Zakup nieruchomości przez spółkę: kiedy ma to sens
W 30 sekund
W przypadku niemal każdego kupującego jeden dom wakacyjny odpowiedź brzmi: nie. Spółka oznacza coroczne obowiązki sprawozdawcze, opodatkowanie własnego użytkowania nieruchomości i bardziej skomplikowaną sprzedaż. Nie obniża też podatku od zakupu nawet o jedno euro.
Ile hiszpańskich nieruchomości i czy stoi za tym rzeczywista działalność?
- Jeden dom wakacyjnyProszę kupować prywatnie. To zwykła, prosta odpowiedź dla niemal każdego kupującego.
- Wiele nieruchomości wynajmowanych komercyjnie w ramach rzeczywistej działalnościSpółka może mieć sens. Przed jej założeniem proszę uzyskać niezależną poradę podatkową, opartą na własnych danych.
Czy spółka ma zwykle sens przy jednym domu wakacyjnym?
Nie, i warto powiedzieć to wprost, zamiast przedstawiać tę kwestię jako neutralny wybór między dwiema równie dobrymi opcjami. Jeśli kupują Państwo jedną nieruchomość na własny użytek oraz użytek rodziny, własność prywatna jest niemal zawsze prostsza, tańsza w utrzymaniu i tańsza przy sprzedaży. Każda rzeczywista korzyść oferowana przez spółkę dotyczy innej sytuacji niż Państwa.To pytanie pojawia się bardzo często, zwykle z powodu czeskiego założenia, że spółka może chronić przed podatkiem, tak jak czasami dzieje się to w kraju pochodzenia. W Hiszpanii, w przypadku jednego domu wakacyjnego, zazwyczaj działa odwrotnie. Płacą Państwo ten sam podatek od zakupu, dodatkowy podatek od osobistego korzystania z nieruchomości oraz muszą Państwo składać coroczne deklaracje, o których osoba prywatna nigdy nie musi myśleć.
Założenia kupującychJak naprawdę wygląda podatek
- Spółka obniża podatek przy zakupie nieruchomości
- Nie obniża. ITP lub IVA oraz AJD, czyli jednorazowy podatek od zakupu, oblicza się tak samo niezależnie od tego, czy kupującym jest osoba prywatna, czy spółka.
- Spółka chroni nieruchomość przed zaliczeniem do majątku osobistego
- Same udziały nadal są składnikiem majątku, którego są Państwo właścicielami, wycenianym na podstawie bilansu spółki, i nadal uwzględnia się je na potrzeby podatku od majątku. Mechanizm opisano w osobnym przewodniku po podatku od majątku.
- Osobiste korzystanie z nieruchomości za pośrednictwem własnej spółki jest neutralne podatkowo
- Zasadniczo nie. Jeśli nieruchomość należy do spółki, a Państwo lub Państwa rodzina korzystają z niej prywatnie, traktuje się to tak, jakby spółka wynajmowała ją Państwu po rynkowej stawce, a tak ustalony przychód z najmu podlega opodatkowaniu.
Kiedy spółka jest warta kosztów?
Istnieją cztery rzeczywiste przypadki i łączy je jedno: żaden nie dotyczy pojedynczego domu wakacyjnego. Spółka powoduje rzeczywiste obciążenia administracyjne i finansowe, które zwracają się dopiero wtedy, gdy skala działalności uzasadnia zarządzanie nią. Kwestie sukcesji i odpowiedzialności opisane poniżej wskazano jako rzeczywiste przesłanki, bez szczegółowych wyliczeń, ponieważ ich faktyczny mechanizm zależy od transgranicznych zasad wynikających z umów oraz od okoliczności, których nie da się rozstrzygnąć jedną ogólną regułą.
- Rzeczywisty portfel, a nie jedna nieruchomośćInwestor posiadający kilka hiszpańskich nieruchomości przeznaczonych na wynajem, a nie jeden dom wakacyjny, ma więcej rzeczywistych powodów, by zastosować strukturę spółki: wspólną administrację, jeden zestaw ksiąg obejmujący wiele aktywów oraz strukturę, która może pozyskiwać finansowanie pod zastaw całego portfela.
