Przelewy środków do Hiszpanii przy zakupie nieruchomości
W 30 sekund
Zakup w Hiszpanii obejmuje od czterech do ośmiu oddzielnych przelewów, rozłożonych na okres od trzech miesięcy do trzech lat. Kurs wymiany kosztuje Państwa znacznie więcej niż opłaty. Jeden procent marży przy nieruchomości o wartości 400.000 € to 4.000 €, czyli więcej niż łączne opłaty za wszystkie przelewy związane z zakupem.
Co, kiedy i komu zapłacić
Każdy poradnik napisany po angielsku przedstawia to jako jednorazowy przelew ceny zakupu. Tak nie jest, a ta różnica stanowi główny temat tej strony. Poniżej przedstawiamy kolejność płatności, w takiej kolejności, w jakiej następują, wraz z odbiorcą każdej z nich. To właśnie ten element jest często mylony przez osoby działające pod presją czasu.Umowa arras to prywatna umowa zadatku stosowana przy nieruchomości z rynku wtórnego. Kupujący i sprzedający podpisują ją przed notariuszem, a ona określa karę za odstąpienie od transakcji przez którąkolwiek ze stron. To płatność, którą najbardziej warto zabezpieczyć przed ryzykiem kursowym, ponieważ zazwyczaj jest to najwyższa pojedyncza kwota przed finalizacją transakcji.Te proporcje są typowe, ale nie są stałe. Określa je Państwa własna umowa. W przypadku nowej inwestycji harmonogram płatności dewelopera często można negocjować, nawet jeśli ceny nie można.
Sekwencja płatności
- Dni po decyzjiRezerwacjaNa rzecz agencji sprzedającego, dewelopera lub prawnika, zgodnie z umową rezerwacyjną. Nigdy na konto osoby prywatnej.
- Tygodnie po rezerwacjiZadatek, arrasZazwyczaj 10 % ceny, czasami do 20 %. Najczęściej na rachunek klienta prawnika.
- Od 1 do 3 lat, tylko nowa inwestycjaPłatności etapoweZgodnie z postępem prac budowlanych, na zabezpieczony rachunek budowlany dewelopera, a nie na jego zwykły rachunek.
- Przed wizytą u notariuszaPozostała część cenyDostępne środki na rachunku klienta prawnika lub czek bankowy. Tego terminu nie można przesunąć.
- At completion and afterPodatki i opłatyOkoło 13 % przy nowej inwestycji, około 9 % przy nieruchomości z rynku wtórnego, za pośrednictwem prawnika.
- Od przekazania kluczyWyposażenie i pierwsze rachunkiDostawcy, wspólnota właścicieli nieruchomości, dostawcy mediów, urząd miasta.
Komu mam przekazać opłatę rezerwacyjną?Komu wskazanemu w umowie rezerwacyjnej. Przed wykonaniem przelewu należy przeczytać umowę, a nie dopiero po nim. Zazwyczaj jest to agencja, deweloper lub kancelaria prawnika. Jeśli wskazane konto należy do osoby prywatnej, należy się zatrzymać i zapytać o przyczynę. Przy zakupie nieruchomości nie ma ku temu żadnego uzasadnionego powodu.
Kurs, opłata i to, na co należy zwracać uwagę
Opłaty za przelew są widoczne, wydrukowane i niewielkie. Kurs wymiany jest niewidoczny, nie jest drukowany i ma duże znaczenie. To właśnie dlatego kupujący koncentrują się na niewłaściwej liczbie.Proszę wykonać to obliczenie raz, dla własnej kwoty. Jeden procent od zakupu za 400.000 € to 4.000 €. Opłata za przelew wynosi tylko kilka euro. Żadna inna decyzja dotycząca przelewu nie ma takiego znaczenia jak uzyskanie właściwego kursu wymiany.
| Detaliczna marża bankuMarża 3 do 4 %, według opublikowanych poradników | 12.000 do 16.000 € |
|---|---|
| Marża specjalistyniższy, negocjowalny przy większych kwotach | Niższa, poproś o obie oferty |
| Różnicaile kosztuje Państwa zły wybór | Tysiące euro |
Co obserwują kupującyCo naprawdę decyduje o koszcie
- Opłata za przelew
- Dwa lub trzy euro w ramach obszaru płatności w euro, a czasem nic. Przy zakupie nieruchomości to błąd zaokrąglenia, a zarazem kwota reklamowana przez większość banków, właśnie dlatego, że zarabiają gdzie indziej.
- Przelew bez prowizji
- Brak prowizji nie oznacza braku kosztów. Marża kryje się w różnicy między oferowanym Państwu kursem a kursem, po którym sam bank zawiera transakcje. Z naszych badań wynika, że spread banku detalicznego sięga 3 do 4 %, co przy samym zadatku oznacza tysiące euro.
