Świadectwo energetyczne nieruchomości w Hiszpanii
W 30 sekund
Każda nieruchomość w Hiszpanii musi mieć ważne świadectwo energetyczne, zanim będzie można ogłosić ją na sprzedaż lub wynajem. Świadectwo klasyfikuje budynek w skali od A do G. Jest ważne przez dziesięć lat, a w przypadku klasy G przez pięć lat, i kosztuje od 50 do 300 €. Dokument powinien dostarczyć sprzedający, nie Państwo.
Co mierzy świadectwo?
Jest to teoretyczna ocena samego budynku. Nie opiera się na zwyczajach Państwa gospodarstwa domowego ani na rachunku za media z ubiegłego roku. Wykwalifikowany technik oblicza lub mierzy szacowane zużycie energii i emisję CO2 przez nieruchomość, uwzględniając jej konstrukcję, izolację, okna oraz zainstalowane systemy, a następnie przekłada wynik na jedną literę, od A, oznaczającej najwyższą efektywność, do G, oznaczającej najniższą efektywność. Dwa podobnie wyglądające mieszkania w tym samym budynku mogą otrzymać różne klasy, jeśli jedno z nich zostało wyremontowane z zastosowaniem lepszej izolacji lub bardziej energooszczędnych okien, a drugie nie.Litera nie wskazuje, ile osobiście wydadzą Państwo na energię elektryczną. Zależy to od rzeczywistego sposobu użytkowania nieruchomości. Litera pokazuje jedynie, jak efektywny energetycznie jest budynek zgodnie z projektem i wykonaniem. Na tym wybrzeżu słaba klasa ma mniejsze znaczenie dla kosztów ogrzewania i chłodzenia niż w chłodniejszym klimacie. Nadal jednak wywiera rzeczywisty wpływ: zgodnie z prawem musi być podana w każdym ogłoszeniu nieruchomości, na każdej platformie.
Certyfikat energetycznyOznaczenie klasy od A do G
- Klasa energetyczna
- [A-G]
- Zużycie energii
- [XXX] kWh/m² rok
- Emisja CO2
- [XX] kg CO2/m² rok
- Ważność
- [DD/MM/AAAA]
- Klasa energetyczna. Jedna litera, która zgodnie z prawem musi pojawić się w każdym ogłoszeniu.
- Zużycie energii. Wartość teoretyczna. Opiera się na samym budynku, a nie na rzeczywistych rachunkach gospodarstwa domowego.
- Emisja CO2. Obliczana w taki sam sposób jak wartość zużycia energii.
- Ważność. Ważne przez 10 lat od wydania lub 5 lat w przypadku klasy G.
Kiedy dokładnie jest ono wymagane prawnie, a kiedy nie?
Świadectwo jest wymagane, zanim w ogóle można reklamować sprzedaż lub wynajem na dowolny okres. Przepisy zaostrzono w 2021 roku. Wynajem krótkoterminowy lub wakacyjny był wcześniej zwolniony z tego obowiązku, jeśli nieruchomość wynajmowano przez mniej niż cztery miesiące w roku. To zwolnienie już nie obowiązuje. Reklamowany na dowolnej platformie wynajem wakacyjny wymaga obecnie takiego samego ważnego świadectwa jak wynajem długoterminowy lub sprzedaż.Pozostało niewiele rzeczywistych wyjątków i są one ściśle określone. Nie stanowią one ogólnego sposobu na uniknięcie tego obowiązku.
Czy sprzedają Państwo lub wynajmują tę nieruchomość, w jakiejkolwiek formie?
- SprzedażZawsze wymagane, zanim nieruchomość będzie mogła być nawet reklamowana.
- Wynajem długoterminowyZawsze wymagane. Taki sam wymóg jak przy sprzedaży.
- Wynajem krótkoterminowy lub wakacyjny, każdy okresWymagane od 2021 roku. Dawne zwolnienie dotyczące okresu krótszego niż cztery miesiące już nie obowiązuje.
- Żadne z powyższych: samodzielny budynek o powierzchni poniżej 50 m² lub nieruchomość kupiona z przeznaczeniem do rozbiórkiNiewymagane, wyłącznie w ramach tych ściśle określonych wyjątków.
Stan prawny na 17 sierpnia 2026 roku, ustalony na podstawie Real Decreto 390/2021, artykułów 2 i 3.2, oraz zweryfikowany bezpośrednio w tekście BOE. Kilka niezależnych źródeł wtórnych potwierdza usunięcie zwolnienia dotyczącego okresu krótszego niż cztery miesiące, konsekwentnie opisując tę samą zmianę. Nie analizowaliśmy tego artykuł po artykule w samym tekście BOE.
Czy zupełnie nowa, nigdy niezamieszkana nieruchomość nadal potrzebuje świadectwa, zanim będzie można ją sprzedać?Tak. Nowa inwestycja otrzymuje świadectwo w ramach procesu realizacji. Organizuje je własny zespół techniczny dewelopera. Powinni Państwo otrzymać je wraz z pozostałymi dokumentami finalizacji transakcji, a nie uzyskiwać je osobno jako kupujący.
