Fałszywe ogłoszenia nieruchomości w Hiszpanii i jak je rozpoznać
W 30 sekund
Większość ogłoszeń, które wyglądają na fałszywe na Costa del Sol, wcale taka nie jest. Agencje udostępniają te same oferty, dlatego jedno mieszkanie często reklamują dziesiątki biur, każde w innej cenie. Lokal sprzedany w marcu może nadal być dostępny online we wrześniu. Rzeczywiście istnieją też fikcyjne ogłoszenia. Ich ceny są od 20 do 40 % niższe od rynkowych, aby pozyskać Państwa dane osobowe.
Dlaczego ogłoszenie było błędne, choć nikt Państwa nie okłamał
Najpierw proste wyjaśnienie, ponieważ obejmuje większość przypadków. Agencje na Costa del Sol udostępniają swoje ogłoszenia za pośrednictwem profesjonalnych sieci. Z tego powodu to samo mieszkanie pojawia się jednocześnie na dziesiątkach stron internetowych. Każde biuro tworzy własny opis, używa własnych zdjęć, a czasem ustala własną cenę. Nikt nie popełnia oszustwa. Mimo to doświadczenie nadal wydaje się dokładnie takie jak w przypadku fałszywego ogłoszenia.Ma to znaczenie, ponieważ rozwiązanie jest inne. W przypadku wspólnego ogłoszenia należy sprawdzić, czy lokal jest nadal dostępny. W przypadku fikcyjnego ogłoszenia należy się zatrzymać i nie kontynuować.
Czego Państwo doświadczyliCo naprawdę się wydarzyło
- Cena w ogłoszeniu nie była prawdziwą ceną
- Często ogłoszenie jest po prostu nieaktualne. Albo biuro skopiowało cenę z sieci i nigdy jej nie zaktualizowało. Ceny na tym wybrzeżu rosną i spadają w trakcie obecności ogłoszenia. Znaleziona przez Państwa cena wskazuje wyłącznie ostatni dzień, w którym biuro zaktualizowało swoją kartotekę, i nic więcej.
- Powiedziano mi, że właśnie je sprzedano, i zaoferowano mi coś innego
- Czasami jest to trik: reklamuje się jedną nieruchomość, aby przyciągnąć Państwa, a następnie oferuje coś innego. Częściej jest to prawda, a ogłoszenie po prostu nigdy nie zostało usunięte, ponieważ usunięcie sprzedanego lokalu z trzydziestu stron internetowych nie jest niczyim priorytetem. Aby odróżnić te sytuacje, należy zapytać, kiedy złożono ofertę zakupu i czy została podpisana u notariusza, oraz zrobić to przed wejściem na pokład samolotu.
- To samo mieszkanie wystawiono sześć razy w czterech cenach
- Jest to wspólna sieć działająca zgodnie ze swoim przeznaczeniem, a nie sześciu sprzedających konkurujących ze sobą. Oznacza to również, że najniższa z czterech cen nie jest okazją. To po prostu stara kwota podana przez jedno z biur za ten sam lokal. Sprzedający nie zaakceptuje tej ceny tylko dlatego, że ją Państwo znaleźli.
- Zdjęcia zupełnie nie przypominały nieruchomości
- Zwykle nie jest to celowe. Obiektywy szerokokątne, jasny dzień i obróbka zdjęć mogą sprawić, że pomieszczenie wygląda lepiej niż w rzeczywistości, a fotografie mogą mieć kilka lat. Odwiedziliśmy nieruchomość, która była po prostu znacznie starsza, niż sugerowały zdjęcia. To nie oszustwo. To po prostu efekt, jaki może wywołać fotografia. Dlatego transmisja wideo na żywo z oprowadzania może odpowiedzieć na pytanie, na które zdjęcia nie pozwalają odpowiedzieć.
Dlaczego to samo mieszkanie jest reklamowane w trzech różnych cenach?Ponieważ trzy biura reklamują nieruchomość jednego sprzedającego za pośrednictwem wspólnej sieci, a każde z nich ostatnio zaktualizowało swoją kartotekę innego dnia. Istnieje tylko jedna prawdziwa cena ofertowa i ustala ją sprzedający. Różne ceny wskazują, które biuro zwraca uwagę na aktualność oferty, a nie które jest tańsze. Kupno za pośrednictwem ogłoszenia z najniższą ceną nie oznacza, że zapłacą Państwo najmniej.