- Czekanie na lepszy kurs
- To nie jest plan, ponieważ mają Państwo umowny termin, a rynek go nie ma. Trzymanie czeskich koron na poczet zaciągniętego już zobowiązania w euro jest zakładem, niezależnie od tego, czy zamierzali Państwo go zawierać. Pytanie nie brzmi, czy kurs się zmieni, lecz co stanie się z Państwa zakupem, jeśli zmieni się na niekorzyść.
- Przeliczanie ceny zakupu
- W euro płacą Państwo tylko część należnej kwoty. Podatki i opłaty, wynoszące około 13 % w przypadku nowej inwestycji i około 9 % na rynku wtórnym, również są kosztem w euro. To samo dotyczy mebli i kosztów utrzymania w pierwszym roku. Kupujący przeliczają cenę, a następnie resztę po kursie oferowanym akurat w danym tygodniu.
- Kontrakt forward to spekulacja
- Jest odwrotnie. Kontrakt forward ustala kurs na przyszły termin, zwykle przypadający najpóźniej za dwanaście miesięcy, w zamian za zadatek w wysokości około 10 %. Zamienia nieznany koszt w znany. W przypadku nowej inwestycji z płatnościami etapowymi rozłożonymi na dwa lata ustalenie kursu jest bezpiecznym wyborem, a pozostawienie go zmiennym jest zakładem.
Jedna uwaga dotycząca kontraktów forward, ponieważ pomijają ją anglojęzyczne źródła. Stały kurs jest zobowiązaniem, a nie wyborem. Jeśli do zakupu nie dojdzie, nadal są Państwo zobowiązani do realizacji kontraktu. Kwoty i terminy należy dopasować do płatności, do których są Państwo umownie zobowiązani, a te niepewne pozostawić zmiennymi.
Czy wyspecjalizowany dostawca przechowuje w którymś momencie moje pieniądze?Krótko mówiąc, tak. Dlatego dostawca jest równie ważny jak kurs. Pieniądze opuszczają Państwa bank, pozostają u dostawcy na czas przewalutowania, a następnie trafiają do odbiorcy. Należy sprawdzić, czy firma ma zezwolenie w swoim kraju siedziby oraz czy przechowuje środki klientów na wyodrębnionych rachunkach. Przed wysłaniem dużej kwoty warto wykonać mały przelew, aby sprawdzić działanie całej procedury.
Czeska strona: o co zapyta Państwa bank i co może zatrzymać
Niemal wszystko, co napisano na ten temat, opisuje stronę odbierającą. Opóźnienia, które obserwujemy, powstają po stronie wysyłającej, a ich koszt zawsze przewyższa koszt spreadu walutowego. Wstrzymanie płatności związanej z finalizacją transakcji przez dział zgodności nie jest opłatą. Oznacza nieodbyty termin u notariusza.
- Poinformuj bank przed pierwszym dużym przelewem, nie w jego trakciePłatność znacznie odbiegająca od zwykłego schematu zostanie sprawdzona. Taka kontrola jest rutynowa i przebiega szybciej, gdy bank z wyprzedzeniem wie o planowanym zakupie i widział umowę.
- Zbierz źródła środków w jednym folderzeSprzedaż firmy, dywidendy, rachunek inwestycyjny, sprzedaż nieruchomości, darowizna, spadek. Dokumenty zostaną wymagane po obu stronach, dlatego należy zebrać je już teraz wraz z gotowymi tłumaczeniami, a nie w tygodniu upływu terminu.
- Spodziewaj się pytania dwa razyPaństwa czeski bank zapyta, a następnie hiszpański bank lub prawnik zapyta ponownie. Żaden z nich nie zaakceptuje dokumentów przygotowanych przez drugą stronę, ale ten sam folder odpowie na oba zapytania.
- Nigdy nie planuj przelewu na dzień, w którym jest potrzebnyGodziny graniczne, weekendy, hiszpańskie dni wolne od pracy, które nie są dniami wolnymi w Czechach, oraz własne kontrole banku wydłużają procedurę o dni nieuwzględnione w żadnym harmonogramie. Należy odliczyć czas wstecz od terminu u notariusza i dodać tydzień, którego nie zamierzają Państwo wykorzystać.
Jeśli przewożą Państwo gotówkę zamiast wykonywać przelew, obowiązują inne zasady. Pieniądze wwożone do Unii Europejskiej lub z niej wywożone podlegają progowi zgłoszenia, a Hiszpania ma własny obowiązek zgłaszania dużych kwot gotówki lub podobnych środków płatniczych. Przy zakupie nieruchomości jest to opcja teoretyczna, a nie praktyczna, ponieważ zarówno notariusz, jak i bank wymagają możliwej do prześledzenia płatności.
