Si mund të zbuloj pse një projekt i caktuar u pezullua, në vend që të hamendësoj nga pamja e tij në terren?

Një avokat mund të kontrollojë regjistrin e pasurive të paluajtshme dhe regjistrat publikë për shenja të paraqitjes së një kërkese për falimentim, të një sekuestrimi ose të një mosmarrëveshjeje me kontraktorin. Së bashku, këto shpjegojnë shumicën e projekteve të pezulluara. Bashkia mund të konfirmojë nëse leja ka skaduar dhe nëse është kërkuar leje e re. Duke i krahasuar të dyja burimet, zakonisht mund të përcaktohet arsyeja e vërtetë, në vend që të mbetet çështje thashethemesh.

A është blerja e një njësie në një projekt të pezulluar gjithmonë një rast blerjeje "blerje në fazën e projektit" përsëri, edhe nëse ndërtesa duket kryesisht e përfunduar?

Ligjërisht dhe financiarisht, po, nëse ajo që po blini ende nuk ju është dorëzuar me leje përdorimi dhe akt të nënshkruar. Një strukturë që nga rruga duket 90 % e përfunduar mund të jetë ende vite larg dorëzimit ligjor nëse leja ka skaduar ose gjendja në regjistër është e pazgjidhur, prandaj pikërisht pamja e ndërtesës nuk është lista e kontrollit.

Nëse tashmë kam një kontratë dhe projekti ka qenë i heshtur për njëfarë kohe, por nuk ka ndodhur asgjë formale, a duhet të pres për paraqitjen formale të kërkesës për falimentim përpara se të veproj?

Jo. Nuk ju nevojitet një paraqitje formale e kërkesës për falimentim për të kontrolluar pozicionin tuaj: konfirmoni që certifikata e garancisë suaj është aktuale, kontrolloni nëse data e përfundimit të blerjes sipas kontratës ka kaluar tashmë dhe më pas vendosni nëse për ju ka më shumë kuptim të prisni apo të paraqisni kërkesë. Një paraqitje formale ndryshon procedurën nëse paratë tuaja nuk ishin të garantuara; ajo nuk është kusht për të vepruar lidhur me paratë që tashmë janë të garantuara.

Guides

Projekti ka ndaluar: çfarë do të thotë kjo për kontratën dhe vendimin tuaj

Në 30 sekonda

Një projekt spanjoll i ngecur përfundon në një nga tre mënyrat. Zhvilluesi fillestar rifillon punimet, një palë tjetër e blen dhe e përfundon, ose projekti likuidohet dhe blerësit rimbursohen. Mënyra në të cilën përfundon përcakton nëse duhet të prisni apo të tërhiqeni.

Zhvillimi juaj ka ngecur. Midis çfarë po zgjidhni?

Po zgjidhni midis tre përfundimeve, dhe vetëm tre. Një projekt spanjoll i ngecur ose rifillon nën të njëjtin zhvillues, ose blihet dhe përfundohet nga një zhvillues tjetër, ose likuidohet dhe blerësit rimbursohen. Gjithçka tjetër që do të lexoni për një kantier të ndaluar është një variant i njërit prej këtyre tre përfundimeve. Prandaj, gjëja e parë e dobishme për t'u zbuluar nuk është sa gjatë ka zgjatur ndërprerja, por drejt cilit prej tre përfundimeve po shkon projekti.Kjo ka rëndësi sepse pozita juaj ndryshon tërësisht midis tyre. Nëse zhvilluesi fillestar rifillon punimet, kontrata dhe garancia juaj vazhdojnë si më parë. Pyetjet e vetme janë data e re dhe nëse certifikata vazhdon të mbulojë shumën që keni paguar. Nëse dikush tjetër merr përsipër projektin, kontrata juaj e vjetër nuk kalon bashkë me ndërtesën: zhvilluesi i ri është një shoqëri e re dhe çdo shumë që i paguani atij kërkon garancinë e vet. Nëse projekti likuidohet, nuk po blini më një pronë, por po rikuperoni paratë, dhe lehtësia e rikuperimit varet tërësisht nga fakti nëse për çdo pagesë që keni bërë ka ekzistuar një garanci e vlefshme.

