od momentu ujawnienia się szkody. Ta droga działa. Zajmuje jednak miesiące, a nie dwa tygodnie, i zaczyna się od konieczności udowodnienia przez Państwa problemu, zamiast od uznania go przez dewelopera.
Lista nie ma na celu utrudniania sprawy. Chodzi o różnicę między elementem, który ktoś jest Państwu winien, a elementem, który należy już do Państwa.
Ile Państwa to kosztuje?
- Kupujący0 €Nie płacą nam Państwo nic za koordynację przekazania, niezależnie od tego, co ostatecznie znajdzie się na liście.
- Deweloper
- Nowa inwestycja
- 2,5 to 6 %
- Specjalista ds. snaggingKontrola i raport są fakturowane Państwu bezpośrednio. Za polecenie nie pobieramy żadnej opłaty.
Nasza część jest bezpłatna. Zapytanie dewelopera o kolejność czynności, wpisanie wizyty do kalendarza przed finalizacją, obecność na miejscu, dopilnowanie realizacji listy i ponowna wizyta kontrolna nic Państwa nie kosztują, ponieważ jako kupujący nigdy i w żadnym momencie nie płacą Państwo firmie Arevont.Naprawy są kosztem dewelopera, a nie Państwa. To najmocniejsze zdanie na tej stronie i nie pochodzi ono od nas, lecz z przepisów prawa: wady wykończenia, instalacji i konstrukcji są objęte ochroną odpowiednio przez jeden, trzy i dziesięć lat, a usunięcie usterek z listy odbiorowej należy do obowiązków dewelopera, zanim zaakceptują Państwo lokal jako ukończony.Specjalista ds. przeglądu usterek jest organizowany osobno i przedstawia ofertę bezpośrednio Państwu. Nie publikujemy ceny, ponieważ nie jest to nasza opłata: zależy ona od wielkości lokalu i od tego, kto zostanie skierowany na miejsce. Otrzymają Państwo kwotę przed dokonaniem rezerwacji. W przypadku małego apartamentu, krótkiej listy usterek i dewelopera, którego znamy, uczciwie powiemy Państwu, jeśli uznamy, że nasza własna obecność podczas przejścia po lokalu wystarczy.Jedyna płatna usługa jest późniejsza i opcjonalna. Jeśli po wprowadzeniu się trzeba nadzorować naprawę, a nie przebywają Państwo w Hiszpanii, wynajęcie fachowca i pozostanie na miejscu podczas wykonywania prac jest częścią płatnej usługi zarządzania, w cenie 25 € za godzinę plus 25 € za dojazd. Dojazd jest bezpłatny, gdy przypada na już zaplanowaną wizytę.
Cena nieruchomości jest taka sama, nawet jeśli udadzą się Państwo bezpośrednio. W przypadku nowego budynku wystarczy pobrać cennik dewelopera i go zweryfikować.
Rzeczywista skala problemu
Nowa inwestycja to łatwiejszy przypadek i nie będziemy udawać, że jest inaczej. Odbierają ją Państwo w stanie gotowym, nic nie trzeba wykonywać ponownie, wszystko jest nowe i mają Państwo rzeczywistą gwarancję. Jeśli chodzi o pieniądze, najgorsze, co realnie może Państwa spotkać w przypadku nowej inwestycji, to strata czasu.Większość list usterek wykończeniowych składa się z drobnych rzeczy: fugi, ustawienie elementów, gniazdko, odprysk na blacie. Nic z tego nie uniemożliwi Państwu korzystania z nieruchomości, a dobry deweloper usunie wszystkie usterki bez dyskusji. Powodem, dla którego mimo wszystko warto zrobić to dokładnie, jest fakt, że te same elementy nie kosztują Państwa dziś nic, natomiast za sześć miesięcy będą kosztować Państwa fachowca i całe popołudnie. Lista jest również momentem, w którym ktoś sprawdza kosztowne kwestie: spadki na tarasie, zgodność z tym, co przewidywały plany, oraz to, czy opłacone przez Państwa części wspólne już istnieją.Nie wysyłamy również specjalisty na każde przekazanie. Jeśli lokal jest niewielki, dobrze znamy daną inwestycję, a deweloper ma historię prawidłowego usuwania usterek, powiemy Państwu o tym i sami przeprowadzimy kontrolę z Państwem. Kontrola zorganizowana po to, aby proces wyglądał na dokładny, nie jest usługą, lecz fakturą.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące kontroli przy przekazaniu nowej inwestycji
- Czym dokładnie jest lista snagging?
- To sporządzony na piśmie, ponumerowany i opatrzony zdjęciami wykaz wszystkiego, co w mieszkaniu jest nieukończone lub wykonane wadliwie w momencie przekazania nieruchomości. Powstaje podczas oględzin pustej nieruchomości według listy kontrolnej. Deweloper przyjmuje go wraz z terminem realizacji i usuwa usterki na własny koszt.
- Kto płaci za usunięcie usterek z listy?
- Deweloper. Usterki z listy odbiorowej są wadami w jego pracach, a gwarancje na nowy budynek obowiązują przez dziesięć lat w odniesieniu do konstrukcji, trzy lata w odniesieniu do instalacji i jeden rok w odniesieniu do wykończenia. Nie płacą Państwo za naprawy ani nam za ich egzekwowanie.
- Czy przekazanie nieruchomości może odbyć się, gdy jestem w Czechach?
- Tak. Specjalista nie potrzebuje Państwa obecności, podpisanie aktu u notariusza może zostać przeprowadzone przez Państwa prawnika na podstawie pełnomocnictwa, a my będziemy na miejscu podczas przejścia po lokalu, sporządzania listy i ponownej kontroli. Otrzymają Państwo listę i zdjęcia, a my omówimy je z Państwem podczas rozmowy.
- Czy sprawdzane są również części wspólne?
- Powinny być gotowe, a jednak właśnie one najczęściej pozostają niedokończone w dniu przekazania. Basen, siłownia, ogrody, windy, bramy i parkingi to wszystko elementy, za które Państwo płacą, dlatego są sprawdzane i dokumentowane w taki sam sposób jak sam lokal.
- Co się stanie, jeśli nie zamontowano wybranych przeze mnie materiałów?
- Właśnie między innymi temu służy ta kontrola. Państwa wybory i wszelkie zlecenia zmian są dokumentami, a każdy z nich porównuje się z tym, co faktycznie znajduje się w nieruchomości. Różnica odnotowana w dniu przekazania zostaje skorygowana. Ta sama różnica zauważona rok później staje się przedmiotem dyskusji.
- Co się stanie, jeśli deweloper po prostu czegoś nie naprawi?
- Najpierw pozostaje ona na liście, na piśmie, wraz z odnotowanymi datami, co stanowi większą część sukcesu. Jeśli jest rzeczywistą wadą, a nie usterką wykończeniową, podlega okresom gwarancji, a od momentu pojawienia się szkody mają Państwo dwa lata na zgłoszenie roszczenia. Wtedy przestaje to być kwestia koordynacji, a staje się sprawą prawną, którą przejmuje od nas Państwa prawnik.
