Koordinimi i verifikimit të plotë ligjor për një pronë në Spanjë
Ne nuk kryejmë punë ligjore dhe e themi këtë qëllimisht: verifikimi i plotë ligjor i një prone spanjolle kryhet nga një avokat i pavarur që ju përfaqëson ju, jo ne dhe jo shitësin. Roli ynë është koordinimi rreth këtij procesi, në mënyrë që kontrata e rezervimit të lexohet para se të transferoni paratë, dokumentet t'i mbërrijnë vërtet avokatit, afatet të respektohen dhe ju të dini në çdo moment se çfarë mbetet ende e hapur. Vetë kontrolli zakonisht zgjat 2 deri në 4 javë nga rezervimi dhe, derisa të përfundojë, nuk do t'ju rekomandojmë të nënshkruani asgjë.
Kush kryen verifikimin dhe për kë punon secili
Tre palë merren me aspektin ligjor të një blerjeje në Spanjë dhe gjëja e dobishme është të përcaktoni fillimisht se për kë punon secila. Njëra ju përfaqëson ju. Njëra nuk përfaqëson askënd. Njëra jemi ne dhe ne nuk jemi studio ligjore.Specialistët merren me ekspertizën. Ne sigurohemi që gjithçka të lidhet: që hapi i duhur të ndodhë më pas, në rendin e duhur, dhe që asgjë të mos presë për një dokument që askush nuk e ka ndjekur.Për verifikimin e plotë ligjor, ne rekomandojmë zakonisht Malaga Solicitors, një studio ligjore spanjolle e pavarur që vepron në Costa del Sol (një zyrë e Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Avokati ju përfaqëson ju, jo Arevont dhe jo shitësin, dhe ju bashkëpunoni me një avokat vendas që njeh autoritetet vendore dhe regjistrin e pasurive të paluajtshme. Sigurisht, mund të zgjidhni avokatin tuaj në çdo kohë. Ne nuk marrim komision ose shpërblim tjetër nga studioja për këtë rekomandim.
| Çfarë duhet bërë | Kush e bën | Çfarë do të thotë kjo për ju |
|---|---|---|
| Para rezervimit | ||
| T'ju prezantojmë me një avokat | Arevont | Ne rekomandojmë zakonisht Malaga Solicitors dhe nuk marrim tarifë referimi për këtë. Nëse do të preferonit të përdornit avokatin tuaj spanjoll, mund ta bëni këtë dhe asgjë tjetër në këtë faqe nuk ndryshon. |
| Leximi i kontratës së rezervimit | Avokati juaj | Rezervimi është pagesa e vetme e bërë jashtë sistemit të garancisë, ndaj kontrata duhet të përcaktojë qartë se çfarë ndodh me kaparin nëse verifikimi zbulon një problem. Avokati e lexon atë para se të largohen paratë, jo më pas. |
| Kontrolli i zhvilluesit si kompani | Arevont | Pavarësisht nëse bëhet fjalë për një zhvillues të konsoliduar me të cilin kemi punuar, apo për një të ri pa përvojë të dëshmuar, përfshijmë çdo përvojë reale që kemi pasur ne ose blerësit tanë, të mirë dhe të keqe. Kur nuk kemi përvojë, e themi hapur në vend që të shtiremi. |
| During the due diligence | ||
| Verifikimi i plotë ligjor | Avokati juaj | Pronësia, barrët dhe borxhet, ligjshmëria dhe lejet e ndërtesës, rregullat e komunitetit, kufizimet për përdorimin dhe dhënien me qira. Kjo është punë ligjore dhe ne nuk e kryejmë. |
| Verifikimi i garancisë bankare | Avokati juaj | Për një ndërtim të ri, verifikojmë që garancia që mbulon pagesat tuaja me këste është e vlefshme dhe është lëshuar në emrin tuaj, jo si një policë grupi në pronësi të zhvilluesit. |
| Marrja e dokumenteve nga shitësi | Arevont | Ndjekja e zhvilluesit, agjentit të shitësit dhe administratorit të komunitetit për dokumentet që ka kërkuar avokati. Pikërisht këtu një verifikim ligjor ngec në të vërtetë, dhe kjo nuk është një problem ligjor. |
| Respektimi i afateve | Arevont | Çfarë duhet të ndodhë më pas dhe deri kur. Kur nevojitet diçka nga ju, ju njoftojmë paraprakisht, jo atë ditë. |
| Shpjegimi i kuptimit të një gjetjeje për blerjen | Arevont, me avokatin tuaj | Avokati përcakton gjendjen ligjore. Ne ju shpjegojmë çfarë do të thotë kjo për këtë blerje të veçantë, edhe kur rekomandimi është të tërhiqeni. |
| Në nënshkrim dhe më pas | ||
| Nënshkrimi te noteri | Noteri | Një zyrtar publik që konfirmon identitetin e palëve, se nënshkrimi është kryer siç duhet dhe se akti publik është i saktë. Nuk është këshilltari juaj dhe nuk mban anën e askujt. |
| Paratë deri në përfundimin e blerjes | Avokati juaj | Në një pronë të dorës së dytë, pjesa e mbetur zakonisht qëndron në llogarinë e klientit të avokatit tuaj, një llogari të veçantë nën mbikëqyrje, dhe i kalon shitësit vetëm te noteri. |
| Administrimi pas transferimit | Avokati juaj | Dokumentet pas transferimit, kalimi i shërbimeve në emrin tuaj dhe detyrimet vjetore tatimore. Ne mbetemi kontakti juaj këtu, në bregdet. |
A merrni komision për rekomandimin e një avokati?Jo. Ne nuk marrim komision dhe asnjë shpërblim tjetër nga firma që rekomandojmë. Ia vlen t'ia bëni të njëjtën pyetje çdo agjencie, sepse një avokat që paguhet për rekomandimin ka një konflikt besnikërie, dhe një konflikt i tillë mund ta bëjë të heshtë për një problem që duhet ta ndalojë marrëveshjen. Një agjenci e besueshme përgjigjet drejtpërdrejt.
