Podatki od wynajmu w Hiszpanii: stawki, odliczenia i Modelo 210
W 30 sekund
Jako czeski lub polski rezydent podatkowy płaci Pan lub Pani 19 % od dochodu z najmu w Hiszpanii po odliczeniu dozwolonych kosztów. Rezydent spoza UE/EOG płaci 24 % od kwoty brutto, bez żadnych odliczeń. Obydwie grupy składają ten sam formularz, Modelo 210.
Która stawka podatku ma zastosowanie do mojego dochodu z najmu?
Modelo 210 to hiszpański formularz podatkowy składany przez właściciela niebędącego rezydentem. Należy go złożyć nawet wtedy, gdy nieruchomość nigdy nie jest wynajmowana. Stosowana stawka zależy od rezydencji podatkowej w momencie powstania dochodu.
Czy jest Pan/Pani rezydentem podatkowym UE/EOG?
- Tak (w tym rezydenci Czech i Polski)19 % od dochodu netto z najmu, po odliczeniu dozwolonych kosztów związanych z najmem.
- Nie, rezydent innego kraju24 % od dochodu brutto z najmu, bez możliwości odliczenia jakichkolwiek kosztów.
| Miejsce rezydencji podatkowej | Stawka | Podstawa |
|---|---|---|
| UE, EOG, Islandia, Norwegia, Liechtenstein | 19 % | Dochód netto po odliczeniu dozwolonych kosztów związanych z wynajmem nieruchomości. |
| Każdy inny kraj | 24 % | Dochód brutto, bez odliczenia kosztów, "sin deducción de gasto alguno". |
Czy mogę odliczyć koszty od przychodu z najmu?
Jeżeli podlega Pan lub Pani opodatkowaniu według stawki 19 %, odpowiedź brzmi: tak. Obowiązują tu te same zasady, które stosuje się w przypadku hiszpańskiego podatku dochodowego od osób fizycznych lub prawnych, pod warunkiem że kraj rezydencji ma skuteczny system wymiany informacji podatkowych z Hiszpanią. Dotyczy to każdego państwa członkowskiego UE. Jeżeli podlega Pan lub Pani opodatkowaniu według stawki 24 %, obecnie odpowiedź brzmi: nie. Podatek naliczany jest od kwoty brutto czynszu, bez żadnych odliczeń.
- Odsetki hipoteczneMożna je odliczyć wyłącznie za konkretny okres najmu, który został sfinansowany z kredytu, a nie za cały rok, jeżeli nieruchomość była wynajmowana tylko przez jego część.
- Opłaty za zarządzanie i platformę najmuProwizja pobierana przez zarządcę lub platformę podlega odliczeniu, o ile jest udokumentowana i dotyczy przychodu z najmu, którego dotyczy.
- Utrzymanie i naprawyRzeczywiste koszty utrzymania związane z wynajmem nieruchomości kwalifikują się do odliczenia. Ulepszenia zwiększające wartość nieruchomości, zamiast służące jej utrzymaniu, należą do innej kategorii i nie podlegają odliczeniu.
- UbezpieczeniaPolisa ubezpieczeniowa obejmująca wynajmowaną nieruchomość podlega odliczeniu za okres, w którym nieruchomość była wynajmowana.
- Opłaty wspólnotowe i podatki lokalneIBI i opłata comunidad podlegają odliczeniu proporcjonalnie do czasu, przez który nieruchomość była faktycznie wynajmowana w ciągu roku.
Orzeczenie Audiencia Nacional z lipca 2025 r. ma podobno rozszerzać prawo do odliczania kosztów także na rezydentów spoza UE. Miałoby to szczególne znaczenie zwłaszcza dla właściciela z Wielkiej Brytanii. Orzeczenie jest jednak zaskarżone do Sądu Najwyższego i nie stanowi jeszcze elementu oficjalnego stanowiska opublikowanego przez Agencia Tributaria. Należy traktować to jako zmianę, którą warto obserwować, a nie jako rozwiązanie, które można dziś zastosować w deklaracji.
Jestem czeskim rezydentem podatkowym. Czy muszę również deklarować ten dochód w kraju?To pytanie należy skierować do czeskiego doradcy podatkowego, a nie do hiszpańskiego przewodnika. Przed zadaniem tego pytania warto jednak znać ogólną zasadę: umowa między Czechami a Hiszpanią o unikaniu podwójnego opodatkowania istnieje dokładnie po to, aby ten sam dochód nie był opodatkowany dwukrotnie. Zwykle działa to poprzez odliczenie w kraju zamieszkania podatku hiszpańskiego, który został już zapłacony. Szczegóły dotyczące uzyskania tego odliczenia są kwestią czeskiego rozliczenia, a nie hiszpańskiego.
