Opłaty wspólnotowe w Hiszpanii: ile Państwo płacą i kto decyduje
W 30 sekund
Hiszpańskie mieszkanie wiąże się z automatycznym i nieuniknionym członkostwem w comunidad właścicieli. O wysokości opłaty decyduje głosowanie, a nie Państwo. Należy oczekiwać kwoty od 900 do 6.000 € rocznie i traktować ten przedział jako najważniejszą kwotę, o której nie informuje żadna oferta.
| Zwykły budynekmały basen, brak windy | 1.200 €/rok |
|---|---|
| Osiedle zamkniętepodgrzewany basen, windy, obsadzona recepcja | 4.200 €/rok |
| Różnica roczna | 3.000 € |
Czy można zrezygnować z comunidad de propietarios?
comunidad de propietarios to wspólnota właścicieli, która zarządza wspólnymi częściami osiedla i ustala miesięczną opłatę. Jest podobna do czeskiego SVJ, choć nie jest tym samym. Członkostwo wynika z aktu własności, a nie z wyboru. Dach, schody, winda, basen, ogrody, oświetlenie korytarzy oraz woda zasilająca wszystkie te elementy są wspólne, podobnie jak rachunek za ich utrzymanie.Członkostwo nie jest czymś, do czego się Państwo zapisują. Istnieje, ponieważ istnieje nieruchomość. Zasady wynikają z prawa krajowego, Ley de Propiedad Horizontal, a także ze statutu konkretnego budynku.
Założenia kupującychJak jest naprawdę
- Mogę wystąpić ze wspólnoty, jeśli nie korzystam z basenu
- Nie mogą Państwo tego zrobić. Państwa udział jest ustalony na podstawie współczynnika udziału wpisanego do aktu własności budynku. Jest on obliczany na podstawie powierzchni i położenia lokalu, a nie na podstawie sposobu użytkowania. Sam fakt, że nigdy nie otwierają Państwo bramy basenu, nie zmniejsza tego udziału.
- Opłata zależy od decyzji zarządcy
- Zarządca przygotowuje budżet i pobiera opłatę. Właściciele go zatwierdzają. Zebranie ogólne głosuje nad rocznym budżetem i musi odbywać się co najmniej raz w roku. Zarządca wykonuje tę decyzję. Nie ustala sam wysokości opłaty.
- Każdy budynek ma comunidad
- Dotyczy to niemal każdego budynku, do którego chcieliby Państwo nabyć lokal. Budynek mający nie więcej niż czterech właścicieli może być prowadzony na podstawie prostszych zasad Kodeksu cywilnego. Brzmi to atrakcyjnie, ale w praktyce oznacza mniej spisanych zasad, brak funduszu rezerwowego i brak osoby zobowiązanej do sporządzania protokołów.
- Najemca płaci ją podczas zamieszkania
- Dłużnikiem jest właściciel. Mogą Państwo uzgodnić z najemcą, że zwróci Państwu tę kwotę, ale wspólnota będzie dochodzić należności od Państwa, a nie od niego. Ma to większe znaczenie, niż mogłoby się wydawać, jeśli wynajmują Państwo nieruchomość i często zmieniają najemców.
Kto na co dzień zarządza wspólnotą?Są trzy funkcje i tylko jedna z nich musi być pełniona przez właściciela. Właściciele wybierają spośród siebie prezesa, którym zwykle jest sąsiad, a nie profesjonalista. Administrador de fincas to zazwyczaj opłacana zewnętrzna firma. Zajmuje się rachunkami, budżetem i pobieraniem opłat. Sekretarz prowadzi dokumentację. Kadencje trwają zwykle rok, dlatego wspólnota może być dobrze zarządzana w jednym roku, a źle w następnym.
Co naprawdę obejmuje opłata wspólnotowa?
Opłata pokrywa wspólne części i wspólne usługi. Różnica między dwoma osiedlami nie polega na liście kategorii, lecz na tym, ile z nich występuje i jak kosztownie są obsługiwane.
