Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii: podatki i koszty sprzedaży
W 30 sekund
Sprzedaż jako nierezydent oznacza trzy odrębne płatności. Kupujący zatrzymuje 3 % ceny przy finalizacji transakcji. Podatek od rzeczywistego zysku wynosi jednolicie 19 %. Należny jest również miejski podatek plusvalía, a zgodnie z prawem jego zapłata może zostać przeniesiona na kupującego, gdy sprzedający jest nierezydentem.
| Cena sprzedaży | 500.000 € |
|---|---|
| Potrącenie przy finalizacji3 % ceny | 15.000 € |
| Podatek od zysków19 % rzeczywistego zysku | Rozliczone po złożeniu |
| plusvalía municipalDo 30 % wzrostu wartości gruntu | Rozliczone po złożeniu |
Jakie są trzy odrębne płatności i dlaczego są ze sobą mylone?
Każda sprzedaż przez nierezydenta obejmuje te same trzy płatności, a każdą z nich reguluje inna zasada i obowiązuje dla niej inny termin. Najczęściej mylone są potrącenie w wysokości 3% i rachunek podatkowy na 19%. Potrącenie jest ZALICZKĄ, a nie podatkiem. Te dwie kwoty rzadko są takie same.
| Płatność | Stawka | Kto płaci |
|---|---|---|
| Potrącenie 3% (Modelo 211) | 3% uzgodnionej ceny sprzedaży. | Kwota zatrzymywana przez KUPUJĄCEGO przy finalizacji transakcji i wpłacana bezpośrednio organowi podatkowemu, niezależnie od tego, czy ostatecznie będą Państwo coś winni. |
| Podatek od zysków (Modelo 210) | Stałe 19% rzeczywistego zysku, takie samo dla każdego nierezydenta. | Sprzedający rozlicza go z uwzględnieniem wcześniej potrąconych 3%: otrzymuje zwrot, jeśli potrącono zbyt dużo, albo dokonuje dodatkowej płatności, jeśli potrącono zbyt mało. |
| plusvalía municipal (IIVTNU) | Do 30%, ustalany przez właściwy urząd miasta i naliczany od podstawy obliczonej metodą, która spośród dwóch dostępnych daje niższą kwotę. | Zgodnie z prawem płaci go sprzedający, ale urząd miasta może wymagać, aby w przypadku sprzedającego będącego nierezydentem zapłacił go KUPUJĄCY jako podatnik zastępczy. Jest to zasada, której większość sprzedających się nie spodziewa. |
Jak działa potrącenie 3 % i kiedy otrzymają je Państwo z powrotem?
Przy finalizacji transakcji kupujący musi zgodnie z prawem potrącić 3 % uzgodnionej ceny i wpłacić tę kwotę organowi podatkowemu w ciągu jednego miesiąca, korzystając z formularza Modelo 211. Dzieje się tak niezależnie od wyniku sprzedaży. Nawet sprzedający, który nie osiągnął zysku lub poniósł stratę na sprzedaży, ma potrącone 3 % ceny sprzedaży u notariusza.Następnie mają Państwo cztery miesiące od daty sprzedaży na złożenie formularza Modelo 210. Formularz ten wykazuje rzeczywisty zysk kapitałowy i rozlicza go z potrąconą kwotą. Jeżeli podatek w wysokości 19 % od rzeczywistego zysku jest niższy niż wcześniej potrącone 3 %, co często zdarza się w przypadku nieruchomości posiadanej przez kilka lat na rosnącym rynku, otrzymają Państwo zwrot różnicy. Jeżeli jest wyższy, dopłacają Państwo brakującą kwotę w ramach tego samego zgłoszenia.
Potrącenie 3 %
- Przy finalizacjiKupujący potrąca 3 %Niezależnie od wyniku.
- W ciągu 1 miesiącaModelo 211 składa kupującyWpłata do organu podatkowego.
- W ciągu 4 miesięcySkładają Państwo Modelo 210Wykazanie rzeczywistego zysku i jego rozliczenie.
