Podwójne opodatkowanie w Hiszpanii: ile faktycznie płacą czescy i polscy właściciele
W 30 sekund
Hiszpania opodatkowuje najpierw Państwa dochód z najmu, sprzedaż i spadek, po prostu dlatego, że nieruchomość znajduje się w Hiszpanii. W przypadku dochodu z najmu i sprzedaży umowy chronią Państwa przed podwójnym opodatkowaniem. W przypadku spadku żadna taka umowa nie istnieje.
Który kraj pierwszy opodatkowuje nieruchomość w Hiszpanii?
Jedna zasada upraszcza całą resztę. W przypadku nieruchomości zarówno umowy podatkowe między Czechami a Hiszpanią oraz Polską a Hiszpanią, podobnie jak niemal wszystkie umowy podatkowe na świecie, przyznają krajowi, w którym faktycznie znajduje się nieruchomość, pierwszeństwo w opodatkowaniu dochodów i zysków z niej uzyskiwanych. Hiszpania jako pierwsza opodatkowuje hiszpański dochód z najmu, sprzedaż w Hiszpanii oraz spadek w Hiszpanii, niezależnie od miejsca zamieszkania.Państwa kraj ojczysty, Czechy lub Polska, musi następnie uwzględnić ten już opodatkowany dochód przy zgłaszaniu przez Państwa dochodu światowego w kraju zamieszkania. W tym miejscu rzeczywiste znaczenie mają mechanizmy umowy podatkowej, czyli odliczenie podatku już zapłaconego, a także faktyczne różnice między oboma systemami, które przedstawiono w poniższych sekcjach.
Jak opodatkowany jest Państwa dochód z najmu po obu stronach?
Jako właściciele niebędący rezydentami podatkowymi są Państwo opodatkowani na podstawie IRNR, podatku dochodowego od nierezydentów, rozliczanego na formularzu Modelo 210. W przypadku rezydentów UE lub EOG, co obejmuje zarówno właścicieli z Czech, jak i z Polski, stawka wynosi 19% Państwa dochodu netto z najmu. Przed zastosowaniem tej stawki można odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, koszty remontów, opłaty za zarządzanie, podatek IBI oraz ubezpieczenie budynku. Termin złożenia deklaracji za dochód z najmu uzyskany w danym roku przypada od 1 do 20 stycznia następnego roku.Jeśli NIE wynajmują Państwo nieruchomości, Hiszpania nadal ją opodatkowuje. Zasada dotycząca fikcyjnego „dochodu uznanego” ma zastosowanie wyłącznie dlatego, że nieruchomość jest dostępna na własny użytek. Dochód ten jest opodatkowany corocznie tą samą stawką 19%, również na formularzu Modelo 210. Obala to powszechne, lecz błędne założenie, że niewynajmowanie nieruchomości oznacza brak hiszpańskiego podatku do rozliczenia.
W kraju zamieszkania polski rezydent podatkowy deklaruje hiszpański dochód z najmu jako część dochodów uzyskanych na całym świecie, a następnie korzysta z ulgi z tytułu zapłaconego już w Hiszpanii podatku, odliczając go od polskiego zobowiązania dotyczącego tego samego dochodu. Jest to mechanizm oparty na odliczeniu, bezpośrednio potwierdzony w źródle. Czeski rezydent podatkowy również podlega opodatkowaniu od dochodów uzyskanych na całym świecie i istnieje ulga umowna dotycząca dochodów ze źródeł zagranicznych, jednak w tej analizie nie potwierdzono, która konkretna metoda, odliczenie czy zwolnienie, ma zastosowanie na mocy umowy czesko-hiszpańskiej do dochodu z najmu nieruchomości. Czeskiemu właścicielowi należy przedstawić to jako „ulga istnieje, ale dokładny mechanizm powinien potwierdzić własny księgowy”, a nie jako rozstrzygnięty fakt.Na tej stronie stawka została podana tylko w zakresie wystarczającym do przedstawienia mechanizmu umownego. Dokładna tabela stawek, podstawa dochodu przypisanego oraz pełny kalendarz składania deklaracji są w całości przedmiotem osobnego przewodnika.
Źródła
Jeśli nigdy nie wynajmuję nieruchomości, czy nadal muszę coś zgłaszać w Hiszpanii?Tak. Zasada dotycząca fikcyjnego dochodu ma zastosowanie niezależnie od tego, czy faktycznie wynajmują Państwo nieruchomość, i rozlicza się ją w ten sam sposób, na formularzu Modelo 210, według tej samej stawki 19% dla rezydenta UE lub EOG. Pominięcie tego obowiązku, ponieważ nieruchomość stoi pusta, jest rzeczywistym i częstym błędem.
Co dzieje się z podatkiem przy sprzedaży?