Czy nadal muszę płacić podatek, gdy nieruchomość jest pusta?
Tak, za każdy okres, w którym nieruchomość nie jest wynajmowana ani nie stanowi Pana/Pani stałego miejsca zamieszkania. Hiszpania traktuje drugi dom, który nie jest wynajmowany, jako nieruchomość generującą dochód imputowany, a od tej kwoty nie można odliczyć żadnych kosztów.
| Dochód imputowany1,1 % wartości katastralnej | 1.650 € |
|---|---|
| Podatek, rezydent UE/EOG19 % dochodu imputowanego | 313,50 € |
| Podatek, pozostali rezydenci24 % dochodu imputowanego | 396 € |
| Ostatnia rewizja katastralna | Dochód imputowany | Co to oznacza w praktyce |
|---|---|---|
| Obowiązuje po 1 stycznia 2012 | 1,1 % wartości katastralnej | Niższa, częściej stosowana podstawa dla nowszych inwestycji i gmin, w których niedawno przeprowadzono rewizję wartości katastralnej. |
| Bez rewizji lub rewizja wcześniejsza | 2 % wartości katastralnej | Wyższa domyślna podstawa, która nadal ma zastosowanie do wielu starszych nieruchomości w centrach miast Costa del Sol. |
Kto złoży to za Państwa?
Nie Arevont. Nie jesteśmy doradcami podatkowymi, a zapoznanie się z informacjami o składaniu deklaracji nie jest równoznaczne z jej złożeniem. Istnieją trzy możliwości. To, za którą z nich warto zapłacić, zależy od tego, jak skomplikowane jest rzeczywiście Państwa rozliczenie.
- Option 1Złóż samodzielnieMożliwe w przypadku jednej prostej nieruchomości, bez komplikacji.
- Koszt
- Brak opłaty profesjonalnej
- Nakład pracy
- HighHiszpański portal podatkowy, w języku hiszpańskim, co kwartał.
- Ryzyko
- HigherŁatwo pomylić przedział UE/EOG lub koszt podlegający odliczeniu.
- Option 2Gestor podatkowyStandardowa usługa składania deklaracji w prostej sprawie.
- Koszt
- Niska opłata za złożenie
- Nakład pracy
- LowPrzekazują Państwo dane, a gestor składa formularz.
- Ryzyko
- LowerStandardowe rozliczenia, bez planowania podatkowego ani porad dotyczących umów międzynarodowych.
- Option 3PolecaneDoradca podatkowyWykwalifikowany doradca podatkowy do spraw wykraczających poza najprostsze przypadki.
- Koszt
- Wyższa za zgłoszenie
- Nakład pracy
- LowZajmuje się złożeniem deklaracji i związanym z nim planowaniem.
- Ryzyko
- LowestDoradza również w sprawie stanowiska traktatowego dotyczącego Czech w kraju zamieszkania.
Niezależna kancelaria prawna Arevont, którą zwykle rekomenduje się do kontroli prawnej, zajmuje się również później corocznymi deklaracjami podatkowymi nierezydentów i deklaracjami dotyczącymi najmu. To jeden z powodów, dla których ta rekomendacja obejmuje więcej niż sam zakup. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana za pośrednictwem usługi zarządzania najmem Arevont, sporządzane przez nią miesięczne zestawienie zawiera już każdą rezerwację, koszt i prowizję w formie potrzebnej doradcy podatkowemu. Oznacza to, że dane wykorzystywane w deklaracji znajdują się w tym samym dokumencie, który już Państwo otrzymują, a nie w odrębnym zestawieniu przygotowywanym w okresie rozliczeń podatkowych.