Kto je wystawia i jak sprzedający może je uzyskać?
Świadectwo może wystawić wyłącznie técnico competente, czyli wykwalifikowany technik, taki jak architekt, architekt techniczny lub odpowiednio wykwalifikowany inżynier. Właściciel nie może zorganizować ani zarejestrować go bezpośrednio. Każdy z opisanych poniżej etapów odbywa się za pośrednictwem technika.Dział prawny Arevont gromadzi świadectwo sprzedającego jako jeden ze standardowych dokumentów zbieranych przed podpisaniem umowy, wraz z nota simple i zaświadczeniem o zadłużeniu wobec wspólnoty. W ten sposób sprawdzamy, czy jest ono ważne i zarejestrowane, zanim oprą się Państwo na tym dokumencie, zamiast dowiedzieć się o jego braku u notariusza.
- Wizyta na miejscuTechnik osobiście sprawdza nieruchomość nie wcześniej niż trzy miesiące przed wystawieniem świadectwa.
- Where
- Sama nieruchomość
- ObliczeniaKonstrukcja, izolacja, okna i zainstalowane systemy są przeliczane na ocenę od A do G.
- Elektroniczne złożenie w regionalnym rejestrzeW Andaluzji jest to Registro de Certificados Energéticos de Andalucía.
- Where
- Andaluzyjska Agencja Energii
- Watch out
- Może je złożyć wyłącznie technik wystawiający świadectwo, nigdy bezpośrednio właściciel.
Co się dzieje, jeśli sprzedający nie ma ważnego świadectwa?
Sprzedaż nie zostaje automatycznie zablokowana. Notariusz może nadal zatwierdzić akt, jeśli kupujący zostanie wyraźnie poinformowany o braku lub wygaśnięciu świadectwa i pisemnie zrzeknie się tego wymogu w samym akcie. Nie znika jednak ryzyko sprzedającego wobec organów administracji: brak ważnego świadectwa lub jego nieprzekazanie stanowi wykroczenie, za które można nałożyć grzywnę, na podstawie szerszych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego i ochrony konsumentów, do których odwołują się przepisy. W kilku niezależnych źródłach grzywny są powszechnie określane na 300 do 6.000 euro. Nie potwierdziliśmy dokładnych kwot grzywien w samym akcie prawnym, dlatego należy poprosić prawnika o ich potwierdzenie, zamiast traktować tę informację jako gwarancję.Na tym późnym etapie brak świadectwa jest bardziej sygnałem ostrzegawczym niż narzędziem prawnym. Warto zapytać, dlaczego go brakuje i czy kiedykolwiek istniało dla tej nieruchomości. Jeśli sprzedający niechętnie je udostępnia, należy potraktować to tak samo jak każdy inny brakujący dokument, który w ramach prawidłowej transakcji powinien być dostępny.
- Zapytaj przed podpisaniemSprzedający w ogóle nie ma świadectwa do okazaniaNieruchomość mogła nigdy go nie mieć albo jego ważność wygasłaWhat to do insteadProszę zapytać dlaczego i potraktować to jak każdy inny brakujący dokument
- Niskie ryzyko dla WasProszą Państwa o zrzeczenie się tego wymogu, aby szybciej podpisać umowęNotariusz może nadal zatwierdzić akt, gdy kupujący pisemnie zrzeknie się tego wymoguWhat to do insteadNależy wiedzieć, że zrzeczenie się tego prawa nie eliminuje własnego ryzyka sprzedającego związanego z grzywną
- Zapytaj przed podpisaniemOgłoszenie dotyczące wynajmu krótkoterminowego nie ma ocenyOd 2021 roku każde ogłoszenie dotyczące wynajmu wakacyjnego musi ją zawierać. Zwolnienie dotyczące okresów krótszych niż cztery miesiące już nie obowiązuje.What to do insteadNależy o nią poprosić przed zarezerwowaniem lub reklamowaniem tego samego lokalu
Dokładne kwoty grzywien podano jako przedział, konsekwentnie wskazywany w kilku niezależnych źródłach, a nie jako wartość odczytaną bezpośrednio z właściwego aktu prawnego. Należy poprosić prawnika o ich potwierdzenie, zamiast traktować je jako dokładne.
Jeśli zrzeknę się wymogu, aby szybciej podpisać umowę sprzedaży, czy takie zrzeczenie chroni również sprzedającego przed grzywną?Nie. Zrzeczenie się prawa przez kupującego, odnotowane w akcie notarialnym, wpływa wyłącznie na to, czy notariusz przystąpi do podpisania aktu. Nie ma ono wpływu na odpowiedzialność sprzedającego wobec organu nadzorczego za brak ważnego świadectwa w pierwszej kolejności. Jest to odrębna kwestia między sprzedającym a państwem.
Czy niska ocena naprawdę ma znaczenie w przypadku nadmorskiego domu wakacyjnego?
