Używamy plików cookie, aby poprawić komfort korzystania z witryny, analizować jej użytkowanie i dostarczać spersonalizowane treści.
Przewodnik
Jak przebiega badanie stanu prawnego nieruchomości w Hiszpanii
Szczegółowe badanie stanu prawnego nieruchomości odbywa się po dokonaniu rezerwacji, a nie przed nim, a umowa rezerwacyjna zawiera postanowienia chroniące kupującego, jeśli kontrole ujawnią poważny problem. Registro de la Propiedad wskazuje faktycznego właściciela, a także hipoteki, nakazy egzekucyjne, służebności i inne ograniczenia. Zależnie od rodzaju nieruchomości kontrole obejmują również zgodność dokumentacji, zadłużenie wobec wspólnoty właścicieli, IBI i wymagane pozwolenia. Przy podpisywaniu umowy przeprowadzana jest następnie druga, niezależna kontrola: przed podpisaniem notariusz ponownie weryfikuje własność i aktualny stan rejestru.
Podpisują Państwo umowę rezerwacyjną, dopiero potem odkrywają problem prawny i tracą zadatek rezerwacyjny.
Jak jest naprawdę
Szczegółowe badanie stanu prawnego nieruchomości odbywa się po dokonaniu rezerwacji, a nie przed nim, a umowa rezerwacyjna zawiera postanowienia chroniące kupującego, jeśli kontrole ujawnią poważny problem. Registro de la Propiedad wskazuje faktycznego właściciela, a także hipoteki, nakazy egzekucyjne, służebności i inne ograniczenia. Zależnie od rodzaju nieruchomości kontrole obejmują również zgodność dokumentacji, zadłużenie wobec wspólnoty właścicieli, IBI i wymagane pozwolenia. Przy podpisywaniu umowy przeprowadzana jest następnie druga, niezależna kontrola: przed podpisaniem notariusz ponownie weryfikuje własność i aktualny stan rejestru.
Co to zmienia
Notariusz i Państwa prawnik nie wykonują tej samej pracy. Notariusz jest niezależnym funkcjonariuszem publicznym i sprawdza zgodność z prawem oraz stan rejestru w chwili podpisywania umowy. Państwa prawnik reprezentuje Państwa i przeprowadza badanie stanu prawnego nieruchomości, zanim podejmą Państwo zobowiązanie. Problemy te również nie wynikają z oszustwa, lecz z niedokończonej dokumentacji: nieujawnionej rozbudowy, braku licencia de primera ocupación lub zadłużenia wobec wspólnoty, które przechodzi wraz z nieruchomością.
Co z tym robimy
Bez zakończonego badania stanu prawnego nieruchomości nie będziemy rekomendować przechodzenia do zawarcia umowy kupna-sprzedaży. Kancelaria prawna reprezentuje Państwa, a nie nas, nie otrzymuje od nas żadnego wynagrodzenia, a Państwo mogą wybrać własnego prawnika.
W 30 sekund
Szczegółowa kontrola prawna odbywa się po dokonaniu rezerwacji, a nie wcześniej, i to treść samej umowy rezerwacyjnej chroni Państwa wpłatę w tym okresie. Prawnik sprawdza około 15 kwestii w ciągu 2 do 4 tygodni; notariusz niezależnie sprawdza własność i rejestr ponownie przy podpisaniu.
Jeśli szczegółowe badanie prawne odbędzie się po dokonaniu przeze mnie rezerwacji, czy mój zadatek jest zagrożony?