Cili nga tre përfundimet zbatohet për projektin tuaj të ngecur?

Zhvilluesi fillestar rifillon punimetNdërtimi vazhdon sipas së njëjtës kontratë; konfirmoni që data e përfundimit dhe garancia juaj vazhdojnë të përputhen me shumën që keni paguar.
Një zhvillues tjetër e merr dhe e përfundonKontrata dhe garancia juaj e vjetër nuk kalojnë automatikisht. Trajtojeni si një blerje të re.
Projekti likuidohetBlerësit rimbursohen përmes garancisë, nëse ka ekzistuar një e tillë, ose përmes procedurës së paaftësisë paguese, nëse jo.

Cili zbatohet është një pyetje për t'ia drejtuar drejtpërdrejt zhvilluesit, bashkisë dhe një avokati, jo diçka që mund të parashikohet nga jashtë.

Gjendja më 2026 gusht. Cili nga të tre përfundimet zbatohet për një projekt të caktuar të ngecur është një pyetje që duhet t'ua drejtoni drejtpërdrejt zhvilluesit, bashkisë dhe një avokati. Modelet e përgjithshme nuk mund ta parashikojnë këtë.

Falimentimi i zhvilluesit

Po mendoni të blini në një projekt të ngecur ose të rifilluar, në vend të një projekti të ri?

Trajtojeni si një blerje të një prone në fazën e projektit në tregun e dorës së dytë, sepse pikërisht kjo është. Ju merrni përsipër gjithçka që blerësit fillestarë duhej të kishin kontrolluar përpara vendosjes së tullës së parë, si dhe gjithçka që ndërprerja i ka shkaktuar kantierit, licencës dhe titullit të pronës. Një projekt i rifilluar nuk është automatikisht një blerje e keqe. Një zhvillim gjysmë i ndërtuar me një çmim realist dhe me një zhvillues të ri të aftë për të përmbushur detyrimet financiare mund të jetë vërtet një blerje e mirë, dhe zbritja është reale.Ajo që e dallon nga një projekt i ri është se rreziqet tashmë ndodhen në terren, jo përpara jush, dhe asnjëri prej tyre nuk është i dukshëm në shikim të parë. Një licencë mund të ketë skaduar ndërsa nuk po ndodhte asgjë. Kreditorët e zhvilluesit fillestar mund të kenë regjistruar barra mbi tokën. Betoni mund të ketë qëndruar i ekspozuar gjatë dy sezoneve me shi. Secila prej këtyre mund të kontrollohet dhe secila duhet të kontrollohet kundrejt dokumenteve aktuale, jo paketës së dokumenteve që zhvilluesi fillestar shpërndau përpara ndërprerjes.

Statusi i licencës së ndërtimitNjë licencë mund të skadojë (caducidad) nëse punimet mbeten të ndaluara përtej një afati të përcaktuar në licencë ose në instrumentin vendor të planifikimit. Një licencë e skaduar do të thotë se zhvilluesit të ri mund t'i duhet të aplikojë përsëri, në vend që thjesht të vazhdojë punimet.
Barrat e regjistruara të akumuluara gjatë ndërprerjesKoha e kaluar në ngecje krijon mundësi për vendosjen e sekuestrove, barrave të kontraktorëve për fatura të papaguara ose hipotekave të reja mbi tokë, prandaj kontrolloni një vërtetim aktual nga regjistri, jo një të vjetër.
Një garanci posaçërisht për pagesat ndaj zhvilluesit të riGarancia fillestare mbronte vetëm pagesat ndaj zhvilluesit fillestar. Zhvilluesi i ri është një palë juridike e veçantë dhe ka nevojë për garancinë e vet për çdo shumë që i paguani.
Gjendja fizike e një strukture të ekspozuar dhe të papërfunduarBetoni dhe armatura e ekspozuar, të lëna të pambrojtura gjatë një ose më shumë sezoneve me shi, mund të dëmtohen seriozisht. Një kontroll vetëm mbi bazën e dokumenteve nuk do ta zbulojë këtë.
Borxhi i komunitetit për njësitë fqinje të përfunduara, nëse ka të tillaNë një zhvillim pjesërisht të përfunduar, tarifat e komunitetit të papaguara për njësitë tashmë të shitura dhe të banuara mund të ndikojnë, në rrethana të caktuara, në financat e komunitetit në tërësi.

