Taksat gjatë blerjes së pronës në Spanjë: ITP, IVA dhe AJD
Në 30 sekonda
Për një blerje në Costa del Sol, paguani një nga dy tatimet. Cili zbatohet varet vetëm nga personi që shet. Një rishitje nga një pronar privat i nënshtrohet ITP-së prej 7 % të çmimit. Një ndërtim i ri nga një zhvillues i nënshtrohet IVA-s 10 % plus AJD-së 1,2 %, gjithsej 11,2 %.
Kush po jua shet pronën?
- Pronar privat, pronë e dorës së dytëITP në masën 7 % të çmimit, ose të vlerës së referencës nëse ajo është më e lartë.
- Zhvillues, ndërtim i riIVA në masën 10 % plus AJD në masën 1,2 %, gjithsej 11,2 %.
Cilën taksë paguani dhe pse varet ajo nga shitësi?
IVA, TVSH-ja spanjolle, është 10 % e çmimit për një banesë krejt të re. Ajo zbatohet sa herë që shitësi është zhvilluesi, sepse shitja e një ndërtimi të ri është një transaksion biznesi që i nënshtrohet TVSH-së, dhe jo një transferim midis individëve privatë.AJD është taksa spanjolle e pullës për aktin e nënshkruar, një përqindje e vogël e çmimit, dhe në Andalusia paguhet së bashku me IVA për një ndërtim të ri. Ajo nuk kombinohet kurrë me taksën e transferimit për pronat e dorës së dytë më poshtë; një blerje i nënshtrohet njërës familje taksash ose tjetrës, kurrë të dyjave.ITP është taksa e transferimit që paguhet kur blini një pronë të dorës së dytë dhe në Andalusia është 7 % e çmimit. Ajo zbatohet sa herë që shitësi është individ privat dhe jo zhvillues, gjë që është rasti i zakonshëm për një pronë të dorës së dytë.
Kush shetÇfarë paguani
- Një zhvillues në njësi ndërtimi të ri
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, gjithsej 11,2 %. Përcaktohen nga ligji kombëtar dhe rajonal; asgjë për të negociuar.
- Pronar privat, për një pronë të dorës së dytë
- 7 % ITP, e llogaritur mbi vlerën më të lartë: çmimin e rënë dakord ose vlerën zyrtare referuese të pronës. Shihni më poshtë.
A zbatohen ndonjëherë për ju normat më të ulëta për të cilat mund të keni lexuar?
Si ligji spanjoll, ashtu edhe ai andaluzian, publikojnë norma të reduktuara taksash më poshtë se normat kryesore dhe një blerës i huaj që e hulumton këtë temë do t'i gjejë ato. Ato pothuajse kurrë nuk zbatohen për një blerje për pushime ose investim. Ia vlen të dini arsyen, në vend që të shpresoni se zbatohen.Katër normat më poshtë paraqiten ashtu siç përshkruhen zakonisht, dhe jo si citime nga teksti zyrtar i ligjit, ndaj konsiderojini treguese. Në praktikë kjo nuk ju kushton asgjë, sepse asnjëra prej tyre nuk është një normë që do ta parashikonit në buxhetin tuaj.
| ITP i reduktuar, 6 % ose 3,5 %Vetëm për rezidentët | IVA e reduktuar, 4 %Banesa sociale | IVA më e lartë, 21 %Tokë dhe prona tregtare | |
|---|---|---|---|
| Çfarë kërkon | Prona bëhet banesa juaj e zakonshme, banesa juaj kryesore dhe e përhershme, plus një kufi vlere. | Rezervuar për banesa sociale të mbrojtura zyrtarisht (banesa zyrtare të mbrojtura). | Zbatohet për një parcelë toke ose një njësi tregtare, jo për një banesë. |
| A zbatohet për një blerës të zakonshëm | Jo. Një jorezident që blen një shtëpi të dytë në Costa del Sol nuk kualifikohet, pavarësisht asaj që mund të nënkuptojë një njoftim. | Jo. Nuk zbatohet për pronat e zakonshme të ndërtimit të ri në këtë bregdet. | Ky është rasti i vetëm kur norma është më e lartë për blerësin, jo më e ulët. |
| Çfarë të bëni | Llogaritni 7 %. Nëse një agjent ju thotë se zbatohet një normë më e ulët, kërkojini ta vendosë me shkrim dhe bëni që avokati juaj ta kontrollojë. | Injorojeni, përveçse kur njësia është përcaktuar zyrtarisht si banesë e mbrojtur, gjë që deklarohet në dokumentacionin e saj. | Kontrolloni çfarë po blini. Një parcelë ose një njësi tregtare tatohet ndryshe nga një banesë dhe njoftimi nuk e bën gjithmonë të qartë këtë. |
Rregulli praktik: llogaritni 7 % për një pronë të dorës së dytë dhe 11,2 % për një ndërtim të ri, dhe trajtojeni çdo shifër më të ulët që hasni si një rast të veçantë që nuk zbatohet për ju, derisa një avokat ta konfirmojë ndryshe me shkrim.