Źródła
Czy mój czeski bank może odmówić wysłania pieniędzy?Może odmówić lub wstrzymać płatność na czas sprawdzania pochodzenia środków i nie musi uprzedzać Państwa o tym. Nie oznacza to, że bank celowo utrudnia sprawę. Wynika to z prawa, któremu bank podlega. Rozwiązanie jest zawsze takie samo: przygotować dokumentację z wyprzedzeniem, poinformować bank o planowanej płatności i uwzględnić w harmonogramie czas na pytanie, którego nikt nie chciałby usłyszeć.
Czego nie robić
Pięć błędów odpowiada za niemal wszystkie pieniądze tracone na tym etapie zakupu, a żaden z nich nie dotyczy wyboru niewłaściwego dostawcy.
- KosztownePłacenie za rezerwację kartąPrzewalutowanie po kursie, na który nie wyrazili Państwo zgody, często z opłatą za wypłatę gotówki, w ramach ścieżki, której później nikt nie może dokładnie prześledzić.What to do insteadProszę zapłacić przelewem na konto wskazane w umowie rezerwacyjnej.
- NajpoważniejszeWysyłanie pieniędzy na prywatne kontoNie na prywatne konto agenta, nie na konto dyrektora i nie na konto w niepowiązanym kraju. Nie ma uzasadnionego powodu dla żadnego z tych trzech przypadków.What to do insteadProszę się zatrzymać i zapytać, dlaczego. To najwyraźniejszy sygnał ostrzegawczy w całym procesie.
- KosztownePrzewalutowanie tylko cenyPodatki, notariusz, wpis do rejestru, prawnik, meble i opłaty wspólnotowe za pierwszy rok również są zobowiązaniami w euro.What to do insteadProszę przeliczyć całość, a nie samą cenę główną, aby nie kupować euro dwukrotnie po dwóch różnych kursach.
- KosztownePróba wyczucia rynku z ostatecznym terminem w perspektywiePo podpisaniu korzystny kurs jest bonusem, a niekorzystny problemem, którego nie mogą Państwo odrzucić.What to do insteadProszę z góry zdecydować, do których płatności są Państwo zobowiązani umową, i ustalić ich kurs.
- Przyczyna źródłowaPozostawienie wszystkiego na ostatni tydzieńOtwarcie rachunku, potwierdzenie źródła środków, porównanie usługodawców i przelanie dużej kwoty wymagają osobno kilku dni, a te terminy nie przypadają jednocześnie.What to do insteadTo błąd, który powoduje wszystkie pozostałe. Zamiast tego proszę zacząć wcześniej.
Bank lub specjalista ds. walut
Nie jest to pytanie z jedną odpowiedzią. Zależy to od wysokości kwoty oraz od tego, jak dużą część procesu chcą Państwo przeprowadzić samodzielnie.| Bank | Specjalista ds. wymiany walut | |
|---|---|---|
| Oferowany Państwu kurs | Własny detaliczny kurs banku. Źródła z naszego zestawu wskazują na spread sięgający 3 do 4% przy przelewie z banku tradycyjnego. | Węższy i podlegający negocjacji przy większych kwotach. Oszczędność wynika z kursu, a nie z reklamowanej opłaty. |
| Informacje o koszcie przekazywane Państwu | Zwykle opłata oraz kurs, który muszą Państwo samodzielnie porównać z kursem rynkowym. | Zwykle kurs podany w odniesieniu do rynku. Proszę poprosić obie strony o obie liczby i porównać kwotę euro, która wpłynie. |
| Zablokowanie kursu przed płatnością | Rzadko oferowane klientowi prywatnemu. | Kontrakt forward, zwykle zawierany do dwunastu miesięcy naprzód za zadatek w wysokości około 10%. W przypadku nowej inwestycji jest to główny powód, by z niego skorzystać. |
| Weryfikacja i źródło środków | Państwa dotychczasowy bank już Państwa zna, co może ułatwić wykonanie dużego przelewu, zamiast je utrudniać. | Nowa relacja oznacza pełną procedurę rejestracji przed wykonaniem pierwszego przelewu. Proszę rozpocząć ją odpowiednio wcześnie, a nie w tygodniu, w którym upływa termin. |
| Gdzie są pieniądze w drodze | Z banku do banku, z ochroną depozytów po obu stronach. | Za pośrednictwem rachunku klientowskiego usługodawcy. Proszę sprawdzić upoważnienie oraz to, czy środki klientów są wyodrębnione, a następnie najpierw przetestować tę ścieżkę małym przelewem. |
| Kiedy lepszym rozwiązaniem jest bank | Małe kwoty, bieżące koszty po zakupie oraz wszystko, w przypadku czego dodatkowy dzień administracji kosztuje więcej niż spread. | Zadatek, saldo i transze płatności za etapy nowej inwestycji. Im większa kwota, tym większe znaczenie ma kurs w porównaniu z wygodą. |
Nie korzystamy z Państwa pieniędzy i nie otrzymujemy wynagrodzenia za tę poradę.