Rezerwacja hiszpańskiej nieruchomości to rzeczywiste zobowiązanie, zwykle 6 000 do 11 000 €, płatne przed przeprowadzeniem szczegółowej kontroli prawnej. Taka kolejność zaskakuje wielu nabywców kupujących po raz pierwszy i warto ją wyjaśnić, zamiast ją pomijać. Rezerwacja wycofuje nieruchomość z rynku na czas kontroli. Sama kontrola potwierdza, czy powinni Państwo przejść do zawarcia pełnej umowy zakupu.Rezerwacja celowo nie jest zobowiązaniem podejmowanym w ciemno. Jej pisemne warunki określają, co dzieje się w przypadku, gdy badanie przeprowadzone przez Pana lub Pani prawnika ujawni poważny problem. Zgodnie z tymi warunkami zadatek zostaje zwrócony. Ochrona ma charakter umowny i jest zapisana w samej umowie rezerwacyjnej, a nie stanowi ogólnej gwarancji prawnej istniejącej niezależnie od treści tego dokumentu. Właśnie dlatego prawnik reprezentujący wyłącznie Pana lub Panią musi przeczytać i zaakceptować treść umowy rezerwacyjnej przed jej podpisaniem oraz przed przekazaniem jakichkolwiek środków.
Co faktycznie chroni mój zadatek podczas trwania badania stanu prawnego?Konkretne postanowienia podpisywanej przez Pana lub Panią umowy rezerwacyjnej, a nie ogólna zasada hiszpańskiego prawa mająca zastosowanie niezależnie od jej treści. Prawnik czyta tę umowę przed jej podpisaniem. Dzięki temu warunki zwrotu zadatku w przypadku wykrycia poważnego problemu są rzeczywiście zapisane, a nie tylko zakładane.
Jaka jest faktyczna różnica między notariuszem a moim własnym prawnikiem?
Te dwie role łatwo pomylić, ale nie są one tym samym. Hiszpański notariusz jest niezależnym funkcjonariuszem publicznym, który uwierzytelnia akt przy podpisywaniu: sprawdza tożsamość i potwierdza wpis w rejestrze w tym konkretnym momencie. Każdy profesjonalista uczestniczący w procesie, w tym prawnicy i agenci, przeprowadza również standardową weryfikację tożsamości wymaganą przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy. Notariusz nie negocjuje w Pana lub Pani imieniu i nie przeprowadza wcześniejszego, pogłębionego badania historii nieruchomości.Wcześniejsze, niezależne i pogłębione badanie przeprowadza własny prawnik: sprawdza, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, jakie obciążenia lub długi na niej ciążą, czy sam budynek jest zgodny z prawem oraz czy wspólnota właścicieli nieruchomości ma jakiekolwiek nieuregulowane roszczenia. Prace te odbywają się w tygodniach następujących po rezerwacji, właśnie po to, aby problemy ujawniły się, gdy wycofanie się z transakcji jest jeszcze realnie możliwe. Różni się to od sytuacji przy stole, przy którym następuje podpisanie, gdy w transakcję zaangażowano już znacznie więcej pieniędzy i wysiłku.
NotariuszWłasny prawnik
Niezależny funkcjonariusz publiczny, który nie pracuje konkretnie dla Pana lub Pani
Ponownie potwierdza tożsamość i wpis w rejestrze w chwili podpisania, jako ostateczna, niezależna kontrola, a nie jako zastępstwo wcześniejszego badania stanu prawnego nieruchomości.
Własny przedstawiciel, wybrany i opłacany przez Pana lub Panią
Przeprowadza pogłębione badanie w tygodniach po rezerwacji, dokładnie po to, aby poważny problem został wykryty, gdy wycofanie się z transakcji jest jeszcze realne, a nie dopiero po podpisaniu.
Jeśli notariusz już sprawdza własność przy podpisywaniu, dlaczego potrzebuję wcześniej również kontroli przeprowadzonej przez własnego prawnika?Kontrola notariusza odbywa się na samym końcu procesu, często po przekazaniu zadatku rezerwacyjnego i podpisaniu umowy kupna-sprzedaży. Na tym etapie wycofanie się z transakcji jest znacznie bardziej kosztowne. Wcześniejsza kontrola prawnika ma na celu wykrycie problemu, gdy wycofanie się jest jeszcze realnie możliwe. To inne zadanie, wykonywane w innym momencie, a nie powtórzenie czynności notariusza.
Dla kogo faktycznie pracuje prawnik i ile to kosztuje?
