Gdy deweloper staje się niewypłacalny: co naprawdę dzieje się z Państwa pieniędzmi
W 30 sekund
Gdy hiszpański deweloper zostaje objęty postępowaniem upadłościowym, Państwa pieniądze dzielą się na dwie grupy. Wszystko, co obejmuje ważna gwarancja bankowa, zostanie zwrócone przez bank lub ubezpieczyciela, niezależnie od tego, co stanie się z deweloperem. Wszystko, czego gwarancja nie obejmuje, staje się zwykłym roszczeniem i czeka w kolejce za wszystkimi pozostałymi wierzycielami.
Co oznacza, że deweloper "staje się niewypłacalny"?
Oznacza to, że sąd wszczął wobec spółki formalne postępowanie upadłościowe, zwane concurso de acreedores. Jest to konkretne zdarzenie prawne z dokładnie określoną datą. Nie chodzi o plotkę, problemy z płynnością finansową ani plac budowy, na którym prace zostały wstrzymane. Ta różnica ma znaczenie, ponieważ wyłącznie formalne postępowanie zmienia sytuację prawną którejkolwiek ze stron. Deweloper może mieć znaczne opóźnienia, a mimo to pozostawać w pełni wypłacalny. Prace na budowie mogą również stać w miejscu przez wiele miesięcy z przyczyn związanych z planowaniem, które nie mają nic wspólnego z pieniędzmi.Po wszczęciu postępowania upadłościowego zachodzą dwie zmiany, które mają wpływ na Państwa sytuację. Po pierwsze, zarządca lub administrator postępowania upadłościowego przejmuje spółkę albo sprawuje nad nią nadzór. Osoby, z którymi dotychczas się Państwo kontaktowali, mogą już nie podejmować decyzji. Po drugie, umowy zawarte już z nabywcami wchodzą do postępowania. Zarząd może je kontynuować, renegocjować lub formalnie zakończyć. Nie oznacza to, że umowy po prostu znikają. Wszczęcie postępowania nie wpływa na zobowiązanie wobec Państwa należne od osoby innej niż deweloper. Właśnie dlatego kwestia gwarancji przedstawiona poniżej ma decydujące znaczenie.
Płatność objęta gwarancją
- Ogłoszono upadłośćRoszczenie bez zmianZobowiązanie należy do banku lub ubezpieczyciela, a nie do dewelopera.
- Zgłoszono żądanieBezpośrednie roszczenie wobec gwarantaOdbywa się to niezależnie od postępowania upadłościowego.
- RezultatZwrot z odsetkami ustawowymiPłaci bank lub ubezpieczyciel, niezależnie od tego, co stanie się z deweloperem.
Płatność bez gwarancji
- Ogłoszono upadłośćStaje się roszczeniem do masyJeden z wielu wierzycieli
- Roszczenie wpisaneZaklasyfikowane przez zarząd upadłościKategoria zależy od konkretnej sprawy.
- RezultatUkład lub likwidacjaOdzyskanie pieniędzy jest możliwe, ale ani kwota, ani termin nie są gwarantowane.
| Co się dzieje | Co to oznacza | Czego to nie oznacza |
|---|---|---|
| Spółka składa wniosek o wszczęcie postępowania upadłościowego albo zostaje do niego przymuszona | Sąd ogłasza niewypłacalność i powołuje zarząd komisaryczny, który przejmuje decyzje spółki lub sprawuje nad nimi nadzór. | Nie oznacza to automatycznie, że projekt został porzucony. Niektóre inwestycje są kontynuowane pod zarządem komisarycznym albo sprzedawane nowemu deweloperowi, który je kończy. |
| Państwa umowa kupna-sprzedaży | Zarząd komisaryczny może zdecydować o kontynuowaniu umowy albo o jej rozwiązaniu. Podejmuje decyzję na podstawie tego, co jest najlepsze dla całego postępowania upadłościowego, a nie dla konkretnego nabywcy. | Nie oznacza to, że Państwa umowa po cichu znika. Rozwiązanie umowy jest formalną decyzją, która wywołuje formalny skutek: przysługuje Państwu prawo do odzyskania pieniędzy. |
| Państwa pieniądze | To, co się z nimi stanie, zależy wyłącznie od tego, czy każda konkretna płatność była objęta gwarancją bankową, zanim środki opuściły Państwa konto. | Nie oznacza to, że „spółka nie ma pieniędzy, więc nikt nie otrzyma zapłaty”. Za płatność objętą gwarancją odpowiada bank lub ubezpieczyciel, czyli z definicji podmiot inny niż spółka znajdująca się w stanie niewypłacalności. |
Czy Państwa pieniądze przepadają wraz ze spółką, czy gwarancja nadal obowiązuje?
