Czy ma znaczenie, czy zadatek wpłacono na osobisty rachunek bankowy, a nie na rachunek klienta prawnika lub rachunek spółki?

Tak, ma to ogromne znaczenie dla tego, jak łatwe jest odzyskanie pieniędzy w praktyce, chociaż Państwa prawo do zwrotu pozostaje bez zmian. Płatność dokonana na rachunek osobisty jest trudniejsza do powiązania z konkretną transakcją, a osobie, do której należy ten rachunek, łatwiej jest ją wcześniej wydać. Właśnie dlatego zaliczka rezerwacyjna, czyli płatność zazwyczaj dokonywana poza jakimkolwiek systemem chronionego rachunku, jest w praktyce najczęściej kwestionowaną płatnością.

Co zrobić, jeśli osoba lub spółka zobowiązana do zwrotu pieniędzy wydaje się znikać, zmienia nazwę lub staje się trudna do skontaktowania?

Proszę jak najszybciej podjąć działania w związku z formalnym wezwaniem do zapłaty. Proszę zlecić prawnikowi sprawdzenie, czy spółka wykazuje wczesne oznaki problemów finansowych, zamiast po prostu nie odpowiadać. Jeżeli zostanie wszczęte formalne postępowanie upadłościowe, sposób dochodzenia należności całkowicie się zmienia: staje się ona roszczeniem w ramach tego postępowania, a nie zwykłym żądaniem zapłaty i pozwem sądowym. Ta strona wyjaśnia, co się zmienia.

Czy mogę dochodzić odsetek oprócz samego zwrotu pieniędzy, czy tylko pierwotnej kwoty?

Zasadniczo tak. Prawo hiszpańskie pozwala dochodzić odsetek wraz ze zwrotem należnej kwoty, a pozew sądowy zazwyczaj obejmuje również odsetki. W przypadku płatności za nową inwestycję objętej gwarancją sama gwarancja musi obejmować odsetki ustawowe naliczane od daty każdej płatności. Jest to silniejsze i bardziej szczegółowe uprawnienie niż ogólne prawo do odsetek przysługujące w przypadku zwykłego długu umownego.

Guides

Należą się Państwu pieniądze, ale nikt nie płaci: jak faktycznie odzyskać zadatek

W 30 sekund

Odzyskanie hiszpańskiego zadatku zależy od tego, jakiej płatności dotyczy. Gwarantowanego zadatku za nieruchomość z rynku pierwotnego dochodzi się bezpośrednio od banku. W przypadku zadatku dotyczącego nieruchomości z rynku wtórnego potrzebny jest burofax, a jeśli to nie pomoże, droga sądowa. Należy skorzystać z postępowania monitorio, jeśli dług nie jest rzeczywiście kwestionowany, z juicio verbal poniżej 15.000 € oraz z juicio ordinario powyżej tej kwoty.

O którą płatność Państwo zabiegają i na jakim jest etapie?

Gwarantowana wpłata za nową inwestycjęRoszczenia należy dochodzić bezpośrednio od banku lub ubezpieczyciela, który wystawił gwarancję. Nie zależy to od dewelopera.
Rezerwacja lub arras: zapłacone po formalnym wezwaniuGotowe. Nie trzeba nic więcej robić.
Rezerwacja lub arras: niezapłacone i rzeczywiście kwestionowaneJuicio verbal poniżej 15.000 €, juicio ordinario powyżej tej kwoty.
Rezerwacja lub arras: niezapłacone i nierzeczywiście kwestionowaneProcedimiento monitorio, bez górnego limitu.

Którą płatność próbują Państwo odzyskać?

Słowo "zadatek" obejmuje w hiszpańskiej transakcji zakupu co najmniej trzy różne rodzaje płatności. Każda z nich wraca, jeśli w ogóle wraca, inną drogą. Zadatek rezerwacyjny odzyskuje się poprzez formalne wezwanie skierowane do osoby, która go przechowuje, a następnie, w razie odmowy, na drodze sądowej. Nie jest on objęty żadnym systemem gwarancji ani rachunkiem klienta. W przypadku zadatku arras przy nieruchomości z rynku wtórnego znaczenie ma jego rodzaj określony w umowie. Jeśli zastosowanie mają arras penitenciales i winę ponosi sprzedający, mogą Państwo żądać podwójnej kwoty zadatku. W przypadku dwóch pozostałych rodzajów mogą Państwo żądać sfinalizowania sprzedaży albo odszkodowania. Płatność etapowa za nową inwestycję stanowi bezpośrednie roszczenie wobec banku lub ubezpieczyciela, który wystawił indywidualny certyfikat gwarancji. Nie zależy ono od sytuacji finansowej samego dewelopera.Poniższe informacje mają zastosowanie, gdy wiedzą już Państwo, że płatność powinna zostać zwrócona, lecz nie jest zwracana dobrowolnie. To, czy w ogóle powinna zostać zwrócona, jest odrębną kwestią dotyczącą umowy, na którą odpowiadają poradniki dotyczące umów.

