Përdorim skedarë cookie për të përmirësuar përvojën tuaj, për të analizuar përdorimin e faqes dhe për të ofruar përmbajtje të personalizuar.
Udhëzues
Qira afatshkurtër në Costa del Sol
Mundësia e qirasë afatshkurtër vendoset nga tre autoritete të veçanta: rregullat e Andaluzisë dhe regjistri i saj turistik, çdo kufizim i bashkisë përkatëse dhe, që nga 3 prilli 2025, pëlqimi i bashkësisë së pronarëve me shumicë prej tre të pestash, kur aktiviteti nis rishtazi.
Bleni një pronë për ta dhënë me qira afatshkurtër dhe vetëm më pas zbuloni se nuk ju lejohet ta bëni këtë.
Si është në të vërtetë
Mundësia e qirasë afatshkurtër vendoset nga tre autoritete të veçanta: rregullat e Andaluzisë dhe regjistri i saj turistik, çdo kufizim i bashkisë përkatëse dhe, që nga 3 prilli 2025, pëlqimi i bashkësisë së pronarëve me shumicë prej tre të pestash, kur aktiviteti nis rishtazi.
Çfarë e ndryshon atë
Rregulli i ri zbatohet për pronarët që nisin rishtazi qiranë afatshkurtër. Situatat që kanë ekzistuar më herët mund të vlerësohen ndryshe nga pikëpamja ligjore dhe rastet kalimtare i përkasin udhëzuesit, jo faqes kryesore. Nëse ndërtesa nuk lejon qira afatshkurtër, mund ta jepni pronën me qira afatgjatë, por jo përmes Airbnb ose Booking. Andaluzia gjithashtu përcakton se regjistri i saj turistik nuk do të lejojë regjistrimin në bashkitë që kanë vendosur kufizime të veta.
Çfarë bëjmë ne për këtë
Për një pronë të dorës së dytë lexojmë statutin e bashkësisë dhe avokati e verifikon atë. Për një ndërtim të ri pyesim paraprakisht zhvilluesin nëse e ka parashikuar këtë mundësi. Përpara rezervimit kontrollojmë nëse qiraja që keni në mendje do të jetë realisht e mundur dhe e regjistrueshme siç duhet.
Në 30 sekonda
Që nga 3 prill 2025, komuniteti i pronarëve duhet të votojë aktivisht, me shumicë 3/5, për të lejuar veprimtari të RE të qiradhënies afatshkurtër në ndërtesë. Përpara kësaj date rregulli ishte i kundërt: qiradhënia lejohej përveçse kur pronarët votonin për ta ndaluar. Ky është një rrezik real dhe aktual, jo lajm i vjetër.
Pse dy apartamente të ngjashme mund të kenë përgjigje të kundërta?
Asgjë në lidhje me çmimin, madhësinë ose përfundimin e një prone nuk ju tregon nëse ajo mund t'u jepet ligjërisht me qira turistëve. Tri autoritete të veçanta e vendosin këtë, në mënyrë të pavarur nga njëri-tjetri, dhe të tre duhet të japin përgjigje pozitive.Rajoni administron vetë regjistrin turistik, sistemin VUT. Që nga një reformë e shkurtit 2025, një pronë ka nevojë edhe për një licencë ekzistuese komunale ose për një deklaratë ndryshimi përdorimi që lejon përdorimin turistik, përpara se të mund të depozitohet regjistrimi rajonal. Që nga 3 prill 2025, zbatohet edhe një pengesë e tretë: bashkësia e pronarëve duhet të votojë, me një shumicë prej tre të pestash të pronarëve dhe të kuotave të pjesëmarrjes, për të autorizuar në mënyrë aktive aktivitetin e ri të qiradhënies turistike në ndërtesë. Përpara kësaj date, rregulli i paracaktuar ishte i kundërt; bashkësia duhej të votonte për ta NDALUAR atë dhe heshtja nënkuptonte se qiradhënia lejohej. Tani heshtja nënkupton të kundërtën.