A mund të sjell avokatin tim?Po, në çdo moment. Ne rekomandojmë firmën me të cilën punojmë sepse kemi bashkëpunuar me të prej vitesh dhe koordinimi është më i lehtë, por zgjedhja është e juaja dhe avokati vepron për ju në çdo rast. Ajo që nuk do të rekomandonim është të mbështeteshit te një avokat i propozuar nga zhvilluesi ose nga agjenti i shitësit, interesi i të cilit është përfundimi i shitjes.
Noteri nuk është avokati juaj
Ky është keqkuptimi më i zakonshëm që blerësit e huaj sjellin në një blerje në Spanjë dhe ia vlen ta sqaroni para çdo gjëje tjetër, sepse kjo përcakton se kush po ju mbron në të vërtetë.Noteri është zyrtar publik. Ai kontrollon ligjshmërinë e aktit dhe gjendjen e regjistrit në momentin e nënshkrimit dhe nuk përfaqëson askënd. Avokati juaj ju përfaqëson dhe kryen verifikimin para se të merrni një angazhim. Dy verifikime të pavarura, në dy momente të ndryshme, që kryejnë dy detyra të ndryshme. Ju nevojiten të dyja dhe asnjëra nuk e zëvendëson tjetrën.
Çfarë supozohet zakonishtSi funksionon në Spanjë
- Noteri e kontrollon blerjen për mua
- Noteri konfirmon identitetin, se nënshkrimi është kryer siç duhet dhe se akti publik është i saktë, si dhe rikontrollon pronësinë dhe regjistrimin aktual në atë moment. Ky është një kontroll real. Ai nuk është i njëjtë me verifikimin e plotë ligjor të kryer disa javë më herët në emrin tuaj, kur tërheqja ishte ende e mundur.
- Noteri është këshilltar ligjor
- Në Spanjë, noteri nuk është as këshilltar ligjor dhe as përfaqësues i asnjërës palë. Kjo ngatërrohet shpesh në vendin tuaj dhe ia vlen të thuhet qartë.
- Këtë mund ta trajtojë avokati nga vendi im
- Ju nevojitet një avokat spanjoll që njeh të drejtën spanjolle. Mund ta përfshini edhe avokatin tuaj në vendin ku jetoni, por, sinqerisht, zakonisht kjo sjell pak përfitim dhe shpesh i ngadalëson gjërat: avokatët që faturojnë me orë priren të hapin çështje që sistemi spanjoll i ka zgjidhur prej kohësh dhe më pas ta pyesin avokatin spanjoll se si funksionojnë këtu gjithsesi.
- Agjenti im i pasurive të paluajtshme më tha tashmë se gjithçka është në rregull
- Një përgjigje nga pala e shitësit është informacion, jo verifikim. Mund të jetë plotësisht e saktë. Megjithatë, nuk është një kontroll për të cilin dikush merr përgjegjësi.
- Ajo që u premtua gojarisht do të respektohet
- Një premtim verbal këtu nuk ka asnjë vlerë nëse nuk hidhet me shkrim. Avokati Juaj shqyrton çdo klauzolë së bashku me Ju dhe vlen ajo që është në kontratë.
Dhe pjesa që pothuajse askush nuk e thotë me zë të lartë. Problemet këtu zakonisht nuk vijnë nga mashtrimi. Ato vijnë nga dokumentet e papërfunduara: një zgjerim që nuk është regjistruar kurrë, një licencia de primera ocupación që mungon, një borxh i komunitetit që shoqëron pronën. Pikërisht këtë kërkon në të vërtetë verifikimi dhe kjo është arsyeja pse verifikimi nuk është aspak spektakolar dhe zgjat javë, jo vetëm një pasdite.