Gjendja më 2026 gusht, e lexuar në dritën e Ley 7/2021 (LISTA), ligjit andaluzian të planifikimit që rregullon skadimin e licencave. Periudha e saktë e mosveprimit që shkakton skadimin varet nga licenca specifike dhe PGOU-ja vendore, jo nga një numër i vetëm fiks, dhe një avokat e konfirmon atë për licencën në fjalë.Një kontroll i ri i licencës, regjistrit dhe strukturës, përpara se të angazhoni para në një projekt me këtë lloj historie, është pikërisht ajo që shërbimet e Arevont për inspektim teknik dhe koordinim ligjor janë krijuar të kryejnë së bashku.

Inspektimi teknik

Burimet

Nëse garancia e zhvilluesit fillestar i mbronte tashmë pagesat e mia të mëparshme, a do të mbeten ato para të mbrojtura pasi një zhvillues i ri të marrë përsipër projektin?Po, për shumën që keni paguar tashmë: kjo kërkesë ekziston ndaj garantuesit fillestar, pavarësisht se kush e përfundon ndërtesën. Ajo që ndryshon është çdo pagesë e RE që do të bëni më tej, e cila ka nevojë për garancinë e vet nga zhvilluesi i ri, pasi garancia fillestare mbulonte vetëm pagesat e bëra ndaj shoqërisë fillestare.

Nëse tashmë keni një kontratë, si vendosni nëse duhet të prisni apo të tërhiqeni?

Duke vendosur se çfarë dëshironi, sepse ligji nuk vendos për ju në këtë rast. Pasi të ketë kaluar data e përfundimit të blerjes e përcaktuar në kontratë, pozicioni ligjor ju jep mundësi, jo një përgjigje të vetme. Mund ta mbani kontratën dhe të prisni, t'i kërkoni zhvilluesit një datë të rishikuar ose kompensim, ose të paraqisni kërkesë sipas garancisë dhe t'i merrni paratë tuaja mbrapsht. Të treja janë të ligjshme. Zgjedhja e duhur varet nga faktet e këtij projekti, jo nga një rregull i përgjithshëm.Dy gjëra e ngushtojnë shpejt zgjedhjen. E para është nëse ka përparim real dhe të dukshëm në kantier, në dallim nga sigurinë e dhënë nga zyra e shitjeve; e dyta është nëse certifikata juaj e garancisë është e vlefshme, aktuale dhe në emrin tuaj për çdo pagesë që keni bërë. Një garanci e fortë e bën tërheqjen të lirë dhe të sigurt, duke e kthyer pritjen në një zgjedhje dhe jo në një kurth. Një certifikatë që mungon ose është e vjetërsuar e kthen të njëjtin vendim në një zgjedhje shumë më të vështirë, dhe kjo është gjëja që duhet të përcaktoni para se të shqyrtoni çdo faktor tjetër.

Option 1
PrisniProjekti po përparon dukshëm dhe ju do të preferonit të ruanit marrëveshjen fillestare.
Kostoja
Kostoja e pritjes
Koha
Unknown
Siguri
LowVaret tërësisht nga përfundimi i projektit
Zgjedhja më e mirë nëse ka përparim real dhe të dukshëm dhe ju ende e dëshironi këtë pronë të veçantë.
Option 2
NegocioniKërkoni një datë të rishikuar, kompensim ose plotësim të pjesshëm të garancisë.
Kostoja
Koha dhe tarifat ligjore
Koha
Nga javë në muaj
Siguri
Medium
Zgjedhja më e mirë nëse zhvilluesi është i aftë të përmbushë detyrimet dhe i gatshëm të diskutojë.
Option 3
Tërhiquni sipas garancisëKërkoni tani rimbursimin tuaj, pasi të ketë kaluar data e përfundimit të blerjes e përcaktuar në kontratë.
Kostoja
Vetëm tarifat ligjore
Koha
Caktohet nga procesi i kërkesës
Siguri
HighNëse garancia është e vlefshme dhe aktuale
Zgjedhja më e mirë nëse garancia është e fortë dhe do të preferonit t'i merrnit paratë tuaja mbrapsht në vend që të prisnit.