- Sprzątanie i ogrody: w ramach opłatyKorytarze, schody, wejścia, wspólne nasadzenia i nawadnianie. Dojrzałe ogrody na nadmorskim osiedlu mieszkaniowym stanowią duży, powtarzający się koszt, a nie dekorację.
- Basen: w ramach opłatyWoda, środki chemiczne, sprzątanie, pompy i ratownik, jeśli jest wymagany. Jeden basen współdzielony przez dwadzieścia mieszkań kosztuje każdego z nich znacznie więcej niż basen współdzielony przez dwieście mieszkań.
- Windy: w ramach opłatyUmowa serwisowa, wymagane prawem przeglądy i naprawy. Stara winda w małym budynku często powoduje konieczność pobrania nadzwyczajnej opłaty.
- Prąd i woda części wspólnych: w ramach opłatyOświetlenie, bramy, pompy, nawadnianie oraz woda używana na terenach wspólnych. Koszt ten zależy głównie od cen energii i od tego, jaka część terenu jest oświetlona.
- Ubezpieczenie wspólnoty: w ramach opłatyPolisa dotycząca budynku i części wspólnych. Jej koszt zależy od wartości budynku. Nie jest to Państwa własna polisa ubezpieczeniowa.
- Ochrona, portiernia, recepcja: w ramach opłatyBrama, system kamer, patrol lub obsadzone stanowisko recepcyjne. Całodobowa ochrona z personelem oznacza wypłatę wynagrodzeń i jest głównym powodem różnicy między umiarkowaną a wysoką opłatą.
- Zarządca: w ramach opłatyFirma prowadząca rachunki, przygotowująca budżet, organizująca zebrania i pobierająca opłaty. Zwykle jest to niewielki koszt, ale nadal warto go sprawdzić: tani, nieobecny zarządca często prowadzi do kosztownych problemów.
- Własne ubezpieczenie domu: poza opłatą i po Państwa stroniePaństwa ściany, wyposażenie i odpowiedzialność za lokal poniżej. Polisa wspólnoty obejmuje wyłącznie budynek i części wspólne.
- Naprawy w Państwa mieszkaniu: poza opłatą i po Państwa stroniePaństwa bojler, klimatyzacja i płytki na prywatnym tarasie. Statut określa, gdzie kończy się część prywatna, a zaczyna wspólna. Jest to najczęstszy przedmiot sporów w życiu w hiszpańskim mieszkaniu.
- Drogi publiczne i usługi: poza opłatąUlica, oświetlenie publiczne i odbiór odpadów, finansowane z lokalnych podatków. Niektóre osiedla mieszkaniowe utrzymują jednak własne drogi wewnętrzne.
- Obiekty komercyjnie zarządzane: poza opłatąPole golfowe, klub plażowy, spa lub siłownia prowadzone jako działalność gospodarcza na terenie obiektu. Przebywanie za bramą nie oznacza, że korzysta się z nich bez opłat.
Proszę zapoznać się z wykazem dotyczącym własnego budynku, a nie z tym. Dwa osiedla oddalone od siebie o sto metrów mogą mieć zupełnie różne odpowiedzi w przypadku połowy tych pozycji. Rozstrzygające są wyłącznie statut i budżet.
Dlaczego niektóre mieszkania mają dwie opłaty wspólnotowe?Duże osiedla Costa del Sol są często budowane jako zespół bloków w ramach głównej wspólnoty. Państwa blok ma własny budżet na własną windę, wejście i basen. Główna wspólnota wystawia osobne rachunki za drogi, bramy, główne ogrody i ochronę terenu. Oznacza to dwie faktury, dwa budżety i dwa zestawy protokołów. Nikt sprzedający mieszkanie nie informuje dobrowolnie o tej drugiej opłacie, dlatego muszą Państwo zapytać o nią samodzielnie.
Ile kosztują opłaty wspólnotowe?