Umowa rezerwacyjna

Czy uprzejma prośba wywołuje jakiekolwiek skutki prawne?

Nie. Wiadomość e-mail lub rozmowa telefoniczna mogą kogoś przekonać, ale nie wykonują jedynej czynności prawnej, którą zapewnia formalne wezwanie: nie wyznaczają początku biegu terminu ani go nie przerywają. Do tego służy burofaks, czyli formalne zawiadomienie w Hiszpanii z potwierdzeniem doręczenia. Jest to standardowy sposób dochodzenia roszczenia poza sądem, który można później udowodnić w postępowaniu sądowym.

BurofaxCorreos, doręczenie poświadczone wraz z poświadczeniem treści

Nadawca i odbiorca: IMIĘ I NAZWISKO → IMIĘ I NAZWISKO
Data wysłania i potwierdzenie odbioru: DD/MM/RRRR · Poświadczone
Żądana kwota: X.XXX €
Podstawa i termin: Punkt X umowy · 10 dni

Wzór. Przedstawione wartości mają charakter przykładowy.

Nadawca i odbiorca. Nadawca i odbiorca są formalnie zidentyfikowani, a wiadomość nie jest anonimowa.
Data wysłania i potwierdzenie odbioru. To poświadczona data doręczenia przerywa bieg terminu przedawnienia.
Żądana kwota. Jasno określona, dokładna kwota. Tego wymaga później roszczenie w postępowaniu upominawczym, jeśli do niego dojdzie.
Podstawa i termin. Powołany punkt umowy oraz jasny termin na odpowiedź przed podjęciem kolejnego kroku.

Założenia kupującychCo prawnie przerywa bieg terminu

Wystarczy e-mail z żądaniem zwrotu pieniędzy, aby zabezpieczyć swoje stanowisko: Może to świadczyć o dobrej wierze, ale nie wystarczy. Tylko formalne roszczenie pozasądowe prawnie przerywa bieg terminu przedawnienia, a burofax jest standardowym sposobem jego złożenia, który można później udowodnić w sądzie. Prawidłowo doręczony, zeruje odliczanie od daty doręczenia.
Mogę dochodzić tego roszczenia, kiedy tylko zechcę, skoro kwota wyraźnie mi się należy: Osobiste roszczenie, dla którego prawo nie przewiduje krótszego terminu, wygasa po 5 latach od momentu, gdy po raz pierwszy mogli Państwo zażądać jego realizacji. Reforma prawa z 2015 roku skróciła wcześniejszy piętnastoletni okres do tego terminu. Może się on wydawać długi. Jednak miesiące nieformalnej korespondencji mogą po cichu wykorzystać jego część, jeśli nikt nie wyśle pisma przerywającego bieg terminu.
Po wysłaniu jednego formalnego pisma jestem zabezpieczony bezterminowo: Przerwanie biegu terminu rozpoczyna go na nowo. Nie zawiesza go na zawsze. Jeśli druga strona nadal nie zapłaci, nowy 5-letni termin biegnie od daty tego pisma. W pewnym momencie muszą Państwo wnieść roszczenie. Nie można bez końca wysyłać pism zamiast podjąć działania.

Prawnik sprawdzający rodzaj i treść umowy arras upewnia się przed jej podpisaniem, że rzeczywiście zawiera możliwą do zastosowania klauzulę zwrotu. Dzięki temu procedura dochodzenia należności nie musi się rozpoczynać.

Umowa sprzedaży i kupna oraz rodzaje arras

Źródła

Czy burofax musi wysłać prawnik, aby był skuteczny?Nie. Każdy może wysłać go za pośrednictwem Correos, hiszpańskiej poczty. Aby był ważny jako roszczenie pozasądowe, nie musi go wysyłać prawnik. W praktyce w przypadku kwot wyższych niż niewielkie warto zapłacić za sporządzenie i wysłanie go przez prawnika. Dokładne brzmienie żądania często ma później znaczenie, jeśli sprawa trafi do sądu.

Jeśli formalne żądanie zostanie zignorowane, jak wygląda droga sądowa?

Istnieją trzy możliwe postępowania. To, które ma zastosowanie, zależy przede wszystkim od tego, czy dług jest rzeczywiście kwestionowany i jak wysoka jest jego kwota. Bezpośrednie roszczenie z gwarancji dotyczącej nowej inwestycji nie korzysta z żadnego z tych trzech postępowań, lecz jest kierowane bezpośrednio do banku lub ubezpieczyciela. Dlatego sprawdzenie tego dokumentu przed dokonaniem płatności ma większe znaczenie niż wybór późniejszej drogi dochodzenia należności.

