Costa del Solの洪水リスク
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スペインの住宅の約8 %は地図上の洪水区域にあります。そのため、大半の住宅は該当しません。特定の住所が該当するかどうかは無料で確認できます。申し込みをする前に、公開地図で約10分あれば調べられます。
水路上側の丘陵
- 水路T10
- ほとんどの年で、ここには水が流れます。ここはランブラ、つまり河床そのものであり、建築は例外的にしか認められず、厳しく制限されています。
- 氾濫原T100
- 単年で約1 %の確率です。これはスペインの計画策定で使用される主なシナリオであり、ほとんどの判断の基礎となるものです。
- 外縁部T500
- 可能性の低いシナリオです。土地はT100では対象外でも、ここでは色付けされることがあります。これは、地図が調査対象とする範囲の外縁部です。
- 丘陵地の計画住宅地氾濫原より高い場所
- これは、地図上の意味での洪水リスクではありません。本当の問題は雨水の流出です。激しい雨が降ったとき、道路や上方のテラスからの水はどこへ流れるのでしょうか。
Costa del Solの洪水リスクはどの程度ですか。
スペインでは実際に洪水が起こり、人命も失われています。この問題には、恐怖をあおるのでも、軽く受け流すのでもなく、明確な答えが必要です。明確な答えは、ここでの洪水リスクは集中しており、地図で確認でき、調査可能だということです。
- 広範ではなく、集中していますスペインの不動産登記情報と公式の洪水地図を照合した分析によると、約7,9 %の不動産が何らかの洪水リスクのある区域にあります。2024年時点で、およそ200万戸に相当します。これは多数の住宅であると同時に、国全体から見れば小さな割合でもあります。役立つ結論は「Spainは洪水になる」ではなく、「この住所について調べる」です。
- Two different kinds of water河川洪水は、水路から水があふれることで発生します。海洋洪水は、高潮や低い海岸線に打ち寄せる波など、海から来るものです。これらは別々に地図化され、挙動も異なります。この海岸では、物件が一方にさらされても、もう一方にはさらされないことがあります。
- この地域の危険はランブラですランブラまたはバランコは、年間の大半が乾いている水路です。道のように見えたり、砂利の帯のように見えたり、建物の間に設けられた景観上の空間のように見えたりします。激しい嵐が来ると、数分のうちに斜面全体の排水路となり、途中で集めたものをすべて運びます。
- DANAは普通の嵐ではありませんこのスペイン語は、高空に孤立した寒気の塊を指します。暖かい秋の海の上に停滞し、数時間で狭い地域に大量の雨を降らせます。これは地中海沿岸の秋には通常見られる現象です。近年の事象は非常に深刻で、保険会社を含む誰もがこの問題について語る方法を変えるほどでした。
ある住所が洪水区域に入っているか、どのように確認しますか。
国は全国の洪水マップを無料の閲覧システムで公開しており、登録は必要ありません。インターフェースはスペイン語で、少し古風です。以下の手順で操作方法を説明します。渡航前に、物件リストにあるすべての物件について確認してください。
- SNCZI閲覧システムを開くSistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundablesは、環境省が公開する公式の洪水区域マップです。同じデータを掲載したinfoAGUAというモバイルアプリもあります。
- Where
- miteco.gob.esで「visor SNCZI」を検索
- 町ではなく物件を探す通りが見えるまで拡大します。広告に住所がない場合は、売主または仲介業者から地籍参照番号を入手してください。その番号で正確な土地を特定できます。
- Watch out
- 郵便番号の推測は確認になりません。土地そのものまで拡大してください。
- 洪水レイヤーを表示目次パネルで、ハザードレイヤー、peligrosidadマップ、洪水リスクレイヤーを1つずつ追加してください。
- Watch out
- スマートフォンで3つの色付きオーバーレイを同時に表示すると、不動産に問題がないと誤って思い込みやすくなります。
- Read the three scenarios separately高確率は10年の再現期間を意味します。中程度は100年です。低確率または極端な確率は500年です。区画はT100では対象外でも、T500では色付きになることがあります。
- Watch out
- あなたの区画が3つのうちどれに入っているかを記録してください。それが、弁護士と保険会社に繰り返し伝える文言になります。
