Agencja nieruchomości kupującego na Costa del Sol

W przypadku nowej inwestycji należy doliczyć około 12 do 14% do ceny zakupu, a w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego 9 do 10%. Największa różnica dotyczy podatków: przy nowej inwestycji płacą Państwo 10% podatku VAT oraz, w Andaluzji, 1,2% opłaty skarbowej, natomiast rynek wtórny wiąże się z 7% podatkiem od przeniesienia własności.

Zależy to od tego, czy kupują Państwo nową inwestycję, czy nieruchomość z rynku wtórnego. W przypadku nowej inwestycji najważniejsza jest gwarancja bankowa. Płatności przekazywane deweloperowi przed zakończeniem budowy muszą być chronione zgodnie z właściwymi przepisami dotyczącymi płatności, a przed przekazaniem pieniędzy prawnik sprawdza rachunek, dokumentację oraz to, jakie zabezpieczenie ma zastosowanie do danej płatności. W przypadku płatności objętych gwarancją bankową otrzymują Państwo zaświadczenie dotyczące konkretnej kwoty i kupującego. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego sytuacja wygląda inaczej. Prawnik monitoruje umowy, terminy i sposób przekazania pieniędzy, aby sprzedający otrzymał je dopiero w momencie, w którym zgodnie z warunkami transakcji powinny zostać wypłacone. Nie chodzi więc wyłącznie o to, dokąd przekazują Państwo pieniądze. Przed każdą znaczącą płatnością prawnik sprawdza, dlaczego ją Państwo wykonują, komu przekazują pieniądze i na jakich warunkach.

Zależy to od treści umowy rezerwacyjnej i różni się w przypadku poszczególnych deweloperów oraz sprzedających. Rezerwacja jest jedyną płatnością poza systemem gwarancji, dlatego kwota powinna być niewielka, a umowa musi jasno określać, kiedy podlega ona zwrotowi. Właśnie dlatego prawnik analizuje ją przed przekazaniem pieniędzy, a nie później.

Zależy to głównie od tego, czy kupują Państwo nową inwestycję, czy nieruchomość z rynku wtórnego. W przypadku nowej inwestycji warto mieć przygotowane około 20 do 40% ceny kupna na płatności, które mogą być wymagane przed ukończeniem projektu. Ponadto potrzebują Państwo własnych środków na podatki i dodatkowe koszty zakupu, w tym 10% podatku VAT oraz pozostałe koszty przeniesienia własności. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego jako osoba niebędąca rezydentem powinni Państwo realnie liczyć się z tym, że bank sfinansuje około połowy wartości, którą sam określi dla nieruchomości. Dlatego pozostałą część ceny kupna oraz koszty zakupu muszą Państwo pokryć z własnych środków. W przypadku nieruchomości za 500.000 € potrzebna gotówka często wynosi więc nie 100.000 ani 150.000 €, lecz znacznie więcej. Dlatego ustalamy finansowanie jeszcze przed rezerwacją, a nie dopiero po wyborze konkretnej nieruchomości.

Tak, ale jako osoba niebędąca rezydentem nie powinni Państwo automatycznie zakładać finansowania na poziomie 70 lub 80% ceny. W przypadku dochodów w walucie innej niż euro realnie można oczekiwać finansowania na poziomie około 50% ustalonej przez bank wartości. W przypadku niektórych klientów oferta może być lepsza, a w przypadku innych gorsza, zależnie od dochodów, istniejących zobowiązań, wieku, waluty dochodów oraz konkretnego banku. Znaczenie ma również to, że bank nie oblicza kredytu hipotecznego na podstawie ceny kupna, lecz własnej wyceny. Jeśli więc kupują Państwo nieruchomość za 500.000 €, ale bank wycenia ją na 470.000 €, finansowanie zostanie obliczone od kwoty 470.000 €. Dlatego jeszcze przed wyborem nieruchomości sprawdzamy, jakiego finansowania mogą Państwo realnie oczekiwać i ile własnych środków będą Państwo potrzebować.

Kto jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, czy są na niej ustanowione hipoteki, prowadzone postępowania egzekucyjne lub nałożone inne obciążenia, czy dane w księdze wieczystej się zgadzają, czy istnieją zaległości wobec wspólnoty oraz czy stan prawny odpowiada temu, co Państwo kupują. W przypadku konkretnej nieruchomości zakres badania stanu prawnego nieruchomości poszerza się zależnie od jej rodzaju i historii.

