Deweloper nie dotrzymał terminu: dowodem jest umowa, a nie broszura
W 30 sekund
W przypadku nowej inwestycji znaczenie ma wyłącznie data finalizacji transakcji określona w Państwa umowie, a nie szacunkowy termin podany w broszurze. Po upływie tej daty i zakończeniu ewentualnego okresu karencji przewidzianego w umowie mają Państwo prawo do pełnego zwrotu środków wraz z odsetkami ustawowymi. Zwrot pochodzi z tej samej gwarancji bankowej, która obejmuje niewywiązanie się dewelopera z zobowiązań. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego procedura jest inna i trwa dłużej.
Która data jest datą finalizacji transakcji?
W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego kupujący i sprzedający uzgadniają tę datę w umowie i zazwyczaj pozostaje ona niezmienna. W przypadku nowej inwestycji data zależy od ukończenia budowy i uzyskania wymaganych pozwoleń, a deweloperzy często nie dotrzymują harmonogramu. Jedyną datą, która ma znaczenie prawne, jest data zapisana w Państwa prywatnej umowie. „previsión de entrega” (szacunkowa data przekazania nieruchomości) podana w broszurze lub wskazana podczas rozmowy sprzedażowej przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu nie ma znaczenia.Wiele umów dotyczących nowej inwestycji zawiera również okres karencji. W praktyce jest to często dodatkowe od trzech do sześciu miesięcy po wskazanej dacie, zanim opóźnienie w ogóle zostanie uznane za niedotrzymanie terminu. Taki okres karencji jest powszechną praktyką rynkową opisywaną przez źródła prawnicze. Nie wynika on z przepisów prawa. Rzeczywista długość okresu karencji jest taka, jaką określa Państwa umowa, o ile w ogóle go przewiduje. Jeśli umowa nic o tym nie mówi, nie ma automatycznego okresu karencji.
Klauzula daty przekazaniaPrywatna umowa sprzedaży nieruchomości
- Przewidywana data przekazania
- [DD/MM/YYYY]
- Okres karencji
- [X months]
- Skutek opóźnienia
- [klauzula]
- Przewidywana data przekazania. Jedyna data mająca znaczenie prawne. Nigdy broszurowa „previsión de entrega”.
- Okres karencji. Jest wiążący wyłącznie wtedy, gdy umowa go przewiduje. Jeśli umowa nic o nim nie mówi, nie ma okresu karencji.
- Skutek opóźnienia. Co dzieje się po upływie terminu oraz ewentualnego okresu karencji.
| Termin | Czym naprawdę jest | Czy wiąże dewelopera |
|---|---|---|
| Przewidywany termin przekazania (szacunek marketingowy) | Niewiążący szacunek. Często podawany jeszcze przed uzyskaniem przez budynek pozwolenia. | Nie. Określa oczekiwania, a nie prawnie wiążący termin. |
| Umowny termin przekazania | Dokładna data lub sposób jej ustalenia zapisany w podpisanej przez Pana/Panią prywatnej umowie kupna-sprzedaży. | Tak. Gwarancja i ewentualna klauzula kary zaczynają obowiązywać od tej daty. |
| Klauzula okresu karencji, jeśli umowa ją zawiera | Dodatkowy czas uzgodniony z góry, zanim niedotrzymanie terminu zostanie uznane za opóźnienie zgodnie z umową. | Tylko jeśli umowa ją zawiera. Przepisy nie określają jej długości ani nie wymagają jej istnienia. |
Czy opóźnienie musi być poważne, aby można było odstąpić od umowy?
Szczera odpowiedź zależy od tego, co kupuje Pan/Pani: nową inwestycję czy nieruchomość z rynku wtórnego. Odpowiedź może Pana/Panią zaskoczyć.
Nowa inwestycja czy rynek wtórny?
- Nowa inwestycjaGwarancja zaczyna obowiązywać po upływie umownego terminu i ewentualnego okresu karencji. Nie bada się, jak poważne jest opóźnienie.
- Rynek wtórnyZastosowanie ma art. 1124 Kodeksu cywilnego. To sąd rozstrzyga, czy opóźnienie jest wystarczająco poważne, aby odstąpić od umowy.
