Często zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości w Hiszpanii
To są odpowiedzi, których udzielamy przez telefon, dokładnie tymi samymi słowami. Dwadzieścia cztery pytania, najczęściej zadawane przez zagranicznych nabywców, pogrupowane według tego, czym się Pan lub Pani zajmuje, a nie alfabetycznie. Każda odpowiedź kończy się odnośnikiem do strony, która szczegółowo omawia dany temat.
- około ponad cenę zakupu nowej inwestycji
- 13 %
- około ponad cenę zakupu nieruchomości z rynku wtórnego
- 9 %
- mniej więcej tyle wartości finansuje bank nierezydentowi
- 50 %
- ile razy trzeba przyjechać do Hiszpanii
- 1×
Jak faktycznie wygląda zakup w Hiszpanii i ile trwa?
W przypadku ukończonej nieruchomości od rezerwacji do otrzymania kluczy mija od kilku tygodni do kilku miesięcy, a w przypadku nowej inwestycji może dojść do tego kolejnych dwóch lat. Wystarczy jedna podróż, a dwie są lepszym rozwiązaniem, ponieważ niemal każdy etap można podpisać przez pełnomocnika.Jak przebiega cały proces zakupu i ile trwa?
W przypadku ukończonej nieruchomości należy zazwyczaj oczekiwać od kilku tygodni do kilku miesięcy od rezerwacji do otrzymania kluczy. W przypadku nowej inwestycji termin zależy od etapu realizacji projektu. Mogą Państwo kupować ukończone mieszkanie, ale także projekt, który zostanie ukończony w ciągu kolejnych dwóch lat. Powyżej opisujemy cały proces, od wyboru przez kontrole prawne aż po wizytę u notariusza.
Ile razy muszę przyjechać do Hiszpanii?
Raz wystarczy, a dwa razy to jeszcze lepiej. Cały proces można przeprowadzić zdalnie na podstawie pełnomocnictwa, ale mimo wszystko wolelibyśmy, aby odwiedzili Państwo nieruchomość przynajmniej raz.
Czy mogę kupić nieruchomość, nawet jeśli nie mieszkam w Hiszpanii?
Tak. Zakup nieruchomości i hiszpańska rezydencja to dwie różne kwestie. Mogą Państwo posiadać nieruchomość jako nierezydent, a znaczną część procesu można przeprowadzić na podstawie pełnomocnictwa.
Czy do zakupu nieruchomości potrzebuję numeru NIE i hiszpańskiego konta bankowego?
Potrzebują Państwo numeru NIE. Hiszpańskie konto bankowe jest w praktyce bardzo przydatne. NIE to numer identyfikacyjny cudzoziemca, który będzie potrzebny przy zakupie, rozliczeniach podatkowych i innych sprawach związanych z nieruchomością. Organizujemy go z prawnikiem z odpowiednim wyprzedzeniem, ponieważ oczekiwanie na niego tuż przed podpisaniem dokumentów jest niepotrzebnym komplikowaniem zakupu.
Kto powinien być właścicielem?
Mogą być Państwo właścicielem, oboje małżonkowie albo ktoś inny, zależnie od sytuacji rodzinnej i finansowej. Nie ma jednej właściwej odpowiedzi. Struktura własności może później wpłynąć na dziedziczenie, podatki i sprzedaż, dlatego lepiej ustalić ją z prawnikiem i doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży, a nie w kancelarii notarialnej. Jeśli kupują Państwo jako para, mają dzieci, posiadają znaczny majątek w Hiszpanii lub rozważają zakup przez spółkę, należy poinformować o tym prawnika już na samym początku.
Ile będzie kosztować Państwa zakup poza ceną nieruchomości?
Około 13 % powyżej ceny w przypadku nowej inwestycji i około 9 % w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Jeśli jako nierezydent potrzebują Państwo kredytu hipotecznego, należy założyć pożyczkę na około połowę wartości ustalonej przez bank, a nie 70 czy 80 %, których mogą się Państwo spodziewać.Ile będzie mnie łącznie kosztować zakup poza ceną nieruchomości?
W przypadku nowej inwestycji należy doliczyć około 13 % do ceny zakupu, a w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego około 9 %. Największa różnica dotyczy podatków: przy nowej inwestycji płacą Państwo 10 % VAT oraz AJD w Andaluzji, natomiast przy nieruchomości z rynku wtórnego podatek od przeniesienia własności wynosi 7 %. Należy również doliczyć koszty prawnika, notariusza, księgi wieczystej i kilka mniejszych pozycji. Pełny koszt zakupu można obliczyć powyżej na stronie na podstawie ceny nieruchomości.