Tak. Niezależnego prawnika, który reprezentuje Państwa, a nie dewelopera ani sprzedającego. Sprawdza on własność, zadłużenie, obciążenia, pozwolenia, umowy i stan prawny nieruchomości przed podjęciem przez Państwa zobowiązania do zakupu. Nie zatrudniamy prawników i nie pobieramy prowizji za ich polecanie. Przedstawiamy Państwu kilka możliwości, a wybór należy do Państwa.

W przypadku gotowej nieruchomości od rezerwacji do otrzymania kluczy należy zazwyczaj liczyć od kilku tygodni do kilku miesięcy. W przypadku nowej inwestycji zależy to od etapu projektu: mogą Państwo kupić gotowe mieszkanie, ale także projekt, którego ukończenie zajmie jeszcze dwa lata. Cała ścieżka, od wyboru nieruchomości przez badanie stanu prawnego nieruchomości po wizytę u notariusza, została przedstawiona powyżej.

Wystarczy raz, a dwa razy będzie jeszcze lepiej. Cały proces można przeprowadzić zdalnie na podstawie pełnomocnictwa, mimo to wolelibyśmy, aby przyjechali Państwo przynajmniej raz.

Tak. Zakup nieruchomości i pobyt w Hiszpanii to dwie różne kwestie. Mogą Państwo posiadać nieruchomość jako osoba niebędąca rezydentem, a znaczną część procesu można przeprowadzić na podstawie pełnomocnictwa.

NIE, tak. Hiszpański rachunek jest w praktyce bardzo przydatny. NIE to numer identyfikacyjny cudzoziemca, którego będą Państwo potrzebować do zakupu, rozliczeń podatkowych i innych spraw związanych z nieruchomością. Załatwiamy go z prawnikiem z odpowiednim wyprzedzeniem, ponieważ oczekiwanie na niego tuż przed podpisaniem dokumentów byłoby niepotrzebnym komplikowaniem zakupu.

Największą część ceny zakupu zapłacą Państwo w euro, dlatego przy większej kwocie warto zwrócić uwagę nie tylko na opłatę za przelew, lecz przede wszystkim na rzeczywisty kurs wymiany. Pieniądze można przelać za pośrednictwem własnego banku lub wyspecjalizowanego operatora wymiany walut, a przy większych kwotach warto porównać oferty. Przede wszystkim nie należy odkładać przelewu na ostatnią chwilę. Bank może zażądać potwierdzenia źródła środków lub wstrzymać przelew na czas wewnętrznej kontroli. Zgodnie z harmonogramem płatności z wyprzedzeniem informujemy Państwa, kiedy będą potrzebne poszczególne kwoty.

Tak. Przy większej transakcji należy liczyć się z tym, że bank i pozostałe strony będą chciały otrzymać potwierdzenie źródła środków. Jeśli pieniądze pochodzą ze sprzedaży firmy, dywidend, inwestycji lub innej bardziej złożonej struktury, należy przygotować dokumentację jeszcze przed rozpoczęciem przelewów.

Na Państwa nazwisko, na nazwiska obojga małżonków lub w innej strukturze, zależnie od sytuacji rodzinnej i finansowej. Nie ma jednej właściwej odpowiedzi. Sposób posiadania nieruchomości może później wpłynąć na dziedziczenie, podatki i sprzedaż, dlatego lepiej ustalić go z prawnikiem i doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży, a nie dopiero u notariusza. Jeśli kupują Państwo jako para, mają dzieci, posiadają większy majątek w Hiszpanii lub rozważają zakup za pośrednictwem spółki, należy poinformować o tym prawnika już na początku.

Nie automatycznie. Zależy to od konkretnej nieruchomości, gminy, zasad obowiązujących we wspólnocie oraz aktualnych przepisów dotyczących zakwaterowania turystycznego. Dlatego przed rezerwacją sprawdzamy, czy wynajem krótkoterminowy jest możliwy, jeśli wynajem jest jednym z powodów zakupu.

IBI, opłaty wspólnotowe, wywóz odpadów, ubezpieczenie, media i woda, a w przypadku nierezydentów także zobowiązania podatkowe w Hiszpanii. Największą różnicą między mieszkaniami w podobnej cenie są często opłaty wspólnotowe, dlatego przy konkretnej nieruchomości pokazujemy rzeczywiste roczne koszty zamiast jednej uniwersalnej kwoty.

Tak. Modelo 210, podatek dla nierezydentów od dochodu imputowanego. Sama nazwa niewiele wyjaśnia, a większość właścicieli dowiaduje się o nim zbyt późno.

