Renovacijos leidimai Ispanijoje: kada reikia Licencia de Obra?
Per 30 sekundžių
Bet kokiai Ispanijoje atliekamai renovacijai, kuri daro poveikį konstrukcijai, fasadui arba užstatytam plotui, prieš pradedant darbus reikia licencia de obra mayor, taip pat architekto pasirašyto projekto. Vien kosmetiniams, tokiems patiems kaip ankstesni, darbams paprastai pakanka paprasto comunicacion previa. Jei negaunate darbams būtino leidimo, problema nelieka tam, kas juos atliko. Kaip naujasis savininkas, ją perimate Jūs.
Ar Jūsų remontas yra mažesni ar didesni darbai?
Ispanijoje remonto darbai skirstomi į dvi leidimų kategorijas, o nuo to, kuri kategorija taikoma, priklauso visa kita: kas gali pateikti paraišką, ar ją turi pasirašyti architektas ir kiek laiko tai užtruks. Mažesnių darbų leidimas taikomas kosmetiniams ar priežiūros darbams: plytelių keitimui, dažymui, vonios kambario keitimui ir panašiems pakeitimams, atliekamiems esamų sienų ribose. Didesnių darbų leidimas taikomas konstrukcijų keitimui, priestatams, baseino įrengimui ar paskirties keitimui. Prieš savivaldybei apskritai pradedant nagrinėti paraišką, reikia parengti išsamų architekto projektą, kurį jis turi pasirašyti.Praktinį testą lengva apibūdinti, nors dokumentų tvarkymas gali būti sudėtingas: ar darbai paliečia ką nors konstrukciškai svarbaus, pavyzdžiui, laikančiąją sieną, pastato išorinį apvalkalą ar stogą? Ar keičiamas pastatytas plotas kvadratiniais metrais? Ar keičiasi teisėta patalpų naudojimo paskirtis? Teigiamas atsakymas į bet kurį iš šių klausimų reiškia, kad darbai priskiriami didesniems darbams. Aiškus neigiamas atsakymas, kai esamų sienų ribose atliekamas tik kosmetinis pakeitimas tokiomis pačiomis medžiagomis, paprastai reiškia mažesnius darbus. Daugelyje savivaldybių tokiu atveju galima pateikti išankstinį pranešimą, tai yra paprastą pranešimą savivaldybei, užuot teikus išsamią leidimo paraišką ir laukus patvirtinimo.
| Mažesni darbaiKosmetinis, identiškas | Didesni darbaiKonstrukcijos, priestatas, baseinas | |
|---|---|---|
| Paliečia konstrukcijas, fasadą ar plotą | Ne | Taip |
| Kas pasirašo projektą | Savininkas arba gestor, paprastai architekto nereikia | Architektas, beveik visada |
| Kaip teikti paraišką | Išankstinis pranešimas daugelyje miestų | Oficiali didesnių darbų leidimo paraiška |
| Savivaldybės patikra | Paprasta patikra, ne išsamus leidimo vertinimas | Išsami techninė patikra prieš pradedant darbus |
Šaltiniai
Ar remontas gali prasidėti kaip mažesni darbai ir vėliau tapti didesniais darbais?Taip, ir tai yra dažnas būdas, kaip savininkai netyčia, o ne tyčia atlieka darbus be leidimo. Jei darbų apimtis išsiplečia ir paliečia konstrukcinį elementą, fasadą ar grindų plotą, projektas priskiriamas didesniems darbams ir jam reikia atskiro architekto pasirašyto leidimo, net jei pradinis pranešimas dėl mažesnės apimties darbų buvo pateiktas tinkamai.
Kiek Ispanijoje iš tikrųjų kainuoja darbų leidimas?
Pats pranešimas apie mažesnius darbus arba jų leidimas paprastai kainuoja nuo 200 iki 800 eurų, taip pat mokamas ICIO, savivaldybės statybos mokestis, kuris paprastai sudaro 3-4 procentus deklaruoto darbų biudžeto. Didesnių darbų leidimo mokestis dažniausiai nurodomas kaip maždaug 3-3,5 procento orientacinio biudžeto, deklaruoto paties architekto projekte. Šis procentas pridedamas prie atskiro architekto projektavimo mokesčio, o ne jį pakeičia.Rengiant šį puslapį nebuvo surinktas vienas aktualus konkrečios Costa del Sol savivaldybės, pavyzdžiui, Marbeljos, mokesčių sąrašas ir palygintas su Esteponos savivaldybės taisyklėmis. Toliau pateikiami intervalai yra bendro pobūdžio ir apibendrinti, o ne vienos savivaldybės paskelbta lentelė. Todėl laikykite juos planavimo orientyru ir prieš nustatydami remonto biudžetą gaukite tikslią sąmatą iš konkrečios savivaldybės, architekto arba gestor.
