Nowa inwestycja czy rynek wtórny na Costa del Sol
Różnica nie polega wyłącznie na tym, czy nieruchomość jest nowa. Zmieniają się podatek, harmonogram płatności, gwarancje, czas oczekiwania i możliwości negocjacji. Żadne rozwiązanie nie jest lepsze, są one dopasowane do różnych planów.
Trzy możliwości, nie dwie
Mówi się „nieruchomość z rynku pierwotnego lub rynek wtórny”, jak gdyby istniały tylko dwie możliwości. Na Costa del Sol są trzy, a tej środkowej większość kupujących nie brała pod uwagę.
- Off-planKupowana od dewelopera przed ukończeniem budynku, a czasami jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Płatności są dokonywane etapami wraz z postępem budowy, a oczekiwanie jest ceną niższego progu wejścia i możliwości wyboru lokalu.
- Nowa inwestycja, gotowaTen sam projekt, kupowany w pobliżu finalizacji transakcji lub po niej. Opodatkowanie jest identyczne jak w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego, czas oczekiwania niemal znika, a wybór lokalu ogranicza się do tego, co pozostało. Często jest to rozsądny kompromis.
- Rynek wtórnyKupowana od obecnego właściciela. Inny podatek, znacznie krótsza droga do kluczy, brak gwarancji i jedyna możliwość nabycia nieruchomości pod adresami zabudowanymi przed dziesięcioleciami.
Podatek i harmonogram płatności wynikają z dwóch pierwszych kwestii rozpatrywanych łącznie: na potrzeby podatkowe nowa inwestycja pozostaje nową inwestycją, niezależnie od tego, czy kupuje ją Pan lub Pani, gdy jest jeszcze dziurą w ziemi, czy w tygodniu finalizacji budowy.
Różnica podatkowa jest mniejsza, niż się wydaje
To liczba, od której zaczyna się większość porównań, i ta, którą najczęściej błędnie się interpretuje. Przy nowej inwestycji płaci się 10 % IVA plus 1.2 % AJD, czyli 11.2 % podatku. Przy nieruchomości z rynku wtórnego płaci się pojedynczy podatek od przeniesienia własności, ITP, w wysokości 7 %.Czteropunktowa różnica w podatku brzmi rozstrzygająco. Tak jednak nie jest, ponieważ podatek nie stanowi całego kosztu zakupu. Po doliczeniu prawnika, notariusza, księgi wieczystej i mniejszych wydatków łączny koszt wynosi około 13 % ponad cenę nowej inwestycji i około 9 % w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego.
Co ludzie porównująCo naprawdę ma znaczenie
- 11.2 % wobec 7 % podatku
- Około 13 % wobec około 9 % łącznie, przy czym w obu przypadkach jest to odsetek ceny, która sama jest różna.
- Wygrywa niższy podatek
- Nieruchomość z rynku wtórnego, która wymaga nowej kuchni, nowych łazienek i nowej klimatyzacji, może kosztować łącznie więcej niż odrzucona przez Pana lub Panią ze względu na podatek nowa inwestycja.
- Podatek to główna zmienna
- Stan nieruchomości, lokalizacja i wydatki po przekazaniu nieruchomości wpływają na łączny koszt znacznie bardziej niż cztery punkty procentowe podatku.
Dlatego nie należy dokonywać wyboru na podstawie podatku. Należy obliczyć łączny koszt każdej konkretnej nieruchomości, uwzględniając to, czego będzie wymagać po otrzymaniu kluczy, a następnie porównać te dwie kwoty.
Jak i kiedy płacisz
Harmonogram płatności to praktyczna różnica, którą większość kupujących odczuwa jako pierwszą, ponieważ określa, ile gotówki będzie potrzebne i kiedy.
| Etap | Nowa inwestycja | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Rezerwacja | Zwykle od 6.000 do 11.000 €, zgodnie z ustaleniami dla danego projektu. | Zwykle od 6.000 do 11.000 €, a w przypadku droższych nieruchomości do 1 % ceny. |
| Przy podpisaniu umowy | Zwykle 20 do 40 % ceny plus IVA. | Zwykle zwiększając łączną kwotę do 10 do 20 % ceny. |
| W oczekiwaniu | Dalsze płatności odbywają się zgodnie z harmonogramem danego projektu. W przypadku niektórych projektów są rozłożone na etapy budowy, w innych przewidziana jest jeszcze jedna płatność, a następnie uregulowanie pozostałej kwoty przy finalizacji transakcji. | Nic. Należy zaczekać do uzgodnionej u notariusza daty finalizacji transakcji. |
| U notariusza | Pozostała kwota przy finalizacji transakcji i przeniesieniu własności. | Pozostała kwota przy podpisaniu aktu |
Warto zaplanować następującą konsekwencję: w przypadku nowej inwestycji znaczna część własnych środków może być potrzebna na wczesnym etapie, miesiące lub lata przed uzyskaniem nieruchomości, z której można korzystać lub ją wynajmować. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego środki są przekazywane później, ale szybciej.
