Zakup nieruchomości z najemcą w Hiszpanii
W 30 sekund
Zakup hiszpańskiej nieruchomości z najemcą nie daje Państwu pustego domu z dołączonym dochodem. Przejmują Państwo istniejącą umowę najmu na pozostały okres jej minimalnego trwania, wynoszący pięć lub siedem lat, na warunkach uzgodnionych przez poprzedniego właściciela, niezależnie od tego, czy umowę zarejestrowano. Najemcy może również przysługiwać ustawowe prawo nabycia nieruchomości przed Państwem.
Co dzieje się z umową najmu, gdy kupuję nieruchomość?
Zastępują Państwo sprzedającego w całości. Nabywca wynajętej nieruchomości przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego na pozostałą część pierwszych 5 lat umowy lub 7 lat, jeśli poprzednim wynajmującym była spółka. Ma to zastosowanie niezależnie od tego, czy umowę najmu wpisano do księgi wieczystej. Czynsz płacony przez najemcę, trwający już okres umowy oraz wszelkie warunki pierwotnej umowy przechodzą wraz z nieruchomością dokładnie w takim kształcie, w jakim obowiązywały.W praktyce oznacza to, że nie mogą Państwo podnieść czynszu pierwszego dnia, skrócić pozostałego okresu umowy tylko dlatego, że są Państwo nowym właścicielem, a stwierdzenie agenta sprzedającego, że "najemca wkrótce się wyprowadzi", nie jest dokumentem. Jest co najwyżej informacją przekazaną sprzedającemu przez najemcę.
Przejęta umowa najmu
- FinalizacjaPrzejmują Państwo umowę najmuTen sam czynsz, te same warunki i ten sam pozostały okres co u poprzedniego właściciela.
- 5. lub 7. rok od pierwotnego podpisaniaKoniec minimalnego okresuNajemca może się wyprowadzić albo umowa najmu może ponownie automatycznie się przedłużyć.
Co można zrobić z nieruchomością
- Finalizacja do końca okresuNiedostępne dla PaństwaNie mogą Państwo korzystać z niej osobiście ani wynajmować jej nikomu innemu.
- Po zakończeniu okresuDo użytku własnego lub wynajmuDopiero po faktycznym zakończeniu odziedziczonego minimalnego okresu.
| Co można zakładać | Co stanowi prawo | Źródło |
|---|---|---|
| Sprzedaż kończy istniejący najem | Nie. Kupujący przejmuje umowę najmu na pozostałą część jej minimalnego okresu. | LAU art. 14 |
| Niezarejestrowana umowa najmu nie wiąże nowego właściciela | Tak. Wpis do księgi wieczystej nie jest warunkiem przejęcia przez kupującego umowy najmu. | LAU art. 14 |
| Po zakupie mogę podnieść czynsz | Tylko jeśli obowiązująca umowa zezwala na zmianę czynszu i spełniono określone w niej warunki. Zakup nieruchomości niczego w tym postanowieniu nie zmienia. | LAU art. 14 w związku z obowiązującą umową |
Czy ma znaczenie, że kupuję nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe?Nie, własne plany nie skracają odziedziczonego przez najemcę okresu najmu. To, czy będą Państwo mogli ostatecznie odzyskać nieruchomość na własny użytek, zależy od tego, czy pierwotna umowa zastrzegała takie prawo oraz czy prawidłowo doręczono wypowiedzenie, tak jak miałoby to miejsce w przypadku sprzedającego. Nie zależy to od samej zmiany właściciela.
Czy najemca ma prawo kupić nieruchomość przede mną?
Potencjalnie tak. Obecnemu najemcy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, derecho de adquisición preferente, chyba że skutecznie z niego zrezygnował w umowie najmu przy jej podpisywaniu. W praktyce hiszpańskiej jest to częste, ale nie powszechne. Jeżeli z tego prawa zrezygnowano, wynajmujący nadal musi powiadomić najemcę o zamiarze sprzedaży co najmniej 30 dni przed finalizacją transakcji. Akt notarialny musi potwierdzać dokonanie tego powiadomienia. Pominięcie tego obowiązku może spowodować odmowę wpisu zakupu do księgi wieczystej.To weryfikacja dokumentów, a nie negocjacje. Prawnik potwierdza, czy konkretna umowa najmu zawiera ważne zrzeczenie się prawa oraz czy rzeczywiście doręczono powiadomienie, zanim zobowiążą się Państwo do zakupu.