Option 1
Postępowanie upominawczePrzeznaczone do roszczenia, które jest jasne, dokładne, wymagalne i płatne obecnie.
Próg
Brak górnego limituBrak limitu kwoty od czasu reformy z 2011 roku.
Szybkość
Fastest
Koszt
Lowest
Kiedy ma zastosowanie
Dług bezsporny, udokumentowany
Najlepsze rozwiązanie, gdy dokumentacja jest jasna, a druga strona nie kwestionuje poważnie istnienia długu.
Option 2
Postępowanie ustneProstsze postępowanie w przypadku rzeczywiście spornego roszczenia.
Próg
Do 15.000 €Podniesiono z 6.000 € na mocy reformy z 2023 roku, obowiązującej od marca 2024 roku.
Szybkość
Medium
Koszt
Medium
Kiedy ma zastosowanie
Dług sporny, niższa kwota
Najlepsze rozwiązanie, gdy kwota jest niższa od progu, a spór dotyczy samego długu, nie tylko terminu.
Option 3
Postępowanie zwykłeStandardowe, dłuższe postępowanie cywilne dotyczące wyższych spornych kwot.
Próg
Powyżej 15.000 €
Szybkość
Slowest
Koszt
Highest
Kiedy ma zastosowanie
Dług sporny, wyższa kwota
Najlepsze rozwiązanie tylko wtedy, gdy kwota i spór nie pozwalają na skorzystanie z szybszej drogi. Większość wpłat arras dotyczących nieruchomości o znacznej wartości trafia tutaj, gdy odpowiedzialność jest rzeczywiście kwestionowana.

Żadne z tych trzech postępowań nie zależy od Państwa preferencji. To sam dług decyduje, które z nich ma zastosowanie.

0 €30.000 €

Postępowanie ustneDo 15.000 €
Postępowanie zwykłePowyżej 15.000 €

15.000 €: Podniesiono z 6.000 € na mocy reformy z 2023 roku, obowiązującej od marca 2024 roku.

Ten próg decyduje o tym, które postępowanie ma zastosowanie do spornego roszczenia. Ma znaczenie dopiero wtedy, gdy dług jest rzeczywiście kwestionowany. Bezsporny dług jest dochodzony w trybie monitorio, niezależnie od kwoty.

Nic się nie zmienia, jeśli druga strona jest spółką, która od tego czasu stała się formalnie niewypłacalna. Jest to odrębne postępowanie, z własnymi zasadami, opisane na osobnej stronie. Niewypłacalny dłużnik to nie po prostu dłużnik zwlekający z zapłatą.

Niewypłacalność dewelopera

Źródła

Co zgromadzić przed wysłaniem pierwszego formalnego pisma

Cztery rzeczy, które należy zgromadzić przed wysłaniem burofaksu, a nie po nim. Pismo jest skuteczniejsze, gdy zostaną do niego dołączone.

Zgromadź	Dlaczego	Jak wygląda słaba wersja
Dowody każdej dokonanej wpłaty	Potwierdzenia przelewów bankowych lub pokwitowania zamieniają stwierdzenie „jesteś mi winien pieniądze” w jasną, dokładnie określoną kwotę. Właśnie tego wymaga roszczenie w trybie monitorio.	Poleganie na pamięci lub ustnym porozumieniu co do tego, ile faktycznie zapłacono.
Samą umowę, po zapoznaniu się z właściwym postanowieniem	To, co rzeczywiście przewiduje umowa rezerwacyjna lub umowa arras w kwestii warunków zwrotu, decyduje o tym, czy dochodzą Państwo jasno określonego prawa, czy prawa, które można zakwestionować.	Wysyłanie wezwania przed sprawdzeniem, co rzeczywiście obiecuje podpisana przez Państwa umowa.
Pisemny zapis wszystkich dotychczasowych nieformalnych wezwań	Pokazuje chronologię zdarzeń i działanie w dobrej wierze. Jednak tylko formalne wezwanie, a nie te wiadomości, powoduje prawne przerwanie biegu przedawnienia.	Wyłącznie rozmowy ustne lub telefoniczne, bez żadnego potwierdzenia na piśmie.
W przypadku nowej inwestycji certyfikat gwarancji	Od razu wskazuje, czy chodzi o bezpośrednie roszczenie z gwarancji wobec banku, czyli znacznie krótszą drogę, czy o roszczenie, które w przeciwnym razie trzeba byłoby skierować przeciwko samemu deweloperowi.	Brak wiedzy, czy kiedykolwiek wystawiono na Państwa nazwisko ważny certyfikat dotyczący dokonanych przez Państwa wpłat.

Gwarancje bankowe

Nieformalne wezwanie a formalne wezwanie

Oba mogą być uprzejme. Tylko jedno z nich wywołuje skutek uznawany przez prawo.