Burimet zyrtare
A mund të nënshkruajë avokati im te noteri për mua?Po, me prokurën e duhur dhe kjo është një nga arsyet pse ia vlen ta rregulloni herët, ndërsa ndodheni këtu, dhe jo gjatë javës së fundit nga vendi Juaj. Mënyra se si zhvillohet vetë dita e përfundimit të blerjes përshkruhet në shërbimin e dorëzimit.
Ku qëndrojnë paratë Tuaja gjatë verifikimit
Blerësit e huaj e pyesin këtë që herët dhe kanë të drejtë. Ruajtja noteriale e parave që njihni nga vendi Juaj nuk ekziston këtu në atë formë. Funksionon ndryshe, jo më keq.Për një pronë të dorës së dytë, zakonisht ia dërgoni paratë llogarisë së klientëve të avokatit Tuaj dhe avokati ia dorëzon shitësit vetëm te noteri, në çastin kur nënshkruhet akti i shitblerjes. Avokatët spanjollë i mbajnë paratë e klientëve në një llogari të veçantë dhe të mbikëqyrur, jo në llogarinë e tyre operative.Në një ndërtim të ri, zhvilluesi nuk mund t'i përdorë lirisht paratë Tuaja. Pagesat Tuaja, me ligj, kalojnë në një llogari të posaçme të mbrojtur për atë ndërtim dhe secila prej tyre duhet të mbulohet nga një garanci bankare. Avokati Juaj e verifikon këtë përpara se të largohet euroja e parë pas rezervimit.
- Ndërtim i riNjë llogari e mbrojtur ndërtimi, me një garanci bankare të lëshuar në emrin Tuaj që mbulon çdo pagesë me këste. Zhvilluesi mund ta përdorë atë vetëm sipas rregullave të përcaktuara nga ligji dhe kontrata.
- Pronë e dorës së dytëLlogaria e klientëve të avokatit Tuaj, e veçantë dhe e mbikëqyrur. Shitësi i merr paratë te noteri dhe jo më parë.
- RezervimiPagesa e vetme që qëndron jashtë sistemit të garancisë, pikërisht për këtë arsye duhet të jetë e vogël dhe kontrata duhet të përcaktojë kushtet për kthimin e saj.
- Rendi që askush nuk e shpjegonNjë kapar i vogël rezervimi shpesh paguhet përpara se të jetë vendosur një garanci bankare dhe kjo është normale. Pjesa që duhet të mbrohet është kontrata private e shitblerjes, ku fillojnë pagesat e mëdha me këste. Përpara se të kryhen ato, avokati Juaj konfirmon se ekziston një garanci e vlefshme dhe se ajo është në emrin Tuaj.
Nuk bëhet fjalë vetëm për vendin ku dërgoni paratë. Përpara çdo pagese të rëndësishme, avokati Juaj kontrollon pse po e dërgoni, kujt dhe me çfarë kushtesh. Kjo ka rëndësi sepse mashtrimi që ndodh realisht në këtë treg është i zakonshëm, jo spektakolar: një listim që nuk i përket shitësit për ta shitur, dikush që paraqitet si pronari, një prokurë e falsifikuar, një email ku thuhet se të dhënat bankare kanë ndryshuar. Rregulli që i mbulon të gjitha është i thjeshtë. Mos i paguani kurrë askujt pa e kontrolluar më parë me avokatin Tuaj ose me ne.
Çfarë ndodh me paratë e mia nëse zhvilluesi nuk e përfundon kurrë ndërtimin?Për këtë shërben garancia bankare dhe kjo është arsyeja pse avokati Juaj e verifikon përpara se të kryhet çdo pagesë me këste. Gjithashtu, duhet të dini se mbrojtja nuk kufizohet vetëm te falimentimi i zhvilluesit: nëse ndërtimi tejkalon datën e përfundimit të blerjes në kontratën Tuaj, zbatohet e njëjta garanci. Avokati Juaj do t'Ju tregojë saktësisht se çfarë mbulon formulimi për njësinë Tuaj.
Një kontratë për një pronë që nuk Ju gjetëm ne
Mund të keni tashmë një formular rezervimi, një kontratë arras ose një kontratë standarde shitblerjeje të zhvilluesit për një pronë që nuk ka asnjë lidhje me ne. Na e dërgoni gjithsesi. Nuk është e nevojshme të jeni klienti ynë dhe ne nuk kemi nevojë të përfshihemi në blerje.Ne nuk jemi avokatë, ndaj nuk do t'Ju themi se një dokument është i rregullt. Ajo që jemi është ekipi që i lexon vazhdimisht këto kontrata nga këndvështrimi i blerësit, gjë që është ndryshe dhe e dobishme.