Cztery rodzaje ogłoszeń, które nie są tym, czym się wydają
Niedbalstwo, technika sprzedaży i prawdziwe oszustwo mogą wyglądać tak samo w wynikach wyszukiwania. Nie są jednak takie same, gdy zada się jedno pytanie. Każda z poniższych kolumn zawiera to pytanie.
| Wspólne ogłoszenieLegalne i normalne tutaj | Nieaktualne ogłoszenieLegalne i normalne tutaj | Cena wabikowaLegalne i technika sprzedaży | Widmo wśród ofertNielegalne i rzadkie | |
|---|---|---|---|---|
| Jak to wygląda | Jeden lokal na wielu stronach, różne ceny i zdjęcia. | Nadal online, sprzedane lub zarezerwowane już kilka tygodni temu. | Wyraźnie poniżej poziomu cen w okolicy, ale nigdy naprawdę dostępne. | Wykorzystane zdjęcia, 20 do 40 % poniżej cen rynkowych, kontakt wyłącznie przez aplikację. |
| Czy ktoś skłamał | Nie. Jeden sprzedający, oferta wspólna dla biur. | Nie. Usunięcie go nic biuru nie daje. | Nie kłamstwo, lecz technika. | Tak. Służy do zebrania Państwa danych. |
| Pytanie, które rozstrzyga sprawę | Jaka jest dziś cena ofertowa sprzedającego? | Czy złożono ofertę, zarezerwowano lokal lub potwierdzono czynność u notariusza? | Czy mogę otrzymać na piśmie cenę referencyjną i aktualną? | Czy spotka się Pan/Pani ze mną w nieruchomości, jeśli mój prawnik najpierw sprawdzi dokumenty? |
Nieruchomość została sprzedana kilka miesięcy temu, a ogłoszenie nadal widnieje. Dlaczego?Ponieważ usunięcie ogłoszenia nic nie daje biuru, a oferta nadal przynosi zapytania. Gdy jeden lokal znajduje się na trzydziestu stronach, większość z tych trzydziestu ofert nigdy nie została zaktualizowana przez biuro, które ją zamieściło. Nie należy niczego zakładać tylko dlatego, że oferta nadal jest dostępna w Internecie. Zawsze należy potwierdzić dostępność, zamiast ją zakładać.
Czerwone flagi w kolejności występowania
Jedna flaga sama w sobie zwykle nic nie oznacza. Dwie naraz to powód, by zwolnić tempo i poprosić o coś na piśmie.
- Warto o to zapytaćCena znacznie poniżej cen w okolicyO dwadzieścia procent lub więcej poniżej cen podobnych nieruchomości, bez wyjaśnienia w ogłoszeniu. Prawdziwe okazje zwykle mają swoją przyczynę: sprzedaż spadkowa, przejęcie nieruchomości przez wierzyciela, problem prawny lub lokator już tam mieszkający.What to do insteadProszę zapytać, dlaczego cena jest tak niska. Jeśli nikt nie potrafi wyjaśnić rabatu, to samo w sobie jest sygnałem ostrzegawczym.
- Warto o to zapytaćKontakt wyłącznie przez komunikatorBrak adresu biura, telefonu stacjonarnego i nazwy firmy, którą można sprawdzić.What to do insteadPrawdziwa hiszpańska agencja ma fizyczne biuro, zarejestrowaną firmę i numer podatkowy. Żadna z tych informacji nie jest tajna. Proszę o nie poprosić.
- Przerwij tutajBrak oglądania przed wpłatąŻądanie płatności, opłaty rezerwacyjnej lub zadatku, zanim ktokolwiek wejdzie do nieruchomości.What to do insteadProszę się zatrzymać. To najwyraźniejsza granica w całym procesie.
- Proszę zwolnićFałszywa pilnośćDziesięciu innych kupujących, wzrost ceny w poniedziałek, kolejne oglądanie dziś wieczorem. Niczego z tego nie da się sprawdzić.What to do insteadPrawdziwą ograniczoną dostępność można potwierdzić dokumentem. Proszę poprosić o jego okazanie.
- Szybkie do sprawdzeniaZdjęcia stockowe lub zdjęcia bez nieruchomościWnętrza z innych ofert, przycięty znak wodny, zestaw zdjęć pokazujący basen, ale ani jednego pokoju.What to do insteadProszę wykonać wyszukiwanie obrazem dwóch z nich. Zajmuje to minutę.