- 優先流動区域を確認zona de flujo preferenteは、氾濫原の中でも水が速く深く流れる部分です。建築規制が最も厳しい区域です。
- Where
- 同じ閲覧システム内の専用レイヤー
- Watch out
- その区域内の土地と、T500区域の外縁部にある土地では、状況が大きく異なります。
- 土地から住戸まで確認地図は平面ですが、建物は平面ではありません。土地に色が付いていたら、マンションが何階にあるか、地下室や地下駐車場があるか、入口のスロープがどこにあるかを確認してください。
- Watch out
- 色付き区域にある区画の上に建つ3階のアパートでは、問題は住居ではなくガレージです。感情的に反応するだけでなく、正確に把握しておく価値があります。
出典
住所の場所に地図が何も表示されません。安全なのでしょうか。より安全とはいえますが、保証されたわけではありません。地図の対象は調査済みの水路だけなので、小さく蓋をされた小河川が表示されていない可能性があります。また、突然の豪雨に対応できない排水路については何も示していません。地図上で明確に示されていることが意味するのは、国の危険度モデルでは、お客様の土地が洪水原に含まれていないということです。これは、お客様が無料で入手できる証拠の中で、単独では最も有力なものです。
「洪水区域」「危険度」「T100」とは、実際には何を意味するのでしょうか。
洪水区域、危険度、リスク、優先流路は、それぞれ異なるものを表します。これらを混同すると、購入者はT500区域の端を見て過度に不安になったり、水路について安心しすぎたりします。
- 洪水区域洪水区域
- 意味すること
- 定められたシナリオの下で、水が到達すると予想される土地です。これは特定の年についての予測ではなく、地面に関する地図上の事実です。
- お客様への影響
- まず確認すべきことであり、予約する前に弁護士へ書面で確認を依頼できる事項です。
- 危険度危険度
- 意味すること
- お客様への影響
- 濡れたガレージで済むのか、危険な建物になるのかを左右します。重要なのは地図上の色分けではなく、水の深さと速度です。
- リスクリスク
- 意味すること
- 危険度に、そこにさらされる人、住宅、インフラなどの要素を組み合わせたものです。リスクマップは、当局が計画を立てるために作成されています。マンションの価格を決めるためのものではありません。
- お客様への影響
- 有用な背景情報ではありますが、判断の根拠とすべきレイヤーではありません。高リスクの地図と、高危険度の土地を混同しないでください。
- 優先流路区域優先流路区域
- 意味すること
- 洪水原のうち、速く深い流れが通る部分です。建築や改変に対して、最も厳しい法的制限があります。
- お客様への影響
再現期間は暦ではなく、各年の確率として読んでください。T100は、任意の1年に約1 %の確率があることを意味します。前の秋に雨が降ったからといって、この確率がリセットされるわけではありません。地図が間違っていなくても、200年に1度の事象が2年連続で起こることがあります。
100年に1度の洪水とは、実際には何を意味するのでしょうか。各年に約1 %の確率があり、他の年とは独立しています。30年間所有すると、そのような事象が少なくとも1回発生する確率は、およそ4分の1になります。これは悲観論ではなく単純な算術です。0,99の30乗は約0,74なので、少なくとも1回発生する確率は約26 %です。また、地図が間違っていなくても、そのような事象が2年連続で起こることがあります。
この海岸では、水は実際にどこへ集中するのでしょうか。
マラガ県には、約161 kmの海岸に沿って、山から海へ流れる短く急勾配の川が連なっています。この地形が地域の危険性を生み出しています。ゆっくり進む河川洪水ではなく、大量の水が短時間で低地に到達することです。以下は、どの町や建物が良いかを断定するものではなく、地理についての説明です。どの地図レイヤーを見るべきかを知るために活用し、最終的には地図に判断を委ねてください。
- 河口とその平坦な土地Málaga市の西にあるGuadalhorceと、Torre del Marの背後にあるVélezは、この沿岸地域で最も大きな2つの河口です。河口は平坦で低い、地図上で確認できる土地を意味します。周辺の平野の一部は洪水シナリオに含まれています。偶然ではありませんが、工業団地や一部の最も安い土地が見つかるのもこの地域です。
- AxarquíaのバランコMálagaの東では土地の標高が急速に上がり、水は短く急勾配のバランコを通って流れ下ります。危険なのは広い洪水原というより、数分で水が満ちる狭い水路と、そこを横切るアクセス道路です。計画住宅地に入る方法だけでなく、そこからどのように避難するのかを確認してください。