- Për çfarë e lexojmëÇfarë ndodh me kaparin Tuaj nëse verifikimi ligjor gjen diçka. Çfarë detyrimesh krijojnë në të vërtetë afatet. Çfarë Ju kushton tërheqja dhe nëse e njëjta kosto zbatohet edhe për palën tjetër. Në një ndërtim të ri, nëse garancia bankare përmendet fare dhe në emër të kujt është.
- Çfarë merrni mbrapshtCilat klauzola do t'i kundërshtonim, cilat nuk do t'i nënshkruanim në formën aktuale dhe nëse dokumenti është i zakonshëm për këtë bregdet apo i pazakontë. Përfshirë edhe rastin kur përgjigjja është se nuk shohim asgjë në të për të cilën ia vlen të debatohet.
- Ku ndalemiNe nuk japim opinion ligjor dhe nuk miratojmë asgjë me nënshkrim. Kur dokumenti ka nevojë për avokat, këtë Ju themi dhe mund t'Ju lidhim me një avokat të pavarur si nga ne, ashtu edhe nga shitësi.
- Kur ta dërgoniPërpara se të lëvizin paratë. Pasi të jetë paguar kapari, pyetja nuk është më se çfarë duhet ndryshuar, por çfarë mund të rikuperohet ende, dhe kjo është një pyetje shumë më e keqe për t'u bërë.
Çfarë nuk mbulon verifikimi ligjor
Një faqe që rendit vetëm atë që kontrollohet po Ju thotë në heshtje se kontrollohet gjithçka. Nuk është kështu dhe ia vlen të përmenden boshllëqet, sepse secili prej tyre është një kontroll real që e kryen dikush tjetër.
Çfarë ngatërrohet lehtëKush e kryen në të vërtetë
- Vlerësimi bankar
- Vlerësuesi i bankës punon për bankën dhe përcakton çmimin e pronës për qëllime hipotekore. Gjetja e defekteve nuk është detyra e tij. Ky nuk është një inspektim teknik dhe nuk e zëvendëson atë.
- Gjendja e ndërtesës
- Një inspektor ose arkitekt kontrollon strukturën, çatinë, lagështirën, instalimet dhe pishinën, dhe dokumenton atë që ka gjetur. Në pronat e vjetra, ky kontroll zbulon gjërat që përndryshe do të shfaqeshin pasi të transferoheshit.
- Defekte në ndërtim të ri në dorëzim
- Lista e snagging gjatë dorëzimit është një detyrë më vete, me afatet e saj. Në disa projekte kryhet para transferimit të pronësisë, ndërsa në të tjera më pas, në varësi të zhvilluesit.
- A është blerja ide e mirë
- Avokati përgjigjet nëse gjendja ligjore është e rregullt. Nëse çmimi përputhet me atë që mund të blini me të njëjtin buxhet aty pranë dhe çfarë lejohet të ndërtohet në pronën fqinje, kjo është pjesë e detyrës sonë.
- Një garanci se asgjë nuk do të shkojë keq
- Një kontroll i përfunduar nuk është premtim. Ai ju tregon se është verifikuar gjithçka që mund të verifikohej dhe çfarë u gjet. Jo çdo pikë zbatohet për çdo pronë, dhe avokati kontrollon çfarë është e rëndësishme për transaksionin specifik.
Çfarë kontrollon avokati
Kjo është lista e punës. Grupi i parë zbatohet për çdo pronë. I dyti zbatohet vetëm për një ndërtim të ri, përveç të parit, dhe lidhet po aq me kompaninë pas projektit sa edhe me vetë pronën.| Çfarë kontrollohet | Pse merremi me të | Çfarë do të thoshte një problem këtu |
|---|---|---|
| Për çdo pronë | ||
| Pronësia | Kush e zotëron realisht pronën dhe nëse regjistrimi në kadastër përputhet me personin që e shet atë. | Do të blinit nga dikush që nuk mund t'ju transferojë atë që po shet. |
| Barrat dhe përmbarimi | Hipotekat, sekuestrimet dhe barrët e tjera të regjistruara mbi pronën. | Një barrë që mbetet pas shitjes lidhet me pronën, jo me pronarin e mëparshëm. |
| Servitutet dhe kufizimet | Të drejtat e kalimit dhe kufizime të tjera të regjistruara mbi pronën. | Diçka që mendonit se vinte bashkë me pronën rezulton të jetë e përbashkët ose e kufizuar. |
| Borxhet e komunitetit | Detyrime të papaguara të bashkësisë së pronarëve dhe një vërtetim nga bashkësia e pronarëve përpara nënshkrimit. | Në Spanjë, borxhet ndjekin pronën, jo personin. Detyrimet e papaguara të bashkësisë, taksat ose gjobat mund t'ju kalojnë juve, ndonjëherë në dhjetëra mijëra euro. |
| IBI dhe detyrimet vendore | Taksa vjetore e pronës dhe detyrimet përkatëse vendore. | I njëjti rregull zbatohet: detyrimi kalon bashkë me pronën. |