- Prawidłowe planowanie sukcesji międzypokoleniowejW niektórych przypadkach przekazanie rodzinie udziałów w spółce może być prostsze niż przekazanie nieruchomości posiadanej bezpośrednio. Zależy to jednak w całości od konkretnej umowy między Hiszpanią a Państwa krajem pochodzenia, dotyczącej sukcesji i dziedziczenia, dlatego jest to kwestia dla specjalisty znającego przepisy obu krajów.
- Istniejąca działalność operacyjna, która już potrzebuje obecności w HiszpaniiSpółka, która rzeczywiście prowadzi działalność w Hiszpanii, na przykład prowadzi działalność najmu jako faktyczną aktywność, a nie tylko posiada jeden składnik majątku, podlega innym zasadom podatkowym niż spółka fasadowa utworzona wyłącznie do posiadania jednego mieszkania wakacyjnego.
- Oddzielenie odpowiedzialności przy działalności najmu o podwyższonym ryzykuGdy nieruchomość jest wynajmowana komercyjnie na dużą skalę i wiąże się z rzeczywistym ryzykiem operacyjnym, niektórzy właściciele rozważają strukturę spółki ze względów związanych z odpowiedzialnością. Jest to rzeczywista przesłanka. Koszt administracyjny należy jednak uczciwie porównać z ryzykiem, które dobra polisa ubezpieczeniowa może już pokrywać taniej.
Proszę zwrócić uwagę, czego nie ma na tej liście: zakupu jednego mieszkania na rodzinne wakacje i okazjonalny wynajem. To zwykły przypadek, w którym często niepotrzebnie tworzy się strukturę spółki, choć nie powinno się tego robić.
Co i kiedy trzeba zgłosić, gdy nieruchomość należy do spółki?
Trzy cykliczne obowiązki sprawozdawcze, wszystkie przypadające na tę samą część roku. Od czasu gdy Real Decreto 609/2023 utworzył krajowy Registro de Titularidades Reales, każda hiszpańska spółka musi ujawnić swojego rzeczywistego właściciela, czyli osobę fizyczną, która ostatecznie jest jej właścicielem lub sprawuje nad nią kontrolę. Następuje to dwukrotnie: najpierw w samym akcie założycielskim, a następnie jako załącznik do corocznego sprawozdania finansowego składanego co roku w Registro Mercantil, rejestrze handlowym. Jest to wymóg krajowy, niezwiązany konkretnie z nieruchomościami, i obowiązuje zarówno spółki nieprowadzące działalności, jak i aktywnie działające.Ponadto spółka musi składać coroczną deklarację Impuesto sobre Sociedades w krajowym urzędzie podatkowym, AEAT. Obowiązuje to nawet w roku, w którym w ogóle nie prowadzono działalności, co określa się jako deklarację zerową. Pominięcie tego obowiązku nie jest bezpiecznym rozwiązaniem. Kary rosną wraz z czasem, przez który wymagane zgłoszenie pozostaje niezłożone. Taka sama zasada została opisana w przewodniku tego serwisu po opodatkowaniu nierezydentów w odniesieniu do corocznej deklaracji osoby fizycznej.
| sty | lut | mar | kwi | Maj | cze | lip | sie | wrz | paź | lis | gru | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deklaracja podatku dochodowego spółki (Impuesto sobre Sociedades) | lip | |||||||||||
| Roczne sprawozdania finansowe złożone w Registro Mercantil | lip | |||||||||||
| Ujawnienie beneficjenta rzeczywistego (rzeczywista własność) | lip |
- Deklaracja podatku dochodowego spółki (Impuesto sobre Sociedades)
- Termin upływa 25 lipca w przypadku spółki rozliczającej rok kalendarzowy. Niestandardowy rok podatkowy przesuwa tę datę, dlatego proszę potwierdzić ją z księgowym.
- Roczne sprawozdania finansowe złożone w Registro Mercantil
- Złożone wraz z zeznaniem podatkowym lub krótko po nim.