- Tanteo: prawo najemcy do pierwszeństwa zakupuPrzed finalizacją transakcji najemcy należy umożliwić zakup na tych samych warunkach, chyba że skutecznie zrezygnował z tego prawa w umowie najmu przy jej podpisywaniu.
- Where
- Sprawdzone w dokumencie najmu.
- Po zrzeczeniu się prawa sprzedający nadal musi powiadomićNajemca musi zostać powiadomiony o zamiarze sprzedaży, a akt notarialny musi potwierdzać dokonanie tego powiadomienia.
- How long
- Min. 30 dni przed finalizacją transakcji.
- Watch out
- Pominięcie tego obowiązku może spowodować odmowę wpisu zakupu do księgi wieczystej.
- Retracto: prawo najemcy po wadliwej sprzedażyJeżeli najemcy nie zaoferowano nieruchomości w pierwszej kolejności zgodnie z prawem, może on po finalizacji transakcji zająć miejsce kupującego.
- Watch out
- Sprzedaż sfinalizowana z pominięciem tego prawa może zostać zakwestionowana. Dlatego dokumenty dotyczące powiadomienia są równie ważne jak umowa sprzedaży.
Treść przywołanego wyżej art. 25 znajduje potwierdzenie w kilku niezależnych hiszpańskich źródłach prawnych przeanalizowanych 17 sierpnia 2026 r., a nie bezpośrednio w tekście BOE. Prawnik powinien potwierdzić dokładne brzmienie na podstawie konkretnej umowy najmu, zanim się Państwo na nim oprą.
Co powinno zostać przekazane przez sprzedającego przy finalizacji transakcji?
Cztery rzeczy poza nieruchomością i żadna z nich nie czeka, aż Państwo o nią poproszą.
- Kaucja i jej ewidencjaZadatek wpłacony pierwotnie przez najemcę powinien przejść na Pana/Panią jako nowego wynajmującego wraz z jego ewidencją w regionalnym urzędzie mieszkaniowym, tak aby to Pan/Pani zwrócił(a) go na koniec najmu, a nie sprzedający.
- Czynsz pobrany z góry, proporcjonalnieKażdy czynsz zapłacony już za okres po finalizacji transakcji należy do Pana/Pani i zostanie rozliczony proporcjonalnie do dnia przekazania nieruchomości.
- Spis z datąTo, co najemca otrzymał na początku najmu, co ma znaczenie w razie późniejszego sporu dotyczącego zadatku.
- Zaświadczenie o płatności czynszuPotwierdza brak zaległości, które w przeciwnym razie przejąłby Pan/Pani wraz z umową najmu.
Istniejące umowy najmu oraz zasady korzystania z konkretnej nieruchomości i jej wynajmu są już jednym ze standardowych punktów listy kontrolnej Arevont dotyczącej koordynacji prawnej. Lista ta jest stosowana przy każdym zakupie, a nie dodawana specjalnie w przypadku nieruchomości wynajętej. Jest to ta sama kontrola prowadzona przez prawnika, obejmująca jeszcze jeden dokument.
Czy odziedziczone zadłużenie wobec wspólnoty może być niezależne od kwestii najmu?Tak, są one sprawdzane oddzielnie. Zadłużenie wobec wspólnoty jest związane z nieruchomością niezależnie od tego, kto w niej mieszka, najemca czy właściciel, i jest potwierdzane innym zaświadczeniem niż sytuacja czynszowa samego najemcy. Oba dokumenty są wymagane przed finalizacją transakcji i żaden z nich nie zastępuje drugiego.
A jeśli chcę pustą nieruchomość?