Jako rezydent UE/EOG zarówno sprzedający z Czech, jak i z Polski podlega opodatkowaniu według stawki 19% od zysku kapitałowego, czyli ceny sprzedaży pomniejszonej o koszt nabycia i dopuszczalne koszty. Źródła różnią się co do tego, czy stawka 19% jest obecnie jednolita dla wszystkich nierezydentów, czy w niektórych ujęciach nadal funkcjonuje obok wyższej stawki dla rezydentów spoza UE. Tak czy inaczej sprzedający z Czech lub Polski, jako obywatel UE, podlega stawce 19% i właśnie na tej wartości warto się opierać.Przy finalizacji transakcji nabywca jest prawnie zobowiązany do zatrzymania 3% ceny sprzedaży i wpłacenia tej kwoty bezpośrednio do hiszpańskiego urzędu skarbowego w ciągu 30 dni, jako zabezpieczenia Państwa przyszłego zobowiązania z tytułu podatku od zysków kapitałowych. Ma to bezpośredni wpływ na kwotę, która faktycznie trafi na Państwa rachunek u notariusza, a nie tylko na wysokość przyszłego podatku. Warto wiedzieć o tym przed uzgodnieniem ceny sprzedaży.
| Krok | Co się dzieje | Gdzie to określono |
|---|---|---|
| U notariusza, przy finalizacji | Kupujący zatrzymuje 3% ceny sprzedaży i wpłaca tę kwotę do urzędu skarbowego w ciągu 30 dni. | Modelo 211 |
| Później, własne rozliczenie | Składają Państwo własną deklarację dotyczącą zysków kapitałowych. Jeśli 19% rzeczywistego zysku jest niższe niż zatrzymane 3%, mogą Państwo ubiegać się o zwrot różnicy. Jeśli jest wyższe, muszą Państwo dopłacić pozostałą kwotę. | Modelo 210 |
| W domu, w zeznaniu rocznym | Polska: deklarują Państwo zysk i odliczają podatek zapłacony już w Hiszpanii, korzystając z tego samego mechanizmu dotyczącego dochodu światowego co w przypadku dochodu z najmu. Czechy: deklarują Państwo zysk i istnieje ulga wynikająca z umowy podatkowej, jednak w tej analizie nie potwierdzono konkretnej metody przewidzianej w tej konkretnej umowie. | Zeznanie w kraju zamieszkania |
Czy istnieje umowa, która chroni spadkobierców przed podwójnym opodatkowaniem?
Nie. To najważniejszy fakt przedstawiony na tej stronie, który zaskakuje większość czeskich i polskich nabywców: Hiszpania NIE podpisała umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania podatkiem od spadków ani z Czechami, ani z Polską. Sieć hiszpańskich umów dotyczących podatku od spadków obejmuje tylko trzy kraje: Francję, Grecję i Szwecję.Opisana powyżej ulga wynikająca z umowy dotyczącej dochodu i zysków kapitałowych w ogóle nie obejmuje dziedziczenia. Spadkobierca z Czech lub Polski, który odziedziczy Państwa nieruchomość w Hiszpanii, zostanie opodatkowany przez Hiszpanię od hiszpańskiego składnika majątku niezależnie od wszystkiego, zgodnie z przepisami regionalnymi obowiązującymi w miejscu położenia nieruchomości. Ponadto Czechy lub Polska mogą odrębnie zastosować własne krajowe przepisy dotyczące podatku od spadków do tego samego dziedziczenia, bez dwustronnego mechanizmu mającego zapobiegać podwójnemu opodatkowaniu.
| Ulga | Jak działa | Warunek |
|---|---|---|
| Ulga za pokrewieństwo, grupy I-II | Zmniejsza wartość podlegającego opodatkowaniu spadku o maksymalnie 1.000.000 EUR. | Małżonek, dzieci, wnuki, rodzice lub dziadkowie. |
| Ulga z tytułu miejsca zamieszkania | Pełne obniżenie o 99% wartości własnego domu zmarłego, bez górnego limitu. | Tylko jeśli nieruchomość była stałym miejscem zamieszkania zmarłego, a spadkobierca zachowa ją przez kolejne trzy lata. |
| 99% ulga kwotowa | Zmniejsza o 99% podatek należny po zastosowaniu powyższych obniżek. | Dotyczy grup I i II na podstawie własnych przepisów regionalnych Andaluzji. |
Jedna unijna zasada ma tu znaczenie z innego powodu: unijne rozporządzenie spadkowe 650/2012 określa, którego kraju PRAWO SPADKOWE, a nie podatkowe, reguluje sposób prawnego podziału Państwa majątku i może mieć znaczenie dla dokumentacji. Samo rozporządzenie nie zapobiega podwójnemu opodatkowaniu i jest to odrębna kwestia od wszystkich opisanych powyżej.Pełna procedura dotycząca hiszpańskiego podatku od spadków, termin składania deklaracji, kwestia wyboru prawa oraz przykładowe wyliczenia są w całości tematem odrębnego przewodnika. Niniejsza strona dodaje jeden fakt, którego ten przewodnik nie obejmuje: samą lukę w umowach międzynarodowych oraz wyjaśnienie, dlaczego oznacza ona, że powyższa ulga jest jednostronna i dotyczy wyłącznie strony hiszpańskiej.