| Regjistri kundrejt kadastrës | Nëse Registro de la Propiedad dhe Catastro përshkruajnë të njëjtën pronë. | Mospërputhja e dy regjistrave është e zakonshme dhe zakonisht mund të korrigjohet, por është shumë më lirë të zbulohet përpara nënshkrimit sesa më pas. |
| Ligjshmëria e ndërtesës | Nëse ajo që qëndron aty është ajo që ishte lejuar dhe nëse ndryshimet janë regjistruar. | Një zgjerim i paregjistruar është një nga gjetjet më të zakonshme dhe ndikon te pronat e dorës së dytë, hipotekat dhe ndonjëherë edhe te shërbimet publike. |
| licencia de primera ocupación | Leja e parë e banimit për pronën. | Pa të, një pronë nuk mund të banohet ligjërisht ose të lidhet me shërbimet publike, dhe është shumë më e vështirë të shitet më vonë. |
| Rregullat e bashkësisë, qiradhënia | Statuti i comunidad, qiratë ekzistuese dhe rregullat për përdorimin dhe qiradhënien e kësaj prone dhe të kësaj bashkie vendore. | Një pronë mund të jetë plotësisht e ligjshme për t'u blerë dhe megjithatë të jetë e tillë që qiradhënia afatshkurtër për pushime është e kufizuar. Nëse qiradhënia është një nga arsyet pse po blini, kjo është pika që përcakton nëse blerja ka ende kuptim. |
| Edhe për një ndërtim të ri | ||
| Zhvilluesi | Kush qëndron pas projektit dhe çfarë kanë përfunduar realisht më parë. | Në këtë bregdet, shumë zhvillues janë të rinj dhe për disa ky është projekti i parë. Këtë ia vlen ta dini para se të angazhoheni, jo më pas. |
| Leje ndërtimi | Leja e ndërtimit që lejon vazhdimin ligjor të punimeve. | Fillimi i ndërtimit pa lejet e duhura është rasti më i keq në të gjithë këtë listë. |
| Klasifikimi i tokës | Që parcela është suelo urbano, e klasifikuar si tokë urbane dhe e ndërtueshme. | Toka e mbrojtur ose rurale është një blerje e ndryshme nga ajo që po ju shitet. |
| Garancia bankare | Një garanci ose policë sigurimi e vlefshme që mbulon çdo pagesë me këste që bëni, e lëshuar në emrin tuaj. | Kjo është mbrojtja që ju kthen paratë nëse ndërtimi dështon. Avokati juaj kërkon certifikatën individuale në emrin tuaj, jo policën kolektive të zhvilluesit. |
| Data e përfundimit të blerjes në kontratë | Kur pritet të miratohet përfundimi i projektit dhe nëse dokumentacioni e mbështet atë datë. | Garancia zbatohet gjithashtu nëse ndërtimi tejkalon datën në kontratën tuaj, ndaj data e shkruar aty ka më shumë rëndësi se ajo në broshurë. |
| Miratimi përfundimtar dhe leja e banimit | Në përfundim të ndërtimit: certifikata e përfundimit të punimeve dhe leja e banimit të parë. | Këto e shndërrojnë një ndërtesë të përfunduar në një ndërtesë ku mund të banoni ligjërisht dhe të lidheni me ujin dhe energjinë elektrike. Ato mbërrijnë në fund fare, ku zakonisht ndodhen vonesat e një ndërtimi të ri. |
Ku përfshihet avokati në blerje
Blerja e plotë përfshin pesëmbëdhjetë hapa, nga telefonata e parë deri te çelësat. Katër prej tyre trajtohen në këtë faqe: takimi me avokatin dhe rregullimi i prokurës, rezervimi, vetë kontrolli dhe kontrata detyruese që pason. Renditja ka më shumë rëndësi nga sa duket, sepse kontrolli bëhet pas rezervimit, jo para tij.Hapat 7, 8, 9 dhe 11 nga 15
- Takimi me avokatin dhe prokuraKurdoherë që ka kuptimNëse dëshironi, ju prezantojmë me avokatin e pavarur ndërsa jeni ende këtu. Mund të diskutoni personalisht me të çështjet ligjore ose tatimore: si të blini, nëse ta mbani pronën personalisht apo përmes një shoqërie dhe çdo gjë specifike për situatën tuaj. Edhe emri i kujt do të regjistrohet prona duhet të diskutohet me avokatin dhe këshilltarin tatimor, sepse kjo mund të ndikojë më vonë te trashëgimia, taksat dhe shitja. Nëse vendosni të vazhdoni, mund të nënshkruani një prokurë te noteri në të njëjtën kohë. Nuk është e nevojshme të jeni ende duke blerë. Ajo mund të përgatitet shumë kohë më parë dhe e thjeshton ndjeshëm pjesën tjetër. Mund të nënshkruhet edhe nga vendi juaj i banimit, por kjo zakonisht nënkupton formalitete shtesë, apostilë dhe përkthim.