- Po złożeniuZwrot lub dopłata rozliczoneZwrot, jeśli 19 % zysku jest niższe niż potrącone 3 %.
Czteromiesięczny termin i rozliczenie to dokładnie ten rodzaj zgłoszenia, który Arevont powierza niezależnemu prawnikowi, zamiast zajmować się nim bezpośrednio. Arevont nie świadczy usług podatkowych, a tego zgłoszenia nie należy odkładać do czasu, gdy termin będzie bliski.
Czym jest komunalny podatek plusvalía?
plusvalía to komunalny podatek od wzrostu wartości gruntu, na którym znajduje się nieruchomość, i stanowi koszt sprzedającego, a nie kupującego. W praktyce jednak koszt ten może przy finalizacji transakcji stać się zobowiązaniem kupującego: jeśli sprzedający nie jest rezydentem, urząd gminy może ustanowić kupującego podatnikiem zastępczym, co szczegółowo wyjaśniono poniżej. Nie ma to nic wspólnego z budynkiem ani z rzeczywistym zyskiem: podatek obejmuje wyłącznie wzrost wartości GRUNTU znajdującego się pod nieruchomością, obliczony przez urząd gminy za lata, przez które byli Państwo jego właścicielami.Od reformy z 2021 roku nie obowiązuje już dawna stawka ryczałtowa, która mogła powodować naliczenie podatku nawet w przypadku straty. Wybierają Państwo tę z dwóch metod obliczeń, która daje niższy wynik. Metoda obiektywna wykorzystuje wartość katastralną gruntu pomnożoną przez współczynnik ustalony dla okresu posiadania, z limitem maksymalnym 30 % po zastosowaniu stawki lokalnej. Metoda rzeczywista opiera się na rzeczywistym wzroście między ceną zakupu a ceną sprzedaży. Jeżeli wartość w ogóle nie wzrosła, sama reforma organu podatkowego potwierdza, że żadna kwota nie jest należna według żadnej z metod.
Czy wartość gruntu wzrosła w okresie, gdy byli Państwo jego właścicielami?
- TakNależny według tej z dwóch metod, która daje niższą kwotę, z limitem 30 % po zastosowaniu stawki lokalnej.
- Nie lub nie może Pan/Pani pokazaćZgodnie z reformą z 2021 roku według żadnej z metod nic nie jest należne.
Założenia sprzedającychCo zmieniła reforma z 2021 roku
- plusvalía zawsze jest należna przy sprzedaży
- Podatek jest należny wyłącznie wtedy, gdy wzrosła wartość gruntu. Jeśli sprzedadzą Państwo nieruchomość ze stratą lub przy tej samej wartości gruntu, za którą ją kupili, nic nie będzie należne, o ile potrafią Państwo to wykazać.
- Zawsze płaci go sprzedający, bez wyjątków
- Zgodnie z prawem zobowiązanym jest sprzedający, ale jeśli sprzedający nie jest rezydentem, urząd gminy może ustanowić KUPUJĄCEGO podatnikiem zastępczym. W praktyce oznacza to, że kwota jest często potrącana z ceny przy finalizacji transakcji, zamiast być naliczana osobno w późniejszym terminie.
Ile kosztują usługi pośrednictwa i obsługa prawna sprzedaży?
Obok warstwy podatkowej występują jeszcze dwie pozycje i żadna z nich nie jest podatkiem: są to opłaty rynkowe, podobnie jak przy zakupie. Sposób sprzedaży wpływa na obie.
- Option 1WyłącznośćJedna agencja, jedna umowa pośrednictwa.
- Koszt
- 1,5 do 4 %
- Szybkość
- Zależy od bazy kupujących tej jednej agencji
- Zasięg
- Własna sieć tej agencji
- Option 2Multi-agencyKilka agencji promuje ją jednocześnie.
- Koszt
- 1,5 do 4 %
- Szybkość
- Często szybciej, mniej indywidualnej uwagi
- Zasięg
- Największy zasięg z całej trójki
- Option 3Sprzedaż prywatnaBez żadnego pośrednika.