- Ujawnienie beneficjenta rzeczywistego (rzeczywista własność)
- Dołączane do złożenia rocznych sprawozdań finansowych, a także ponownie przy założeniu spółki, jeśli przypada ono w tym roku.
Uzyskanie numeru NIE każdego członka zarządu oraz własnego hiszpańskiego numeru podatkowego spółki przed jej założeniem, zamiast odkrycia tego braku u notariusza, jest dokładnie tym, czym zajmuje się usługa Arevont dotycząca NIE i administracji, świadczona przy zakupie takim jak ten.
Ile kosztuje prowadzenie spółki poza samym zakupem?
Około 500 do 1 000 € rocznie, wyłącznie za obsługę administracyjną uśpionej spółki, oprócz podatku od zakupu, który jest taki sam jak przy zakupie prywatnym. Uśpiona spółka, która posiada nieruchomość i nie prowadzi żadnej innej działalności, nadal musi prowadzić formalną księgowość, składać roczne zeznanie podatku od osób prawnych oraz składać roczne sprawozdania finansowe w rejestrze. To rzeczywisty, powtarzający się koszt, który nie występuje w przypadku nieruchomości posiadanej prywatnie, poza zwykłymi rocznymi kosztami własności ponoszonymi przez każdego nabywcę.Roczna opłata w wysokości 3 % wartości katastralnej to jedyna kwota, w przypadku której warto zachować precyzję, ponieważ przeraża ona więcej nabywców, niż powinna. Dotyczy wyłącznie spółki mającej siedzibę w kraju, który Hiszpania klasyfikuje jako jurysdykcję niestosującą współpracy podatkowej, dawniej nazywaną rajem podatkowym. Ani Czechy, ani Polska nie znajdują się na tej liście, więc zwyczajnie zarejestrowana spółka czeska lub polska, a także hiszpańska SL należąca do czeskiego lub polskiego udziałowca, nie powoduje jej naliczenia. Warto powiedzieć to jasno, ponieważ obawa przed tą opłatą jest powszechna, a rzeczywiste ryzyko dla nabywców, z myślą o których napisano tę stronę, jest zasadniczo zerowe.
| Podatek od zakupu (ITP lub IVA plus AJD)Tak samo jak zakup prywatny | Bez oszczędności |
|---|---|
| Roczna obsługa uśpionej spółkiKsięgowość, zeznanie podatkowe, wpis do rejestru | 500 do 1 000 € |
| 3 % specjalnej opłaty od wartości katastralnejWyłącznie jurysdykcje niewspółpracujące, nie Czechy ani Polska | Nie dotyczy |
| 25 % podatku od dochodu z najmu dla firmPorównać z osobistą stawką dla nierezydentów od tego samego dochodu | Zależy od czynszu |
| Zamiast tego własność prywatnaBez warstwy spółki | 0 €, bez dodatkowej warstwy |
Czy czeska lub polska spółka mogłaby zastąpić założenie hiszpańskiej SL?Spółka zagraniczna może posiadać nieruchomość w Hiszpanii i nie ma w tym zakresie ograniczeń związanych z obywatelstwem. W praktyce większość nabywców, którzy rzeczywiście potrzebują struktury spółki, korzysta z hiszpańskiej SL, ponieważ z taką formą na co dzień przygotowane są do pracy hiszpańskie banki, notariusze i rejestr. Spółka zagraniczna dodaje własną dodatkową warstwę sprawozdawczości transgranicznej do wszystkiego, co opisano powyżej. To, która opcja jest rzeczywiście prostsza w Państwa sytuacji, jest kwestią dla prawnika działającego w obu jurysdykcjach.
Co potwierdzić przed wyborem struktury spółki
To uczciwa lista kontrolna, a nie oferta sprzedażowa żadnej z opcji. Większość nabywców, którzy ją czytają, potwierdza, że żaden z tych punktów ich nie dotyczy, i kupuje prywatnie.- Czy to rzeczywiście jedna nieruchomość do użytku prywatnego i rodzinnego?Jeśli tak, jest to zwykły przypadek i obowiązuje powyższa uczciwa odpowiedź: kupić prywatnie. Nie oznacza to, że spółka jest nielegalna lub nietypowa, lecz tylko to, że w tym przypadku zwiększa koszty bez odpowiadającej im korzyści.