| Mažesnių darbų leidimo arba pranešimo mokestisFiksuotas savivaldybės mokestis | 200-800 € |
|---|---|
| ICIO statybos mokestis, mažesniems ar didesniems darbams3-4 % deklaruoto darbų biudžeto | 3-4 % biudžeto |
| Obra mayor licence fee~3-3.5 % orientacinio biudžeto | ~3-3.5 % biudžeto |
Kad šiuos procentus susietume su konkrečiu skaičiumi: 50.000 eurų vertės vonios kambario ir virtuvės atnaujinimas be konstrukcinių pakeitimų, aiškus mažosios apimties darbų atvejis, kainuotų maždaug 200-800 eurų leidimo mokestį ir apie 1.500-2.000 eurų ICIO, taigi bendra leidimo dalies kaina būtų maždaug 1.700-2.800 eurų. 300.000 eurų vertės vilos priestatas su nauju baseinu, aiškus didelės apimties darbų atvejis, vien už leidimą kainuotų maždaug 9.000-10.500 eurų, dar neįskaičiavus architekto projektavimo mokesčio ir kelių mėnesių termino, aptariamo kitame skyriuje. Abu skaičiai sudaryti remiantis pirmiau pateiktais bendrais procentiniais intervalais ir yra iliustraciniai, o ne paimti iš konkretaus įvardyto projekto sąskaitos.
Kiek laiko užtrunka gauti leidimą remontui?
Du nepriklausomi šaltiniai pateikė skirtingus terminų intervalus tiems patiems dviem lygiams, todėl šiame puslapyje nurodomas intervalas, o ne pateikiamas klaidingai tikslus vienas skaičius. Trumpiausią bet kurio intervalo terminą vertinkite kaip palankiausią scenarijų, o ne pažadą: kaip greitai savivaldybė iš tikrųjų išnagrinės paraišką, priklauso nuo jos darbo krūvio ir nuo to, ar pateikti visi dokumentai.
0 savaitė~8 mėnesiai
- Obra menor, realus intervalas2-12 savaičių
- Obra mayor, realus intervalas2-8 mėnesiai
| Šaltinis | Mažesni darbai | Didesni darbai |
|---|---|---|
| CostaTrades | 2-6 savaitės | 2-6 mėnesiai, priklausomai nuo sudėtingumo ir savivaldybės |
| TerretaSpain | 1-3 mėnesiai | 3-6 mėnesiai, kartais iki 8 mėnesių |
| Realus planavimo intervalas | 2-12 savaičių | 2-8 mėnesiai |
Ar savininkų bendrija taip pat turi patvirtinti darbus?
Savivaldybės licencija nėra vienintelis leidimas, kurio gali reikėti remontui. Jei būstas yra comunidad de savininkų, daugiabučiame name arba uždaroje gyvenvietėje su bendro naudojimo elementais, pagal Ispanijos teisę fasadas, pastato konstrukciniai elementai ir kitos bendrosios dalys laikomi priklausančiais visai bendrijai, nors Jums visiškai priklauso Jūsų būstas. Darbams, kurie savivaldybės požiūriu yra visiškai teisėti, vis tiek gali reikėti pačios bendrijos leidimo, jei jie liečia kurią nors iš šių bendro naudojimo dalių.
- Oro kondicionavimo įrenginių montavimas ant matomos išorinės sienosPati siena pagal Ispanijos teisę yra bendro naudojimo elementas, todėl vien tai, kad savivaldybė neprieštarauja, savaime klausimo neišsprendžia.
- Balkono ar terasos įstiklinimasTai pakeičia pastato išorinę išvaizdą, dėl kurios sprendžia ne tik individualus savininkas, bet ir bendrija.
- Išorinių langų ar langinių keitimasSpalvą, medžiagą ir formą dažnai nustato pačios bendrijos taisyklės. Tai atskiras klausimas nuo to, ką tikrina savivaldybė.
- Bet koks kitas pastato išorinės struktūros pakeitimasJei darbai liečia fasadą, konstrukcinį elementą ar kitą bendro naudojimo dalį, prieš juos pradėdami, o ne vėliau, gaukite bendrijos leidimą.