Ile własnych środków potrzebuję, jeśli chcę uzyskać kredyt hipoteczny?
Zależy to głównie od tego, czy kupują Państwo nową inwestycję, czy nieruchomość z rynku wtórnego.W przypadku nowej inwestycji warto mieć przygotowane około 20 do 40 % ceny zakupu na płatności, które mogą być wymagane przed ukończeniem projektu. Potrzebują Państwo również własnych środków na podatki i dodatkowe koszty zakupu, w tym 10% VAT oraz inne koszty związane z przeniesieniem własności.W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, jako nierezydent, należy realistycznie założyć, że bank sfinansuje około połowy wartości przypisanej przez siebie samej nieruchomości. W związku z tym pozostałą część ceny zakupu oraz koszty zakupu muszą Państwo pokryć z własnych środków.W przypadku nieruchomości kosztującej 500.000 €, własne środki pieniężne często nie wynoszą więc 100.000 ani 150.000 €, lecz znacznie więcej. Dlatego organizujemy finansowanie przed rezerwacją, a nie dopiero po wybraniu konkretnej nieruchomości.
Czy obywatel UE może uzyskać kredyt hipoteczny?
Tak, ale jako nierezydent nie należy automatycznie oczekiwać finansowania w wysokości 70 lub 80 % ceny.W przypadku dochodów w walucie innej niż euro realistycznie można oczekiwać finansowania na poziomie około 50 % wartości ustalonej przez bank. W przypadku niektórych klientów oferta może być lepsza, a w przypadku innych gorsza, zależnie od dochodów, zobowiązań, wieku, waluty dochodów i konkretnego banku.Ważne jest również to, że bank nie oblicza kredytu hipotecznego na podstawie ceny zakupu, lecz własnej wyceny. Jeśli kupują Państwo nieruchomość za 500.000 €, ale bank wycenia ją na 470.000 €, finansowanie jest obliczane od kwoty 470.000 €.Dlatego przed wyborem nieruchomości sprawdzamy, jakiego finansowania mogą Państwo realnie oczekiwać i ile własnych środków będzie potrzebnych.
Jak przelać pieniądze z innej waluty na euro?
Największą część zakupu zapłacą Państwo w euro, dlatego przy większej kwocie warto wziąć pod uwagę nie tylko opłatę za przelew, lecz przede wszystkim rzeczywisty kurs wymiany. Pieniądze mogą Państwo przelać za pośrednictwem własnego banku lub wyspecjalizowanego dostawcy wymiany walut, a przy większych kwotach warto porównać oferty. Przede wszystkim nie należy zostawiać przelewu na ostatnią chwilę. Bank może poprosić o udowodnienie źródła pieniędzy lub opóźnić przelew z powodu wewnętrznej kontroli. Na podstawie harmonogramu płatności poinformujemy Państwa z wyprzedzeniem, kiedy potrzebna będzie każda kwota.
Czy będę musiał udowodnić, skąd pochodzą moje pieniądze?
Tak. Przy większej transakcji należy oczekiwać, że bank i inne strony zaangażowane w transakcję poproszą Państwa o udowodnienie źródła środków. Jeśli pieniądze pochodzą ze sprzedaży spółki, dywidend, inwestycji lub innej bardziej złożonej struktury, należy przygotować dokumentację przed rozpoczęciem przelewów.
Nowa inwestycja kosztuje około 13 % więcej niż cena, a nieruchomość z rynku wtórnego około 9 %Taka sama odpowiedź jak na pierwsze pytanie w tej grupie, przedstawiona w sposób umożliwiający porównanie obu ścieżek obok siebie. Dane orientacyjne pochodzą z naszego kalkulatora kosztów na stronie głównej.
Wykonaj obliczenia na podstawie własnej ceny, a nie przykładu. Kalkulator przyjmuje cenę nieruchomości i zwraca pełny koszt zakupu, pozycja po pozycji.
| Nowa inwestycja | Rynek wtórny | |
|---|---|---|
| Łącznie ponad cenę | około 13 % | około 9 % |
| Główny podatek | VAT 10 % | Podatek transferowy 7 % |
| Opłata stemplowa Andaluzji | AJD | Niepobierany |
| Płatne również | prawnik, notariusz, księga wieczysta i kilka mniejszych pozycji | prawnik, notariusz, księga wieczysta i kilka mniejszych pozycji |
Gdzie naprawdę są zagrożone Państwa pieniądze i co je chroni?