- Warto o to zapytaćNic na piśmieBrak numeru referencyjnego, rzutu lokalu, adresu i gotowości do podania ceny w wiadomości e-mail.What to do insteadPrawdziwa oferta ma wszystkie te informacje zapisane w jakimś miejscu, a agent sprzedającego może je przesłać w ciągu pięciu minut.
- Przerwij tutajGotówka lub nietypowe kontoKonto osoby prywatnej, firma z niepowiązanego kraju lub prośba o zapłatę gotówką.What to do insteadŻadna z tych trzech rzeczy nie jest standardem przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Koniec.
Jak działają reklamy „cena od” i jaka jest ich uczciwa wersja
Najbardziej skuteczna wprowadzająca w błąd cena na tym wybrzeżu nie jest fałszywa. To prawdziwa cena lokalu, którego prawie nikt nie chce: mieszkania na parterze od strony północnej, najmniejszego układu w budynku albo lokalu obok pomieszczenia na pojemniki na odpady. Ten lokal rzeczywiście jest dostępny w tej cenie, ale każdy inny lokal w inwestycji kosztuje znacznie więcej.Dlatego publikujemy obie wartości. Najniższa reklamowana cena to punkt wejścia dla danego typu nieruchomości. Rzeczywisty wybór zaczyna się przy wyższym budżecie. Z naszego doświadczenia wynika, że jest to budżet, przy którym zaczynają Państwo otrzymywać to, po co naprawdę przyjechali: widok na morze, krótki spacer na plażę, słońce na tarasie zimą i cichą ulicę.
| Apartamenty | Domy szeregowe | Penthousy | Wille | |
|---|---|---|---|---|
| Najniższa cena | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Gdzie wybór staje się realnyWidok na morze, kilka minut do plaży, orientacja i prywatność, z których każdy może zmienić cenę o sześciocyfrową kwotę | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Czy wizualizacja komputerowa w reklamie nowego budownictwa wprowadza w błąd?Nie sama w sobie, ponieważ w przypadku niezrealizowanej inwestycji nie ma nic rzeczywistego, co można by sfotografować. Liczy się to, czy reklama informuje, że obraz jest wizualizacją, czy obrazy przedstawiają dokładnie oferowany Państwu lokal, a nie tylko mieszkanie pokazowe, oraz co rzeczywiście obejmuje specyfikacja. Proszę poprosić na piśmie o plany, wykaz materiałów i przewidywaną datę finalizacji transakcji. Jeśli na obrazie znajduje się basen, którego nie ma w planach, należy traktować go jako rysunek, a nie obietnicę.
Dziesięciominutowa kontrola, którą mogą Państwo przeprowadzić samodzielnie
Nic z tego nie wymaga naszego udziału. Proszę przeprowadzić tę kontrolę w przypadku każdej nieruchomości, w sprawie której zamierzają Państwo podróżować.
- Proszę wyszukać obrazy na podstawie dwóch zdjęćJeśli pojawiają się w starszych ogłoszeniach dotyczących innej nieruchomości, innego miasta lub biblioteki zdjęć stockowych, mają już Państwo odpowiedź.
- Where
- Google Grafika lub wyszukiwanie obrazem.
- How long
- Mniej niż minuta.
- Proszę wyszukać adres lub osiedle mieszkaniowe na portalachKilka wersji tego samego lokalu to norma. Jeśli znajdą Państwo tylko jedną wersję, w jednej witrynie i bez numeru referencyjnego, proszę przyjrzeć się jej dokładniej.
- Where
- Idealista i Fotocasa, w przypadku zagranicznego nabywcy.
- Sprawdzenie istnienia agencjiNazwa firmy, numer identyfikacji podatkowej, fizyczny adres biura oraz opinie na platformie, której agencja nie może edytować.
- Where
- Własna strona agencji i wyszukiwanie na mapie.
- Proszę poprosić na piśmie o numer referencyjny i aktualną cenęRzetelny sprzedający może szybko podać oba te elementy.
- Watch out
- Jeśli zapadnie cisza lub otrzymają Państwo wymijającą odpowiedź, jest to przydatny wynik testu, a nie nieudany test.
- Sprawdzenie etapu ofertyDostępne, oglądanie umówione, po złożeniu oferty, zarezerwowane lub po czynności u notariusza (podpisane u notariusza). Poproszenie o wybranie jednej z tych pięciu opcji to najszybszy sposób, aby sprawdzić, czy nieruchomość rzeczywiście jest na sprzedaż.
- Nie płać za oglądanieŻadnej opłaty za rezerwację, żadnej opłaty za oglądanie, żadnego zadatku przed oglądaniem i żadnej płatności na prywatne konto.