Šio žingsnio praleidimas yra reali, teismuose nagrinėta rizika, o ne teorinė galimybė. Bendrija gali pareikšti ieškinį reikalaudama atšaukti darbus net jiems pasibaigus, o teisėjas gali įpareigoti savininką atkurti ankstesnę būklę ir padengti su tuo susijusias išlaidas. Bendrijos balsavimas, kurio daugumą tokio pobūdžio pakeitimui nustato jos įstatai, yra atskiras žingsnis nuo savivaldybės licencijos: vienas leidimas nepakeičia kito.
Šaltiniai
Jei savivaldybė patvirtina mano licenciją, ar tai taip pat reiškia bendrijos sutikimą?Ne. Tai du atskiri leidimai, kuriuos suteikia du atskiri subjektai, ir vienas nepakeičia kito. Savivaldybės licencija apima planavimo taisykles, o bendrijos balsavimas taikomas pačiam bendram pastatui. Prieš atlikdami bet kokius darbus, susijusius su išore ar konstrukciniu elementu, gaukite abu leidimus.
Kas iš tikrųjų turi pateikti paraišką leidimui gauti: Jūs ar architektas?
Kas pateikia paraišką ir kokius dokumentus reikia pridėti, visiškai priklauso nuo to, kuriam lygiui priskiriamas Jūsų remontas.
| Lygis | Kas pateikia | Kas pateikiama |
|---|---|---|
| Mažesni darbai | Dažniausiai pats savininkas arba jo vardu veikiantis gestor | Pranešimas savivaldybei. Šiai darbų apimčiai architekto pasirašyto projekto paprastai nereikia. |
| Didesni darbai | Kvalifikuotas technikas, beveik visada architektas, o siauresnės apimties darbams kartais aparejador | Pasirašytas projektas, aiškinamasis raštas, planai ir, jei reikia, konstrukcijų skaičiavimai, kuriuos prieš išduodant leidimą peržiūri pačios savivaldybės urbanistikos skyrius. |
Kas nutinka, jei renovacijos darbai apskritai niekada nebuvo teisėtai įteisinti?
Tai svarbiausia dalis, nesvarbu, ar planuojate renovaciją patys, ar svarstote įsigyti antrinės rinkos būstą, kuriame galėjo būti ankstesnio savininko atliktų darbų. Bet kokia statyba, atlikta be tokiai darbų apimčiai būtino leidimo, didelės apimties pakeitimas, atliktas pagal pranešimą apie nedidelės apimties darbus, arba darbai, atlikti apskritai nepradėjus leidimo gavimo procedūros, yra urbanistinis pažeidimas. Tai galioja nepriklausomai nuo to, ar pats atliktas darbas atrodo tinkamai.Neteisėti arba be leidimo atlikti darbai negali būti tinkamai įregistruoti Nekilnojamojo turto registre ar įtraukti į nuosavybės dokumentą, todėl atsiranda neatitikimas tarp fiziškai esančio objekto ir jo įregistruoto teisinio aprašymo. Bankai skolina remdamiesi šiuo įregistruotu aprašymu, todėl būtent šis neatitikimas gali apsunkinti arba užkirsti kelią būsto su hipoteka pardavimui antrinėje rinkoje ir atbaidyti atsargų pirkėją.
- BrangiausiaAntrinės rinkos būste atlikta renovacija atrodo baigta, būstas jame gyvenamasDarbai, atlikti viršijant leidime nustatytą apimtį arba apskritai be leidimo procedūros, yra urbanistinis pažeidimas, nepriklausomai nuo to, ar jie atrodo tinkamai.What to do insteadPrieš ką nors pasirašydami paprašykite savo teisininko patikrinti statybos licenciją pagal tai, kas faktiškai pastatyta.
- Brangiausia„Tai ankstesnio savininko neteisėti darbai, o ne mano“Pareiga įteisinti šiuos darbus arba prisiimti jų neįteisinimo pasekmes pereina naujajam savininkui tą akimirką, kai pasikeičia akto turėtojas. Pasikeitus savininkui ši problema neišnyksta.What to do insteadĮvertinkite riziką teikdami pasiūlymą arba atsisakykite pirkti, užuot manę, kad ji liks pardavėjui.