- Koszt
- 0 €, bez prowizji
- Szybkość
- Zwykle wolniej
- Zasięg
- Tylko własna sieć i portale
- Prowizja agenta sprzedającegoZwykle od 1,5 do 4% ceny sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego, płacone przez sprzedającego. Jest to przedział rynkowy, a nie stawka ustalona przez oficjalne źródło, ponieważ żaden organ regulacyjny nie publikuje stawek prowizji. Wysokość prowizji zależy od agencji, regionu i konkretnej umowy dotyczącej oferty, dlatego należy traktować ją jako szacunek do potwierdzenia w agencji, a nie stały koszt.
- Własny prawnik przy sprzedażySprzedający korzysta z niezależnej reprezentacji prawnej z tych samych powodów co kupujący: weryfikacji umowy, koordynacji potrącenia 3% i finalizacji transakcji oraz, w stosownych przypadkach, obliczenia plusvalía. Większość czynności niezależnej obsługi prawnej po stronie kupującego ma również zastosowanie przy sprzedaży.
Co potwierdzić przed oszacowaniem kwoty netto ze sprzedaży
Cztery kwestie, sprawdzone na podstawie rzeczywistych dokumentów zakupu, a nie ogólnej zasady.| Poproś o | Co to Państwu mówi | Jak wygląda zła odpowiedź |
|---|---|---|
| Pierwotna cena zakupu i koszty, na piśmie | Zysk kapitałowy oblicza się jako różnicę między kwotą zapłaconą przez Państwa, powiększoną o dozwolone koszty nabycia i ulepszeń, a kwotą sprzedaży, a nie na podstawie samej ceny sprzedaży. Bez pierwotnych danych nikt nie może obliczyć rzeczywistego zobowiązania w wysokości 19%. | Brak dokumentacji pierwotnych kosztów zakupu, wynagrodzenia notariusza lub faktur za ulepszenia. |
| Czy opłaty wspólnotowe i IBI dotyczące nieruchomości są uregulowane | Niezapłacone zadłużenie wobec wspólnoty lub rachunek IBI może obciążać nieruchomość i utrudnić finalizację transakcji, tak samo jak przy zakupie. | Nikt nie sprawdził, czy rozliczenia są aktualne przed uzgodnieniem daty sprzedaży. |
| Która metoda obliczenia plusvalía daje niższą kwotę | Zgodnie z prawem wybór należy do Państwa, a obie metody mogą dawać bardzo różne wyniki w zależności od tego, jak długo posiadali Państwo nieruchomość i jak lokalnie zmieniały się wartości gruntów. | Kwota podana na podstawie tylko jednej metody, bez obliczenia drugiej dla porównania. |
| Kto jest umownie odpowiedzialny za plusvalía w umowie sprzedaży | Ponieważ urząd gminy może dochodzić należności od kupującego jako podatnika zastępczego, umowa sprzedaży powinna jasno określać, która strona, kupujący czy sprzedający, ponosi ten koszt, zamiast pozostawiać tę kwestię stronie, którą urząd gminy postanowi ścigać jako pierwszą. | Umowa całkowicie pomijająca plusvalía. |
Rzeczywisty zysk, strata lub sprzedaż bez zysku
Potrącenie 3% wygląda tak samo w obu przypadkach. To, co dzieje się później, już nie.| Sprzedaż z zyskiem | Sprzedaż bez zysku lub ze stratą | |
|---|---|---|
| 3 % potrącenia przy finalizacji | Potrącane zawsze, zgodnie z Modelo 211. | Również potrącane zawsze: obowiązek kupującego nie zależy od rzeczywistego wyniku sprzedaży. |
| Należny podatek od zysków | 19% rzeczywistego zysku, prawdopodobnie mniej niż potrącone 3%, co oznacza zwrot. | Brak należności, całe potrącone 3% podlega odzyskaniu. |
| plusvalía municipal | Należny od wzrostu wartości gruntu, obliczonego według niższej z dwóch metod. | Brak należności, jeśli rzeczywiście nie nastąpił wzrost wartości gruntu, co można udowodnić na podstawie reformy z 2021 roku. |
