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売主が死亡した場合：相続財産または中断された取引に関する不動産

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このページでは、2つの異なる状況を扱います。すでに遺産に属している物件の購入は通常の購入ですが、必要な書類と合意しなければならない関係者が増えます。署名後に売主が死亡しても、契約は解除されません。相続人が相続を承認すると、売主の地位を引き継ぎます。

不動産が「相続財産に属する」とは、どういう意味ですか？

herencia yacenteとは、死亡後、相続人による正式な承認と分割が行われるまでの期間にある相続財産を指す法律用語です。この期間中、不動産は法的にはなお死亡した方に属します。書類への署名について、法律が認める形でその方の立場を引き継いだ者はまだいません。これは一時的な状態であり、売却を恒久的に妨げるものではありません。
herencia yacenteに含まれる不動産は、相続財産の清算が完全に終わるまで売却できません
同じ手続きの一部として売却できます。スペインの公証実務では、これをunidad de actoと呼びます。相続人が相続を正式に承認して分割し、同一の公証人との調整された面談で売買契約に署名します。別途行われる先行登記の手続きが先に完了するまで、必ずしも待つ必要はありません。
1人の相続人が、他の全員を代表して署名できます
物件全体の売却については該当しません。共有状態にある遺産の資産を売却するには、通常、3つのうちいずれかが必要です。相続人全員の合意、遺言で指名され十分な権限を持つ遺言執行者（albacea）、または相続人が行動も合意もできない場合の裁判所選任管理者です。
相続財産から購入する場合は、存命の所有者から購入する場合より必ず時間がかかります
多くの場合はそうですが、必ずしもそうとは限りません。明確な遺言があり、相続人が協力し、書類もすでに揃っている整理された相続案件であれば、通常とほぼ同じ速さで進められます。時間がかかる原因は、相続人間の意見の相違や、まだ請求されていない書類であり、herencia yacenteという状態そのものではありません。
売主は、その不動産が相続財産から売却されることを私に伝える必要がありますか？実務上は、はい。売買を完了するために必要な書類が異なるため、いずれにしても弁護士がそれらを求めます。死亡証明書、遺言書またはdeclaración de herederos、そして売却権限を持つ全ての者が同意したことの証明が必要です。売主側がこの話題を避けても、決済前に行わなければならない話し合いを先延ばしにしているだけです。

相続財産を代表して売買契約に署名する権限があるのは誰ですか？

  • Option 1
    全相続人が共同で行動最も一般的な方法は、有効な遺言書または相続人宣言が存在し、相続人全員が売却に同意している場合です。
    誰が
    各相続人
    何が証明になるか
    署名または委任状各相続人から個別に
    期間
    Fastest全員が迅速に同意する場合
    相続人が協力的で、すでに特定されている場合に最適です。
  • Option 2
    遺言執行者遺言書で、売却を含む十分に広範な権限を持つ遺言執行者が指定されています。
    誰が
    指定された遺言執行者
    何が証明になるか
    遺言書の正確な文言
    期間
    Medium
    遺言書で売却権限が明確に付与されている場合に最適です。
  • Option 3
    裁判所が選任した管理人遺言執行者が存在しないか、相続人同士で合意できない場合です。
    誰が
    裁判所選任の管理人
    何が証明になるか
    裁判所命令
    期間
    Slowest
    他の2つの選択肢を利用できない場合に限って使われる最後の選択肢です。
どの方法が適用されるかは、希望ではなく遺言書によって決まります。
これは、単一の記事を原文の法律文書として読むのではなく、複数の情報源を照合して確認した、未分割相続財産に関するスペインの法実務についての当社の解釈です。売主が署名権限を有すると主張している場合でも、それに依拠する前に、正確な方法とそれを証明する書類を独立した弁護士に確認してもらってください。
当社がご依頼のために弁護士と調整する事項
出典
複数の相続人のうち、一部だけが売却を希望する場合はどうなりますか。物件全体の売却には通常、全員の合意が必要であるため、1人の相続人が拒否すれば売却を止めたり遅らせたりできます。他の相続人にはその後、時間のかかる法的選択肢が2つあります。共有遺産を分割するための裁判手続き、または消極的な相続人との直接交渉です。買主の弁護士がどちらかを早めることはできません。そのため、予約金を支払う前の早い段階で、すべての相続人が合意していることを確認することが重要です。