Pse mund të jetë fatura tatimore më e lartë se 7 për qind e shumës që keni paguar?
valor de referencia është vlera referuese që Spanja përcakton për një pronë, dhe tatimi i transferimit për një pronë të dorës së dytë llogaritet mbi të sa herë që ajo është më e lartë se çmimi që keni paguar. Që nga 1 janari 2022, baza tatimore për ITP është ligjërisht shifra më e lartë nga të dyja, jo thjesht çmimi i shkruar në kontratë.Ai ekziston për të parandaluar që blerësi dhe shitësi të deklarojnë një çmim më të ulët për të reduktuar faturën tatimore. Efekti i tij për një blerës të ndershëm që ka rënë dakord për një çmim të drejtë është i thjeshtë dhe automatik: nëse vlera referuese e vetë Catastro është më e lartë se shuma për të cilën keni rënë dakord, tatimi ndjek vlerën referuese.
Çfarë supozojnë blerësitÇfarë bën valor de referencia
- Tatimi është 7 % e çmimit në kontratë
- Është 7 % e vlerës më të lartë: çmimit të kontratës ose vlerës referuese. Zakonisht të dyja janë të përafërta, por ndonjëherë nuk janë.
- Çmim më i ulët, tatim më i ulët
- Vetëm deri te kufiri i vlerës referuese. Nën atë kufi, tatimi mbetet i njëjtë pavarësisht se çfarë thotë kontrata, prandaj deklarimi i një çmimi më të ulët nuk sjell asgjë përveç rrezikut.
| Çmimi i rënë dakord | Vlera referuese | |
|---|---|---|
| Shifra bazë | 400.000 € | 430.000 € |
| ITP për pagesë7 % e bazës | 28.000 € | 30.100 € |
A mund ta kundërshtoj vlerën referuese nëse mendoj se është e gabuar?Po, përmes tatimit që paguani: mund të paguani ITP mbi vlerën referuese dhe më pas ta kundërshtoni zyrtarisht, ose në disa raste të kërkoni korrigjim. Duhet të provoni se vlera reale e tregut është më e ulët. Kjo është një procedurë që kryhet nga avokati, jo një formular që e plotësoni vetë. Ia vlen ta ngrini këtë çështje përpara përfundimit të blerjes, nëse shifrat duken shumë të ndryshme, jo pasi ta keni paguar tashmë.
Çfarë ndodh nëse i sillni vetë paratë e blerjes në cash?
Pothuajse askush që financon një blerje në Spanjë nuk duhet të mbajë para cash përtej kufirit, dhe arsyeja nuk është vetëm praktike. Spanja e trajton lëvizjen e parave cash mbi një prag si diçka që duhet ta deklaroni paraprakisht, veçmas nga çdo pyetje që mund t'ju bëjë banka ose avokati juaj për origjinën e parave.Rregulli që zbatohet për një blerës të huaj është ligji spanjoll, jo rregullorja e BE-së që citohet në shumicën e artikujve. Rregulli i BE-së (Reglamento 2018/1672) rregullon vetëm kufirin e jashtëm të BE-së. Hyrja ose dalja nga BE-ja me 10.000 € ose më shumë në para të gatshme duhet të deklarohet automatikisht nëse i mbani me vete, ose të bëhet e ditur me kërkesë nëse transportohen pa shoqërues. Kalimi nga Czechia në Spanjë nuk përbën kalim të një kufiri të jashtëm të BE-së, ndaj kjo rregullore nuk zbatohet për këtë udhëtim.Ajo që zbatohet drejtpërdrejt është ligji spanjoll: sipas Ley 10/2010 dhe Orden ETD/1217/2022, një lëvizje prej 10.000 € ose më shumë për person, gjatë një udhëtimi kombëtar ose brenda BE-së, deklarohet në formularin Modelo S-1, i cili dorëzohet paraprakisht kudo ku kalimi nuk ka pikë doganore. Një prag i veçantë, më i lartë, prej 100.000 € ekziston vetëm për lëvizjet tërësisht brenda Spanjës dhe nuk zbatohet për një udhëtim nga Czechia në Spanjë.