| Zgłoszenie wymagane zawsze | Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby uzgodnić rozliczenie i wystąpić o ewentualny zwrot. | Złożyć Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy, aby odzyskać pobraną zaliczkę i, w stosownych przypadkach, wykazać brak wzrostu plusvalía. |
Mechanizm, nie kwota netto
Stawkę podatku od zysków kapitałowych w wysokości 19 %, pobieraną zaliczkę w wysokości 3 % oraz reformę plusvalía odczytaliśmy bezpośrednio z własnych stron Agencia Tributaria i odpowiednich aktów BOE, 17 sierpnia 2026 roku. Warto zwrócić uwagę na jedną kwestię: proponowana przez rząd aktualizacja współczynników plusvalía na 2026 rok (RD-ley 16/2025) nie została zatwierdzona przez Kongres. W związku z tym nadal obowiązują współczynniki określone w RD-ley 8/2023. Kilka sprawdzonych przez nas źródeł komentatorskich nie zdążyło jeszcze tego zaktualizować.Są to ogólne informacje o opodatkowaniu sprzedaży, a nie kalkulacja uzyskanej przez Państwa kwoty netto. Rzeczywisty zysk zależy od pierwotnej ceny zakupu, kosztów podlegających odliczeniu oraz konkretnych współczynników plusvalía stosowanych przez urząd gminy. Te dane powinny znaleźć się w pisemnym wyliczeniu prawnika, a nie w opublikowanym przedziale. Arevont nie jest doradcą podatkowym i nie składa tego zeznania podatkowego. Te czynności należą do niezależnego prawnika.Niektóre tematy omawiamy w osobnych przewodnikach: bieżący podatek od dochodu imputowanego i dochodu z najmu, który obowiązywał w okresie posiadania nieruchomości i stanowi odrębną kwestię od sprzedaży; mechanizm obciążenia nieruchomości długiem wspólnoty; oraz odrębne zagadnienie podatku od posiadanego majątku, a nie od realizacji zysku. Każdy z tych tematów ma własny przewodnik.
Najczęstsze pytania o sprzedaż i koszty wyjścia
- Jeśli sprzedam ze stratą, czy nadal odzyskam całe 3 %?
- Tak, jeśli mogą Państwo wykazać rzeczywistą stratę. Należny podatek od zysków kapitałowych wynosi zero, a całą pobraną przy finalizacji transakcji zaliczkę w wysokości 3 % można odzyskać poprzez złożenie Modelo 210 w ciągu czterech miesięcy. Pobranie tej kwoty nie oznacza minimalnej należności podatkowej. Jest to zaliczka, która zostaje rozliczona z rzeczywistym wynikiem.
- Czy po wyjeździe z Hiszpanii nadal mogę zostać obciążony plusvalía?
- Tak. Właśnie dlatego istnieje zasada pozwalająca urzędowi gminy pobrać plusvalía od kupującego jako podatnika zastępczego: dochodzenie należności od nierezydenta, który opuścił już kraj, jest trudniejsze niż pobranie jej w momencie sprzedaży. Dlatego umowa sprzedaży powinna jasno określać, kto ponosi ten koszt, zamiast pozostawiać tę kwestię nierozstrzygniętą.
- Czy stawka 19 % zmieni się, jeśli przed sprzedażą uzyskam rezydencję podatkową w Hiszpanii?
- Tak. Rezydent podatkowy Hiszpanii płaci podatek od zysku kapitałowego według zwykłej skali dla rezydentów, a nie według stałej stawki 19 % dla nierezydentów. Obowiązują go również własne zasady dotyczące ulgi za reinwestycję w główne miejsce zamieszkania, które nie mają zastosowania do nierezydenta. Jest to zupełnie inna kalkulacja, szczegółowo omówiona w przewodniku podatkowym dla rezydentów na tej stronie.