Nadal obowiązuje, jeśli została udzielona. Gwarancja bankowa lub polisa ubezpieczeniowa dotycząca wpłat dokonanych przed finalizacją transakcji stanowi zobowiązanie banku lub ubezpieczyciela wobec Państwa. Jest to podmiot inny niż deweloper. Upadłość jednej spółki nie anuluje długu, który wobec Państwa ma inna spółka. Z tego jednego faktu wynika, że dwóch nabywców w tej samej inwestycji i w tym samym momencie może znajdować się w zupełnie innej sytuacji.Działa to odwrotnie, niż początkowo zakłada większość nabywców, dlatego warto precyzyjnie wyjaśnić dlaczego. Wpłacone przez Państwa pieniądze nie znajdują się w upadłej spółce i nie czekają tam na podział między wierzycieli. W przypadku płatności objętej gwarancją Państwa roszczenie od początku nie było skierowane przeciwko deweloperowi. Dlatego właściwe pytanie nigdy nie brzmi: „czy deweloper jest niewypłacalny?”. Właściwe pytanie brzmi: „czy każda dokonana przeze mnie płatność była objęta ważnym zaświadczeniem wystawionym na moje nazwisko?”. Odpowiedzi na to pytanie mogą Państwo udzielić, zanim jakiekolwiek pieniądze opuszczą Państwa konto, a nie dopiero później.
Założenia kupującychCo naprawdę przetrwa niewypłacalność
- Jeśli deweloperowi nie zostały już żadne pieniądze, moje wpłaty również przepadły
- Nie, jeśli były objęte gwarancją. Gwarancja bankowa stanowi zobowiązanie banku lub ubezpieczyciela wobec Państwa, a podmiot ten jest odrębną spółką od dewelopera. Zobowiązanie to nie znika tylko dlatego, że spółka dewelopera jest niewypłacalna. Orzeczenie hiszpańskiego Sądu Najwyższego potwierdziło, że banki pozostają odpowiedzialne nawet po niewypłacalności dewelopera, a także wtedy, gdy zarząd komisaryczny formalnie rozwiązał umowę. Kilka niezależnych źródeł prawnych potwierdza tę zasadę, ale nie zapoznaliśmy się z dokładnym oznaczeniem sprawy w źródle pierwotnym. Należy traktować to jako komentarz oparty na dostępnych informacjach, a nie jako orzecznictwo, na które można się powołać. Państwa prawnik powinien potwierdzić konkretne źródło prawne.
- Muszę czekać na zakończenie postępowania upadłościowego, zanim odzyskam jakiekolwiek pieniądze
- Nie w przypadku płatności objętej gwarancją. Państwo lub Państwa prawnik kierują roszczenie bezpośrednio przeciwko bankowi lub ubezpieczycielowi, który wystawił gwarancję. Jest to odrębne postępowanie od samego postępowania upadłościowego. Wymogi dotyczące treści dokumentu gwarancji oraz sposób jego weryfikacji omówiono w całości na osobnej stronie.
- Gdy mam już zaświadczenie o gwarancji, niewypłacalność nie jest czymś, czym muszę się przejmować
- Nadal ma znaczenie w przypadku wszystkiego, czego gwarancja nie obejmuje, na przykład zadatku rezerwacyjnego wpłaconego, zanim istniała jakakolwiek gwarancja, lub płatności dokonanej bez odpowiedniej gwarancji. Ta część Państwa pieniędzy podlega już postępowaniu upadłościowemu, które ma własny harmonogram.
- Dla tej płatności istnieje ważna gwarancjaWhat it grantsPrzejdź do następnej kontroliIf noSą Państwo niezabezpieczonym wierzycielem masy upadłościowej. Proszę zapoznać się z poniższą sekcją.
- Wystawiono ją na Państwa nazwiskoWhat it grantsPotwierdza indywidualną ochronęIf noPolisa grupowa, w której wskazano wyłącznie inwestycję, nie daje Państwu indywidualnego roszczenia.
- Obejmuje całą wpłaconą przez Państwa kwotęWhat it grantsCała płatność jest chronionaIf noKażda kwota przekraczająca objętą ochroną jest niezabezpieczonym środkiem, a następna sekcja omawia tę kwestię.