Założenia kupującychCzego naprawdę wymaga gwarancja
- W przypadku nowej inwestycji muszę udowodnić, że opóźnienie jest poważne, albo poczekać na decyzję sądu, aby odzyskać pieniądze
- Nie. Ta sama gwarancja, która chroni Pana/Panią w razie bankructwa dewelopera, obejmuje również zwykłe niedotrzymanie terminu. Po upływie umownego terminu finalizacji transakcji i zakończeniu ewentualnego okresu karencji spełniony jest warunek gwarancji: budynek nie został ukończony w terminie. Nie musi Pan/Pani zwracać się do sądu o ocenę powagi opóźnienia. Może Pan/Pani bezpośrednio wystąpić z roszczeniem wobec banku lub ubezpieczyciela.
- W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego niedotrzymanie terminu czynności notarialnej działa tak samo
- Nie, tak nie jest. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego nie istnieje równoważna gwarancja prawna dotycząca terminu finalizacji transakcji. Ogólny środek prawny wynika z art. 1124 Kodeksu cywilnego. Poszkodowana strona może wybrać: żądać zawarcia sprzedaży albo odstąpić od umowy. W obu przypadkach może również dochodzić odszkodowania i odsetek. Sąd musi jednak najpierw rozstrzygnąć, czy opóźnienie jest wystarczająco poważne, aby odstąpić od umowy, zamiast jedynie żądać jej wykonania. Nabywca nowej inwestycji korzystający z drogi gwarancyjnej nie musi przechodzić tego testu.
- Sześć miesięcy to ustawowy próg uznania opóźnienia
- Liczba ta często pojawia się w komentarzach, ale sama ustawa, czyli LOE, nie wskazuje sześciu miesięcy jako przesłanki uruchomienia gwarancji. Bardziej prawdopodobne jest, że odzwierciedla ona okres, po którym sąd, stosując art. 1124 w sporze dotyczącym rynku wtórnego, uznawał opóźnienie za wystarczająco poważne, aby odstąpić od umowy. W przypadku nowej inwestycji objętej gwarancją decydujący jest dokładny termin określony w umowie, a nie stała liczba miesięcy.
Czy jeśli wolę poczekać na ukończenie budynku zamiast przyjąć zwrot pieniędzy, mogę tak zrobić?Tak. Nastąpienie daty uruchomienia gwarancji daje Panu/Pani wybór. Nie zmusza Pana/Pani do przyjęcia zwrotu pieniędzy. Wielu nabywców decyduje się czekać, zwłaszcza gdy opóźnienie jest niewielkie, a realizacja projektu wyraźnie postępuje. Istotne jest to, że po upływie terminu wybór należy do Pana/Pani. Nie do dewelopera.
Jak w praktyce wygląda dochodzenie roszczenia z tytułu opóźnienia?
Dochodzenie roszczenia z tytułu opóźnienia jest prostsze, niż większość nabywców oczekuje. Droga gwarancyjna nie wymaga wszczynania postępowania sądowego przeciwko deweloperowi.
- Potwierdzenie na piśmie upływu umownego terminuPrawnik sprawdza dokładny termin i ewentualną klauzulę okresu karencji w odniesieniu do kalendarza.
- Potwierdzenie ważności certyfikatu gwarancji i objęcia płatności ochronąRoszczenie składa Pan/Pani na podstawie tego samego certyfikatu, który sprawdzono przed dokonaniem płatności.
- Watch out
- Jeśli certyfikat jest niedostępny lub nieaktualny, proste roszczenie staje się równie trudne i niepewne jak sprawa dotycząca niewypłacalności dewelopera.
- Wybierz: czekać czy żądaćPo upływie daty uruchamiającej uprawnienie jest to Państwa decyzja, a nie decyzja dewelopera.
- Jeżeli składają Państwo roszczenie, postępowanie prowadzi się przeciwko bankowi lub ubezpieczycielowi.Nie przeciwko deweloperowi. Strona dotycząca zwrotu zadatku omawia tę kwestię w całości, w tym sporne roszczenia.