Zakup nieruchomości z najemcą nie daje Panu/Pani szybszej drogi do uzyskania pustej nieruchomości niż ta, którą miał sprzedający, i nie może Pan/Pani tego wymusić. Istnieją trzy realne możliwości i żadna z nich nie jest automatycznie „zalecana”. Najlepszy wybór zależy od najemcy i dostępnego czasu.
- Option 1Negocjuj dobrowolne wcześniejsze wyjścieTo częste rozwiązanie, którego nie można wymusić, a jedynie uzgodnić.
- Cena
- Zwykle pewna rekompensata
- Pewność
- Brak gwarancjiNajemca może odmówić.
- Czas
- Najszybciej, jeśli się uda
- Option 2Skorzystaj z zastrzeżonego prawa, jeśli umowa je przewidujePrawo to przechodzi na Pana/Panią wraz z nieruchomością, na tych samych warunkach dotyczących zawiadomienia, które obowiązywały sprzedającego.
- Cena
- Bez rekompensaty
- Pewność
- Tylko jeśli zastrzeżoneZakup nieruchomości nie tworzy tego prawa.
- Czas
- W terminie wypowiedzenia
- Option 3Przeczekaj pozostały okresNajprostsza opcja i jedyna zawsze dostępna.
- Cena
- Bez dodatkowych opłat
- Pewność
- Zawsze dostępne
- Czas
- Cały pozostały okres
Jest też korzyść: nieruchomość, która od pierwszego dnia przynosi stały, prawnie chroniony czynsz, jest innym rodzajem aktywa niż nieruchomość, którą trzeba samodzielnie wyposażyć, umeblować i wprowadzić na rynek. Warto to rozważyć, zamiast postrzegać najemcę wyłącznie jako przeszkodę.
Zakup nieruchomości z najemcą a zakup pustej: co się różni?
Ta sama nieruchomość w dwóch różnych stanach, z rzeczywistymi kompromisami. Żaden z nich nie jest po prostu lepszy.
| Aspekt | Z najemcą | Pusta |
|---|---|---|
| Dochód od pierwszego dnia | Tak, według już ustalonego czynszu, którego nie można podnieść poza obowiązującą umową. | Żadnego, dopóki nie znajdzie Pan/Pani własnego najemcy lub gościa. |
| Własne korzystanie z nieruchomości | Nie jest to możliwe do końca okresu umowy lub do czasu, gdy najemca zgodzi się wyprowadzić. | Immediate. |
| Typowa cena ofertowa | Często z dyskontem w stosunku do porównywalnego lokalu bez najemcy, co odzwierciedla to ograniczenie. | Pełne porównanie rynkowe, bez uwzględnienia ograniczenia w cenie. |
| Zakres badania stanu prawnego | Umowa najmu, sytuacja wynikająca z artykułu 25, zadatek oraz historia płatności czynszu, oprócz standardowych kontroli. | Wyłącznie standardowa kontrola nieruchomości i jej stanu prawnego. |
O co poprosić przed zakupem wynajętej nieruchomości
Pięć dokumentów, o które należy poprosić przed rezerwacją, a nie w trakcie badania stanu prawnego.| Poproś | Co to Państwu mówi | Jak wygląda zła odpowiedź |
|---|---|---|
| Pełna umowa najmu, a nie jej streszczenie | Pozostały okres, czynsz, ewentualna klauzula aktualizacji oraz ewentualne zrzeczenie się prawa pierwokupu znajdują się w tym jednym dokumencie. | „Warunki są standardowe”, ale nie przedstawiono żadnego dokumentu. |
| Dowód doręczenia zawiadomienia na podstawie artykułu 25, jeśli z prawa zrezygnowano | Bez tego księga wieczysta może odmówić wpisania zakupu. | Zapewnienie zamiast odnotowanego zawiadomienia. |
| Potwierdzenie wpłaty zadatku i informacji, gdzie jest przechowywany | Powinien zostać przekazany Panu/Pani wraz z obowiązkiem jego późniejszego zwrotu. | Brak informacji o miejscu przechowywania zadatku. |