W przypadku mieszkania jest to około 900 do 6.000 € rocznie. Tak duży przedział ma rzeczywistą przyczynę, a nie wynika wyłącznie z ostrożności. Opłata nie zależy od ceny zakupu. Zależy od tego, co znajduje się na osiedlu i jaka jest jego obsada.Na niemal całą różnicę wpływają cztery czynniki.
- Zakres wspólnej infrastrukturyBasen, windy, parking podziemny, bramy, system nawadniania. Każdy z tych elementów oznacza umowę serwisową, rachunek za energię i fundusz remontowy. Prosty blok z jednym małym basenem i bez windy niemal zawsze znajduje się w dolnej części tego przedziału.
- Czy usługi zapewniają ludzie, czy urządzeniaKamera jest jednorazowym zakupem. Obsadzona brama oznacza stałe wynagrodzenie i jest najbardziej niezawodnym sposobem podniesienia opłaty ze środkowej do górnej części przedziału. Tak samo działają recepcja, konsjerż i codzienna pielęgnacja ogrodu.
- Ilu właścicieli dzieli kosztyTen sam basen, którego koszty dzieli dwadzieścia mieszkań albo dwieście, generuje dwie zupełnie różne opłaty. Dlatego małe, butikowe osiedle z udogodnieniami na poziomie kurortu może oznaczać najdroższe w utrzymaniu mieszkanie przy danej ulicy.
- Jedna czy dwie wspólnotyBlok w ramach głównego osiedla mieszkaniowego opłaca obie wspólnoty. Proszę poprosić o oba budżety, w przeciwnym razie porównują Państwo pełny koszt jednego mieszkania z połową kosztu innego mieszkania.
Przedstawiony powyżej, na początku strony, przykład pokazuje, jak wpływa to na rzeczywisty zakup. Drugie mieszkanie może być warte każdego wydanego na nie euro. Błędem nie jest wysoka opłata. Błędem jest porównywanie dwóch cen i przekonanie, że porównali Państwo dwa koszty.
Jak poznać rzeczywistą opłatę przed złożeniem oferty?Proszę poprosić o aktualny budżet i ostatnią fakturę, a nie o kwotę z ogłoszenia. Budżet pokazuje łączną kwotę. Współczynnik udziału pokazuje Państwa część. Faktura pokazuje, jaka kwota jest rzeczywiście pobierana i jak często. Jeśli sprzedający lub agent może podać jedynie miesięczną kwotę bez dokumentu potwierdzającego jej wysokość, odpowiada to na inne pytanie.
Kto ustala opłatę i jaką większością?
Niemal wszystko, co zmienia wysokość Państwa opłaty, jest ustalane na walnym zgromadzeniu. Wymagana większość zależy od przedmiotu decyzji. Warto to zrozumieć, ponieważ pokazuje, co wspólnota może Państwu narzucić, a czego nie może zrobić.Najpierw dwa pojęcia. Cuota de participación to stały udział właściciela, zapisany w akcie ustanowienia budynku. Derrama to nadzwyczajna opłata, czyli jednorazowa należność dodatkowa poza zwykłą opłatą, zazwyczaj na remont lub ulepszenie, którego zwykły budżet nie jest w stanie sfinansować.
- Zwykła większość
- Zakres decyzji
- Roczny budżet i zwykłe wydatki. Przy drugim terminie większość obecnych osób reprezentujących ponad połowę obecnych udziałów.
- Podstawa prawna
- LPH art. 17.7
- Three-fifths
- Zakres decyzji
- Utworzenie lub likwidacja ogólnej usługi, takiej jak portier, konsjerż lub ochrona, a także zatwierdzenie, ograniczenie, uzależnienie od warunków lub zakaz najmu turystycznego.
- Podstawa prawna
- LPH art. 17.3 i 17.12
- Jednomyślność
- Zakres decyzji
- Zmiana Państwa współczynnika udziału lub jakiejkolwiek kwestii, której statut już nie wymienia.