- Transportimi i 10 000 € ose më shumë në para të gatshmeWho decidesKush e mbanWhat it grantsAktivizon detyriminIf noAsgjë për të deklaruar
- Paraqitni Modelo S-1 paraprakishtWho decidesJu, para udhëtimitWhat it grantsLëvizje e ligjshme, e regjistruarIf noSekuestrim dhe gjobë
- Konfirmoni me avokatin tuaj kufirin e pagesës në para të gatshmeWho decidesAvokati juajWhat it grantsPa kufi për këtë pagesëIf noRrezikoni të shkelni një kufi që askush nuk jua ka konfirmuar
Një rregull tjetër vlen të theksohet, në vend që të paraqitet si i përcaktuar përfundimisht: Spanja kufizon gjithashtu pjesën e çmimit të blerjes që mund të paguhet në para të gatshme, sipas Ley 7/2012, neni 7, me ndryshimet përkatëse. Siç përshkruhet zakonisht, kufiri është 1.000 € kur një biznes është palë në transaksion, ose 10.000 € kur paguesi është një person fizik jorezident. Ne nuk e kemi gjetur këtë shifër në tekstin ligjor zyrtar të BOE-së, ndaj konsiderojeni si një tregues të fortë se një pagesë e madhe në para të gatshme është e kufizuar dhe konfirmoni shifrën e saktë me avokatin tuaj para se të mbështeteni tek ajo.
Burimet
A duhet të deklaroni ende diçka nëse i transferoni paratë nëpërmjet bankës, në vend që t'i mbani me vete?Transferimi bankar nuk është lëvizje e parave të gatshme dhe Modelo S-1 nuk zbatohet për të. Banka juaj do t'ju pyesë gjithsesi për origjinën e fondeve, si pjesë e kontrolleve të zakonshme kundër pastrimit të parave. Kjo është një çështje tjetër nga ajo që trajton ky seksion dhe është pikërisht çështja që trajton faqja e pyetjeve të shpeshta nën titullin "A do të duhet të dokumentoj se nga kanë ardhur paratë e mia?" Transferimi bankar është gjithashtu mënyra që rekomandon kjo faqe: shihni udhëzuesin për transferimin valutor.
Çfarë duhet të konfirmoni para se të mbështeteni në këto norma
Katër gjëra, të verifikuara kundrejt transaksionit tuaj të veçantë dhe jo kundrejt një norme të publikuar.| Kërkoni | Çfarë ju tregon | Si duket një përgjigje e keqe |
|---|---|---|
| Vlera de referencia e pronës | Catastro e publikon atë dhe avokati juaj mund ta kontrollojë para se të nënshkruani ndonjë gjë. Kjo ju tregon nëse 7 % do të zbatohet mbi çmimin për të cilin keni rënë dakord, ose mbi një shumë më të lartë. | Askush nuk e ka kontrolluar, ose ekziston vetëm një premtim për "ta trajtuar më vonë". |
| Konfirmim me shkrim se cila kategori tatimore zbatohet | Nëse shitësi është zhvilluesi (IVA dhe AJD) ose një pronar privat (ITP), kjo duket e qartë dhe nganjëherë nuk është e tillë, për shembull në rastin e një prone të dorës së dytë që është një njësi e re e pandër shitur dhe ende në pronësi të zhvilluesit fillestar. | Një supozim i bazuar në mënyrën se si tregtohet prona, dhe jo në atë se kush figuron si shitës në kontratë. |
| Si planifikoni t'i transferoni fondet e blerjes | Një transferim bankar e shmang tërësisht çështjen e Modelo S-1. Nëse ndonjë pjesë e planit përfshin para të gatshme, ky është momenti për të ngritur çështjen e detyrimit të deklarimit dhe të kufirit të pagesës, jo pasi të keni kaluar tashmë kufirin. | Asnjë plan përtej "do t'i sjell kur të vij". |
| Nëse situata juaj lidhet apo jo me tatimin mbi pasurinë ose tatimin mbi të ardhurat e jorezidentëve | Të dyja ekzistojnë, të dyja janë të ndara nga tatimet e blerjes të përmendura më lart dhe të dyja kanë faqet e tyre: tatimi mbi pasurinë dhe tatimi mbi të ardhurat e jorezidentëve. | Heshtje ose supozimi se blerja është ngjarja e vetme tatimore. |
Transferim bankar kundrejt mbajtjes së parave