Asnjëra mundësi nuk shënohet si e rekomanduar: zgjedhja e duhur varet tërësisht nga përparimi i projektit të veçantë dhe nga garancia juaj.

Çfarë supozojnë blerësitCili është rreziku

Pritja nuk kushton asgjë për sa kohë që nuk tërhiqem zyrtarisht: Ajo kushton përdorimin e parave tuaja për gjithë kohëzgjatjen e pritjes dhe, nëse mund të paraqitet kërkesë sipas garancisë, kushton mundësinë për të marrë tani një rimbursim të pastër, në vend të një afati të pasigurt më vonë. Pritja mund të jetë zgjedhja e duhur, veçanërisht kur projekti po përparon përsëri dukshëm, por ajo është një zgjedhje me kosto reale, jo diçka pa kosto.
Nëse dua të tërhiqem, a duhet të provoj se projekti ka dështuar plotësisht?: Jo, nëse zbatohet një garanci. Pasi të ketë kaluar data e përfundimit të blerjes e përcaktuar në kontratë, kushti i garancisë plotësohet, pavarësisht nëse projekti mund të përfundojë ende në të ardhmen. Nuk duhet të prisni për të parë se çfarë ndodh para se të kërkoni rimbursimin që ju takon tashmë.
Një projekt që ka mbetur i bllokuar për vite ka vdekur përfundimisht: Jo domosdoshmërisht, dhe pikërisht për këtë situatë shërben lista e mësipërme e kontrollit para blerjes: disa nga mundësitë më të qëndrueshme në këtë bregdet janë projekte që u bllokuan gjatë një rënieje të mëparshme dhe më pas u blenë e u përfunduan siç duhet nga një zhvillues i ri me kapital të mjaftueshëm. Vitet e bllokimit ju tregojnë të kontrolloni me kujdes, jo të supozoni automatikisht më të keqen.

Rimbursimi i kaparit të rezervimit

Çfarë duhet të verifikoni para se të blini në një projekt të bllokuar ose të rifilluar

Katër gjëra, të kontrolluara rishtas, pavarësisht nga ajo që ishte e vërtetë për projektin kur u bllokua fillimisht.

Kërkoni	Çfarë ju tregon	Si duket një përgjigje e keqe
Statusi aktual i lejes së ndërtimit, drejtpërdrejt nga bashkia	Nëse leja është ende e vlefshme ose duhet të kërkohet përsëri para se ndërtimi të rifillojë ligjërisht.	Një dokument lejeje i datuar prej vitesh, pa konfirmim se është ende në fuqi.
Një ekstrakt i ri nga regjistri i pronave, i ashtuquajtur nota simple	Çdo detyrim, sekuestro ose barrë që i është bashkëngjitur tokës gjatë periudhës kur ajo ka qëndruar e bllokuar.	Një ekstrakt regjistri i datuar para bllokimit të projektit, i paraqitur sikur të ishte aktual.
Certifikata e garancisë së vetë zhvilluesit të ri për pagesat tuaja specifike	Konfirmon se subjekti i ri, jo ai i vjetri, ka detyrimin ligjor të mbrojë çdo shumë që i paguani prej këtij momenti e tutje.	Një siguri gojore se "projekti është ende i garantuar", pa një certifikatë të re dhe të individualizuar.
Një ekspertizë teknike e pavarur e strukturës së pambuluar	Një kontroll vetëm në dokumente nuk mund t'ju tregojë nëse betoni ose armatura e ekspozuar gjatë ndërprerjes është dëmtuar vërtet.	Mbështetja te vlerësimi i vetë zhvilluesit për strukturën që po përpiqet t'jua shesë.

Çfarë kontrollon avokati

Blerja në një projekt të rifilluar, e verifikuar kundrejt asaj të paverifikuar

Historia e projektit nuk ndryshon. Ajo që ndryshon është nëse dikush ka kontrolluar se çfarë ka lënë pas ajo histori.