| Zaświadczenie o płatności czynszu przez najemcę | Potwierdza, że wraz z umową najmu nie przechodzą żadne zaległości. | „Zawsze płaci na czas”, ale nie ma na to żadnego pisemnego potwierdzenia. |
| Spis wyposażenia z datą sporządzony na początku najmu | Jedyna rzeczywista ochrona w późniejszym sporze dotyczącym zadatku. | Brak spisu wyposażenia lub spis bez daty. |
Czego nie możemy obiecać w odniesieniu do konkretnej umowy najmu
Są to ogólne informacje dotyczące artykułów 14 i 25 LAU, aktualne na dzień 17 sierpnia 2026 roku. Artykuł 14 sprawdziliśmy bezpośrednio w ustawie, a artykuł 25 zweryfikowaliśmy w niezależnych źródłach prawnych. Nie jest to porada prawna dotycząca konkretnego najmu. Dokładny pozostały okres, to, czy zrezygnowano z prawa pierwokupu, oraz ewentualna klauzula aktualizacji czynszu zależą od treści tego jednego dokumentu. Tylko prawnik, który go przeczyta, może powiedzieć Panu/Pani, jakie przepisy mają zastosowanie.Hiszpańskie prawo najmu zapewnia najemcy silną ochronę, większą, niż zazwyczaj oczekuje zagraniczny nabywca. Zakup oparty na założeniu, że „najemca po prostu się wyprowadzi”, jest zakupem opartym na przypuszczeniu. Jeśli najważniejszym celem zakupu jest posiadanie pustej nieruchomości, musi Pan/Pani zweryfikować tę kwestię przed rezerwacją, a nie po niej.Koordynujemy badanie. Nie jesteśmy prawnikami. Zawiadomienie na podstawie artykułu 25 i umowa najmu to dokumenty, które czyta i potwierdza niezależny prawnik, a nie dokumenty certyfikowane przez Arevont.
Często zadawane pytania dotyczące zakupu nieruchomości z najemcą
- Czy mogę eksmitować najemcę tylko dlatego, że kupiłem/kupiłam nieruchomość, aby sam/sama w niej zamieszkać?
- Nie. Chęć zamieszkania w nieruchomości sama w sobie nie jest powodem do wcześniejszego zakończenia odziedziczonej umowy najmu. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy pierwotna umowa zastrzegała prawo wynajmującego do odzyskania nieruchomości na własne potrzeby i gdy na podstawie tej klauzuli złożono prawidłowe wypowiedzenie. Prawo to przechodzi wraz z nieruchomością, a nie powstaje w wyniku sprzedaży.
- Czy wynajętą nieruchomość zazwyczaj kupuje się taniej niż równoważną nieruchomość bez najemcy?
- Często tak, ponieważ ograniczenie swobodnego korzystania z nieruchomości lub jej wynajmowania stanowi dla nabywcy rzeczywisty koszt, który rynek zwykle uwzględnia w postaci obniżki. To, czy obniżka jest wystarczająco duża, aby zrekompensować to ograniczenie, zależy od tego, ile pozostało z minimalnego okresu najmu oraz czego naprawdę oczekuje Pan/Pani od nieruchomości.
- Co zrobić, jeśli sprzedający powie mi, że najemca już zgodził się wyprowadzić przed finalizacją transakcji?
- Proszę uzyskać to na piśmie, z podpisem najemcy i datą, zanim oprze Pan/Pani na tym swoje decyzje. Ustne zapewnienie przekazane przez agenta sprzedającego nie wiąże najemcy i nie może być wyegzekwowane ani przez Pana/Panią, ani przez sprzedającego, jeśli najemca zmieni zdanie.
- Czy zakup za pośrednictwem spółki zamiast osobiście coś w tym zakresie zmienia?
- Zmienia minimalny okres, na jaki przechodzi umowa najmu, ale nie zmienia faktu jej przejścia. Umowa najmu przechodzi w obu przypadkach. Różnica polega na tym, że minimalny okres w przypadku wynajmującego będącego spółką wynosi 7 lat zamiast 5 lat. Warto o tym wiedzieć przed podjęciem decyzji, w jaki sposób posiadać nieruchomość.