- RezervimiKur të gjeni pronën e duhurRezervimi e heq pronën nga tregu dhe e mban për ju ndërsa avokati kryen verifikimin ligjor. Kontrata e rezervimit duhet të përcaktojë qartë kushtet, përfshirë atë që ndodh me kaparin nëse kontrolli zbulon një problem. Nuk është se mund të verifikonim gjithçka para rezervimit. Pikërisht për këtë arsye, verifikimi ligjor kryhet pas tij.New buildNjë kontratë rezervimi me zhvilluesin. Shuma varet nga projekti.ResaleKapar rezervimi dhe kushtet e dakordësuara. Këtu përcaktohen gjithashtu çmimi, afatet dhe çdo mobilim.
- Verifikimi ligjorZakonisht 2 deri në 4 javëPas rezervimit fillon kontrolli i hollësishëm. Avokati i pavarur shqyrton statusin ligjor të pronës dhe kushtet e blerjes para se t'ju rekomandojë të vazhdoni. Në varësi të llojit të pronës, kjo përfshin pronësinë, barrët dhe borxhet, ligjshmërinë e ndërtimit dhe lejet, detyrimet ndaj bashkësisë, rregullat e comunidad, kufizimet për përdorimin ose qiradhënien, taksat përkatëse dhe dokumentacionin. Ajo që e zgjat këtë proces më shumë se sa duhet pothuajse kurrë nuk është puna ligjore. Janë dokumentet që nuk kanë mbërritur, dhe kjo është pjesa që ne ndjekim.New buildZhvilluesi, toka dhe projekti, licencat dhe lejet, dokumentacioni kontraktor dhe garancitë bankare përkatëse.ResaleRegjistri i pronësisë, barrët dhe borxhet, dokumentacioni, ligjshmëria e ndryshimeve, detyrimet ndaj bashkësisë së pronarëve dhe çdo kufizim tjetër përkatës.
- Kontrata detyruesePas një shqyrtimi të suksesshëmVetëm në këtë pikë mbërrin kontrata që përcakton kushtet për përfundimin e transaksionit, afatet, pagesat dhe pasojat e mosrespektimit të marrëveshjes. Pa përfunduar verifikimi i plotë ligjor, ne nuk do t'ju rekomandojmë të vazhdoni me të. Ajo për të cilën është rënë dakord më herët duhet të shkruhet në të, dhe konfirmimi i kësaj i takon avokatit tuaj.New buildKalendari i pagesave përcaktohet nga zhvilluesi. Ai mund të përfshijë disa pagesa gjatë ndërtimit ose një pjesë më të madhe vetëm në përfundimin e blerjes. Struktura e saktë varet nga projekti.ResaleZakonisht, një kontratë arras dhe një kapar shtesë. Kushtet, përfshirë pasojat e tërheqjes, përcaktohen në vetë kontratën.
Ana ligjore, dy qasje të ndryshme
E njëjta blerje, i njëjti ligj dhe e njëjta punë e avokatit, të trajtuara në dy mënyra.| Vetë | Me Arevont | |
|---|---|---|
| Kush ju rekomandon një avokat | Rekomandojnë një avokat me të cilin bashkëpunojnë. | Ne rekomandojmë një firmë ligjore të pavarur ose ju sillni avokatin tuaj. |
| Çfarë vlere ka referimi për ta | Nuk keni si ta dini nëse ai avokat paguan për referimin. | Ne nuk marrim asgjë nga firma që rekomandojmë dhe do ta deklarojmë këtë hapur sa herë të na pyesni. |
| Cili është roli i tyre | Roli i tyre është të shesin një pronë të caktuar. | Roli ynë është të zbulojmë nëse ka kuptim ta blini atë. |
| Kush merret me dokumentet | Ju, nga një shtet tjetër, në një gjuhë që nuk është e juaja, përballë një shitësi që nuk ka arsye të nxitojë. | Ne, në bregdet, personalisht atje ku kjo ndihmon. Pjesa më e madhe e vonesës në një verifikim ligjor shkaktohet nga dokumentet që nuk kanë mbërritur. |
| Gjuha | Komunikimi zakonisht bëhet në spanjisht ose anglisht. | Ne do t'ju udhëheqim gjatë gjithë procesit dhe do t'jua lexojmë spanjishten. |
| Kur verifikimi nxjerr diçka | Personi që ju shpjegon se çfarë do të thotë kjo duhet gjithashtu ta përfundojë shitjen. | Ne do t'ju tregojmë kur një pronë është zgjedhje e keqe dhe përse. Edhe nëse për këtë arsye humbasim marrëveshjen. |
| Pas përfundimit | Pas përfundimit të shitjes, roli i tyre zakonisht mbaron. | Ne qëndrojmë me ju edhe pasi të merrni çelësat. |
Votimi që askush nuk e përmendi, për një apartament 495.000 € në Mijas
Apartamenti përputhej me buxhetin dhe me mënyrën se si klienti dëshironte ta përdorte, ndërsa qiraja afatshkurtër ishte pjesë e planit. Ai ishte tashmë i rezervuar dhe kapari ishte paguar. Ky është rasti që shpjegon pse verifikimi vjen pas rezervimit dhe pse formulimi i kontratës së rezervimit ka po aq rëndësi sa ka.- Çfarë po blinte klientiNjë apartament që përshtatej me buxhetin dhe përdorimin e synuar, ku qiraja afatshkurtër ishte një nga arsyet e blerjes. Prona ishte tashmë e rezervuar dhe kapari i rezervimit ishte paguar.