Co jest objęte ochroną później
To różnica o najbardziej dotkliwych konsekwencjach, którą zauważa się dopiero, gdy coś pójdzie nie tak.Nowa inwestycja jest objęta ustawowymi gwarancjami: dziesięć lat na konstrukcję, trzy lata na instalacje i rok na wykończenie. Nieruchomość z rynku wtórnego nie jest objęta żadną z nich. Sprzedający odpowiada wyłącznie za wady ukryte, o których wiedział i które zataił, a udowodnienie tego jest znacznie trudniejsze niż dochodzenie roszczenia z gwarancji.
Nie oznacza to, że nieruchomość z rynku wtórnego jest gorszym zakupem. Oznacza to, że ekspertyza techniczna jest w jednym przypadku obowiązkowa, a w drugim stanowi udogodnienie. W przypadku starszej nieruchomości ekspertyza wykonana przez architekta lub rzeczoznawcę jest jedyną gwarancją, jaką otrzyma Pan lub Pani.
Przestrzeń i dobre adresy
Dwa kompromisy działają w przeciwnych kierunkach i łącznie wpływają na większą liczbę zakupów niż podatek.
- Nieruchomość z rynku wtórnego zwykle oferuje więcej przestrzeni wewnątrzStarsze mieszkania budowano z większą przestronnością. W nowej inwestycji większa część powierzchni przypada na tarasy i wspólne udogodnienia kompleksu, dlatego za te same pieniądze często otrzymuje się mniej metrów kwadratowych wewnątrz, a więcej na zewnątrz.
- Nowa inwestycja zwykle oznacza niższe koszty utrzymaniaNajwyższe klasy energetyczne, aktualna izolacja i nowoczesne instalacje przekładają się na rachunki oraz na to, czego nie trzeba wymieniać przez wiele lat.
- Najlepsze adresy nad morzem to nieruchomości z rynku wtórnego.Tereny najbliżej wody zabudowano już dziesiątki lat temu. Większość nowych projektów znajduje się po wewnętrznej stronie drogi A7. Nowe inwestycje w pierwszej linii brzegowej istnieją, ale jest ich bardzo niewiele, a ich ceny odpowiednio to odzwierciedlają.
- Nowa inwestycja daje wybórPodczas budowy inwestycji zazwyczaj mogą Państwo wybrać materiały, powierzchnie i kolory, a niektórzy deweloperzy przesuną także ściankę działową. Nieruchomość z rynku wtórnego kupuje się w istniejącym stanie, a jej zmiana oznacza remont.
Ile czasu do odbioru kluczy
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego droga od rezerwacji do odbioru kluczy zwykle zajmuje od jednego do trzech miesięcy. W przypadku nowej inwestycji zależy to całkowicie od etapu projektu: zakup blisko finalizacji transakcji może być niemal równie szybki, natomiast zakup na etapie fundamentów może oznaczać oczekiwanie od dwóch do trzech lat.Oczekiwanie na nową inwestycję nie jest czasem straconym, ale w tym okresie posiadają Państwo umowę, a nie nieruchomość. Jeśli potrzebują Państwo miejsca na przyszłe lato, samo to rozstrzyga kwestię.
Gdzie jest pole do negocjacji
Nowa inwestycjaRynek wtórny
- Obniżka ceny jest wyjątkiem.
- Cena zwykle podlega negocjacji, choć nie zawsze.
- Co można zmienić: harmonogram płatności, lepsze wyposażenie i niektóre dodatkowe usługi.
- Co można zmienić: cenę, termin finalizacji transakcji, wyposażenie i pozostałe warunki umowy.
- Najlepszym przypadkiem są zwykle ostatnie lokale w ukończonej inwestycji, których deweloper chce się pozbyć.
- Decyduje o tym motywacja sprzedającego, czyli dokładnie to, czego kupujący nie jest w stanie sam ocenić.
Po silnym wzroście w ostatnich latach rynek zwalnia, dlatego niektórzy deweloperzy są bardziej otwarci na rozmowy o cenie niż wcześniej. To powód, by zapytać, ale nie powód, by liczyć na obniżkę.
Która dla Państwa
To nie jest system punktowy. Są to warunki, w których każda z opcji staje się oczywistym wyborem.
Nowa inwestycja to prostszy wybór, jeśliNieruchomość z rynku wtórnego to prostszy wybór, jeśli
- Chcą Państwo nowoczesnego standardu, bez konieczności wykonywania dodatkowych prac, oraz zabezpieczenia w postaci gwarancji.
- Chcą Państwo otrzymać klucze w ciągu miesięcy, a nie lat.
- Zależy Państwu na niskich kosztach utrzymania i najwyższej klasie energetycznej.
- Chcą Państwo mieszkać tak blisko plaży, jak pozwala na to linia brzegowa.
- Chcą Państwo, aby basen, siłownia, spa lub przestrzeń coworkingowa były częścią kompleksu.
- Chcą Państwo większej powierzchni wewnątrz za tę samą kwotę.