Tylko w jednym miejscu: przy rezerwacji, która jest jedyną płatnością dokonywaną poza systemem gwarancji. Wszystkie kolejne płatności są chronione albo gwarancją bankową wystawioną na Państwa nazwisko, albo przez własnego prawnika, który decyduje, kiedy środki zostaną wypłacone.Jak chronione są moje pieniądze?
Zależy to od tego, czy kupują Państwo nową inwestycję, czy nieruchomość z rynku wtórnego.W przypadku nowej inwestycji gwarancja bankowa jest najważniejszym zabezpieczeniem. Płatności wysyłane deweloperowi przed ukończeniem budowy muszą być chronione zgodnie z konkretnym harmonogramem płatności, a przed wysłaniem pieniędzy prawnik sprawdza rachunek, dokumentację i zabezpieczenie mające zastosowanie do danej płatności. W przypadku płatności objętych gwarancją bankową otrzymują Państwo potwierdzenie dotyczące konkretnej kwoty i kupującego.W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego proces jest zorganizowany inaczej. Prawnik monitoruje umowy, terminy i sposób przekazania środków, tak aby sprzedający otrzymał pieniądze dopiero wtedy, gdy zgodnie z transakcją rzeczywiście nadejdzie termin ich wypłaty.Nie chodzi więc tylko o to, dokąd wysyłają Państwo pieniądze. Przed każdą znaczącą płatnością prawnik sprawdza, dlaczego ją Państwo wysyłają, do kogo i na jakich warunkach.
Czy opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi, jeśli prawnik znajdzie problem?
Zależy to od treści umowy rezerwacyjnej oraz dewelopera i sprzedającego. Opłata rezerwacyjna jest jedyną płatnością poza systemem gwarancji, dlatego powinna być niewielka, a umowa musi jasno określać warunki jej zwrotu. Z tego powodu prawnik czyta ją przed wysłaniem pieniędzy, a nie później.
Co sprawdzi prawnik przed podpisaniem czegokolwiek?
Kto jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, czy są na niej ustanowione hipoteki, prowadzone postępowania egzekucyjne lub inne obciążenia, czy dane księgi wieczystej są prawidłowe, czy istnieją zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz czy stan prawny odpowiada temu, co Państwo kupują. W przypadku konkretnej nieruchomości zakres kontroli zostaje rozszerzony odpowiednio do jej rodzaju i historii.
Potrzebny własny prawnik?
Tak. Niezależny prawnik, który reprezentuje Państwa, a nie dewelopera ani sprzedającego. Przed podjęciem decyzji o zakupie prawnik sprawdza własność, zadłużenie, obciążenia, pozwolenia, umowy oraz stan prawny nieruchomości. Nie zatrudniamy prawników i nie otrzymujemy od nich prowizji za rekomendacje. Przedstawimy Państwu kilka możliwości, a wyboru dokonają Państwo samodzielnie.
Co się stanie, jeśli deweloper nie ukończy inwestycji?
Każda płatność dokonana przed ukończeniem budynku musi być zgodnie z prawem objęta gwarancją bankową wystawioną na Państwa nazwisko. Przed wysłaniem jakiejkolwiek płatności Państwa prawnik sprawdzi dokładne brzmienie gwarancji dotyczącej danego lokalu i dokładnie wyjaśni, co ona obejmuje.
Czy mogę odziedziczyć długi poprzedniego właściciela?
Niektóre długi i zobowiązania związane z nieruchomością mogą obciążyć nowego właściciela, dlatego przed zakupem sprawdzamy nie tylko sprzedającego, lecz także samą nieruchomość. Prawnik sprawdza między innymi jej status we wspólnocie mieszkaniowej i uzyskuje odpowiednie zaświadczenia przed podpisaniem umowy.
Cztery założenia, które drogo kosztują nabywcówKażda z tych kwestii została szczegółowo wyjaśniona w powyższych pytaniach. Łącznie są to cztery rzeczy, w których zagraniczni kupujący najczęściej się mylą, zanim ktokolwiek przeczyta umowę.
Założenia kupującychCo jest prawdą
- Każda płatność jest chroniona
- Rezerwacja jest jedyną płatnością dokonywaną poza systemem gwarancji. Dlatego jej kwota musi być niewielka, a umowę określającą warunki jej zwrotu należy przeczytać przed przekazaniem pieniędzy, a nie po nim.
- Deweloper ponosi ryzyko niedokończonej inwestycji
- Tylko jeśli dokumentacja jest prawidłowa. Każda płatność przed ukończeniem inwestycji musi być objęta gwarancją bankową wystawioną na Państwa nazwisko, a Państwa prawnik sprawdza dokładne brzmienie dokumentu dotyczącego wybranego lokalu, zanim cokolwiek zostanie wysłane.