Nie. Samo posiadanie nieruchomości nie czyni Państwa rezydentami podatkowymi Hiszpanii. Rezydencję podatkową ustala się na podstawie Państwa rzeczywistej sytuacji, w tym czasu spędzanego w Hiszpanii oraz miejsca, w którym znajduje się centrum Państwa interesów gospodarczych i osobistych. Jeśli chcą Państwo spędzać tu większą część roku lub przeprowadzić się na stałe, przed przeprowadzką należy omówić rezydencję podatkową z doradcą. Może ona wpłynąć na sposób, w jaki Hiszpania traktuje Państwa dochody i majątek poza Hiszpanią.

Zgodnie z prawem każda płatność dokonana przed zakończeniem budowy musi być objęta gwarancją bankową wystawioną na Państwa nazwisko. Państwa prawnik sprawdza dokładne brzmienie gwarancji dotyczącej Państwa lokalu przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności i informuje Państwa dokładnie, co ona obejmuje.

Niektóre długi i zobowiązania związane z nieruchomością mogą przejść na nowego właściciela, dlatego kontrole przed zakupem obejmują nie tylko sprzedającego, lecz także samą nieruchomość. Prawnik sprawdza między innymi sytuację wobec wspólnoty i przed podpisaniem umowy występuje o odpowiednie zaświadczenia.

Mogą Państwo sprzedać nieruchomość, kiedy tylko zechcą. Pytanie brzmi, za jaką cenę i jak szybko. Najlepiej odsprzedają się nieruchomości, które mają coś, czego będzie chciał również kolejny nabywca: dobrą mikrolokalizację, widok, właściwą orientację, możliwość poruszania się pieszo lub dobrą urbanizację. Dlatego przy zakupie patrzymy nie tylko na to, czy nieruchomość podoba się Państwu dziś, lecz także na to, komu będą ją Państwo kiedyś sprzedawać. Przy sprzedaży jako nierezydent należy również uwzględnić koszty i podatki związane ze sprzedażą.

Tak, można to zaplanować z wyprzedzeniem. Obowiązuje hiszpański podatek od spadków, ale Andaluzja oferuje znaczne ulgi dla najbliższej rodziny. W testamencie mogą Państwo również wybrać, aby spadek podlegał prawu własnego kraju, a krótki hiszpański testament sporządzony dodatkowo pozwala oszczędzić rodzinie wiele miesięcy formalności.

Jeśli przyjeżdżają Państwo raz w roku na dwa tygodnie, a przez resztę roku nieruchomość po prostu stałaby pusta, wynajem może być prostszym rozwiązaniem. Kiedy jednak przyjeżdżają Państwo kilka razy w roku lub spędzają większą część roku na Costa del Sol, posiadanie nieruchomości zaczyna mieć zupełnie inny sens. Nie muszą Państwo za każdym razem szukać dostępnego wynajmu, mierzyć się z cenami sezonowymi ani przenosić się między różnymi mieszkaniami. Przyjeżdżają Państwo z małą torbą, a cała reszta czeka już w domu. Różnica jest jeszcze bardziej widoczna, jeśli podróżują Państwo z psem lub dziećmi albo chcą przyjeżdżać na kilka tygodni lub miesięcy. Dobrych wynajmów długoterminowych nie zawsze łatwo znaleźć, a w szczycie sezonu mogą być bardzo drogie. Jeśli podczas swojej nieobecności wynajmują Państwo nieruchomość zgodnie z prawem, dochód z wynajmu może pokryć znaczną część rocznych kosztów jej posiadania. W przypadku dobrze wybranej nieruchomości nie płacą więc Państwo wyłącznie za miejsce na wakacje, lecz posiadają drugi dom, który przez część roku może przynosić dochód. Dlatego w przypadku klientów, którzy chcą regularnie tutaj przyjeżdżać, zwykle zastanawiamy się, kiedy zakup zaczyna mieć sens, zamiast pytać, czy w ogóle ma sens.

Zależy to głównie od budżetu i od tego, czego oczekują Państwo od Hiszpanii. Costa Blanca jest zazwyczaj tańsza i za ten sam budżet można tam kupić znacznie więcej. Costa del Sol jest droższa, ale oferuje bogatsze życie przez cały rok, międzynarodową infrastrukturę, lotnisko w Maladze, pola golfowe, szkoły, opiekę zdrowotną i dużą społeczność zagraniczną. Jeśli mają Państwo na samą nieruchomość mniej więcej 250.000 €, powiemy wprost, że prawdopodobnie nie skupialibyśmy się na Costa del Sol. Wybór w tej cenie jest bardzo ograniczony, a na Costa Blanca ten sam budżet może mieć znacznie większy sens. Przy kwocie około 300.000 € na Costa del Sol zaczynają pojawiać się realne możliwości, ale nadal zależy to od lokalizacji, odległości od morza, stanu nieruchomości oraz oczekiwań dotyczących widoku lub wynajmu.