相続財産の購入には、どのような追加書類が必要ですか。

  • 死亡証明書（certificado de defunción）後続するすべての書類の出発点であり、弁護士が公的かつ最新の形式で存在することを最初に確認する書類です。
  • 遺言登録証明書（certificado de actos de última voluntad）有効な最終遺言書がどれかを確認し、以前の版が誤って、または悪意で使用されることを防ぎます。
  • 遺言書そのもの、または無遺言相続人宣言法定相続人が誰であるかを確定します。遺言書がない場合、これは公証人または裁判所を通じた別個の手続きとなり、遅延の大きな原因の一つです。
  • 相続の承認および分割に関するescritura相続人が正式に相続を承認する公正証書です。所有者として相続人がその物件を売却する権限を得る書類です。
  • まだNIEを取得していない各相続人のNIE外国籍の相続人は、NIEがなければ、承認証書に記載されることも、後日の売買契約に署名することもできません。
スペインの不動産相続
相続財産の場合も、他の売主と同じように、管理費等の債務証明書が必要ですか。はい、同じように必要です。相続財産も、他の売主が提出しなければならない区分所有法第9.1.e条の証明書の対象外ではありません。相続した管理費等の債務は、売主が相続財産であるか存命の個人であるかにかかわらず、同じ方法で確認されます。

相続財産の購入が実務上遅くなる原因は何ですか。

死亡から決済まで
  1. 死亡遺産は相続未了の遺産となる署名に関して、故人に代わる者はまだ誰も決まっていません。
  2. 承認相続人はescritura de aceptación y adjudicaciónを通じて承認しますこれにより、相続人は売却する権限を得ます。
  3. ISD申告相続税の自己申告書を提出アンダルシア州の税額控除により納税額がない場合でも必要です。
  4. 登記記録不動産登記簿がまず相続人を、次に売買を登記します税務申告書が提出されるまで手続きは進みません。
  5. お客様の決済公証人の立会いで署名それ以前の連鎖がすべて整って初めて可能になります。
各段階を完了しなければ次へ進めません。予定を左右するのはherencia yacenteの状態ではなく、この点です。
  • 海外在住、または互いに意見が一致しない相続人複数の国に分散する相続人から署名やNIEを集めるには、実際に何週間もかかります。売却するか、どのように売却するかについて本当の意見の相違があれば、単に遅れるだけでなく、手続き全体が止まる可能性があります。
  • 遺言がないため、まずdeclaración de herederosが必要ですこれにより、通常の売買に必要な手続きに加え、誰かが正式に相続人として認められる前に、公証または司法上の追加手続きが一段階加わります。
  • 不動産登記簿における独自の納税審査、納税額がゼロの場合も含む不動産登記簿は、相続税の自己申告書が少なくとも税務当局に提出されるまで、相続人名義での物件登記も、その後のお客様への売却登記も行いません。99 %のアンダルシア州税額控除により納税額がない場合も同様です。必要なのは納税ではなく、提出です。
  • 必要に応じて裁判所が選任する管理人3つの署名経路の中で明らかに最も時間がかかります。裁判所が選任だけでなく、その後の売却条件も承認しなければならないためです。
出典
契約を確定する前に、遺産物件の購入にかかる期間を見積もる方法はありますか。予約段階で確信を持って判断することはできません。だからこそ、多額の支払いを行う前に、上記の書類を請求して確認する価値があります。遺言があり、相続人が協力的で、書類がすでに揃っている遺産であれば、通常の中古物件に近いスケジュールで進められる可能性があります。これらのうち複数が欠けている場合は、そうはいきません。ご自身が実際にどの状況にいるのかを確認するほかに方法はありません。