Źródła
Czy zatem moi spadkobiercy mogą rzeczywiście zapłacić podatek zarówno w Hiszpanii, jak i w Czechach lub Polsce od tej samej nieruchomości?To uczciwie przedstawione, nierozstrzygnięte ryzyko. Hiszpania opodatkuje spadek po swojej stronie, stosując powyższą ulgę regionalną. Nie potwierdzono w ramach tych analiz, czy Czechy lub Polska ponownie opodatkują ten sam spadek ani czy którekolwiek z tych państw ma własną jednostronną ulgę z tytułu zapłaconego za granicą podatku od spadków. Wymaga to konsultacji z imiennie wskazanym specjalistą ds. podatku od spadków w Państwa kraju, a nie zgadywania.
Co właściwie obejmuje składanie deklaracji każdego roku?
Właściciel z Czech lub Polski uzyskujący dochód z wynajmu w Hiszpanii albo dokonujący sprzedaży w Hiszpanii musi rzeczywiście uwzględnić DWIE deklaracje podatkowe, a nie jeden automatycznie uzgadniany proces. Po stronie hiszpańskiej jest Modelo 210 dotyczący dochodu z wynajmu lub dochodu uznawanego za uzyskany, a osobno deklaracja dotycząca sprzedaży oraz dokumentacja zatrzymania 3% przez notariusza. Po stronie kraju zamieszkania jest zwykłe roczne zeznanie, które musi obejmować ten sam dochód lub zysk pochodzący z Hiszpanii, przy czym ulga wynikająca z umowy międzynarodowej musi zostać tam aktywnie zgłoszona.Żadna ze stron nie zrobi tego za Państwa. Hiszpania nie informuje automatycznie czeskiego ani polskiego organu podatkowego o zapłaconej przez Państwa kwocie, a zeznanie składane w kraju zamieszkania również nie uwzględnia jej automatycznie. Muszą Państwo lub Państwa księgowy samodzielnie zgłosić ulgę po obu stronach, w każdym roku, w którym ma ona zastosowanie.
To właśnie tego rodzaju koordynacją między dwoma krajami zajmuje się hiszpański gestor współpracujący z Państwa księgowym w kraju zamieszkania, zamiast pozostawiać Państwa samym sobie z koniecznością składania dwóch zestawów dokumentów w dwóch językach.
Co przygotować, zanim nieruchomość w Hiszpanii wygeneruje dwa rachunki podatkowe
Pięć elementów, które należy zgromadzić przed pierwszą opłatą za wynajem lub pierwszą sprzedażą, zamiast szukać ich dopiero w terminie składania deklaracji.| Przygotować | Dlaczego to ważne | Jak wygląda zła odpowiedź |
|---|---|---|
| Imiennie wskazany księgowy po stronie hiszpańskiej, który złoży za Państwa Modelo 210 | Stawka netto 19% zależy od zgłoszenia rzeczywistych kosztów podlegających odliczeniu; pominięcie ich oznacza nadpłatę. | Jednorazowe samodzielne złożenie deklaracji z nadzieją, że ta sama metoda sprawdzi się co roku. |
| Imiennie wskazany księgowy lub doradca podatkowy w kraju zamieszkania, zajmujący się tym samym dochodem lub zyskiem | Ulga wynikająca z umowy międzynarodowej nie jest automatyczna; muszą ją Państwo aktywnie zgłosić w zeznaniu składanym w kraju zamieszkania. | Założenie, że Hiszpania i Państwa kraj zamieszkania same między sobą rozliczą podatek. |
| Jasna odpowiedź na pytanie, czy nieruchomość jest wynajmowana, czy pozostaje pusta | Oba przypadki są opodatkowane w Hiszpanii według tej samej stawki, lecz na podstawie innych zasad i w ramach innych deklaracji. | „Tak naprawdę jej nie wynajmujemy, więc nie ma czego zgłaszać” to właśnie błędne założenie. |
| Informacja o terminie składania deklaracji od 1 do 20 stycznia za dochód z wynajmu uzyskany w poprzednim roku | Niedotrzymanie tego terminu jest naruszeniem obowiązków podatkowych, a nie niewielkim opóźnieniem. | Dowiedzenie się o terminie dopiero po jego upływie. |
| Wczesna porada dotycząca planowania spadkowego z uwagi na opisaną powyżej lukę w umowach międzynarodowych | Nie ma dwustronnego rozwiązania dotyczącego podatku od spadków, dlatego planowanie musi nastąpić z wyprzedzeniem, a nie po śmierci. | Pozostawienie tego do chwili, gdy sprawa rzeczywiście stanie się istotna i nie będzie już można niczego zaplanować. |