	Nieformalne wezwanie	Formalne wezwanie (burofaks)
Wpływ na bieg przedawnienia	Żaden. Pięcioletni termin biegnie dokładnie tak jak wcześniej.	Przerywa go. Termin zaczyna biec od nowa od dnia doręczenia.
Późniejsza wartość dowodowa	Słaba. Trudno udowodnić wysłanie wiadomości tekstowej lub odbycie rozmowy, a łatwo je zakwestionować.	Silna. Poświadczony zapis dokładnie wskazuje, co wysłano i odebrano oraz kiedy to nastąpiło.
Jak odbierze to druga strona	Łatwo wciąż odkładać to na później, bez rzeczywistych konsekwencji.	Wyraźny sygnał, że kolejnym krokiem, jeśli należność nie zostanie zapłacona, będzie pozew.
Koszt podjęcia działań	Nie kosztuje pieniędzy, ale po cichu uszczupla Państwa pięcioletni termin.	Niewielka opłata za poświadczone doręczenie, a czasami także koszt przygotowania pisma przez prawnika.

Szczerze

Opisuje mechanizm, a nie gwarantuje wyniku

Przedstawiono tu obowiązujące w Hiszpanii przepisy dotyczące postępowania cywilnego i przedawnienia według stanu na sierpień 2026 r., na podstawie oryginalnych źródeł. Są to informacje ogólne, a nie analiza konkretnego sporu. To, czy umowa w ogóle przyznaje Państwu prawo do zwrotu pieniędzy, jest odrębną kwestią, na którą odpowiadają powiązane poradniki, a ostatecznie Państwa własny prawnik. Powyższe informacje zakładają, że kwestia ta została już rozstrzygnięta. Obejmują one wyłącznie sposób przepływu pieniędzy, gdy należność jest już wymagalna.Nie jesteśmy firmą windykacyjną ani stroną Państwa umowy, postępowania sądowego lub gwarancji. Zanim którekolwiek z tych działań stanie się konieczne, nasza usługa koordynacji prawnej zapewnia, że podpisywana przez Państwa umowa zawiera możliwe do zastosowania postanowienie dotyczące zwrotu pieniędzy. W przypadku nowej inwestycji sprawdzamy również, czy posiadają Państwo prawidłowo zindywidualizowany certyfikat gwarancji. Jest to najlepszy pojedynczy wskaźnik tego, czy którekolwiek z tych zagadnień będzie miało znaczenie dla Państwa zakupu.

Najczęściej zadawane pytania dotyczące odzyskania pieniędzy

Czy ma znaczenie, czy zadatek wpłacono na osobisty rachunek bankowy, a nie na rachunek klienta prawnika lub rachunek spółki?: Tak, ma to ogromne znaczenie dla tego, jak łatwe jest odzyskanie pieniędzy w praktyce, chociaż Państwa prawo do zwrotu pozostaje bez zmian. Płatność dokonana na rachunek osobisty jest trudniejsza do powiązania z konkretną transakcją, a osobie, do której należy ten rachunek, łatwiej jest ją wcześniej wydać. Właśnie dlatego zaliczka rezerwacyjna, czyli płatność zazwyczaj dokonywana poza jakimkolwiek systemem chronionego rachunku, jest w praktyce najczęściej kwestionowaną płatnością.
Co zrobić, jeśli osoba lub spółka zobowiązana do zwrotu pieniędzy wydaje się znikać, zmienia nazwę lub staje się trudna do skontaktowania?: Proszę jak najszybciej podjąć działania w związku z formalnym wezwaniem do zapłaty. Proszę zlecić prawnikowi sprawdzenie, czy spółka wykazuje wczesne oznaki problemów finansowych, zamiast po prostu nie odpowiadać. Jeżeli zostanie wszczęte formalne postępowanie upadłościowe, sposób dochodzenia należności całkowicie się zmienia: staje się ona roszczeniem w ramach tego postępowania, a nie zwykłym żądaniem zapłaty i pozwem sądowym. Ta strona wyjaśnia, co się zmienia.
Czy mogę dochodzić odsetek oprócz samego zwrotu pieniędzy, czy tylko pierwotnej kwoty?: Zasadniczo tak. Prawo hiszpańskie pozwala dochodzić odsetek wraz ze zwrotem należnej kwoty, a pozew sądowy zazwyczaj obejmuje również odsetki. W przypadku płatności za nową inwestycję objętej gwarancją sama gwarancja musi obejmować odsetki ustawowe naliczane od daty każdej płatności. Jest to silniejsze i bardziej szczegółowe uprawnienie niż ogólne prawo do odsetek przysługujące w przypadku zwykłego długu umownego.

Looking at a specific property?

Send us the property