- Kredyt hipoteczny pokrywa 70 do 80 procent
- Nie w przypadku nierezydenta, który płaci w walucie innej niż euro. Należy założyć około połowy wartości ustalonej przez sam bank i pamiętać, że bank udziela kredytu na podstawie własnej wyceny, a nie uzgodnionej przez Państwa ceny.
- Brak dochodu z najmu nie oznacza braku podatku
- Nadal trzeba złożyć deklarację. Modelo 210, podatek od fikcyjnego dochodu nierezydentów, dotyczy pustej nieruchomości, a większość właścicieli dowiaduje się o nim z opóźnieniem.
Czy można wynajmować turystom?
Nie automatycznie. Zależy to od konkretnej nieruchomości, miejscowości oraz własnych zasad wspólnoty, dlatego sprawdzamy tę kwestię przed dokonaniem rezerwacji, a nie dopiero później.Czy mogę wynajmować nieruchomość turystom na krótkie pobyty?
Nie automatycznie. Zależy to od konkretnej nieruchomości, gminy, zasad wspólnoty mieszkaniowej oraz aktualnych przepisów dotyczących zakwaterowania turystycznego. Dlatego przed dokonaniem rezerwacji sprawdzamy, czy wynajem krótkoterminowy jest możliwy, jeśli wynajem jest jednym z powodów, dla których kupują Państwo nieruchomość.
Ile kosztuje utrzymanie rocznie?
IBI, opłata wspólnotowa, wywóz odpadów, ubezpieczenie, media oraz hiszpańskie zeznanie podatkowe, nawet w roku, w którym nieruchomość ani razu nie jest wynajmowana. Opłata wspólnotowa jest zwykle czynnikiem wyjaśniającym, dlaczego posiadanie dwóch podobnych apartamentów może kosztować różne kwoty.Ile zapłacę rocznie?
IBI, opłaty wspólnoty mieszkaniowej, opłaty za wywóz odpadów, ubezpieczenie, prąd i woda, a w przypadku nierezydentów także zobowiązania podatkowe w Hiszpanii. Największą różnicę między apartamentami o podobnej cenie często powodują opłaty wspólnoty mieszkaniowej, dlatego dla konkretnej nieruchomości pokazujemy rzeczywiste roczne koszty zamiast jednej uniwersalnej kwoty.
Czy płacę podatek w Hiszpanii, nawet jeśli nie wynajmuję nieruchomości?
Tak. Modelo 210, podatek od dochodu szacunkowego dla nierezydentów. W Państwa języku wyjaśnia on niemal nic, a większość właścicieli dowiaduje się o tym zbyt późno.
Co się stanie, jeśli będę musiał sprzedać nieruchomość za dwa lub trzy lata?
Mogą ją Państwo sprzedać w dowolnym momencie. Pytanie brzmi: za jaką cenę i jak szybko. Najłatwiej odsprzedają się nieruchomości oferujące coś, czego będą poszukiwać także przyszli nabywcy: dobrą mikrolokalizację, widok, odpowiednią orientację, możliwość poruszania się pieszo lub inwestycję o wysokiej jakości. Dlatego przy zakupie bierzemy pod uwagę nie tylko to, czy nieruchomość podoba się Państwu dziś, lecz także to, komu ostatecznie ją Państwo sprzedadzą. Przy sprzedaży jako nierezydent należy również uwzględnić koszty i podatki związane ze sprzedażą.
Czy nieruchomość zostanie w rodzinie?
Tak, a można się do tego przygotować z wyprzedzeniem. Obowiązuje hiszpański podatek od spadków, ale Andaluzja oferuje hojne ulgi dla bliskich członków rodziny. W testamencie można również wybrać, aby dziedziczenie podlegało prawu własnego kraju, a krótki testament sporządzony w Hiszpanii może oszczędzić rodzinie wielu miesięcy formalności.
Czy zakup jest lepszy niż wynajem i czy to właściwe wybrzeże dla Państwa budżetu?
Jeśli przyjeżdżają Państwo raz w roku na dwa tygodnie, wynajem jest prostszy. Jeśli przyjeżdżają Państwo kilka razy w roku, posiadanie nieruchomości zaczyna mieć większy sens, a przy cenie samej nieruchomości poniżej około 250.000 € powiemy Państwu, że Costa Blanca będzie prawdopodobnie lepszym wyborem.Czy zakup nieruchomości uczyni mnie rezydentem podatkowym Hiszpanii?