- Dochodź roszczenia bezpośrednio od banku lub ubezpieczycielaWhat it grantsZwrot wraz z odsetkami ustawowymi, niezależnie od niewypłacalnościIf noOczekiwanie na zakończenie postępowania upadłościowego jedynie opóźnia dochodzenie roszczenia, które od początku nie zależało od niewypłacalności.
Jeśli część Państwa pieniędzy nigdy nie była objęta gwarancją, w jakiej są Państwo sytuacji?
Znajdują się Państwo w kolejce wraz ze wszystkimi innymi osobami, wobec których spółka ma zobowiązania. Płatność niezabezpieczona daje Państwu roszczenie wobec masy upadłościowej dewelopera, a nie wobec banku. Roszczenie to jest rozpatrywane w ramach postępowania upadłościowego na takich samych zasadach jak roszczenia dostawców, kredytodawców i organu podatkowego. Odzyskanie pieniędzy jest możliwe. Nie jest jednak pewne ani szybkie. Wysokość odzyskanej kwoty zależy od wartości masy upadłościowej oraz od pozycji Państwa roszczenia w kolejności zaspokojenia.Większość przewodników w języku angielskim pomija tę część. To również miejsce, w którym uczciwa odpowiedź jest rzeczywiście mniej pewna, dlatego lepiej powiedzieć to wprost, niż to ukrywać. Nikt nie może z góry powiedzieć Państwu, jaka część niezabezpieczonej płatności zostanie odzyskana. Zależy to od masy upadłościowej, innych wierzycieli oraz decyzji, których zarząd komisaryczny jeszcze nie podjął. Możemy z przekonaniem wskazać, które płatności najczęściej znajdują się w takiej sytuacji, a każdej z nich można uniknąć, zanim pieniądze opuszczą Państwa konto.
- Stają się Państwo wierzycielem masy upadłościowej deweloperaPrawo do odzyskania niezabezpieczonej płatności jest roszczeniem, czyli „crédito”, w ramach postępowania upadłościowego. Jest ono takie samo jak roszczenie dostawcy, banku będącego kredytodawcą lub organu podatkowego. TRLC dzieli roszczenia wierzycieli na kategorie: wobec masy upadłościowej, uprzywilejowane szczególnie, uprzywilejowane ogólnie, zwykłe i podporządkowane, mniej więcej w tej kolejności pierwszeństwa zaspokojenia. To, do której kategorii należy konkretne roszczenie nabywcy, rzeczywiście zależy od danej sprawy. Decyzję podejmuje zarząd komisaryczny, a w razie sporu rozstrzyga sąd. Nie ma jednej stałej zasady mającej zastosowanie do każdej sprawy.
- Zadatek rezerwacyjny to płatność, która najprawdopodobniej znajdzie się w tej sytuacjiZadatek rezerwacyjny jest z założenia wyłączony z systemu gwarancji przy każdym zakupie, niezależnie od tego, czy doszło do niewypłacalności. Jeśli deweloper upadnie, zanim pojawi się jakakolwiek gwarancja, zadatek jest dokładnie tą kwotą, której trzeba będzie dochodzić w ramach postępowania upadłościowego, a nie od banku.
- Brakujący lub nieważny certyfikat gwarancji ma taki sam skutek jak jego całkowity brakDokument, w którym wskazano jedynie inwestycję ogólnie, a nie Państwa indywidualnie, lub dokument, którego nigdy nie zaktualizowano tak, aby obejmował późniejszą płatność, nie daje Państwu banku, wobec którego można wystąpić z roszczeniem. W praktyce znajdują się Państwo wówczas w takiej samej sytuacji jak nabywca bez gwarancji i dowiadują się o tym w najgorszym możliwym momencie. Właśnie dlatego zaświadczenie należy sprawdzać przed każdą płatnością, a nie dopiero wtedy, gdy problemy dewelopera staną się publiczne.
- Potwierdź brak ważnej gwarancjiPaństwa prawnik sprawdza, czy zaświadczenie kiedykolwiek zostało wydane oraz czy obejmuje konkretną płatność.
- Zgłoś swoje roszczenie w postępowaniu upadłościowymNiezarejestrowane roszczenie nie zostaje automatycznie uwzględnione w postępowaniu.
- Where
- Złożone przez Państwa prawnika bezpośrednio u syndyka
- Watch out
- Jeśli nie dotrzymają Państwo terminu zgłoszenia roszczenia w postępowaniu, mogą Państwo całkowicie utracić to roszczenie.
- Poczekaj na klasyfikacjęAdministracja upadłościowa przyporządkowuje Państwa roszczenie do jednego z kilku poziomów.