Co pozostaje nierozstrzygnięte
Są to ogólne informacje według stanu na 21 sierpnia 2026 r., a nie porada podatkowa dotycząca Państwa sytuacji. Opierają się na ograniczonym zakresie analiz, z podaniem wskazanych źródeł dla poszczególnych sekcji powyżej, a kilka rzeczywistych luk zostało jasno przedstawionych, zamiast formułować domysły.W ramach tych analiz nie potwierdzono na podstawie samego tekstu umowy, jaka metoda ulgi, odliczenie czy zwolnienie, jest przewidziana w umowie między Czechami a Hiszpanią w odniesieniu do dochodów z wynajmu i zysków kapitałowych. Przed uznaniem tej kwestii za rozstrzygniętą w którąkolwiek stronę konieczna jest bezpośrednia analiza umowy albo konsultacja z czeskim doradcą podatkowym.Nie potwierdzono dla żadnego z tych krajów dokładnego mechanizmu wykazywania zapłaconego już hiszpańskiego podatku przy ubieganiu się o ulgę podatkową w kraju zamieszkania, czyli tego, czy wymagane jest zaświadczenie, czy potwierdzenie wpłaty Modelo 210. Nie ustalono również, czy Czechy lub Polska mają własny krajowy próg, którego przekroczenie uruchamia odrębny obowiązek zgłoszenia zagranicznych aktywów. Jest to inna kwestia niż sam dochód lub zysk.Przede wszystkim: w ramach tej analizy nie zbadano własnych krajowych, jednostronnych przepisów Czech ani Polski dotyczących ulgi z tytułu zapłaconego już za granicą podatku od spadków. Ponieważ w sprawie spadków nie istnieje żadna umowa, jest to najważniejsza luka, którą warto uzupełnić u wskazanego specjalisty, zanim oprą Państwo na ochronie któregokolwiek z tych krajów.
Najczęstsze pytania dotyczące podwójnego opodatkowania
- Czy zamieszkanie w Czechach lub Polsce zamiast w Hiszpanii zmienia którąkolwiek ze stawek obowiązujących w Hiszpanii?
- Nie. Hiszpania opodatkowuje nieruchomość, ponieważ znajduje się ona w Hiszpanii, według tej samej stawki dla każdego rezydenta UE lub EOG, niezależnie od tego, w którym kraju UE mieszka. Różnica między właścicielem z Czech a właścicielem z Polski dotyczy tego, co dzieje się później w kraju zamieszkania, a nie tego, ile pobiera sama Hiszpania.
- Jeśli płacę już podatek w Hiszpanii, czy nadal muszę deklarować ten sam dochód w kraju zamieszkania?
- Tak. Zarówno Czechy, jak i Polska opodatkowują swoich rezydentów od dochodów uzyskanych na całym świecie, dlatego ten sam dochód lub zysk pochodzący z Hiszpanii musi zostać wykazany również w zeznaniu składanym w kraju zamieszkania. Umowa istnieje właśnie po to, aby mogli Państwo odliczyć tam zapłacony już w Hiszpanii podatek, ale tylko jeśli rzeczywiście skorzystają Państwo z tego prawa.
- Czy 3% potrącone przy sprzedaży to ta sama kwota co mój ostateczny podatek od zysków kapitałowych?
- Nie, a traktowanie tej kwoty w ten sposób jest częstym błędem. Jest to zabezpieczenie potrącone na poczet ostatecznego zobowiązania. Następnie składają Państwo własne zeznanie: jeśli rzeczywisty podatek od zysku w wysokości 19% jest niższy niż potrącona kwota, mogą Państwo ubiegać się o zwrot różnicy, a jeśli jest wyższy, dopłacają Państwo pozostałą kwotę.
- Czy hiszpański testament może rozwiązać problem podwójnego opodatkowania spadku?
- Hiszpański testament pomaga rodzinie uniknąć wielomiesięcznych dodatkowych formalności po śmierci i pozwala wybrać prawo spadkowe którego kraju będzie regulować spadek. Sam w sobie nie rozwiązuje jednak opisanej powyżej kwestii podatkowej: nie istnieje umowa w żadnym kierunku, dlatego zobowiązania podatkowe w obu krajach wymagają odrębnej porady, niezależnie od tego, czy sporządzono testament.