Nie przekazujemy pieniędzy, nie wymieniamy walut i nie pobieramy udziału w żadnej wymianie. Nie istnieje usługa walutowa Arevont i nie powstanie, ponieważ gdybyśmy zarabiali na kursie, który Państwo otrzymują, nie można byłoby ufać niczemu innemu, co mówimy o kursach.Nie wskazujemy tu również konkretnego dostawcy. Jeśli woleliby Państwo nie zaczynać od zera, możemy skontaktować Państwa z dostawcą, z którym współpracowaliśmy, ale mogą Państwo skorzystać także z własnego banku. Proszę zapytać oba podmioty, ile euro rzeczywiście dotrze tego samego ranka na Państwa rachunek w ramach rzeczywistej kwoty, a następnie wybrać większą kwotę.To, co rzeczywiście Państwu zapewniamy, to harmonogram. Proszę podać nam cenę zakupu i przybliżony termin zakupu, a otrzymają Państwo sekwencję działań: jaka kwota, gdzie i do kiedy musi się znaleźć oraz kto ją otrzyma. To właśnie ten element generuje koszty, a nikt Państwu takich informacji nie przekazuje.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące przelewów środków do Hiszpanii
- Czy warto czekać na korzystniejszy kurs wymiany?
- Nie, jeśli mają już Państwo termin umowny. Czekanie to zakład na rynku walutowym, zawierany za pieniądze, które obiecali już Państwo komuś innemu. Ryzykiem jest brak możliwości dokonania płatności. Jeśli chcą się Państwo zabezpieczyć przed zmianą kursu, a nie na nią obstawiać, należy ustalić kwoty, do których zapłaty są już Państwo zobowiązani, a pozostałe pozostawić zmienne.
- Czy kontrakt terminowy ma sens w przypadku nowej inwestycji?
- To sytuacja, w której ma on największy sens, ponieważ płatności etapowe są rozłożone na okres od roku do trzech lat, a całkowita kwota jest ustalona w euro już w dniu podpisania umowy. Kontrakt terminowy zamienia nieznany koszt w koronach na znany koszt. Należy pamiętać o dwóch kwestiach. Jest to zobowiązanie, a nie możliwość wyboru, dlatego należy dopasować je do płatności, do których są Państwo umownie zobowiązani. Proszę również sprawdzić, co się stanie w razie opóźnienia harmonogramu dewelopera, ponieważ Państwa terminy i jego terminy nie są określone w tym samym dokumencie.
- Jaką kwotę należy przewalutować ponad cenę zakupu?
- Kwotę wystarczającą na pokrycie podatków i opłat, które wynoszą około 13% w przypadku nowej inwestycji i około 9% w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, a także na umeblowanie oraz pierwszy rok kosztów utrzymania. Nieruchomość generuje od pierwszego miesiąca opłaty wspólnotowe, koszty mediów, lokalny podatek od nieruchomości i ubezpieczenie, a żadna z tych pozycji nie jest uwzględniona w wynegocjowanej przez Państwa cenie.
- Co się stanie, jeśli pieniądze dotrą do notariusza z opóźnieniem?
- Termin spotkania zostanie przesunięty, a wszystkie osoby obecne na miejscu będą musiały ponownie znaleźć czas: sprzedający, notariusz, a czasem także bank. W najgorszym przypadku umowa z nieprzekraczalnym terminem może oznaczać naruszenie przez Państwa jej postanowień. Wtedy rozmowa będzie dotyczyć zadatku, a nie kursu. Dlatego saldo planuje się od podpisania umowy wstecz, pozostawiając tydzień rezerwy, z której nikt nie zamierza korzystać.
- Czy mogę po prostu zapłacić z czeskiego rachunku i pominąć wszystkie te kwestie?
- W przypadku większości płatności związanych z zakupem tak i wielu kupujących dokładnie tak postępuje. Czeski przelew w euro dociera na hiszpański rachunek tak samo jak przelew krajowy. To pominięcie planowania generuje koszty. Przewalutowanie nadal nastąpi w którymś miejscu i po czyimś kursie, a pytania dotyczące zgodności z przepisami nadal zostaną zadane. W rzeczywistości wybierają Państwo tylko to, kto i kiedy dokona przewalutowania, a nie to, czy do niego dojdzie.