- Podstawa prawna
- LPH art. 17.6
| Przedmiot decyzji | Wymagana większość | Gdzie to zapisano |
|---|---|---|
| Roczny budżet i zwykłe wydatki | Większość właścicieli reprezentująca jednocześnie większość udziałów. Przy drugim terminie większość obecnych osób reprezentujących ponad połowę obecnych udziałów. | LPH art. 17.7 |
| Utworzenie lub likwidacja ogólnej usługi: portier, konsjerż, ochrona | Trzy piąte wszystkich właścicieli, reprezentujących jednocześnie trzy piąte udziałów. | LPH art. 17.3 |
| Zezwalanie na najem turystyczny, jego ograniczanie, uzależnianie od warunków lub zakazywanie | Trzy piąte wszystkich właścicieli, reprezentujących jednocześnie trzy piąte udziałów. | LPH art. 17.12, w brzmieniu obowiązującym od 3 kwietnia 2025 r. |
| Zmiana współczynnika udziału lub jakiejkolwiek kwestii niewymienionej w statucie | Zgoda wszystkich właścicieli. | LPH art. 17.6 |
| Ulepszenie, które nie jest potrzebne do utrzymania budynku i kosztuje więcej niż równowartość trzech miesięcznych zwykłych opłat | Właściciele, którzy głosowali przeciw, nie są zobowiązani za nie płacić. Jeśli później będą go chcieli, przystępują do finansowania po zaktualizowanym koszcie. | LPH art. 17.4 |
| Prace mające na celu usunięcie barier i zapewnienie dostępu mieszkańcom z niepełnosprawnościami lub starszym | Obowiązkowe nawet bez głosowania, jeśli roczna opłata nie przekracza równowartości dwunastu miesięcznych zwykłych opłat. Wszystko powyżej tej kwoty pokrywa osoba, która o to wystąpiła. | LPH art. 10.1.b |
| Fundusz rezerwowy | To nie podlega głosowaniu. Fundusz nigdy nie może wynosić mniej niż 10% ostatniego zwykłego budżetu wspólnoty. | LPH art. 9.1.f |
| Zaskarżenie uchwały, którą uważa Pan lub Pani za błędną | Trzy miesiące od podjęcia uchwały. Rok, jeśli uchwała jest sprzeczna z prawem lub statutem. | LPH art. 18.3 |
Przegłosowano opłatę, a ja głosowałem przeciw. Czy muszę zapłacić?W przypadku zwykłej naprawy potrzebnej budynkowi, tak, a Państwa głos tego nie zmienia. Istnieje jeden rzeczywisty wyjątek. Ulepszenie, które nie jest konieczne do utrzymania lub bezpieczeństwa budynku i kosztuje więcej niż równowartość trzech miesięcznych zwykłych opłat, nie może zostać naliczone właścicielom, którzy głosowali przeciw. Jeśli później będą Państwo chcieli korzystać z tego, co zbudowano, zapłacą Państwo swoją część po jej aktualizacji. Jeśli natomiast uważają Państwo, że sama decyzja była błędna, mają Państwo trzy miesiące na jej zaskarżenie.
Czy wspólnota może zabronić Państwu wynajmowania mieszkania turystom?
Tak, a od 3 kwietnia 2025 r. nie musi mieć ku temu szczególnego powodu. Wspólnota może zezwolić na najem turystyczny w budynku, ograniczyć go, określić jego warunki lub go zakazać większością trzech piątych właścicieli reprezentujących trzy piąte udziałów. Przed tą zmianą przepisy były węższe.Zmiana nie działa wstecz. Właściciel, który już wynajmował lokal zgodnie z przepisami dotyczącymi turystyki przed tą datą, może kontynuować najem na warunkach i przez okres określony w tych przepisach. Osoba kupująca teraz nie ma takiego chronionego prawa. Właśnie dlatego te dwie sytuacje bywają mylone: sąsiad, który wynajmuje swoje mieszkanie, nie stanowi dowodu, że Państwo będą mogli to robić.
- Czy region i gmina na to zezwalają?Who decidesAndaluzyjskie i gminne przepisy dotyczące najmu turystycznegoWhat it grantsMożna uzyskać licencjęIf noNajem jest niedostępny, niezależnie od decyzji wspólnoty.