Nie. Samo posiadanie nieruchomości nie czyni Państwa rezydentem podatkowym Hiszpanii. Rezydencję podatkową ocenia się na podstawie rzeczywistej sytuacji, w tym ilości czasu spędzanego w Hiszpanii oraz miejsca, w którym znajduje się centrum interesów gospodarczych i osobistych. Jeśli chcą Państwo spędzać tutaj większą część roku lub przeprowadzić się na stałe, należy omówić swoją rezydencję podatkową z doradcą przed przeprowadzką. Może ona wpłynąć na sposób, w jaki Hiszpania ocenia Państwa dochody i majątek poza Hiszpanią.
Czy lepiej kupić czy wynajmować?
Jeśli przyjeżdżają Państwo raz w roku na dwa tygodnie, a przez pozostałą część roku nieruchomość stałaby pusta, wynajem może być prostszy.Jednak gdy przyjeżdżają Państwo tutaj kilka razy w roku lub spędzają większą część roku na Costa del Sol, posiadanie nieruchomości zaczyna mieć znacznie większy sens. Nie muszą Państwo za każdym razem szukać dostępnego lokalu na wynajem, mierzyć się z sezonowymi cenami ani przenosić między różnymi apartamentami. Wystarczy przyjechać z małą walizką, a wszystko inne już czeka na Państwa w domu.Ma to jeszcze większe znaczenie, jeśli podróżują Państwo z psem lub dziećmi albo chcą przyjeżdżać na kilka tygodni lub miesięcy. Dobre mieszkania na wynajem długoterminowy nie zawsze łatwo znaleźć, a w szczycie sezonu mogą być bardzo drogie.Jeśli natomiast legalnie wynajmują Państwo nieruchomość, gdy z niej nie korzystają, dochód z wynajmu może pokryć znaczną część rocznych kosztów posiadania. Przy dobrze wybranej nieruchomości płacą Państwo nie tylko za miejsce na wakacyjny pobyt, lecz także posiadają drugi dom, który przez część roku może generować dochód.Dlatego w przypadku klientów, którzy chcą regularnie tutaj przyjeżdżać, zwykle skupiamy się bardziej na tym, kiedy zakup zacznie mieć sens, niż na tym, czy w ogóle ma sens.
Costa del Sol czy Costa Blanca?
Zależy to głównie od Państwa budżetu i oczekiwań wobec Hiszpanii.Costa Blanca jest zazwyczaj tańsza, a przy tym samym budżecie mogą Państwo kupić tam znacznie więcej. Costa del Sol jest droższa, ale oferuje bogatszy styl życia przez cały rok, międzynarodową infrastrukturę, lotnisko w Maladze, pola golfowe, szkoły, opiekę zdrowotną i dużą międzynarodową społeczność.Jeśli mają Państwo na samą nieruchomość mniej niż około 250.000 €, powiemy Państwu wprost, że prawdopodobnie nie skupialibyśmy się na Costa del Sol. Wybór w tej cenie jest bardzo ograniczony, a ten sam budżet może mieć znacznie większy sens na Costa Blanca.Od około 300.000 € zaczynają pojawiać się rzeczywiste możliwości na Costa del Sol, ale nadal zależy to od lokalizacji, odległości od morza, stanu nieruchomości oraz wymagań dotyczących widoku lub wynajmu.
Co zarabiamy na Państwa zakupie?
Prowizję płaci deweloper lub sprzedający i jest ona już uwzględniona w jego cenniku, więc kupujący nie płaci nam nic dodatkowo. Nie zatrudniamy polecanych przez nas prawników i również od nich nie pobieramy żadnej prowizji.Dłuższa odpowiedź znajduje się tutaj na jednej stronie, a nie w formie akordeonu, ponieważ są to pytania, od których zależy, czy zaufają Państwo wszystkim pozostałym informacjom na tej stronie, i zasługują one na więcej niż cztery zdania.
Dwadzieścia minut rozmowy telefonicznej odpowiada na pytania, na które ogólne FAQ nie może odpowiedzieć
Prawie każde pytanie na tej stronie wymaga innej odpowiedzi w przypadku konkretnej nieruchomości w konkretnej miejscowości, a właśnie takiej odpowiedzi Pan lub Pani potrzebuje. To są te same słowa, których używamy podczas rozmowy, ponieważ właśnie wtedy odnosimy je do Pana lub Pani nieruchomości.Dwadzieścia minut, bez zobowiązań, a także możliwość przedstawienia nieruchomości znalezionej w innym miejscu. Jeśli ma Pan lub Pani już przed sobą konkretne ogłoszenie, proszę je przesłać, a otrzyma Pan lub Pani odpowiedź dotyczącą tej nieruchomości, a nie nieruchomości ogólnie.