Co należy zebrać przed każdym złożeniem Modelo 210
Cztery elementy, niezależnie od tego, czy deklaracja obejmuje miesiące wynajmu, czy miesiące bez najemców.| Zgromadź | Dlaczego jest potrzebne | Jak wygląda luka |
|---|---|---|
| Certyfikat rezydencji podatkowej za dany rok | To właśnie ono określa, czy obowiązuje stawka 19% czy 24%, a nie Państwa narodowość ani miejsce położenia nieruchomości. | Założenie rezydencji bez posiadania dokumentu, który ją potwierdza. |
| Każde zestawienie najmu za dany okres | Podstawą stawki 19% jest dochód netto. Bez szczegółowych danych nie ma od czego odliczyć kosztów. | Jedna roczna suma bez zestawienia za poszczególne miesiące. |
| Dowody kosztów podlegających odliczeniu, jeśli obowiązuje stawka 19% | Opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, prowizja za zarządzanie i utrzymanie nieruchomości są uwzględniane, ale tylko na podstawie dokumentów. | Koszty wykazane bez faktury, która je potwierdza. |
| Wartość katastralna i data jej ostatniej aktualizacji | Decyduje, czy deklaracja za okres pustostanu wykorzystuje stawkę 1,1% czy 2%. | Wykorzystanie ceny zakupu zamiast wartości katastralnej. |
Rezydencja podatkowa zmienia kwoty, a nie tylko formalności
Ten sam dochód z najmu jest opodatkowany na dwa różne sposoby, zależnie od miejsca zamieszkania. Rezydent podatkowy Czech znajduje się w prawej kolumnie.| Rezydent spoza UE/EOG | Rezydent UE/EOG (w tym rezydenci Czech) | |
|---|---|---|
| Stawka | 24 % | 19 % |
| Podstawa | Brutto, bez odliczeń | Netto, po dozwolonych kosztach |
| Co to oznacza przy rocznym czynszu 12.000 € i kosztach w wysokości 3.000 € | Podatek od 12.000 € przy 24 % | Podatek od 9.000 € przy 19 % |
| Dochód imputowany za pustostan | Opodatkowanie: 24 % podstawy imputowanej | Opodatkowanie: 19 % tej samej podstawy |
Co może powiedzieć tylko doradca podatkowy
To ogólne informacje o zasadach IRNR opublikowanych przez Agencia Tributaria 17 sierpnia 2026 r. Nie stanowią one porady podatkowej dotyczącej Państwa własnej deklaracji. Stawki, progi i zasady odliczeń zmieniają się z czasem. Obowiązki rezydenta podatkowego Czech w kraju zamieszkania wynikające z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania nie zostały tu w ogóle omówione.Kwestia odliczenia dla nierezydentów spoza UE nadal pozostaje rzeczywiście otwarta. Stanowisko przedstawione powyżej jest stanowiskiem publikowanym obecnie przez Agencia Tributaria. Wskazujemy na toczące się postępowanie sądowe, zamiast opowiadać się po jednej ze stron. Osoby, których dotyczy stawka 24%, powinny zapytać bezpośrednio doradcę podatkowego, zamiast polegać na którejkolwiek z wersji przedstawionych na stronie internetowej.Żadna z tych liczb nie wskazuje, ile prawdopodobnie zarobi nieruchomość. Odpowiedź na to pytanie znajduje się w przewodniku po rentowności, a stawka podatku ma zastosowanie do rzeczywistej kwoty, jaka ostatecznie zostanie osiągnięta, a nie do prognozy.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące podatków od najmu
- Czy stawka 19 % ma zastosowanie automatycznie, gdy jestem obywatelem UE?
- Nie, zależy ona od rezydencji podatkowej, a nie od obywatelstwa. Obywatel Czech, który stał się rezydentem podatkowym poza UE, byłby objęty stawką 24 %. Zasada działa również odwrotnie. Znaczenie ma miejsce rezydencji podatkowej w roku, w którym powstaje dochód.
- Jak często składam Modelo 210?
- Co kwartał, za okresy, w których nieruchomość przynosiła dochód z najmu. Ponadto raz w roku za każdy okres, w którym nie była wynajmowana, w odniesieniu do przypisanego dochodu. Nieruchomość wynajmowana przez część roku i pusta przez pozostały czas wymaga obu rodzajów deklaracji w tym samym roku podatkowym.
- Czy wynajem krótkoterminowy zamiast długoterminowego zmienia stawkę podatku?
- Nie. Stawka IRNR i zasada odliczenia zależą od Państwa rezydencji, a nie od tego, czy najem jest zarejestrowanym jako VUT wynajmem krótkoterminowym, czy najmem długoterminowym na podstawie LAU. Różnica między tymi formami dotyczy tego, czy dochód powstaje i w jaki sposób jest generowany, a nie sposobu opodatkowania, gdy już powstanie.
- Czy Arevont może złożyć za mnie Modelo 210?
- Nie, nie jesteśmy doradcami podatkowymi i nie składamy deklaracji podatkowych. Kancelaria prawna, którą zwykle rekomendujemy do przeprowadzenia badania stanu prawnego nieruchomości, zajmuje się corocznymi deklaracjami nierezydenta i deklaracjami dotyczącymi najmu w ramach stałej obsługi. Jeśli nieruchomość jest objęta naszą usługą zarządzania najmem, otrzymują Państwo miesięczne dane w formie gotowej do przekazania osobie składającej deklarację w Państwa imieniu.