- Czy nieruchomość spełnia warunki uzyskania licencji?Who decidesGminny system licencjonowaniaWhat it grantsLicencję można uzyskaćIf noŻadne głosowanie wspólnoty nie zastąpi brakującej licencji.
- Czy wspólnota wyraziła zgodę lub nie zakazała tego?Who decides3/5 właścicieli i udziałówWhat it grantsWynajem jest dozwolony w tym budynkuIf noWspólnota może całkowicie tego zakazać tą samą większością trzech piątych.
Nasze stanowisko w tej sprawie się nie zmieniło i nie będziemy go łagodzić na potrzeby strony internetowej. Przed dokonaniem rezerwacji sprawdzamy możliwość wynajmu, zawsze gdy najem jest jednym z powodów zakupu. Jeśli nie można tego potwierdzić, informujemy Państwa o tym, a jest to powód, dla którego doradzaliśmy klientom odstąpienie od transakcji.
Już wynajmuję mieszkanie gościom. Czy przepisy z 2025 r. mi tego zabraniają?Nie bezpośrednio. Zmiana obowiązuje od 3 kwietnia 2025 r. i nie działa wstecz. Właściciel, który już wynajmował lokal zgodnie z przepisami dotyczącymi turystyki przed tą datą, może więc kontynuować najem na warunkach i w terminach określonych w tych przepisach. Oznacza to, że ochrona jest związana z konkretną sytuacją, a nie z nieruchomością, i nie przechodzi na nowego nabywcę. Jeśli kupują Państwo od osoby wynajmującej mieszkanie, proszę zapytać prawnika dokładnie, jakie uprawnienia przechodzą wraz z nieruchomością, ponieważ uczciwa odpowiedź często obejmuje mniej, niż sądzi sprzedający.
Jak opłacać składkę i głosować z Czech?
Poleceniem zapłaty z rachunku, z którego zarządca może pobierać środki. Oraz w drodze pisemnego pełnomocnictwa udzielonego innemu właścicielowi lub przedstawicielowi. Obie te możliwości zależą od tej samej rzeczy: od tego, czy ktoś czyta korespondencję. Wspólnota jest częścią hiszpańskiej własności, która nie przestaje domagać się odpowiedzi. Gdy płatność zostanie odrzucona, pierwszego dnia nie dzieje się nic dramatycznego. Nie pozostaje to jednak bez konsekwencji. Obecny właściciel jest dłużnikiem. Nieopłacona wspólnota może dochodzić należności w szybkim postępowaniu sądowym, a koszty ponosi dłużnik, zaś dług obciąża samą nieruchomość. Realnym ryzykiem dla nierezydenta nie jest odmowa zapłaty. Jest nim niezauważenie problemu.
- Option 1Polecenie zapłatyJak faktycznie pobierana jest składka, z rachunku, z którego zarządca może pobierać środki.
- Jak działa
- Automatycznie opłaca składkę
- Nakład pracy
- Niska, jednorazowa
- Ryzyko pominięcia
- Odrzucona płatność to najczęstszy pojedynczy problem
- Option 2Pisemny głos pełnomocnikaUmożliwia innemu właścicielowi lub przedstawicielowi głosowanie w Państwa imieniu na zebraniu ogólnym.
- Jak działa
- Oddaje głos za Państwa
- Nakład pracy
- Średnie, na każde zebranie
- Ryzyko pominięcia
- Uchwała zostaje przyjęta podczas Państwa nieobecności
- Option 3Relacja oparta na kontakcie z zarządcąAdres e-mail, który rzeczywiście Państwo sprawdzają, aby docierały do Państwa zawiadomienia i protokoły.