- Nie przeszkadza Państwu oczekiwanie i chcą Państwo wybrać układ oraz wykończenie.
- Wolą Państwo przeprowadzić remont według własnego gustu, niż zaakceptować wybory kogoś innego.
- Chcą Państwo przez kilka lat uniknąć znacznych wydatków na naprawy.
- Chcą Państwo zamieszkać w ukształtowanej dzielnicy z dojrzałą roślinnością i sąsiadami, którzy rzeczywiście tam mieszkają.
Co sprawdzić w każdym
Obie opcje wiążą się z innymi rodzajami ryzyka, dlatego badanie stanu prawnego nieruchomości nie jest takie samo w obu przypadkach.
| Nowa inwestycja | Na rynku wtórnym | Dlaczego to ważne |
|---|---|---|
| Dewelopera, grunt, pozwolenia i dokumentację umowną. | Prawo własności, obciążenia, nakazy wykonawcze i zadłużenie wobec wspólnoty właścicieli. | Dług obciążający nieruchomość może przejść na Państwa, a inwestycja bez wymaganych pozwoleń może utknąć. |
| Gwarancja bankowa wystawiona na Państwa nazwisko i obejmująca konkretne płatności. | Legalność wszelkich prac budowlanych oraz każdego niezarejestrowanego rozbudowania. | To dwa obszary, w których rzeczywiście traci się pieniądze, a oba można sprawdzić z wyprzedzeniem. |
| Termin finalizacji transakcji oraz postanowienia umowy na wypadek opóźnienia. | Regulamin wspólnoty, szczególnie jeśli zamierzają Państwo wynajmować nieruchomość. | Opóźniona finalizacja transakcji kosztuje czas, a ograniczenie wynajmu może pozbawić Państwa powodu, dla którego kupili Państwo nieruchomość. |
Porównanie, którego oczekują kupujący, jest niewłaściwe
Niemal każda internetowa odpowiedź na to pytanie zawiera tabelę podatkową, ponieważ podatek jest jedyną kwotą taką samą dla wszystkich. Jest też kwotą, która ma najmniejsze znaczenie.Transakcje, które kończą się niepowodzeniem, nie kończą się nim dlatego, że ktoś zapłacił 11.2 % zamiast 7 %. Kończą się niepowodzeniem dlatego, że nieruchomość z rynku wtórnego wymagała prac o wartości czterdziestu tysięcy euro, których nikt nie uwzględnił w kosztorysie, albo dlatego, że mieszkanie z rynku pierwotnego kupiono na podstawie wizualizacji, a ostatecznie było skierowane na północ, w stronę zbocza, albo dlatego, że nieruchomość kupiono pod wynajem, a wspólnota już wcześniej przegłosowała ograniczenie wynajmu.Dlatego nie odpowiadamy na to pytanie w oderwaniu od konkretów. Porównujemy dwie konkretne nieruchomości, uwzględniając wszystkie koszty, w tym to, czego każda z nich będzie wymagać po przekazaniu nieruchomości, i mówimy, którą z nich sami byśmy kupili.
Najczęstsze pytania
- Czy nieruchomość z rynku pierwotnego jest tańsza niż gotowa nowa inwestycja w tym samym projekcie?
- Zazwyczaj tak, a rabat jest wynagrodzeniem za oczekiwanie i podjęcie ryzyka związanego z budową. W miarę sprzedaży kolejnych lokali i finalizacji inwestycji pozostałe mieszkania są zwykle wyceniane wyżej niż te sprzedawane na początku.
- Czy mogę otrzymać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego?
- Tak, ale jeszcze nie teraz. Bank zatwierdza kredyt mniej więcej dwa miesiące przed finalizacją transakcji, więc wcześniejsze złożenie wniosku niczego nie daje. Dlatego też transze zadatku przy nowej inwestycji muszą pochodzić z własnych środków.
- Czy przy nowej inwestycji płacę podatek dwa razy, IVA i ITP?
- Nie. Nieruchomość jest albo przedmiotem pierwszego przeniesienia własności, przy którym płaci się IVA oraz AJD, albo kolejnego, przy którym płaci się ITP. Nigdy obu podatków naraz.
- Co się stanie, jeśli deweloper nie ukończy inwestycji?
- Każda płatność dokonana przez Państwa przed finalizacją transakcji musi być objęta gwarancją bankową wystawioną na Państwa nazwisko, która zapewnia zwrot pieniędzy wraz z odsetkami ustawowymi. Państwa prawnik sprawdza dokładne brzmienie tej gwarancji, zanim jakakolwiek płatność zostanie przekazana.
- Czy nieruchomość z rynku wtórnego zawsze jest tańsza w przeliczeniu na metr kwadratowy?
- Nie. W pobliżu morza często jest droższa z tych dwóch opcji, ponieważ tamtejsze grunty zostały zabudowane dawno temu, a nieruchomość z rynku wtórnego jest jedynym sposobem, aby kupić nieruchomość w tej lokalizacji.