- リゾートタウンを流れる小河川Fuengirola、Marbella、Esteponaには、丘から浜辺へ流れる水路があります。Fuengirola川、そしてMarbellaとEsteponaには、名前の付いた複数の河川やarroyosがあります。市街地では多くが管路または水路の中を流れているため、物件広告の写真では見えません。周辺の低地の一部は地図に表示され、場合によっては幅が通り1本分しかないこともあります。
- 丘陵地の計画住宅地は別の問題です斜面では、洪水について尋ねるのではありません。排水について尋ねるのです。上の道路から来る水はどこへ流れるのでしょうか。擁壁には排水設備がありますか。上のテラスから水があふれたことはありますか。コミュニティは以前にその修繕費を負担したことがありますか。擁壁に汚れや修繕跡がないか、また擁壁の基部に新しい塗り仕上げがないかを確認してください。
- どこにでもあるガレージと地下室この沿岸地域では、地下ガレージが水の行き着く場所になります。スロープを下り、エレベーターシャフトから入り、排水口から上がってきます。また、失うことに耐えられない物を所有者が保管する場所でもあります。アパート自体が3階上にある場合でも、地上階または地下の収納室について考えておく価値があります。
洪水区域に指定されると何が変わるのでしょうか。保険、住宅ローン、それとも価格でしょうか。
地図上の区域に含まれていても、購入を妨げられるわけではありません。実務上変わる点は四つあり、それぞれ確認できる対処法があります。
購入者様の思い込み実際のところ
- 洪水になれば、保険が補償します
- 支払うのはご自身の保険会社ではなく、国の基金です。Consorcio de Compensación de Segurosが洪水を含む異常災害を補償します。ただし、有効で保険料の支払いが済んでいる住宅保険に上乗せする形でのみ機能します。保険契約開始後7日以内の損害は補償されず、財物損害については損失の7 %を自己負担します。アパートが乾くまでの失われた賃料収入は、まったく補償されません。
- 問題があれば、銀行が教えてくれます
- その情報が現れるのは、条件要因または警告として記載される評価報告書です。スペインの評価規則は2025年に改正され、洪水を含む気候リスクが評価実務に組み込まれました。洪水区域に対する割引率を定めた公表規則はありません。できるのは、概要の数値だけでなく完全な評価報告書を請求し、警告事項の欄を読むことです。
- 売主には開示義務があります
- 外国人の買主が予想するより、はるかに少ないものです。スペインの売買には標準的な洪水申告書がなく、誰かが依頼しない限り、法的調査に洪水地図の確認が自動的に含まれることもありません。物件が過去に浸水したことがあるか、売主に書面で尋ね、洪水区域に該当するかを弁護士に確認してもらってください。どちらも費用のかからない質問ですが、尋ねなければ答えは得られません。
- 管理組合が対応済みでしょう
- 管理組合の総会議事録に記載されていますが、この目的で読む人はほとんどいません。ガレージの浸水、ポンプの修理、排水工事、嵐の後の臨時徴収、または保険金請求の拒否についての記載を探してください。共用部分の損害は、管理組合の保険とその免責額の対象となるため、小規模な問題が繰り返されている場合、所有者が直接費用を支払ったことを意味する場合がよくあります。
- 100年に1度の事象が自分に起こるはずはない
- 毎年約1 %の確率があるため、30年間所有すると、そのような事象が少なくとも1回発生する確率は約4分の1です。これは沿岸地域を避ける理由ではありません。10月には車をスロープの最下部に置かないこと、ガレージ内の物品を適切に保険に入れること、そして水がどこへ流れるかを把握しておくことが理由になります。
- 売却時には問題になりません
- 次の買い手にとっても、それはあなたにとって重要だったのとまったく同じくらい重要になります。なぜなら、次の買い手も同じ無料地図を開けるからです。洪水危険区域内の物件だからといって売却できないわけではありませんが、買い手は年々情報に詳しくなっており、価格もその事実を反映します。あなたが支払う価格に、第三者が10分で調べられる事実が反映されていないなら、今解決すべき問題はそこにあります。
実際に行える順番で確認する洪水チェック
このうち三つは机に向かっているときに確認でき、五つは誰かが土地に立ち会っているときに確認でき、三つは他の人に尋ねる質問です。いずれも費用はかかりません。| 確認事項 | 重要な理由 | 悪い回答の例 |
|---|---|---|
| ご自宅で、渡航前に | ||