- Where
- Bank lub ubezpieczyciel, który wystawił gwarancję
Czasami problem jest poważniejszy niż samo przekroczenie terminu. Deweloper mógł całkowicie wstrzymać budowę, przestać odpowiadać na wiadomości lub wszcząć formalne postępowanie upadłościowe. Są to odmienne i trudniejsze sytuacje. Każda z nich ma własny przewodnik.Kroki 1 i 2 powyżej zależą od dwóch faktów: tego, czy upłynęła data uruchamiająca uprawnienie, oraz tego, czy zaświadczenie gwarancyjne jest nadal ważne. Usługa koordynacji prawnej Arevont sprawdza oba te elementy, zanim opóźnienie przerodzi się w spór, a nie dopiero po jego wystąpieniu.
Co należy potwierdzić w swojej umowie, zanim opóźnienie przerodzi się w spór
Należy sprawdzić cztery kwestie. Proszę przeczytać je w umowie przed jej podpisaniem. Nie należy czekać, aż termin już upłynie.| Potwierdź | Dlaczego to ważne | Jak wygląda wadliwa wersja |
|---|---|---|
| Dokładna data finalizacji transakcji albo sposób jej wyliczenia, określone w samej umowie | To jedyna data mająca znaczenie prawne. Nic, co zostało powiedziane ustnie lub zapisane w materiałach marketingowych, nie ma znaczenia. | Umowa mówi o „przewidywanym terminie przekazania podanym przez dewelopera”, zamiast wskazywać konkretną datę lub jasny sposób jej wyliczenia. |
| Czy obowiązuje klauzula okresu karencji i jaki jest jej dokładny czas trwania | Zmienia ona dokładną datę rozpoczęcia obowiązywania gwarancji. Jeżeli umowa nic o tym nie mówi, okres karencji nie obowiązuje. | Ogólnikowe sformułowania, takie jak „rozsądny dodatkowy czas”, bez podania konkretnej liczby. |
| Czy zaświadczenie gwarancyjne jest aktualne w odniesieniu do każdej dokonanej dotychczas płatności | Roszczenie z tytułu opóźnienia jest tylko tak mocne, jak gwarancja, na której się opiera. Nieaktualne zaświadczenie osłabia opisane powyżej roszczenie. | Zaświadczenie wystawiono tylko raz, na początku, i nigdy nie aktualizowano go w odniesieniu do późniejszych płatności. |
| Co dokładnie umowa dotycząca nieruchomości z rynku wtórnego mówi o przekroczeniu terminu finalizacji transakcji | W przeciwieństwie do nowej inwestycji nie ma tu gwarancji, na której można się oprzeć. Na podstawie art. 1124 prawnik opiera się na dokładnym brzmieniu postanowień umowy dotyczących opóźnienia. | Umowa ogólnie mówi o odstąpieniu kupującego lub sprzedającego, ale nic nie mówi o przekroczeniu terminu spowodowanym przez którąkolwiek ze stron. |
Przekroczenie terminu w przypadku nowej inwestycji a przekroczenie terminu w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego
Słowo „opóźnienie” opisuje dwie bardzo różne sytuacje. To, która z nich ma zastosowanie, zależy od tego, co Państwo kupują.| Rynek wtórny | Nowa inwestycja | |
|---|---|---|
| Dostępne środki prawne | Artykuł 1124 Kodeksu cywilnego: mogą Państwo żądać finalizacji transakcji sprzedaży albo odstąpić od umowy, w obu przypadkach domagając się odszkodowania. | Gwarancja bankowa: pełny zwrot wraz z odsetkami ustawowymi, na takich samych zasadach, jak gdyby deweloper całkowicie nie wywiązał się ze zobowiązania. |
| Czy znaczenie ma skala opóźnienia | Tak. W praktyce sąd rozstrzyga, czy naruszenie jest na tyle poważne, aby uzasadniało odstąpienie od umowy. | Nie. Podstawą jest przekroczenie terminu określonego w umowie, niezależnie od długości opóźnienia. |