1
Regjistrimi rajonal (VUT)
Who decidesQeveria e Andaluzisë
What it grantsNumër i regjistruar i qirasë turistike
If noAspak qira afatshkurtër ligjore, pavarësisht nga dy të tjerat.
2
Licencë komunale ose ndryshim përdorimi
Who decidesBashkia, që nga Decreto-ley 1/2025
What it grantsKonfirmon se prona lejohet të ndryshojë përdorim për qira turistike
If noRegjistrimi rajonal as nuk mund të paraqitet.
3
Votim i komunitetit, shumicë 3/5
Who decidesBashkësia juaj e pronarëve, që nga 3 prilli 2025
What it grantsAutorizon veprimtarinë E RE të qirasë turistike në ndërtesë
If noQiraja bllokohet në nivel ndërtese edhe kur rajoni dhe bashkia e lejojnë të dyja.
Një JO në cilëndo pikë ndalon të gjithë planin, pavarësisht nga vendimi i dy të tjerave.
A është ky një rrezik i ri apo diçka që ka qenë gjithmonë në fuqi?
Votimi i bashkësisë është vërtet i ri, jo një rregull që ka qenë gjithmonë aty dhe thjesht nuk është vënë re. Para 3 prillit 2025, bashkësia duhej të votonte në mënyrë aktive për të ndaluar qiranë turistike. Nëse nuk e kishte zhvilluar kurrë atë votim, qiraja lejohej thjesht. Që nga ajo datë, ligji e përmbys rregullin bazë: tani bashkësia duhet të votojë në mënyrë aktive, me të njëjtën shumicë prej tre të pestash, për ta lejuar atë. Një ndërtesë që nuk e diskuton fare këtë çështje tani është, si rregull bazë, një ndërtesë ku qiraja e re turistike nuk lejohet, dhe jo një ndërtesë ku ajo lejohet në heshtje.Një pronë që funksiononte ligjërisht si qira turistike para 3 prillit 2025 përgjithësisht kuptohet se vazhdon sipas rregullave nën të cilat ka filluar. Nuk ka nevojë që votimi i ri të zbatohet në mënyrë prapavepruese. Ky qëndrim bazohet në komente ligjore të qëndrueshme, jo në tekstin parësor të verifikuar nen për nen në këtë përditësim. Kërkojini avokatit tuaj ta konfirmojë për një ndërtesë të caktuar para se të mbështeteni në të, veçanërisht për një pronë të dorës së dytë të reklamuar si pronë me histori qiraje.
Para 3 prillit 2025Që nga 3 prilli 2025
Një bashkësi që nuk e diskutoi kurrë qiranë turistike, në praktikë e lejonte atë si rregull bazë.
Heshtja tani do të thotë të kundërtën: aktiviteti i RI i qiradhënies turistike bllokohet, përveçse kur pronarët votojnë aktivisht, me shumicë 3/5, për ta lejuar atë.
E vetmja fuqi reale e bashkësisë ishte të votonte për ndalimin e qirasë, gjë që shumica nuk u shqetësua ta bënte.
Bashkësia tani ka votën vendimtare në çdo rast, dhe pretendimi i shitësit se "bashkësia nuk ka kundërshtim" duhet të mbështetet me procesverbalet faktike, jo me një supozim.
A ndikon rregulli i votimit të bashkësisë, i prillit 2025, te një pronar që tashmë e jep apartamentin e tij me qira?Komentet ligjore të qëndrueshme e trajtojnë një pronë që funksiononte ligjërisht si qira turistike para 3 prillit 2025 si një pronë që vazhdon mbi bazën e saj ekzistuese, pa pasur nevojë që votimi i ri të zbatohet në mënyrë prapavepruese. Ky udhëzues nuk e ka rivërtetuar në mënyrë të pavarur këtë përputhje me tekstin parësor ligjor, nen për nen. Një avokat duhet ta konfirmojë këtë për çdo ndërtesë të caktuar para se të mbështeteni në të, veçanërisht kur njoftimi për një pronë të dorës së dytë pretendon një histori ekzistuese qiraje që nuk e keni parë të dokumentuar.