- Watch out
- Pozostałe pięć kontroli ma chronić właśnie tę zasadę.
Co zrobić z ofertą, która naprawdę się Państwu podoba
W przypadku zagranicznego nabywcy zwykle zaczyna się od oferty udostępnionej w grupie na Facebooku lub znalezionej na czeskim portalu agregującym oferty. Często ma ona kilka tygodni, a czasami przedstawia cenę w koronach czeskich według kursu, którego obecnie nikt nie stosuje. Sama nieruchomość może być całkowicie prawdziwa, nawet jeśli otaczająca ją reklama niczego nie dowodzi. Trzy proste kroki rozstrzygają tę kwestię.
- Prześlij link, nie opisAdres URL zawiera numer referencyjny, nazwę biura i widoczną przez Państwa cenę. Dzięki temu sprawdzenie jest możliwe. Na zrzucie ekranu brakuje wszystkich tych trzech informacji.
- Określ, co chcesz wiedziećCzy oferta jest nadal aktualna? Jaka jest dzisiejsza cena? Czy chodzi o ten sam lokal co w innych podobnych ogłoszeniach? Te trzy pytania obejmują niemal każdą wersję tego problemu.
- Zapytaj przed rezerwacjąLoty, hotele i urlop to kosztowna część skutków niewłaściwej oferty. Sprawdzenie przed dokonaniem rezerwacji kosztuje jedno popołudnie czyjegoś czasu i nie musi to być Państwa popołudnie.
Robimy to nawet w przypadku nieruchomości, z którymi nie mamy żadnego związku, w tym ofert publikowanych przez inne agencje, a dla Państwa również nic to nie kosztuje. To, co możemy zobaczyć, a czego Państwo nie mogą, to aktualna dostępność w profesjonalnej sieci, cena, którą sprzedający rzeczywiście podaje dzisiaj, oraz informacja, czy cztery ogłoszenia dotyczą jednego lokalu, czy czterech odrębnych.
Co mogą Państwo sprawdzić, a co wymaga dostępu do sieci branżowej
Połowę tej listy mogą Państwo sprawdzić lepiej niż my, ponieważ to Państwo decydują, czego szukają. Druga połowa wymaga dostępu do systemu, do którego nie mogą się Państwo zalogować.| Samodzielnie na portalach nieruchomości | Po stronie kupującego | |
|---|---|---|
| Skradzione lub użyte ponownie | Wyszukiwanie obrazem rozstrzyga sprawę w minutę. Nie potrzebują Państwo do tego nikogo. | Ta sama kontrola, bez przewagi. |
| Czy agencja istnieje | Nazwa firmy, adres biura, dostępne opinie. Z Czech można to sprawdzić bez problemu. | Zwykle znamy już dane biura, co jest szybsze, ale nie lepsze. |
| Czy dziś jest jeszcze dostępna | Polegaliby Państwo na osobie, która odbierze telefon w biurze, które zamieściło ogłoszenie. | Aktualna dostępność z profesjonalnej sieci współdzielonej przez agencje oraz bezpośredni telefon do biura prowadzącego ofertę. |
| Cena podawana obecnie przez sprzedającego | Widzą Państwo cenę ostatnio wpisaną przez każde biuro, która może być sprzed kilku miesięcy. | Aktualna cena ofertowa oraz informacja, czy zmieniała się w czasie publikacji ogłoszenia. |
| Cztery oferty czy cztery nieruchomości | Trudno powiedzieć. Zdjęcia, powierzchnie i oznaczenia różnią się między biurami w przypadku tej samej nieruchomości. | Wykrywanie duplikatów w różnych agencjach, dzięki któremu zagmatwana lista wybranych nieruchomości staje się rzeczywistą listą. |
| Jak długo jest na sprzedaż | Niewidoczne na portalach. | Widoczne, a jest to jedna z bardziej przydatnych informacji przed złożeniem oferty. |
| Co ukrywają zdjęcia | Nie da się tego ustalić z ogłoszenia. | Ktoś znajduje się w nieruchomości z kamerą i odpowiada na konkretne pytanie, które Państwo zadali. |
To nie jest tekst o nieuczciwych agentach
Większość agencji na tym wybrzeżu jest uczciwa, a opisane powyżej zachowania najczęściej nie są oszustwem. Wynikają ze wspólnej sieci ogłoszeń, trzydziestu biur, które nie mają powodu aktualizować starych ofert, oraz jednej skutecznej techniki sprzedaży. Traktowanie wszystkiego jako oszustwa sprawia, że kupujący staje się nadmiernie podejrzliwy wobec niewłaściwych kwestii i nieostrożny wobec rzeczywistych zagrożeń.My również nie widzimy wszystkiego. Możemy potwierdzić dostępność, aktualną cenę, duplikaty ofert oraz to, jak długo nieruchomość jest na rynku. Nie możemy powiedzieć Państwu na podstawie ekranu, czy ściana jest zawilgocona, czy dach sąsiada zasłania widok z części basenowej ani jakie dźwięki słychać na ulicy o ósmej rano. Do tego potrzebna jest obecność kogoś na miejscu, a to inna usługa, która również jest bezpłatna.Portale nadal są właściwym miejscem do poszukiwań. Proszę je przeglądać, zapisywać interesujące oferty i sprawdzać je przed rezerwacją lotu, a nie dopiero przed wysłaniem zapytania. Kosztem błędnego ogłoszenia nigdy nie jest samo zapytanie. Jest nim podróż.