署名後に売主が亡くなった場合、契約は有効ですか。

はい。取引が終わるはずだと感じるため、herencia yacenteの状況以上に買主を驚かせます。Código Civil第1257条により、契約は署名した当事者だけでなく、その相続人も拘束します。死亡したことだけを理由に、署名済みの予約契約やarras契約が取り消されることはありません。相続を承認した相続人は、契約上の義務を含め、その契約において故人の地位を引き継ぎます。相続人が考えを変えられるかどうかは、契約の記載内容によります。スペインの判例では、arras契約は、明確に違約解除権を認めていない限り、confirmatoria、つまり拘束力があり強制執行可能な契約として扱われます。この権利がある場合、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を返還することで、取引から離脱できます。これについて何も定めていない契約は、通常、任意で解除できるものではなく、拘束力のあるものと解釈されます。
所有者が亡くなった時点で、署名済みでしたか。
  • はい契約は存続します。相続人が相続を承認すると、売主の地位を引き継ぎ、通常は売買を完了することが求められます。
  • いいえ、契約に解除についての記載がありません判例は、相続人に自動的な離脱権を認めず、拘束力のある契約（confirmatoria）と解釈する傾向があります。
  • いいえ、契約に手付金を放棄して解除できる定めがあります相続人は、その同じ条項を利用し、履行を強制される代わりに、合意された費用を負担して離脱できます。
実際に署名された契約を弁護士が確認すれば、個別の事案について結論が出ます。この一般ページについての結論ではありません。
上記の判例解釈は、確認した独立した法律情報源の間で受け入れられている見解です。直接確認した特定の裁判所判決ではありません。お客様ご自身の手付金に何が起こるかは、より緊急性の高い問題となることが多く、ここではなく別のページで説明しています。この問題が解決するまで資金がどこに置かれるのか、保証制度外で保管される予約金なのか、弁護士の依頼人用口座を通じてすでに送金された支払いなのかについては、資金保護ガイドで解説しています。売主の立場を誰が引き継いだのか、また署名済みの契約が引き続きその者を拘束するのかを確認することが、追加のお支払いの前にArevontの法務調整サービスが行う確認です。
お金の実際の流れ
出典
相続人と関わりたくないというだけの理由で、手付金を返してもらえますか。契約がconfirmatoriaで、penitentialな解除権を認めていない場合、自動的に返金されるわけではありません。お客様は購入に同意しており、その義務は消滅せず、相続人に引き継がれています。追加の手続きを避けたいという希望だけでは、ほとんどの契約において契約から離脱する理由として明記されていません。お客様の具体的な契約に離脱の権利があるかどうかは、この一般的なページの説明ではなく、実際の文言に基づいて弁護士が判断すべき問題です。

遺産から購入する前に請求すべきもの

通常の中古物件チェックリストに加えて必要となる5つの書類です。法的確認中に発見するのではなく、予約前に請求してください。
確認事項分かること悪い回答の例
遺言書、または遺言書がない場合のdeclaración de herederos法定相続人が誰であるか、また遺言執行者にどのような権限が与えられているかを明らかにします。書類が提示されないまま、相続人が誰であるかを口頭で主張することです。
すべての相続人による書面での全員一致の承認、または管理人を選任する裁判所命令お客様の前で署名する者が物件全体を売却する権限を有することを確認します。1人の相続人だけが署名すること、または「他の相続人も同意している」という、書面による裏付けのない説明です。
相続税の自己申告書が提出されたことの証明不動産登記簿は、納付税額がゼロの場合でも、これがなければ売買を登記しません。そのため、これはお客様の決済予定に直接影響します。申告についてまったく言及がないこと、または税額がゼロなら何も申告する必要がないと考えることです。
スペイン居住者でない各相続人のNIE外国人の相続人は、これがなければ相続受諾証書に記載されることも、売買に署名することもできません。海外にいる相続人がこの手続きをまだ始めておらず、決済予定日が近づいて初めて判明するケースです。
他の中古物件と同じ、管理組合の債務証明書遺産だからといって第9.1.e条の適用を免れるわけではなく、相続による管理組合の滞納は、売主が誰であるかにかかわらず同じ方法で確認されます。遺産であることによって、債務の対象期間に関する規則が何らかの形で変わると考えることです。
当社がご依頼のために弁護士と調整する事項