A e kufizojnë disa bashki këtë edhe më tej, përveç rajonit dhe bashkësisë?
Qyteti i Málaga-s ka shkuar më tej se rregullat rajonale. Një ndryshim urbanistik, i përfunduar në gusht 2025, bllokon në mënyrë të përhershme regjistrimet e reja të qirave turistike në 43 lagje të emërtuara, duke përfshirë qendrën historike dhe disa zona qendrore. Në këto lagje, apartamentet turistike tashmë përbëjnë më shumë se 8 për qind të banesave. Një moratorium i veçantë në të gjithë qytetin për çdo licencë të re hoteli ose qiraje turistike në tokë rezidenciale u miratua përfundimisht më 16 korrik 2026 dhe zgjat për tre vjet, ose deri kur qyteti të përfundojë rihartimin e planit urban. Një qira turistike e regjistruar ligjërisht para këtyre masave vazhdon, me kusht që të përmbushë detyrimet e zakonshme të banueshmërisë, sigurisë dhe tatimeve.Nëse ndonjë bashki tjetër e Costa del Sol ka vendosur një kufizim të ngjashëm, kjo duhet të kontrollohet bashki më bashki. Nuk mund të supozohet nga shembulli i Málaga-s. Ky udhëzues nuk ka ndonjë kufizim të konfirmuar për të raportuar posaçërisht për Marbella-n. Kjo ndryshon nga konfirmimi se Marbella nuk ka aspak kufizime: përgjigjja e ndershme është se kjo nuk është verifikuar dhe çështja nuk është zgjidhur. Bashkia ose një avokat vendor mund t'ju japë qëndrimin aktual për një adresë të caktuar para se të mbështeteni në të.
Çfarë do të thotë kjo për tatimin mbi të ardhurat nga qiraja, pasi qiraja të jetë realisht e mundur?
Nëse qiradhënia është ligjërisht e mundur dhe si tatohen të ardhurat janë dy pyetje të ndara. Vetëm e dyta varet nga rezidenca Juaj tatimore. Një rezident tatimor i BE-së ose ZEE-së paguan 19 % mbi të ardhurat NETO nga qiraja, pasi zbriten shpenzimet realisht të lidhura me të. Një jorezident që nuk është rezident tatimor i BE-së ose ZEE-së paguan 24 % mbi të ardhurat BRUTO, pa zbritje shpenzimesh sipas rregullit standard. Një vendim gjykate i vitit 2025 do t'i shtrinte zbritjet e shpenzimeve edhe për jorezidentët jashtë BE-së. Por shteti e ka apeluar atë dhe praktika e autoritetit tatimor nuk ka ndryshuar. Shifra më e lartë, pa zbritje, është ajo që zbatohet në praktikë sot për këtë grup.Asgjë nga këto nuk ka rëndësi derisa të kalohen tre pikat e para të kontrollit. Para se të rekomandojmë ose rezervojmë një pronë posaçërisht për potencialin e saj të qirasë, kontrollojmë statusin faktik ose përshtatshmërinë e saj për VUT, rregullat përkatëse bashkiake, si dhe procesverbalet dhe qëndrimin e vetë bashkësisë për qiranë turistike. Nuk mbështetemi thjesht te fjala e njoftimit ose e agjentit. Gjithashtu, nuk e trajtojmë si provë faktin se "pronari i mëparshëm e jepte me qira" dhe se edhe ju do të lejoheni ta bëni këtë. Rregullat që e vendosin këtë çështje kanë ndryshuar që nga fillimi i shumë prej këtyre marrëveshjeve historike.