- Brangu praleidusPraėjo daug metų, o savivaldybė nesiėmė jokių veiksmųTai gali būti svarbu, tačiau tik pasibaigus bendram senaties terminui, kuris paprastai apibūdinamas kaip maždaug ketveri metai ir, kaip suprantama, skiriasi pagal autonominę bendruomenę. Tai keičia pačios savivaldybės teisę skirti sankcijas, bet nepanaikina hipotekos ar antrinės rinkos būsto problemos, kurią jau sukelia neatitikimas registre.What to do insteadGaukite pačios savivaldybės rašytinį patvirtinimą apie būsto statusą, neapsiribokite pardavėjo žodžiais, kad niekas niekada dėl to nepriekaištavo.
Jei atlikti darbai konkrečiame sklype visiškai atitinka galiojančias planavimo taisykles, kartais juos galima įteisinti vėliau, pateikiant įteisinimo projektą per kvalifikuotą specialistą. Tai nebūtinai yra beviltiška situacija, tačiau viskas priklauso nuo to, ar faktiškai atlikti darbai atitinka reikalavimus, kurie būtų taikomi tinkamai pateikus paraišką. Be to, įteisinimas po fakto, o ne iš anksto, kainuoja realių pinigų ir laiko. Su tuo susijęs, tačiau atskiras dokumentas, apie kurį verta paklausti perkant bet kokį antrinės rinkos būstą, yra licencia de primera ocupación, patvirtinanti, kad pastatytas pastatas atitinka tai, kas buvo leista, ir yra tinkamas gyventi. Jei šio dokumento nėra, būstą gali būti panašiai sunku parduoti arba įkeisti.Andalūzijai būdingi jau esančios neteisėtos statybos ypatumai, įskaitant tai, kiek iš tikrųjų galioja savivaldybės teisė taikyti priverstines priemones ir kaip ją keičia žemės paskirtis, yra atskira tema. Mūsų vadove apie neleistinus priestatus aptariamas vienas neteisėtas priestatas iš esmės teisėtame būste, o tai labiau atitinka renovaciją, kurios metu buvo viršytas leidimas. Visas pastatas, neturintis jokio teisinio pagrindo, atskirai aptariamas mūsų vadove apie neteisėtus statinius.
Šaltiniai
Ar po to, kai nusiperku būstą, aptikti neteisėti darbai tampa mano atsakomybe, nors jų neatlikau?Taip. Ispanijos teisė nepanaikina pareigos įteisinti darbus ar jų neįteisinimo pasekmių vien dėl to, kad pasikeitė savininkas. Tai svarbiausias faktas, kurį reikia įsidėmėti iš šio skyriaus: problemą prisiima dabartinis būsto savininkas, o ne tas, kuris darbus atliko.
Ar visos Costa del Sol savivaldybės tą pačią renovaciją vertina vienodai?
Bendras skirtumas tarp nedidelės ir didelės apimties darbų bei pirmiau aptartos bendrijos sutikimo taisyklės taikomi visoje šalyje. Konkrečias leidimų kategorijas, pranešimo procedūros taikymo apimtį ir pačius mokesčių tarifus nustato kiekvienos Andalūzijos savivaldybės potvarkiai, veikdami pagal regioninę planavimo sistemą. Iš esmės tokios pačios apimties renovacija kaimyninėse Costa del Sol savivaldybėse gali būti tvarkoma šiek tiek skirtingai: vienoje gali būti taikoma greitesnė pranešimo procedūra, o kitoje reikalaujama išsamesnio leidimo. Nemanykite, kad ankstesnio projekto vienoje savivaldybėje terminai tiksliai galios ir kitoje.Tikslios leidimo kategorijos ir mokesčio patvirtinimas konkrečioje savivaldybėje prieš nustatant renovacijos biudžetą yra būtent toks patikrinimas, kurį Arevont teisinio koordinavimo tarnyba atlieka kartu su Jūsų teisininku, užuot bandžius tai spėti iš tokio bendro vadovo.