Prawnik zaangażowany do przeprowadzenia tej kontroli reprezentuje Państwa i tylko Państwa. Nie jest to prawnik sprzedającego i nie płaci mu nasza firma: wynagrodzenie wynosi około ~1 % ceny zakupu, z VAT, i jest płatne bezpośrednio kancelarii. Nie pobieramy od tej kancelarii żadnej prowizji za polecenie. Mogą Państwo również wybrać niezależnego prawnika według własnego uznania zamiast prawnika, którego przedstawimy.Bez zakończonego badania nie zalecamy przechodzenia do umowy kupna-sprzedaży. Nie jest to formalność. To moment procesu, w którym ma ujawnić się rzeczywisty problem, jeśli taki istnieje. Pominięcie badania w celu zaoszczędzenia czasu niweczy cały sens płacenia za nie.
Mów wprost
Czy ten proces gwarantuje, że nigdy nic nie pójdzie źle?
Nie, a żaden uczciwy opis tego procesu nie powinien twierdzić inaczej. Proces ten zapewnia rzeczywistą, niezależną kontrolę pomiędzy Pana lub Pani pieniędzmi a pieniędzmi sprzedającego w momencie, gdy wycofanie się jest jeszcze tanie. Przed ostatecznym przekazaniem środków następuje druga, niezależna kontrola u notariusza. Większość problemów wykrywanych w ten sposób nie jest oszustwami, lecz niedokończoną dokumentacją: niezgłoszoną rozbudową, brakiem pozwolenia na użytkowanie lub długiem wobec wspólnoty właścicieli nieruchomości, który w przeciwnym razie przeszedłby na Pana lub Panią.Są to ogólne informacje o tym, jak przebiega proces zakupu w Hiszpanii, a nie porada prawna dotycząca konkretnej nieruchomości. Opisane kontrole nie są przeprowadzane przez nas, lecz przez niezależnego prawnika działającego w Pana lub Pani imieniu, za wynagrodzenie opłacane bezpośrednio temu prawnikowi. Nie pobieramy od tego prawnika opłaty za polecenie. Same kontrole nie wiążą się dla kupującego z żadnym kosztem poza wynagrodzeniem prawnika.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące badania stanu prawnego nieruchomości
Co właściwie się dzieje, jeśli mój prawnik znajdzie poważny problem po dokonaniu przeze mnie rezerwacji?
Właśnie takie sytuacje mają obejmować warunki umowy rezerwacyjnej. Jeśli problem spełnia określone w niej warunki, zakup nie przechodzi do etapu zawarcia pełnej umowy, a zadatek zostaje zwrócony. Dlatego prawnik powinien przeczytać i zaakceptować dokładne brzmienie umowy rezerwacyjnej przed jej podpisaniem, a nie po nim.
Czy muszę skorzystać z prawnika, którego poleci mi Arevont?
Nie. Mogą Państwo zamiast tego skorzystać z usług własnego, niezależnego prawnika. Nie pobieramy opłat za polecenie od kancelarii, które polecamy, a w każdym przypadku prawnik reprezentuje Państwa, nie nas ani sprzedającego.
Czy w 2025 lub 2026 roku coś w tym procesie jest nowe albo różni się od poprzednich lat?
Nie w sposób istotny. Podstawowy proces, czyli kontrola przed zakupem przeprowadzona przez niezależnego prawnika, a następnie niezależne potwierdzenie notariusza przy podpisywaniu umowy, ma od lat tę samą, ugruntowaną strukturę. Standardowe kontrole tożsamości i przeciwdziałania praniu pieniędzy przeprowadzane przez wszystkich zaangażowanych specjalistów są zwykłą, stałą praktyką, a nie niedawną zmianą. Nie należy odczytywać tego jako ostrzeżenia przed nowym ryzykiem. Jeśli już, stabilność tego procesu jest uczciwym i uspokajającym wnioskiem.
Pozostałe trzy obawy
okupas
okupas zajmą Państwa mieszkanie, gdy wrócą Państwo do kraju, i przez lata nie uda się ich usunąć.