- Czy posiadają Państwo już kilka hiszpańskich nieruchomości lub planują je posiadać?W przypadku portfela koszt administracyjny spółki łatwiej zrekompensować korzyściami. Nawet wtedy nie oznacza to automatycznie, że spółka jest właściwym rozwiązaniem. Nadal trzeba wykonać kalkulację.
- Czy sukcesja międzypokoleniowa jest rzeczywistą kwestią bliskiej przyszłości?To jedyny przypadek, w którym struktura może rzeczywiście pomóc, ale tylko przy odpowiednim doradztwie transgranicznym. Nie oznacza to, że każda struktura będzie działać w taki sam sposób zgodnie z czeskimi lub polskimi przepisami dotyczącymi dziedziczenia. Należy to sprawdzić osobno.
- Czy nieruchomość znajduje się w kraju figurującym na hiszpańskiej liście jurysdykcji niewspółpracujących?To jedyna sytuacja, w której roczna opłata w wysokości 3 % w ogóle ma zastosowanie. W przypadku zwyczajnie zarejestrowanej czeskiej lub polskiej spółki odpowiedź brzmi nie, a ta pozycja po prostu Państwa nie dotyczy.
Osobiście lub przez spółkę
Ta sama nieruchomość, posiadana na dwa sposoby. W przypadku jednego domu wakacyjnego prawa kolumna przedstawia zwykłą odpowiedź.| Przez spółkę | Osobiście | |
|---|---|---|
| Podatek od zakupu przy finalizacji | Identycznie: ITP lub IVA plus AJD, obliczane w ten sam sposób. | Identycznie: zakup osobiście również nie przynosi oszczędności. |
| Własne korzystanie z nieruchomości | Może spowodować naliczenie fikcyjnego czynszu rynkowego, opodatkowanego jako dochód spółki. | Brak takiego problemu: po prostu posiadają Państwo i użytkują własną nieruchomość. |
| Coroczne deklaracje poza samą nieruchomością | Coroczna deklaracja podatku dochodowego spółki, nawet przy zerowej aktywności, a także roczne sprawozdania finansowe i ujawnienie beneficjenta rzeczywistego. | Zwykła coroczna deklaracja nierezydenta, którą już obejmują nasze przewodniki podatkowe, i nic więcej. |
| Koszty utrzymania poza nieruchomością | około 500 do 1 000 € rocznie za podstawową obsługę administracyjną uśpionej spółki. | Brak kosztów poza kosztami samego posiadania nieruchomości. |
| Późniejsza sprzedaż | Można sprzedać nieruchomość należącą do spółki albo same udziały. Ta druga opcja jest znacznie bardziej złożoną transakcją i wymaga specjalistycznej porady podatkowej dla obu stron. | Zwykła sprzedaż nieruchomości, której proces opisuje już nasz przewodnik po kosztach sprzedaży i wyjścia z inwestycji. |
| Podatek majątkowy | Udziały nadal są uwzględniane, a ich wartość ustala się na podstawie bilansu spółki. | Uwzględnia się samą nieruchomość. Informacje o tym, kogo rzeczywiście dotyczy podatek majątkowy, znajdą Państwo w przewodniku. |
Co rozstrzyga ogólna zasada, a co mogą rozstrzygnąć tylko Państwa własne wyliczenia