Dy mënyra se si paratë e blerjes mund të mbërrijnë fizikisht dhe vetëm njëra prej tyre shmang deklarimin.| Para në dorë | Transferim bankar | |
|---|---|---|
| Detyrimi i deklarimit | Modelo S-1, i dorëzuar paraprakisht, mbi 10.000 € për person. | Asgjë specifike për transferimin. |
| Rreziku i kufirit të pagesës | Mund të jetë e kufizuar mbi një prag të ulët sipas Ley 7/2012, neni 7; konfirmojeni me avokatin tuaj. | Nuk zbatohet; transferimi nuk është pagesë në para të gatshme. |
| Vërtetimi i origjinës së fondeve | Më e vështirë: paratë e gatshme nuk kanë gjurmë dokumentare të tyren kur mbërrijnë. | Një gjurmë në pasqyrat bankare që e mbajnë tashmë si banka juaj, ashtu edhe banka spanjolle. |
| Rreziku praktik i vetë udhëtimit | Transportimi i një shume të madhe parash të gatshme nëpër Evropë, të padeklaruara ose të deklaruara. | Asnjë përtej rrezikut të zakonshëm të udhëtimit. |
Norma, jo fatura
Çdo normë e mësipërme është aktuale deri në gusht 2026. Ne e kemi lexuar drejtpërdrejt në legjislacionin tatimor andaluzian dhe kombëtar, në vend që ta kopjonim nga një koment, dhe e kemi konfirmuar kundrejt ligjit të buxhetit andaluzian për vitin 2026, i cili nuk ndryshoi as normën 7 % të ITP, as normën 1,2 % të AJD. Andaluzia përcakton normat e veta të ITP dhe AJD brenda kuadrit kombëtar. E njëjta blerje në një komunitet tjetër autonom mund t'i nënshtrohet një norme tjetër rajonale, edhe pse ligji kombëtar bazë është i njëjtë.Ky është informacion i përgjithshëm për mënyrën e zbatimit të tatimit, jo një llogaritje e shumës që i detyroheni personalisht. Vlera referuese, data e saktë e përfundimit të blerjes dhe çdo rrethanë e veçantë e blerjes suaj i përkasin këshillës me shkrim të avokatit tuaj, jo një udhëzuesi të publikuar. Një shifër, kufiri i pagesës me para të gatshme, është shënuar shprehimisht si e paverifikuar dhe jo si e përcaktuar përfundimisht: mos u mbështetni te kjo shifër pa e konfirmuar avokati juaj.Disa tema trajtohen në udhëzuesit e tyre: udhëzuesi për kostot e blerjes mbulon shumën e plotë të kostove, duke përfshirë tarifat e noterit, të regjistrit dhe të avokatit. Udhëzuesi për kostot vjetore mbulon IBI dhe deklarimin e jorezidentëve që fillon në vitin pas përfundimit të blerjes. Udhëzuesit për tatimin mbi pasurinë dhe trashëgiminë i trajtojnë plotësisht këto dy çështje të veçanta tatimore.
Pyetjet më të zakonshme tatimore
- Nëse blej një njësi të pashitur nga një bankë dhe jo nga një zhvillues, cili tatim zbatohet?
- Varet nga personi që jua shet ligjërisht, jo nga mënyra se si tregtohet. Një bankë ose fond që zotëron prona të sekuestruara të ndërtimit të ri zakonisht shet si biznes. Kjo mund të nënkuptojë se IVA zbatohet ende, edhe pse transaksioni duket si një pronë e dorës së dytë. Pikërisht raste të tilla synon të evidentojë lista e kontrollit më sipër para përfundimit të blerjes, jo më pas.
- A ndryshon norma tatimore nëse blej përmes një shoqërie spanjolle dhe jo personalisht?
- Tatimi i blerjes (ITP ose IVA plus AJD) llogaritet në të njëjtën mënyrë, pavarësisht se kush është blerësi. Kur blerësi është një shoqëri, ndryshon një grup krejt tjetër çështjesh: tatimi i vazhdueshëm mbi shoqëritë, deklarimet vjetore dhe mënyra e tatimit të një shitjeje të ardhshme. Kjo krahasim është tema e udhëzuesit për blerjen përmes një shoqërie.
- A është norma e AJD e njëjtë kudo në Spanjë?
- Jo. AJD, ashtu si ITP, është një normë e përcaktuar në nivel rajonal brenda një kuadri kombëtar, ndaj një komunitet tjetër autonom mund të përcaktojë një përqindje tjetër. Shifra 1,2 % e mësipërme është posaçërisht norma aktuale e Andaluzisë, e vlefshme deri në gusht 2026.