	Pa verifikim të plotë ligjor	With due diligence
Leje ndërtimi	E supozuar e vlefshme sepse dikur ka ekzistuar.	E konfirmuar si aktuale, drejtpërdrejt në bashki.
Tarifat e regjistrit	E panjohur, bazuar në një kontroll të vjetër ose në mungesë të kontrollit të regjistrit.	E konfirmuar pa probleme, ose problemet e identifikuara dhe të përfshira në çmim, bazuar në një nota simple aktuale.
Pagesat tuaja të reja	E mbrojtur vetëm nga një garanci e vjetër që mbulon një zhvillues tjetër.	E mbuluar nga një garanci e re dhe individuale nga pala që po merr paratë tuaja tani.
Vetë struktura	E supozuar në rregull sepse nga jashtë duket e përfunduar.	E inspektuar në mënyrë të pavarur për të vlerësuar pasojat e mundshme të një ndërprerjeje në gjendje të ekspozuar.

Flisni troç

Ky është një kuadër, jo një gjykim për ndonjë projekt të caktuar

Ky është qëndrimi i përgjithshëm ligjor dhe praktik deri në gusht 2026, i cili duhet lexuar në burim për mënyrën e funksionimit të lejes dhe garancisë, dhe nuk përbën një vlerësim të ndonjë zhvillimi të caktuar të pezulluar. Nëse një projekt i veçantë përbën një mundësi të vërtetë të dytë apo një rrezik që ia vlen të shmanget, kjo është një çështje gjykimi që varet tërësisht nga faktet specifike të atij trualli, atij zhvilluesi dhe asaj bashkie.Ne nuk menaxhojmë dhe nuk përfundojmë zhvillime të pezulluara, dhe nuk jemi palë në leje, në regjistër ose në garanci. Shërbimet tona këtu koordinojnë kontrollet e mësipërme përpara se të angazhoni para, nëpërmjet një avokati të pavarur dhe, kur vihet në dyshim struktura, një inspektori teknik të pavarur, në vend që ta pranojmë pa verifikim shpjegimin e shitësit për historinë e projektit.

Pyetjet më të shpeshta për një projekt të papërfunduar

Si mund të zbuloj pse një projekt i caktuar u pezullua, në vend që të hamendësoj nga pamja e tij në terren?: Një avokat mund të kontrollojë regjistrin e pasurive të paluajtshme dhe regjistrat publikë për shenja të paraqitjes së një kërkese për falimentim, të një sekuestrimi ose të një mosmarrëveshjeje me kontraktorin. Së bashku, këto shpjegojnë shumicën e projekteve të pezulluara. Bashkia mund të konfirmojë nëse leja ka skaduar dhe nëse është kërkuar leje e re. Duke i krahasuar të dyja burimet, zakonisht mund të përcaktohet arsyeja e vërtetë, në vend që të mbetet çështje thashethemesh.
A është blerja e një njësie në një projekt të pezulluar gjithmonë një rast blerjeje "blerje në fazën e projektit" përsëri, edhe nëse ndërtesa duket kryesisht e përfunduar?: Ligjërisht dhe financiarisht, po, nëse ajo që po blini ende nuk ju është dorëzuar me leje përdorimi dhe akt të nënshkruar. Një strukturë që nga rruga duket 90 % e përfunduar mund të jetë ende vite larg dorëzimit ligjor nëse leja ka skaduar ose gjendja në regjistër është e pazgjidhur, prandaj pikërisht pamja e ndërtesës nuk është lista e kontrollit.
Nëse tashmë kam një kontratë dhe projekti ka qenë i heshtur për njëfarë kohe, por nuk ka ndodhur asgjë formale, a duhet të pres për paraqitjen formale të kërkesës për falimentim përpara se të veproj?: Jo. Nuk ju nevojitet një paraqitje formale e kërkesës për falimentim për të kontrolluar pozicionin tuaj: konfirmoni që certifikata e garancisë suaj është aktuale, kontrolloni nëse data e përfundimit të blerjes sipas kontratës ka kaluar tashmë dhe më pas vendosni nëse për ju ka më shumë kuptim të prisni apo të paraqisni kërkesë. Një paraqitje formale ndryshon procedurën nëse paratë tuaja nuk ishin të garantuara; ajo nuk është kusht për të vepruar lidhur me paratë që tashmë janë të garantuara.

Looking at a specific property?

Send us the property