| SNCZI地図上の土地、三つすべてのシナリオ | これが唯一の公式な回答で、しかも無料です。 | 10年シナリオの区域、または優先流路区域内として色付けされています。 |
| 最寄りの水路までの距離と方向 | 暗渠化された河川は写真では見えませんが、地図では明確に分かります。 | 土地の真上側にラムブラがあり、建物がその自然な流路を横切るように建っていること。 |
| 住戸に地下室または地下ガレージがあるかどうか | この海岸では、通常洪水になるのはマンションではなくガレージです。 | 道路の最も低い地点にスロープがあり、上部に排水溝のない地下ガレージ。 |
| 物件で | ||
| 壁、ガレージ、物置に残る水跡 | 過去の浸水は線状の跡を残し、その上から塗装すると異なる光沢になります。 | ガレージの壁の下部に、全周にわたって同じ高さで新しく塗られた帯状の跡。 |
| 排水口、集水ます、排水溝 | 通常の大雨は河川ではなく、排水設備で処理されます。 | 詰まった集水ます、スロープ上部に排水溝がないこと、または縦樋がテラスに直接排水していること。 |
| 地上階の位置と道路との高低差 | 20センチメートルの段差があれば、実際に水の侵入を防ぐのに役立ちます。 | 地上階のマンション、または道路面より低く、出入口が最も低い場所にあるテラス。 |
| 斜面の上側と下側にある擁壁 | 丘陵地では、雨水の流出と壁の排水が実際の問題になります。 | 擁壁の基部に補修されたひび割れ、湿った跡、または目地の補修跡がある。 |
| 進入道路と、それが水路をどのように横切っているか | ほとんどの所有者にとって、実際のリスクは道路が寸断されることです。 | バランコの低い渡り場を越える、出入りが一方向のみの道路。 |
| 管理組合と市役所から | ||
| 過去3年間の自治会議事録 | 洪水は、誰かが会話で言及するずっと前に、ポンプ、修理、請求額に現れます。 | ガレージへの浸水が繰り返し記載されている、または保険金請求が拒否されている。 |
| コミュニティ保険と免責金額 | 共有部分の損害は、この保険で補償されるか、まったく補償されません。 | 共有部分の洪水補償がない、または現実的な請求額を上回る免責金額が設定されている。 |
| 市役所の都市計画課 | 自治体は地域の記録と地域緊急計画を保管しています。 | 肩をすくめるだけです。その後、同じ質問を文書にしてもらうよう弁護士に依頼してください。 |
川の近くの低地、または丘陵地の計画住宅地
この海岸では、水に関する問題は2つの異なる形を取ります。その形を決めるのは物件がどこに位置するかであり、どの町にあるかではありません。| 水路付近の低地 | 海岸上方の斜面 | |
|---|---|---|
| 危険要因 | 水は押し寄せてとどまります。川やランブラが水路からあふれ、平坦な土地に広がるためです。 | 水は勢いよく通り過ぎます。道路や斜面からの雨水が、壁や段々畑によってさらに強まるためです。 |
| 地図上での位置 | 洪水シナリオに直接表示されます。SNCZIの地図が示しているのはこれです。 | 通常はまったく表示されません。雨水の流出や排水は洪水区域ではないため、まさにこのリスクが見落とされます。 |
| 損傷するもの | ガレージ、地下室、地上階、倉庫、車、エレベーター、そしてそれらに電気を供給する設備です。 | 擁壁、テラス、車道、プール周り、そしてお客様の土地の下にある土地。 |
| 誰が支払うか | Consorcioは、有効な保険契約を前提に、特別災害について、お客様が自己負担する7 %を差し引いた額を補償します。通常の排水不良は、コミュニティまたはお客様の負担となります。 | ほとんどの場合、所有者またはコミュニティが負担します。雨水の流出による損害が特別災害となることはまれで、通常は維持管理の問題です。 |
| 確認事項 | 地図、スロープ、玄関までの段差、ガレージの壁、議事録。 | 壁、その排水設備、上側の道路、上側のテラス、そして壁の修理に関する議事録。 |
What a rambla does in twenty minutes
これは顧客の体験談ではなく、そのようなものとして提示しているわけでもありません。ほとんどの買い手は、年間11か月は乾いている水路を見たことがなく、目の前にあるものが何なのか分からないため、仕組みを段階ごとに示しています。- Eleven months of nothing水路は乾いています。砂利、キョウチクトウ、歩道、時には駐車場です。余った土地のように見え、写真では2つの建物の間の植栽スペースのように見えます。