Ką patikrinti prieš nustatant renovacijos biudžetą
Penki dalykai, kuriuos reikia patikrinti prieš pirmąją sąskaitą, o ne sužinoti jai jau išrašius.| Pasiruoškite | Kodėl tai svarbu | Kaip atrodo blogas atsakymas |
|---|---|---|
| Rašytinis savivaldybės atsakymas, ar darbai yra nedidelės, ar didelės apimties | Neteisinga prielaida šiuo atveju yra dažniausia darbų be leidimo priežastis. | Lygio nustatymas jį lyginant su panašiai atrodančiu projektu kitur. |
| Rašytinis bendrijos leidimas viskam, kas liečia fasadą arba bendro naudojimo elementą | Savivaldybės leidimas šito neapima. Šie du patvirtinimai yra atskiri. | Manymas, kad vien teisėto savivaldybės leidimo pakanka. |
| Esamos licencia de obra patikrinimas pagal tai, kas iš tikrųjų pastatyta, prieš perkant antrinės rinkos būstą | Neįformintų darbų problema naujajam savininkui pereina tą akimirką, kai pasikeičia akto turėtojas. | „Tai padarė ankstesnis savininkas, ne aš“: teisinio pagrindo neturintis įsitikinimas. |
| Paties architekto projektavimo mokestis, biudžete numatytas atskirai nuo licencijos mokesčio, taikomas bet kuriam obra mayor projektui | Licencijos mokestis sudaro tik vieną tikrosios bendros kainos eilutę. | Projekto kainos nustatymas remiantis vien licencijos mokesčio procentine dalimi. |
| Klausimas apie nekilnojamojo turto licencia de primera ocupación, o ne tik apie jo renovacijos istoriją | Vėliau tokį dokumentą neturintį nekilnojamąjį turtą gali būti sunku parduoti ar įkeisti dėl panašių priežasčių kaip ir be leidimo atliktus darbus. | Niekada neklausti, nes tai skamba kaip formalumas. |
Ko šiame puslapyje nepavyko susieti su vienu skaičiumi
Viena aiški išlyga. Rengdami šį puslapį nesame perskaitę nė vienos konkrečios savivaldybės ordenanza, taip pat nepatvirtinome jokio konkretaus galiojančio mokesčių tarifo, ICIO procento ar fiksuoto mažosios apimties darbų mokesčio vienoje konkrečiai įvardytoje Costa del Sol savivaldybėje. Toliau pateikiami intervalai yra bendro pobūdžio. Jūsų savivaldybėje taikomi dydžiai yra tie, kurie bus taikomi, todėl verta paprašyti juos pateikti raštu.Tikslus balsų daugumos slenkstis, kurio bendrijai reikia leidžiant išorės darbus, taip pat nebuvo susietas su vienu visuotiniu skaičiumi. Ispanijos šaltiniuose nurodoma, kad kai kuriais atvejais tai reglamentuoja pačios bendrijos įstatai, o kitais taikomos bendrosios įstatyme nustatytos daugumos taisyklės. Konkrečios bendrijos faktinius įstatus reikia tikrinti kiekvienu atveju atskirai.Maždaug ketverių metų senaties terminas už statybą be licencijos apibūdinamas kaip bendras dydis ir, kaip suprantama, skiriasi pagal autonominę bendriją. Andalūzijai būdingas terminas, faktiškai taikomas jau egzistuojančiam neteisėtam statiniui, atskirai, nurodant šaltinius, aptariamas mūsų vadovuose apie neteisėtas statybas ir neleistinus priestatus, o ne čia pakartojamas kaip vienas galutinis skaičius.
Dažniausiai užduodami klausimai apie renovacijos leidimus
- Ar galiu pradėti kosmetinės renovacijos darbus, kol comunicacion previa dar nėra visiškai išnagrinėta?
- Tai priklauso nuo konkrečios savivaldybės nustatytos pranešimo procedūros, todėl prieš tai nepatikrinus negalima daryti jokios prielaidos. Kai kurios savivaldybės laiko, kad tinkamai pateikus comunicacion previa galima pradėti darbus, o kitos pirmiausia tikisi trumpo patvirtinimo. Prieš planuodami darbus konkretų atsakymą patvirtinkite savivaldybėje arba pas savo gestor.
- Ar licencia de obra menor kada nors reikia architekto parašo?
- Paprastai ne. Obra menor kategorija skirta kosmetiniams, esamą būklę atkartojantiems darbams, apie kuriuos savininkas arba gestor paprastai gali pranešti tiesiogiai. Jei taip pradėtas projektas išsiplečia ir paliečia konstrukcinius elementus, jis patenka į obra mayor sritį, todėl tuo etapu reikia architekto pasirašyto projekto.
- Ar man reikia savininkų bendrijos pritarimo darbams, atliekamiems tik mano bute?
- Paprastai ne, jei neliečiamas joks bendras elementas: fasadas, laikančioji konstrukcija ar per butą einančios bendrosios inžinerinės sistemos. Vien tik vidiniai, nekonstrukciniai pakeitimai paprastai yra paties savininko sprendimas. Kai tik darbai paliečia išorę arba konstrukcinį elementą, taikomas bendrijos reikalavimas, nepaisant to, kokie nedideli pakeitimai atrodo.