- Watch out
- Kategoria rzeczywiście zależy od konkretnej sprawy. Żadna z góry ustalona zasada nie rozstrzyga tego z wyprzedzeniem.
- Odzyskaj środki w ramach convenio lub liquidaciónMożliwe jest odzyskanie całości lub części środków, zgodnie z harmonogramem ustalonym przez postępowanie upadłościowe, a nie przez Państwa.
Nie oznacza to, że roszczenie bez gwarancji jest bezwartościowe. Nabywcy odzyskują środki w postępowaniach upadłościowych, czasami w całości w ramach convenio, czyli porozumienia z wierzycielami, a czasami częściowo w ramach liquidación. Oznacza to, że wynik i termin są rzeczywiście niepewne, w przeciwieństwie do roszczenia objętego gwarancją. Właśnie dlatego gwarancja jest wymogiem prawnym, a nie jedynie przejawem uprzejmości.Usługa koordynacji prawnej Arevont sprawdza, czy przed obciążeniem Państwa rachunku dla każdej płatności istnieje ważne, imienne zaświadczenie. Dzięki temu ta niepewna część sytuacji nigdy nie będzie musiała dotyczyć Państwa.
Czy lepiej być jednym z wielu nabywców tej samej nieudanej inwestycji niż jej jedynym nabywcą?W praktyce tak, choć nie dlatego, że prawo traktuje roszczenia grupowe odmiennie. Nabywcy, którzy współpracują ze sobą, za pośrednictwem własnych prawników lub nieformalnie, zwykle szybciej przyciągają uwagę zarządcy postępowania upadłościowego i mogą wspólnie ponosić koszt ustalenia stanu inwestycji. Nie zmienia to kategorii, do której zostanie zaliczone indywidualne roszczenie, ale często wpływa na szybkość dokonania tej klasyfikacji.
Co zrobić w pierwszych tygodniach po otrzymaniu informacji o problemach dewelopera
Cztery działania, w przybliżonej kolejności, niezależnie od tego, czy formalnie wszczęto już concurso.| Zrób to | Dlaczego | Koszt zwłoki |
|---|---|---|
| Niezwłocznie odszukaj certyfikat gwarancji | Jeśli certyfikat jest wystawiony imiennie na Państwa i obejmuje dokonane przez Państwa płatności, mają Państwo roszczenie wobec banku lub ubezpieczyciela, a nie wobec niewypłacalnej spółki. | Dopiero w chwili, gdy jest potrzebny, okazuje się, że certyfikat nigdy nie został wystawiony albo nie został zaktualizowany o późniejsze płatności. |
| Poproś prawnika o potwierdzenie, czy rzeczywiście wszczęto concurso | Pogłoski o problemach dewelopera i formalnie wszczęte concurso to różne sytuacje prawne, w których dostępne są odmienne działania. | Działanie na podstawie nieformalnych informacji lub odwrotnie: założenie, że nic się nie dzieje, ponieważ nie zgłoszono jeszcze wszczęcia postępowania. |
| Jeśli przysługuje Państwu roszczenie z gwarancji, powinni Państwo je rozpocząć, zamiast czekać na postępowanie upadłościowe. | Roszczenie z gwarancji przebiega niezależnie od harmonogramu postępowania upadłościowego. Późniejsze złożenie roszczenia nie przyniesie Państwu żadnej korzyści. | Czekanie na wynik postępowania upadłościowego przed dochodzeniem roszczenia z gwarancji, które nigdy nie było od niego zależne. |
| Jeśli nie istnieje ważna gwarancja, należy formalnie zgłosić roszczenie w postępowaniu upadłościowym za pośrednictwem prawnika | Niezarejestrowani wierzyciele nie są automatycznie uwzględniani w postępowaniu. Muszą Państwo zgłosić roszczenie w terminach określonych dla danego postępowania. | Zakładanie, że administracja upadłościowa już wie o dokonanej przez Państwa płatności i uwzględni ją bez konieczności składania przez Państwa jakichkolwiek dokumentów. |
Środki objęte gwarancją a środki bez gwarancji, gdy niewypłacalność staje się faktem
Niezależnie od okoliczności niewypłacalność dewelopera jest tym samym zdarzeniem. Całkowicie różni się natomiast to, kto jest Państwu winien pieniądze i w jaki sposób roszczenie zostanie zaspokojone.| Płatność bez gwarancji | Płatność objęta gwarancją | |
|---|---|---|