- 背後の丘に嵐が居座る秋の雨が、小さく急勾配の集水域に降り注ぎます。乾燥した夏の後で地面は固く焼き締まっているため、雨水はほとんど浸透せず、そのほぼすべてが流出します。だからここでは、雨の多い一週間全体よりも、一度の激しい嵐のほうが重要になります。
- 水路は上流から下流へ満たされる水は数時間ではなく、数分で丘のふもとに到達します。重要なのは深さと速度という2つの数値で、どちらも早い段階で最高値に達します。これが危険度マップで測定される内容であり、色付けだけでは分からないことです。
- 集めたものを運ぶ砂利、葦、ごみ、庭の家具。こうした漂流物が暗渠や側溝を塞ぎます。暗渠が塞がれると、水は水路を離れ、地図に示されていない場所へ流れます。
- 最も低い開口部が勝つ水は最も低い開口部を見つけます。ガレージのスロープ、地下室の採光井戸、物置、低い側にある地上階のドアなどです。20センチメートルの段差、スロープ上部の排水溝、機能する排水口があるかどうかで、嵐による被害で済むか、保険請求に至るかが分かれます。
公開地図を10分確認し、スロープの写真を1枚見るだけで、飛行機に乗る前にこの問題のほぼすべてに答えが出ます。
私たちが知らないこと、知ったふりをしないこと
私たちは水文学者ではなく、これは工学的な評価でもありません。ここで得られるのは、公開地図と一連の質問です。それだけで価値の大半を占めるのは事実ですが、本格的に購入を検討している不動産について、測量士に依頼する代わりにはなりません。私たちは洪水報告書を販売しておらず、存在しない報告書を作ることもしません。私たちにできること、そして実際に行うことは、お客様と一緒に公式地図で住所を確認し、売主、地域社会、弁護士に書面で質問をすることです。この沿岸地域で洪水リスクのある住所について、保険が引き受けを拒否することがあるのか、または保険料が高くなるのか、私たちには分かりません。これを検証していないため、保険仲介業者のブログ記事を繰り返すより、分からないと申し上げるほうが適切だと考えています。検討中の不動産についてこの点が重要なら、予約する前に保険会社へご確認ください。地図は公式のものですが、完全ではありません。小さな水路や、管の中を流れる水路はモデル化されていない場合があります。都市排水の機能不全は地図に表示されず、想定シナリオも調査の改訂に応じて更新されます。何も表示されない地図は有力な証拠ですが、保証ではありません。また、どの開発区域が浸水するのかを私たちがお伝えすることもありません。河川やランブラは公共の地理情報であり、州独自の地図にも掲載されていますが、誰かの建物についての判断を公表する立場にはありません。住所を調べて質問してください。答えは名称ではなく、その住戸に固有のものになります。
洪水区域についてよくある質問
- 洪水区域は購入を取りやめる理由になりますか？
- 場合によりますが、通常はそうではありません。優先流路区域内、または10年シナリオで危険度マップに深く速い水流が示されている場所なら、私たちは別の物件を探し、その旨をお伝えします。一方、500年シナリオの端にあり、アパートが2階分上にあって地下室がないなら、価格に織り込むべき事実であり、購入をやめる理由ではありません。この違いこそが要点です。同じ表現が両方の状況を指しているのです。
- ランブラとは何ですか。また、乾いていてもなぜ重要なのですか？
- 大雨の後にだけ水が流れる水路です。ここでは雨が絶え間なく降るのではなく、数回の大きな降雨として降るため、まさにそのために乾いています。乾いているのは通常の状態であって、安全な状態ではありません。物件掲載写真では、荒れ地や造園区域のように見えます。だからこそ、目視だけでなく地図で確認する必要があります。
- 洪水区域はスペインの住宅ローンに影響しますか？
- それは担保評価書の条件要因と警告事項に記載されます。スペインの評価規則は2025年に改正され、洪水を含む気候リスクが評価実務に組み込まれました。公表された一律の割引率はなく、固定的な基準を示されたこともありません。数字だけでなく報告書全体を求め、評価人が警告を記載している場合は、公証人の前ではなく、その前に読んでください。
- 市役所の誰に尋ねればよいですか？
- 都市計画課であるurbanismoが土地の書類を保管し、地域の排水計画や緊急時対応計画を把握しています。実際には、外国人の買主が窓口に直接出向くより、スペイン語を話す弁護士を通じて書面で質問したほうが、より良い回答を得られます。いずれにしても、書面による回答を得ておく価値があります。
- 売却するときに明らかになりますか？
- はい。次の買い手も同じ地図を無料で開けるからです。今対処する正直な理由はここにあります。スペイン沿岸の物件を買う人は、年々情報に詳しくなっています。誰でも10分で調べられる事実は、確認した人にとってはすでに価格に反映されています。