Najczęstsze pytania dotyczące ogłoszeń nieruchomości w Hiszpanii
- Ogłoszenie zniknęło. Czy to oznacza, że nieruchomość została sprzedana?
- Niekoniecznie. Ogłoszenia znikają, gdy nieruchomość zostaje zarezerwowana, gdy sprzedający wycofa ją z oferty, gdy przeniesie ją do innej agencji albo gdy ktoś w końcu zaktualizuje dokumentację. Ogłoszenie może również pojawić się ponownie później, z inną ceną i pod innym numerem referencyjnym. Jeśli nieruchomość się Państwu podobała, proszę zapytać, co się stało, zamiast snuć przypuszczenia. Wycofana nieruchomość czasami nadal jest dostępna dla kupującego, który odwiedzi ją osobiście.
- Sprzedający chce zadatku, aby zarezerwować nieruchomość przed moim oglądaniem. Czy to normalne?
- Wpłata zadatku rezerwacyjnego jest czymś normalnym w przypadku nieruchomości, którą zdecydowali się Państwo kupić, po zapoznaniu się przez prawnika z umową rezerwacyjną i wpłaceniu środków na rachunek wskazany w tej umowie. Wpłata za zarezerwowanie czegoś, czego Państwo nie widzieli i czego nikt nie sprawdził, to zupełnie inna sytuacja. Jeśli obejrzenie nieruchomości zależy od wcześniejszej wpłaty pieniędzy, odpowiedź brzmi: nie. Nie potrzebują Państwo żadnego wyjaśnienia.
- Jak sprawdzić, czy hiszpańska agencja istnieje, zanim nawiążę z nią współpracę?
- Proszę sprawdzić nazwę firmy i numer identyfikacji podatkowej na jej własnej stronie internetowej, adres biura, który można znaleźć na mapie, oraz opinie na platformie, nad którą agencja nie ma kontroli. Andaluzja ma również publiczny rejestr agencji nieruchomości, a działające od lat biuro chętnie wskaże Państwu, gdzie go znaleźć. Nie szukają Państwo logo na stronie internetowej. Szukają Państwo oficjalnych rejestrów prowadzonych przez kogoś innego.
- Czy przestać korzystać z hiszpańskich portali?
- Nie. To właśnie tam znajduje się rynek, a przeglądanie tych stron pomaga większości naszych klientów po raz pierwszy zrozumieć, czego szukają. Proszę traktować je jak witrynę sklepową, a nie bazę danych. Zdjęcia, rzuty i lokalizacja są zazwyczaj prawidłowe. Cena i dostępność to dwa szczegóły, które jako pierwsze stają się nieaktualne.
- Ktoś ponownie opublikował ogłoszenie w czeskiej grupie na Facebooku, podając cenę w koronach czeskich. Czy to bezpieczne?
- Nieruchomość często rzeczywiście istnieje. Nikt zazwyczaj jednak nie aktualizuje dotyczącego jej ogłoszenia. Może ono mieć kilka tygodni lub miesięcy, cena w koronach czeskich może opierać się na kursie, którego nikt już nie stosuje, a numer referencyjny często nie został podany, więc nie da się niczego powiązać ze sprzedającym. Proszę traktować to jak zdjęcie czegoś, co kiedyś istniało. Należy znaleźć oryginalne hiszpańskie ogłoszenie i stamtąd zweryfikować informacje.