| Kto jest Panu winien pieniądze | Niewypłacalny deweloper, za pośrednictwem masy upadłości. | Bank lub ubezpieczyciel, wypłacalna spółka niezwiązana z finansami dewelopera. |
| Który proces rozpatruje roszczenie | Samo postępowanie upadłościowe, według własnego harmonogramu. | Bezpośrednie roszczenie wobec gwaranta, niezależne od upadłości. |
| Jak pewny jest wynik | Rzeczywiście niepewny. Zależy od rangi roszczenia i wielkości masy upadłościowej. | Decydują własne warunki gwarancji. Dlatego tak ważne jest wcześniejsze ich sprawdzenie. |
| Co decyduje, która opcja Państwa dotyczy | Czy dla tej konkretnej płatności istniało ważne, imienne zaświadczenie. | Ten sam fakt, widziany od strony, która Państwa chroni. |
Opisuje to ogólną sytuację prawną, a nie konkretny przypadek Państwa dewelopera
Przedstawiono tu aktualny stan hiszpańskiego prawa upadłościowego i prawa gwarancji według stanu na sierpień 2026 roku, na podstawie ogólnych ram TRLC oraz przepisów dotyczących gwarancji, szczegółowo omówionych w poradniku dotyczącym gwarancji bankowych. Nie jest to analiza konkretnego dewelopera, konkretnego wniosku o wszczęcie concurso ani konkretnego dokumentu gwarancyjnego. Tylko niezależny prawnik pracujący nad Państwa konkretną sprawą może stwierdzić, czy Państwa płatności są objęte gwarancją oraz jak zarządca postępowania upadłościowego zakwalifikuje roszczenie nieobjęte gwarancją.Arevont nie jest stroną Państwa gwarancji, środków na rachunku klienta ani żadnego postępowania upadłościowego i nie występuje w sądzie w sprawach roszczeń wierzycieli. Zanim znajdą się Państwo w takiej sytuacji, nasza usługa koordynacji prawnej gwarantuje, że prawnik sprawdzi zaświadczenie gwarancyjne dotyczące konkretnych płatności przed ich przekazaniem z Państwa rachunku. Ta jedna weryfikacja decyduje o tym, po której stronie powyższego porównania się Państwo znajdą.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące upadłości dewelopera
- Czy jeśli mój deweloper przystąpi do concurso, powinienem natychmiast wstrzymać dalsze płatności?
- Prawie na pewno tak. Prawnik powinien potwierdzić to w odniesieniu do konkretnej umowy, zamiast pozostawiać Państwu samodzielne podjęcie decyzji. Dalsze płacenie spółce objętej formalnym postępowaniem upadłościowym grozi przekazaniem nieobjętej gwarancją płatności do sytuacji, z której próbują się Państwo wydostać, zwłaszcza jeśli rachunek może już nie działać jako chroniony rachunek budowy wymagany przez prawo. Tę decyzję należy podjąć z prawnikiem w ciągu kilku dni, a nie tygodni.
- Czy po upadłości pierwotnego dewelopera inwestycję może nadal ukończyć ktoś inny?
- Czasami tak. Bank, inwestor lub inny deweloper może niekiedy kupić wstrzymaną inwestycję w ramach postępowania upadłościowego i ją ukończyć. Może to oznaczać, że zakontraktowana przez Państwa nieruchomość ostatecznie powstanie, według nowego harmonogramu i często na podstawie nowej umowy. Nie rozstrzyga to kwestii należnych Państwu kwot za pierwotne opóźnienie, ale jest to zasadniczo inny rezultat niż całkowite nieukończenie inwestycji. Informacje o tym, co naprawdę oznacza wejście w taką sytuację lub trwanie w niej, znajdą Państwo w poradniku dotyczącym niedokończonych i wstrzymanych inwestycji.
- Czy ma znaczenie, czy zapłaciłem gotówką, przelewem bankowym czy za pomocą kredytu hipotecznego wypłacanego etapami?
- Ochrona gwarancyjna jest związana z samą płatnością, niezależnie od sposobu jej sfinansowania. Znaczenie ma to, czy konkretna kwota była objęta ważną, imienną gwarancją w chwili opuszczenia Państwa rachunku, a nie źródło pochodzenia środków. Wypłata środków przez kredytodawcę hipotecznego w transzach nie zapewnia dodatkowej ochrony wykraczającej poza ochronę wynikającą z gwarancji. To kolejny powód, aby przed każdą płatnością etapową sprawdzić zaświadczenie, zamiast zakładać, że bank już to zrobił.