整理済みの遺産と、まだ整理中の遺産

どちらの場合も、同じ物件であり、法的な手続きも同じです。異なるのは、お客様が関与する前にどれだけの作業がすでに完了しているかです。
遺産未整理の場合遺産整理済みの場合
署名できる人相続人が特定されて同意するか、裁判所が誰かを選任するまで不明確です。指名されたalbacea、または全員がすでに一致して署名の準備が整った相続人一式です。
書類が揃っている状態お客様ご自身の取引中に集めるため、実際に数週間が追加されます。死亡証明書、遺言書、相続受諾証書、NIEがすでに揃っています。
税務申告状況まだ提出されておらず、不動産登記簿はこれがなければ手続きを進めません。すでに提示されており、納税額にかかわらず適用される唯一の関門をクリアしています。
通常の中古物件と比較した現実的なスケジュール明らかに長く、事前に見積もることが困難です。通常の中古物件に近いスケジュールです。
率直に言えば

これは一般的な流れであり、お客様の具体的な遺産についての結論ではありません。

どちらの状況も珍しいものとして扱うほど稀ではなく、どちらも購入を自動的に取りやめる理由にはなりません。重要なのは、予約の手付金を支払う前に、存在する書類、署名権限を持つ者、税務申告が提出済みかどうかを早い段階で確認することです。支払った後ではありません。遺産が関係する購入では、Arevontの法務調整プロセスの一環として、これらの書類の請求を調整します。法定相続人が誰であるかを確定したり、裁判所が選任した管理人を承認したり、その業務を担う独立した弁護士に代わったりすることはありません。

売主の死亡に関するよくあるご質問

相続財産の所有者が亡くなっているというだけで、生存している所有者から購入するよりも、物件の購入は本質的にリスクが高くなりますか。
本質的には、いいえ。誰が売主であるかにかかわらず、物件そのもの、コミュニティにおける位置づけ、建物の適法性は同じ方法で確認されます。異なるのは管理上の点です。署名する権限を持つ人物の確認と、追加でいくつかの書類の収集が必要になります。これは物件のリスクではなく、手続き上のリスクです。
すでに予約金を支払った後で、売主が亡くなっていることが分かった場合、まず何をすべきですか。
弁護士に、相続財産の状況、遺言書の有無、相続人が誰であるかを確認してもらってください。取引が立ち消えになる、または当初の予定どおりに進むと決めつけてはいけません。契約は、ほぼ確実に第1257条に基づき存続します。変わるのは、現在その契約の相手側に誰が立つのか、そしてその人がどれだけ早く対応できるかです。
アンダルシア州の相続税99％の減免があるため、相続財産の側は私に売却する前に何も申告する必要がないという意味ですか。
いいえ、これはよくあるうえに、費用のかかる誤解です。減免によって納付すべき税額は減少し、近親者の場合はゼロになることも多いですが、自己申告書を提出する義務がなくなるわけではありません。不動産登記簿の税務上の手続きでは、納税ではなく申告書の提出が確認されるため、税額がゼロになる場合でも、購入の登記前に申告書を提出する必要があります。
相続人は、相続を正式に受諾する前に物件を売却できますか。
一般的には、できません。相続を受諾することによって初めて、相続人は物件を売却する法的権利を得ます。そのため、受諾と売却は、数か月離れた別々の取引として扱うのではなく、同じ公証人の予約日にまとめて行うことがよくあります。
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