| Czy do odzyskania pieniędzy potrzebny jest sąd | Często tak, jeżeli druga strona się nie zgadza. Artykuł 1124 przyznaje uprawnienie, do skorzystania z którego może być konieczne wystąpienie do sądu. | Nie. Roszczenie należy zgłosić bezpośrednio do banku lub ubezpieczyciela, który wystawił gwarancję. |
| Co najpierw sprawdza prawnik | Co sama umowa arras mówi o przekroczeniu terminu, ponieważ przepisy nie ustanawiają w tym zakresie żadnej zasady. | Czy zaświadczenie gwarancyjne jest aktualne i obejmuje każdą dokonaną dotychczas płatność. |
Określa to ogólną zasadę, a nie to, na co pozwala konkretna umowa
Stan hiszpańskiego prawa na sierpień 2026 r. Przedstawiamy je na podstawie oryginalnych źródeł, a nie materiałów marketingowych ani sposobu, w jaki zwykle opisuje się opóźnienia. Są to informacje ogólne, a nie analiza konkretnej umowy. Tylko niezależny prawnik, który zapozna się z Państwa dokumentami, może stwierdzić, czy termin określony w umowie upłynął, czy ma zastosowanie okres karencji oraz czy zaświadczenie gwarancyjne jest aktualne.Ta strona celowo dotyczy jednej wąskiej sytuacji: opóźnienia, gdy deweloper pozostaje wypłacalny i nadal prowadzi budowę. Jeżeli deweloper całkowicie wstrzymał działalność lub wszczął formalne postępowanie upadłościowe, jest to trudniejsza i odmienna sytuacja, omówiona na osobnej stronie. Nie występujemy do sądu w sprawach sporów dotyczących umów i nie jesteśmy stroną Państwa gwarancji. Nasza usługa koordynacji prawnej sprawdza, czy daty i zaświadczenie są prawidłowe, zanim opóźnienie przerodzi się w spór, a nie dopiero po jego wystąpieniu.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące opóźnień w finalizacji transakcji
- Jeżeli moja umowa zawiera własną klauzulę dotyczącą kary za opóźnienie, czy zastępuje ona odsetki ustawowe wynikające z gwarancji?
- Nie. To dwie różne kwestie, a umowa może obejmować obie. Odsetki ustawowe od gwarancji należą się automatycznie po upływie daty uruchamiającej ich naliczanie. Są obliczane od daty każdej płatności, niezależnie od tego, czy umowa zawiera klauzulę kary umownej. Prywatna klauzula kary umownej, jeśli umowa ją zawiera, zaczyna obowiązywać od tej samej daty i stanowi odrębne uprawnienie, niezależne od odsetek. Dlatego warto sprawdzić, czy taka klauzula występuje, a także zweryfikować datę i okres karencji.
- Czy deweloper może zaoferować mi coś innego niż pieniądze, na przykład podwyższenie standardu lub rabat, zamiast zwrotu środków z gwarancji, gdy opóźnienie już nastąpiło?
- Tak, mogą to zaoferować. Niektórzy kupujący przyjmują rzeczywiście dobrą alternatywę zamiast rezygnować z zakupu. Liczy się to, że mają już Państwo jasne prawo do pełnego zwrotu pieniędzy. Deweloper nie wyświadcza Państwu przysługi. To, czy oferowana alternatywa jest rzeczywiście warta więcej niż pieniądze, należy oceniać indywidualnie, wspólnie z prawnikiem, a nie pod presją czasu w biurze sprzedaży.
- Jeśli kupiłem nieruchomość na kredyt hipoteczny, a termin finalizacji transakcji ulegnie przesunięciu, czy opóźnienie wpłynie również na decyzję kredytową?
- Może tak być. Decyzje kredytowe i stałe oprocentowanie często obowiązują tylko przez ograniczony czas. Opóźniona finalizacja transakcji może oznaczać, że bank będzie musiał ponownie zatwierdzić kredyt lub ustalić jego warunki na nowo, ponieważ został on przygotowany z uwzględnieniem pierwotnego terminu. To odrębny, praktyczny problem. Należy skontaktować się z bankiem, gdy tylko opóźnienie stanie się prawdopodobne, a nie dopiero po potwierdzeniu nowej daty.