- Jak działa
- Informuje Państwa
- Nakład pracy
- Niskie, jeden e-mail
- Ryzyko pominięcia
- Nie zauważą Państwo problemu, dopóki nie stanie się długiem
Czy mogę zobaczyć rozliczenia wspólnoty, zanim będę właścicielem mieszkania?Nie bezpośrednio, ale i tak mogą Państwo uzyskać wszystkie te dokumenty. Prawo wglądu w rozliczenia, umowy i protokoły przysługuje właścicielom, a sprzedający jest właścicielem. Dlatego należy zwrócić się do niego na piśmie, jako warunek kontynuowania przez Państwa transakcji: o budżet, dwa ostatnie komplety protokołów oraz saldo funduszu rezerwowego. Sprzedający, który nie chce przekazać dokumentów, do których ma prawo, przekazuje Państwu cenną informację o wspólnocie lub o sobie.
O co poprosić przed wpłatą rezerwacyjną
Sześć dokumentów. Należy poprosić o nie na piśmie, przed wpłatą rezerwacyjną, a nie w trakcie kontroli prawnej. Mogą one wpłynąć na to, czy zechcą Państwo kupić mieszkanie, a nie tylko na to, czy mogą je Państwo bezpiecznie nabyć.| Poproś o | Co to Państwu mówi | Jak wygląda zła odpowiedź |
|---|---|---|
| Aktualny budżet roczny | Łączna kwota wydatków wspólnoty w tym roku, wyszczególniona pozycja po pozycji, oraz Państwa udział po zastosowaniu współczynnika udziału. To jedyne wiarygodne źródło informacji o tym, ile wynosi składka. | Miesięczna kwota podana ustnie, bez dokumentu na jej potwierdzenie, albo budżet sprzed dwóch lat. |
| Protokoły dwóch ostatnich zebrań ogólnych | O czym dyskutowała wspólnota: o windzie, dachu, basenie, umowie na ochronę i kwestii wynajmu turystycznego. To tutaj mogą Państwo dostrzec nadchodzącą opłatę nadzwyczajną, zanim zostanie uchwalona. | „Zarządca ich nie udostępnia”. Są to dokumenty właścicieli, a sprzedający jest właścicielem. |
| Saldo funduszu rezerwowego | Czy wspólnota ma środki na kolejną naprawę. Prawo określa minimum na poziomie 10 % ostatniego zwykłego budżetu, a wspólnota znajdująca się dokładnie na tym poziomie, ze starą windą, przekazuje Państwu konkretną informację. | Kwota bez daty albo fundusz utrzymujący się na poziomie minimum od lat. |
| Opłaty oczekujące, uzgodnione lub omawiane | Uchwalona opłata nadzwyczajna jest kosztem, który Państwo nabywają wraz z nieruchomością. Opłata omawiana, lecz jeszcze nieuchwalona, jest kosztem, który najprawdopodobniej również Państwo poniosą, ale dopóki są Państwo kupującymi, można jeszcze negocjować tę kwestię. | Cisza. Protokoły stanowią punkt weryfikacji, dlatego znalazły się na tej liście. |
| Statut i regulamin wewnętrzny | Co wolno, a czego nie wolno robić: wynajem, zwierzęta, przeszklenie tarasu, markizy, parkowanie i miejsce, w którym kończy się część prywatna. Statut może być bardziej rygorystyczny niż prawo krajowe i często taki właśnie jest. | „Obowiązują zwykłe zasady”. Nie ma zwykłych zasad. Każda wspólnota ustala własne. |
| Zaświadczenie o stanie zadłużenia | Potwierdzenie od administratora, jaka kwota jest należna za mieszkanie. Państwa prawnik występuje o nie przed finalizacją transakcji. Jest to dokument, który zapobiega przeniesieniu na Państwa zaległości innej osoby. | Zapewnienie sprzedającego zamiast zaświadczenia od administratora. |
Dwa mieszkania w tej samej cenie, jedno z niskimi opłatami, drugie z wysokimi
To prawdziwy wybór, a nie formalność, i żadna z kolumn nie przedstawia właściwej odpowiedzi. Liczy się świadomość, którą opcję Państwo wybierają.| Niższe opłaty | Wyższe opłaty | |
|---|---|---|
| Za co Państwo płacą | Basen, ogrody i oświetlenie. Czasami winda. | Strzeżona brama, podgrzewany basen, recepcja, dojrzałe ogrody, kilka wind, a czasami także siłownia. |
| Ten-year cost | Przewidywalne i niskie. To pozycja w rocznym budżecie, o której mogą Państwo zapomnieć. | Dziesiątki tysięcy euro w ciągu dekady. Dla niektórych właścicieli jest to warte tej ceny, a każdy właściciel to odczuwa. |