Stawka podatku od osób prawnych (25 %) oraz wymóg ujawnienia beneficjenta rzeczywistego wynikają z ustalonych przepisów odczytanych z pierwotnego źródła. Specjalna opłata w wysokości 3 % oraz zakres dotyczący jurysdykcji niestosujących współpracy podatkowej również wynikają z pierwotnego źródła (Ley IRNR, art. 40-45). Prosty wniosek, że nie dotyczy to zwyczajnie zarejestrowanej spółki czeskiej lub polskiej, wynika bezpośrednio z tego zakresu. Kwota około 500 do 1 000 € rocznie jako koszt bieżący jest szacunkiem rynkowym sprawdzonym w dwóch źródłach, a nie oficjalnie opublikowaną wartością. Rzeczywiste oferty różnią się w zależności od usługodawcy.Żadna ogólna zasada nie rozstrzyga, czy w konkretnym przypadku spółka pozwoli Państwu zaoszczędzić. Zależy to od tego, czy w ogóle wynajmują Państwo nieruchomość, za jaki czynsz, jaka jest Państwa osobista sytuacja podatkowa w kraju zamieszkania, a także od transgranicznych kwestii spadkowych i traktatowych, na które rzetelnie może odpowiedzieć tylko doradca podatkowy działający w obu jurysdykcjach. W zwykłym przypadku, czyli jednej nieruchomości wykorzystywanej osobiście i okazjonalnie wynajmowanej, uczciwym założeniem wyjściowym jest to, że spółka nie przyniesie oszczędności. To struktura spółki musi uzasadnić własne koszty.Nikt z naszego zespołu nie wykonuje opisanych powyżej obliczeń. Koordynacja prawna Arevont angażuje niezależnego doradcę, zanim zdecydują się Państwo wpłacić zadatek rezerwacyjny. Dzięki temu tak ważna decyzja opiera się na rzeczywistych liczbach, a nie na czeskim założeniu, które przypadkowo się tu pojawiło.
Często zadawane pytania dotyczące zakupu przez spółkę
- Czy obawiam się podatku w wysokości 3 % bez powodu?
- W przypadku zwyczajnie zarejestrowanej spółki czeskiej lub polskiej niemal na pewno tak. Roczna opłata w wysokości 3 % dotyczy wyłącznie spółki mającej siedzibę w kraju, który Hiszpania klasyfikuje jako jurysdykcję niestosującą współpracy podatkowej, a ani Czechy, ani Polska nie znajdują się na tej liście. Jest to jedna z najczęstszych, niepotrzebnych obaw związanych z tym tematem.
- Czy mogę sprzedać udziały w spółce zamiast sprzedawać nieruchomość?
- Tak, a kupujący czasami organizują sprzedaż w ten sposób, aby zmienić sposób opodatkowania transakcji. Jest to znacznie bardziej złożona transakcja niż zwykła sprzedaż nieruchomości. Wymaga specjalistycznej porady podatkowej zarówno po stronie sprzedającego, jak i kupującego. Kupujący powinien zachować ostrożność przed zaakceptowaniem sprzedaży udziałów zamiast sprzedaży nieruchomości i dokładnie zrozumieć, jakie zobowiązania wiążą się z udziałami.
- Czy posiadanie nieruchomości przez spółkę pozwala uniknąć hiszpańskiego podatku majątkowego?
- Nie. Same udziały są aktywem, którego są Państwo osobiście właścicielami. Ich wartość ustala się na podstawie bilansu spółki i uwzględnia się je tak samo jak nieruchomość posiadaną bezpośrednio. Informacje o tym, kogo rzeczywiście dotyczy podatek majątkowy, znajdą Państwo w przewodniku. W przypadku większości zwykłych kupujących nie dotyczy to nikogo, niezależnie od tego, czy posiadają spółkę.
- Co dzieje się z minimalnym okresem najmu, jeśli spółka wynajmuje nieruchomość długoterminowo?
- Ulega zmianie. Minimalny okres najmu w przypadku wynajmującego będącego spółką wynosi zgodnie z hiszpańskim prawem najmu 7 lat, a nie 5 lat, gdy wynajmującym jest osoba fizyczna. Przewodnik po wynajmowanych nieruchomościach omawia tę kwestię szczegółowo. Jest to rzeczywista, konkretna konsekwencja, którą warto znać przed podjęciem decyzji o sposobie posiadania nieruchomości planowanej do wynajmu długoterminowego.