- Çfarë zbuluamDuke punuar me avokatin, zbuluam se një mbledhje e bashkësisë së pronarëve ishte planifikuar menjëherë pas rezervimit, me një votim për qiranë afatshkurtër në rendin e ditës. Nëse blerja kishte kuptim apo jo, do të vendosej nga një informacion që nuk gjendej askund në njoftim.
- Çfarë bëmëRekomanduam të mos vazhdohej thjesht sepse prona ishte tashmë e rezervuar. Pritëm rezultatin e votimit.
- Çfarë ndodhiVotimi nuk lejoi atë që klienti kishte llogaritur, ndaj rekomanduam të mos vazhdohej. Kapari i rezervimit u kthye dhe ai u tërhoq nga marrëveshja.
Klienti nuk shmangu vetëm një blerje të keqe. Ai nuk humbi as kaparin e rezervimit.
Sa ju kushton?
- Blerësi0 €Koordinimi ynë është falas. Nuk ka tarifë në asnjë moment të blerjes dhe as nëse vendosni të mos blini.
- AvokatPaguhet nga ju, drejtpërdrejt te firma. Firma që rekomandojmë tarifon rreth 1 % të çmimit të blerjes, përfshirë TVSH-në, dhe kjo mbulon të gjithë punën, jo një tarifim me orë.
- Rekomandim avokatiAsgjë. Ne nuk marrim komision dhe asnjë shpërblim tjetër nga firma ligjore për rekomandimin e saj.
Avokati është kostoja juaj, jo e jona, dhe është një nga zërat e paktë në një blerje në Spanjë që mund të parashikohet realisht paraprakisht. Me rreth 1 %, përfshirë TVSH-në, kjo është afërsisht 3.500 € për një blerje prej 350.000 €, rreth 5.000 € për 500.000 € dhe rreth 10.000 € për 1.000.000 €. Meqë është pjesë e çmimit dhe jo faturim me orë, një verifikim që rezulton i ndërlikuar nuk shndërrohet në një faturë më të madhe.Kjo tarifë mbulon më shumë se verifikimin. Firma që rekomandojmë merret me NIE, llogarinë bankare në Spanjë, shërbimet komunale dhe sigurimin e shtëpisë, licencën turistike nëse synoni ta jepni pronën me qira, si edhe deklaratat vjetore të tatimit për jorezidentët dhe për qiranë më pas. Është një kontakt i besuar për pjesën më të madhe të asaj që do t'ju nevojitet këtu, jo pesë të tillë.Koordinimi ynë është falas dhe mbetet falas nëse vendosni të mos blini. Asgjë për kërkimin, asgjë për vizitat, asgjë për kohën që kemi shpenzuar. Përjashtimi i vetëm është një tarifë rezervimi e paguar tashmë te shitësi ose zhvilluesi. Nëse kthehet dhe në çfarë kushtesh, do ta dini para se të paguani diçka.
Ne nuk marrim asnjë komision ose shpërblim tjetër për rekomandimin e një firme ligjore. Pyetini edhe firmat e tjera ligjore për këtë. Përgjigjja e tyre tregon se çfarë lloj firme janë.
Çfarë nuk bën verifikimi ligjor
Një verifikim i përfunduar nuk është garanci. Ai ju tregon se çfarë mund të verifikohej është verifikuar dhe çfarë u gjet. Jo çdo element zbatohet për çdo pronë dhe avokati kontrollon atë që është e rëndësishme për atë transaksion të veçantë.Një rezervim nuk do të thotë se gjithçka është kontrolluar tashmë. Nuk mund të verifikojmë gjithçka para tij, pikërisht për këtë arsye verifikimi vjen pas tij dhe kontrata e rezervimit duhet të përcaktojë se çfarë ndodh me kaparin tuaj nëse verifikimi zbulon një problem. Nëse kthehet, varet nga formulimi i asaj kontrate dhe ndryshon sipas zhvilluesit dhe shitësit. Askush nuk mund t'ju premtojë paraprakisht se do të kthehet.Ne kontrollojmë atë që mund të kontrollohet, ju tregojmë çfarë gjetëm dhe çfarë do të thotë kjo për blerjen dhe, nëse diçka thelbësore nuk qëndron, do t'ju rekomandojmë të mos vazhdoni, edhe kur tashmë keni vendosur të blini. Këtë e kemi bërë edhe në marrëveshje për të cilat do të ishim paguar.Dhe ka edhe një kufizim për këtë faqe. Rregullat në Spanjë ndryshojnë dhe dallojnë sipas zonës, llojit të pronës dhe mënyrës së përdorimit të saj. Konsiderojeni atë që lexoni këtu si një shpjegim të parimeve, jo si zëvendësim të verifikimit për blerjen tuaj. Transaksioni juaj bazohet në rregullat në fuqi në atë kohë dhe në dokumentacionin e asaj prone të veçantë.