| Puste przez wiele miesięcy | Opłaty i tak są naliczane, a podczas Państwa nieobecności utrzymywana jest mniejsza część obiektu. | Opłaty i tak są naliczane, a płacą Państwo za to, że ktoś jest na miejscu, kiedy Państwa nie ma. Dla właściciela, który odwiedza nieruchomość trzy razy w roku, jest to istotny argument. |
| Wynajem gościom | Mniej udogodnień do sfotografowania i niższa stawka za noc na rynku, na którym konkuruje się basenem i bezpieczeństwem. | Łatwiej wynająć mieszkanie i uzasadnić stawkę, jeśli wspólnota w ogóle zezwala na wynajem. Zgoda ta nie zależy od wysokości opłat. |
| Ryzyko nadzwyczajnej opłaty | Wyższe, niż się wydaje. Mała wspólnota z niewielką rezerwą i starą windą nie ma z czego pokryć kosztów naprawy. | Zwykle niższe, ponieważ rezerwa jest większa, a konserwacja prowadzona na bieżąco. Zwykle, ale nie zawsze: proszę poprosić o informację o saldzie rezerwy. |
| Odsprzedaż | Niskie opłaty są prawdziwym atutem dla kupującego zwracającego uwagę na koszty, a zaniedbany budynek nim nie jest. | Zadbane osiedle sprzedaje się samo, a zbliżająca się nadzwyczajna opłata przy niewielkiej rezerwie jest najtrudniejszą kwestią do obejścia przy sprzedaży. |
Zebranie wspólnoty zdecydowało kiedyś o zakupie
Jeden z czterech zakupów, przy których doradziliśmy klientowi, aby nie finalizował transakcji, dotyczył właśnie tej kwestii. Mieszkanie było odpowiednie, budżet się zgadzał, a wynajem był częścią planu. Zadatek rezerwacyjny został już wpłacony. Zdecydował punkt porządku obrad zebrania, o którego zwołaniu klient nie wiedział. Zamiast naciskać na dalsze działania, poczekaliśmy na głosowanie. Głosowanie nie dopuściło celu, któremu miał służyć zakup, więc zadatek został zwrócony.Sprawa została szczegółowo opisana na stronie obejmującej wszystkie cztery przypadki i nie jest tutaj powtarzana w skróconej formie.
Tak działa prawo, ale niekoniecznie Państwa budynek
To ogólne informacje o funkcjonowaniu hiszpańskiego prawa dotyczącego wspólnot mieszkaniowych. Są aktualne na dzień 17 sierpnia 2026 r. i opierają się na tekście źródłowym, a nie na treści skopiowanej z innego poradnika. Nie stanowią porady prawnej dotyczącej Państwa budynku. Statut konkretnej wspólnoty może być bardziej rygorystyczny niż prawo krajowe. Samo prawo wielokrotnie zmieniano i będzie zmieniane ponownie. O wszystkim decydują wyłącznie dokumenty dotyczące kupowanego przez Państwa mieszkania. Niezależny prawnik analizuje je przed podjęciem przez Państwa zobowiązania, a nie jest to formalność, od której próbujemy Państwa odwieść.Nie zarządzamy również Państwa wspólnotą, nie zasiadamy w jej zarządzie ani nie głosujemy w Państwa imieniu. Naszym zadaniem jest przedstawienie Państwu sześciu powyższych dokumentów przed wpłatą zadatku rezerwacyjnego, a nie po niej, oraz jasne poinformowanie, gdy wynika z nich powód, aby nie kupować. Dwa powiązane tematy celowo omawiamy gdzie indziej: cały roczny rachunek, w tym lokalny podatek od nieruchomości i deklarację nierezydenta, a także sytuację, gdy poprzedni właściciel pozostawił zaległości. Oba tematy mają własne strony i oba sprawdza prawnik, a nie my.Na koniec jedna szczera uwaga dotycząca tych liczb. Przedział od 900 do 6.000 € to opublikowana przez nas wartość dotycząca mieszkania. Jest szeroki, ponieważ rzeczywistość również jest zróżnicowana. W naszym katalogu mamy dane o opłatach dla poszczególnych nieruchomości, ale nie przekształciliśmy ich jeszcze w rozkład, który można byłoby odczytać. Otrzymują więc Państwo przedział oraz wyjaśnienie, co na niego wpływa, a nie średnią przedstawioną jako niezmienny fakt.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące opłat wspólnotowych
- Czy opłatę wspólnotową można negocjować?