A është ky vërtet një rrezik më i madh se më parë?
Po, dhe ia vlen ta merrni seriozisht në vend që ta trajtoni si një shënim të vogël. Votimi i bashkësisë që hyri në fuqi më 3 prill 2025 është një ndryshim real dhe strukturor: një ndërtesë që thjesht nuk e diskutonte kurrë qiranë turistike më parë konsiderohej se e lejonte atë si rregull bazë. Tani konsiderohet se e bllokon. Shtojini kësaj edhe pikën e kontrollit të licencës bashkiake, e cila hyri në fuqi disa javë më herët, si dhe moratoriumin e vetë qytetit të Málaga-s në të gjithë qytetin për licencat e reja, të miratuar më 16 korrik 2026 për tre vjet. Potenciali i qirasë së një prone nuk mund të supozohet më nga ajo që po bën një apartament me pamje të ngjashme aty pranë.Ky është informacion i përgjithshëm për mënyrën se si funksionojnë aktualisht rregullat andaluziane dhe kombëtare, jo një garanci për ndonjë pronë të caktuar. Dy nga hollësitë e mësipërme bazohen në komente ligjore të qëndrueshme dhe jo në një kontroll të tekstit parësor nen për nen në këtë përditësim. Një avokat duhet të konfirmojë gjendjen aktuale para se të angazhoheni për një blerje për të ardhurat nga qiraja. Arevont kontrollon statusin e VUT të një prone, rregullat e veta të bashkisë dhe qëndrimin e bashkësisë para se ta rekomandojë për këtë qëllim. Nuk marrim tarifë shtesë për t'ju thënë jo kur përgjigjja është jo.
Pyetjet më të shpeshta për qiranë afatshkurtër
Nëse shitësi më tregon një numër ekzistues regjistrimi VUT, a e zgjidh kjo çështjen?
Kjo konfirmon se regjistrimi rajonal ekziston, që është njëra nga tre pikat e kontrollit, jo të trija. Vetëm kjo nuk konfirmon se bashkësia e lejon aktualisht veprimtarinë ose se nuk është zbatuar që atëherë ndonjë kufizim i ri bashkiak për atë adresë. Kërkoni edhe procesverbalet e vetë bashkësisë për këtë çështje, si dhe numrin e regjistrimit.
A mundet bashkësia e pronarëve të përmbysë një vendim që tashmë e lejonte qiranë turistike?
Reforma e 3 prillit 2025 ka të bëjë me autorizimin E RI. Komentet ligjore të qëndrueshme e trajtojnë një pronë që funksiononte ligjërisht para asaj date si një pronë që vazhdon mbi bazën e saj ekzistuese, në vend që të ketë nevojë për një votim të ri. Kompetenca e përgjithshme e bashkësisë për të rregulluar ose kufizuar një veprimtari ekzistuese është një çështje e veçantë ligjore nga vetë votimi për autorizimin e ri. Për një ndërtesë të caktuar ia vlen konfirmimi specifik nga një avokat, në vend që të supozohet njëra ose tjetra.
A e zgjidh përfundimisht çështjen blerja e një apartamenti ku bashkësia ka votuar tashmë pro?
Kjo i përgjigjet pikës së kontrollit në nivel bashkësie sipas gjendjes së sotme, jo në mënyrë të përhershme. Bashkësia mund t'i rishikojë rregullat e veta me kalimin e kohës, dhe as regjistrimi rajonal, as licenca bashkiake nuk e heq këtë mundësi. Trajtojeni një votim pro si qëndrimin aktual, të konfirmuar në kohën e blerjes, dhe jo si një garanci të pandryshueshme për gjithë periudhën e pronësisë suaj.
Tre shqetësimet e tjera
okupas
Uzurpuesit do të marrin apartamentin tuaj ndërkohë që ju jeni kthyer në shtëpi dhe nuk do të mund t'i nxirrni për vite me radhë.