Są to ogólne informacje dotyczące wymogu prawnego, aktualne na 17 sierpnia 2026 roku. Zestawiliśmy je z treścią samego Real Decreto 390/2021 opublikowaną w BOE w zakresie wymogów, okresów ważności i zwolnień określonych w nim bezpośrednio. W przypadku przedziału grzywien oraz zmiany zwolnienia w 2021 roku wykorzystaliśmy kilka niezależnych źródeł wtórnych, które zostały wyraźnie oznaczone powyżej, zamiast przedstawiać je jako pewne informacje. Nie jest to opinia prawna dotycząca żadnej konkretnej nieruchomości.W praktyce niska ocena ma tutaj mniejsze znaczenie niż w chłodniejszym klimacie. Ogrzewanie i chłodzenie stanowią mniejszą część rzeczywistych kosztów utrzymania domu na łagodnym wybrzeżu Morza Śródziemnego i nie ma sensu udawać, że jest inaczej. Jednak niezależnie od klimatu świadectwo nadal pełni funkcję prawną. Musi pojawiać się w każdym ogłoszeniu, musi istnieć przed podpisaniem umowy, a jego brak to kolejna kwestia, o którą warto zapytać, wraz z pozostałymi dokumentami szczegółowo omówionymi w pełniejszym przewodniku po liście kontrolnej prawnika dostępnej na stronie.Arevont nie wydaje świadectw i nie jest uprawnionym technikiem certyfikującym. Koordynacja prawna bezpłatnie gromadzi i sprawdza świadectwo sprzedającego jako jeden z kilku dokumentów, zanim podpiszą Państwo jakiekolwiek dokumenty.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące świadectwa energetycznego
- Ile naprawdę trwa wydanie nowego świadectwa, jeśli sprzedający go nie posiada?
- Zwykle zajmuje to kilka dni, a nie tygodni, od chwili zarezerwowania terminu u technika. Najpierw odbywa się pojedyncza wizyta na miejscu, a następnie obliczenia i złożenie dokumentów drogą elektroniczną. Częstszym opóźnieniem jest znalezienie i zarezerwowanie terminu u technika, a nie sam proces certyfikacji.
- Czy dobra ocena energetyczna naprawdę podnosi cenę sprzedaży nieruchomości?
- Nie ma wiarygodnej, opublikowanej wartości, która wyodrębniałaby ten wpływ konkretnie na Costa del Sol, a wymyślenie jej byłoby gorsze niż przyznanie, że jej nie znamy. Możemy natomiast powiedzieć, że zgodnie z prawem ocena jest obecnie widoczna w każdym ogłoszeniu. Dzięki temu jest to kolejna informacja, którą kupujący nastawiony na porównywanie ofert widzi, zanim jeszcze skontaktuje się z agentem.
- Czy mogę uzyskać świadectwo energetyczne nieruchomości, której zakup dopiero rozważam, zanim stanę się jej właścicielem?
- Nie. Świadectwo jest przypisane do nieruchomości. Uzyskuje je osoba, która jest jej obecnym właścicielem lub ją sprzedaje, a nie potencjalny kupujący. Jeśli ogłoszenie go nie zawiera, warto poruszyć tę kwestię ze stroną sprzedającą. W międzyczasie nie mogą go Państwo uzyskać samodzielnie.
- Czy litera oceny jest taka sama w całej Hiszpanii, czy Andaluzja stosuje inną skalę?
- Skala od A do G oraz leżąca u jej podstaw metoda są określone na szczeblu krajowym przez Real Decreto 390/2021. Obowiązują w Andaluzji tak samo jak w pozostałej części Hiszpanii. Jedyną różnicą regionalną jest rejestr, do którego składane jest świadectwo. W Andaluzji jest to własny system Agencia Andaluza de la Energía.
- Czy niska ocena może stać się później rzeczywistym problemem, nawet jeśli dziś nim nie jest?
- Jest to możliwe w dłuższej perspektywie. Kilka źródeł branżowych konsekwentnie informuje o tendencji wynikającej z działań UE, choć nie została ona jeszcze potwierdzona w hiszpańskim prawie. Tendencja ta wskazuje na możliwość wprowadzenia wymogu minimalnej oceny E, aby nieruchomość mogła trafić na rynek do 2030 roku, a następnie podniesienia tego wymogu do D do 2033 roku. Należy traktować to jako tendencję, którą warto obserwować, a nie jako potwierdzony hiszpański przepis. Nie oznacza to, że nieruchomość z oceną G stanie się niesprzedawalna w określonym dniu. Od 2025 roku obowiązuje odrębna zmiana, zgodnie z którą ważne świadectwo jest wymagane do przeprowadzenia oficjalnej wyceny hipotecznej. Jest to bardziej bezpośredni powód, dla którego niska lub brakująca ocena może mieć znaczenie wcześniej niż w 2030 roku. Również tę informację oznaczamy jako zaczerpniętą z doniesień branżowych, a nie z samego aktu prawnego.