Pyetjet më të shpeshta për verifikimin e plotë ligjor
- A bëhet verifikimi ligjor para apo pas rezervimit?
- Pas tij. Rezervimi e heq pronën nga tregu, në mënyrë që avokati të kryejë verifikimin e hollësishëm pa e blerë dikush tjetër ndërkohë. Një rezervim nuk do të thotë se po blini pa informacion dhe është kontrata e rezervimit ajo që ju mbron: ajo duhet të përcaktojë se çfarë ndodh me kaparin nëse verifikimi zbulon një problem serioz.
- Sa zgjat verifikimi ligjor?
- Zakonisht 2 deri në 4 javë nga rezervimi. Pothuajse asnjëherë nuk është puna ligjore ajo që e zgjat procesin. Janë dokumentet që nuk kanë mbërritur nga shitësi, zhvilluesi ose administratori i bashkësisë dhe ndjekja e tyre është pjesë e punës sonë, jo e avokatit.
- A kthehet kapari i rezervimit nëse avokati gjen një problem?
- Kjo varet nga formulimi i kontratës së rezervimit dhe ndryshon sipas zhvilluesit dhe shitësit. Rezervimi është pagesa e vetme e kryer jashtë sistemit të garancisë, ndaj duhet të jetë i vogël dhe kontrata duhet të përcaktojë qartë kushtet për kthimin e tij. Prandaj avokati e lexon atë para se të largohen paratë dhe jo më pas.
- A mund të trashëgoj borxhet e pronarit të mëparshëm?
- Disa borxhe dhe detyrime të lidhura me një pronë mund t'i kalojnë pronarit të ri, prandaj kontrolli mbulon pronën dhe jo vetëm shitësin. Në Spanjë, borxhet ndjekin pronën dhe jo personin, ndaj detyrimet e papaguara ndaj komunitetit, taksat ose gjobat mund t'ju kalojnë juve. Avokati kontrollon gjendjen me komunitetin dhe kërkon certifikatat përkatëse para nënshkrimit.
- A më duhet avokati im, apo mjafton avokati juaj?
- Ju nevojitet një avokat i pavarur që ju përfaqëson juve dhe jo zhvilluesin ose shitësin. Zakonisht rekomandojmë Malaga Solicitors, një firmë e pavarur spanjolle në Costa del Sol, dhe nuk marrim asnjë komision për këtë. Jeni të lirë të sillni avokatin tuaj spanjoll dhe, në çdo rast, avokati vepron në emrin tuaj.
- Në emër të kujt duhet të regjistrohet prona?
- Në emrin tuaj, të të dy bashkëshortëve ose në një mënyrë tjetër, në varësi të situatës suaj familjare dhe financiare. Nuk ka një përgjigje të vetme të saktë. Mënyra se si mbahet prona mund të ndikojë më vonë në trashëgimi, taksa dhe shitje, ndaj është më mirë të vendoset me avokatin dhe këshilltarin tatimor para kontratës së shitblerjes dhe jo te noteri. Nëse po blini si çift, keni fëmijë, zotëroni pasuri të konsiderueshme në Spanjë ose po mendoni të blini përmes një kompanie, tregojani këtë avokatit që në fillim.
- A duhet të vij në Spanjë për çështjet ligjore?
- Jo për vetë kontrollin. Me prokurë, avokati mund të merret me pjesën më të madhe të procesit, përfshirë nënshkrimin te noteri. Megjithatë, do të preferonim të vinit të paktën një herë dhe prokura është më e lehtë për t'u rregulluar ndërsa ndodheni këtu sesa nga vendi juaj, ku zakonisht kërkohen formalitete shtesë, apostilë dhe përkthim.
- Sa kushton kontrolli ligjor dhe kush e paguan?
- E paguani ju, drejtpërdrejt te firma ligjore dhe jo përmes nesh. Firma që rekomandojmë tarifon rreth 1 % të çmimit të blerjes, përfshirë TVSH-në, dhe kjo mbulon të gjithë punën, jo vetëm kontrollin. Ne nuk marrim asnjë pjesë të kësaj tarife.