- Sama opłata nie. Jest to Państwa udział w budżecie zatwierdzonym przez właścicieli, a jego wysokość jest określona w akcie dotyczącym budynku. Negocjować można cenę zakupu, gdy pojawia się dodatkowy koszt. Uchwalona opłata nadzwyczajna lub remont, o którym protokół wskazuje, że jest omawiany, to kwota, którą można uwzględnić w negocjacjach, gdy nadal podejmują Państwo decyzję. Po finalizacji transakcji jest to po prostu Państwa rachunek.
- Czy wspólnota może podnieść opłatę bez pytania mnie o zgodę?
- Może podnieść opłatę bez Państwa zgody, ale nie bez zapytania właścicieli. Budżet jest co roku przedstawiany na zebraniu ogólnym i przyjmowany większością właścicieli reprezentujących większość udziałów. Opłata może więc wzrosnąć nawet wtedy, gdy głosują Państwo przeciwko albo przebywają Państwo w Czechach i w ogóle nie głosują. Dlatego otrzymanie zawiadomienia jest równie ważne jak uczestnictwo w zebraniu. Zebranie odbędzie się niezależnie od tego, czy przeczytają Państwo wiadomość e-mail.
- Jak obliczany jest mój udział w opłacie?
- Na podstawie udziału w nieruchomości wspólnej, wpisanego do aktu dotyczącego budynku. Zależy on od powierzchni lokalu i jego położenia w budynku, a nie od tego, z czego Państwo korzystają ani ile Państwo zapłacili. Jest podawany w procentach. Dotyczy zwykłego budżetu oraz każdej opłaty nadzwyczajnej i nie może zostać zmieniony bez zgody każdego właściciela. Mogą więc Państwo poznać wysokość opłaty jeszcze przed zakupem: budżet wspólnoty pomnożony przez liczbę wydrukowaną w dokumencie.
- Czy wysoka opłata wspólnotowa utrudnia sprzedaż mieszkania?
- Nie sama w sobie. Kupujący na tym wybrzeżu spodziewają się opłat za basen i bramę. Dobrze zarządzana inwestycja z odpowiednim funduszem rezerwowym jest łatwiejsza do sprzedania niż tania nieruchomość, w której odkładano remonty. Naprawdę trudne do sprzedania jest połączenie wysokiej opłaty, niewielkiej rezerwy i opłaty nadzwyczajnej widocznej w protokołach. Dla kolejnego kupującego wygląda to jak rachunek, który odziedziczy, i miałby rację.
- Czy willa poza wspólnotą jest tańsza w utrzymaniu?
- W odniesieniu do tej jednej pozycji tak. W ujęciu całościowym zazwyczaj nie. Jeśli nie ma wspólnoty, nie ma opłaty, ale nie ma też wspólnego utrzymania basenu, wspólnego ogrodnika ani wspólnego ubezpieczenia. Płacą Państwo za własny basen, własny ogród, własne zabezpieczenia i własne naprawy, w pełnej cenie, a nie dzieląc kosztów na dwieście osób. To, co jest tańsze, zależy wyłącznie od nieruchomości. Taka sama odpowiedź obowiązuje w całym tym porównaniu.
