Kontratë shitblerjeje për blerjen e një prone në Spanjë
Në 30 sekonda
Një rishitje në Spanjë përdor një kontratë arras, me depozitë prej 10 deri në 20 % të çmimit. Ligji spanjoll njeh tre lloje kontratash arras, secila me pasoja të ndryshme nëse marrëveshja dështon. Kontrata duhet të përcaktojë llojin, sepse nëse nuk thotë asgjë, lloji i parazgjedhur është ai më i pafavorshëm për blerësin.
| Arras penitencialeKodi Civil, neni 1454 | Arras konfirmueseparazgjedhja e heshtur | Arras ndëshkuesehibride | |
|---|---|---|---|
| Çfarë është | E drejtë largimi me çmim fiks | Këst i zakonshëm | Një penalitet, plus e drejta për të detyruar shitjen |
| Nëse tërhiqeni | Humbisni kaparin | Mund të padisin ende për përfundimin | Ju paguani penalitetin, shitja mund të detyrohet ende |
| Nëse tërhiqen | Jua kthejnë dyfish | Mund të padisni ende për përfundimin | Ata paguajnë penalitetin, shitja mund të detyrohet ende |
| Zgjidheni nëse | Doni një largim të thjeshtë me çmim të ditur | Asnjëra palë nuk planifikon të tërhiqet | Doni diçka që e dekurajon tërheqjen më shumë se një kapar i zakonshëm |
Çfarë kontrate duhet të nënshkruaj dhe çfarë ndodh nëse më duhet të tërhiqem?
Ju nënshkruani një kontratë arras. Çfarë ndodh nëse tërhiqeni varet tërësisht nga cili prej tre llojeve ligjore përmendet në kontratë. Kontrata arras është kontrata private e kaparit garantues që përdoret për një pronë të dorës së dytë. Blerësi dhe shitësi e nënshkruajnë atë para noterit dhe ajo përcakton penalitetin nëse cilado palë e anulon marrëveshjen. Kapari është pagesa e konsiderueshme që vjen pas rezervimit dhe i angazhon të dyja palët për shitjen, ndërsa praktika spanjolle e trajton atë si kapar garantues dhe jo si një këst pagese nga i cili mund të tërhiqeni. Arras nuk është i njëjtë me kaparin çek. Në varësi të llojit të rënë dakord, tërheqja mund t'i kushtojë blerësit kaparin dhe mund t'i kushtojë shitësit dyfishin e kësaj shume. Ky është një pasojë shumë më e madhe nga sa sugjeron fjala "kapar" për një lexues të huaj.Neni 1454 i Kodit Civil përshkruan llojin që përdorin shumica e kontratave: arras penitenciale. Nëse blerësi tërhiqet, humbet kaparin. Nëse shitësi tërhiqet, duhet ta kthejë kaparin dyfish. Ky lloj i lejon cilësdo palë të tërhiqet thjesht, me një çmim fiks. Ekzistojnë edhe dy lloje të tjera dhe ato funksionojnë shumë ndryshe. Të treja mund t'i shihni të paraqitura të plota pranë këtij paragrafi.Nëse kontrata nuk thotë se cili lloj zbatohet, zakonisht thuhet se gjykatat spanjolle zbatojnë si parazgjedhje arras konfirmuese. Ky është versioni që NUK ju lejon të tërhiqeni thjesht kundrejt çmimit të kaparit. Ky rregull parazgjedhjeje përsëritet gjerësisht në komentet ligjore. Por vetë neni 1454 rregullon vetëm arras penitenciale dhe nuk përcakton se çfarë ndodh si parazgjedhje kur kontrata hesht. Rregulli real i parazgjedhjes nuk është konfirmuar kundrejt tekstit ligjor zyrtar të BOE-së. Për një blerës, qasja më e sigurt është të supozojë se zbatohen arras konfirmuese, derisa një avokat të konfirmojë të kundërtën. Pikërisht për këtë arsye lloji duhet të jetë një fjali e qartë në kontratë dhe jo të lihet në kuadrin e supozimeve.
Cilin lloj arras duhet të kërkoni?Arras penitenciales, nëse për ju ka rëndësi të tërhiqeni kundrejt një çmimi të përcaktuar. Ky është gjithashtu lloji që shumica e agjentëve imobiliarë dhe avokatëve spanjollë përdorin zakonisht. Prandaj, në praktikë, zakonisht thjesht i kërkoni avokatit tuaj të konfirmojë se termi është përfshirë në kontratë, jo të kërkoni diçka të pazakontë.
A është ndryshe një ndërtim i ri?
Po. Dokumenti që pason rezervimin në një ndërtim të ri zakonisht quhet thjesht kontratë private blerjeje (contrato privado de compraventa), jo "arras". Nenet e Kodit Civil të mësipërm nuk e rregullojnë atë. Çdo pagesë që i bëni zhvilluesit përpara përfundimit të ndërtesës duhet të mbulohet, që nga momenti kur jepet leja e ndërtimit, nga një garanci bankare ose policë sigurimi në emrin Tuaj, e lëshuar nga një bankë ose sigurues i autorizuar. Nëse zhvilluesi nuk dorëzon në kohë, garancia kthen çdo euro që keni paguar, plus interesin ligjor. Kjo është një lloj tjetër mbrojtjeje nga dyfishimi i kaparit. Përfundimi i një ndërtimi të ri zakonisht zgjat nga 2 muaj deri në 3 vjet, në varësi të fazës së vetë projektit.Ligji që zbatohet sot është dispozita e parë shtesë (disposición adicional primera) e Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, e ndryshuar nga Ley 20/2015. Një ligj më i vjetër, Ley 57/1968, e rregullonte më parë këtë çështje dhe ende përmendet në shumë materiale të vjetra në internet. Ai u shfuqizua më 1 janar 2016 dhe përmbajtja e tij u përfshi në dispozitën e mësipërme. Nëse një kontratë ose këshilltar ende përmend ligjin e vitit 1968, ai po citon një ligj të shfuqizuar. Kjo duhet vënë re, jo supozuar se është thjesht një shkurtim i padëmshëm.
| Prona të dorës së dytëarras | Ndërtim i rikontratë private shitblerjeje | |
|---|---|---|
| Ligji në fuqi | Código Civil, neni 1454 | LOE, dispozita e parë shtesë |
| Shuma tipike në këtë fazë | 10 deri në 20 % të çmimit | Përcaktohet nga kalendari i pagesave të zhvilluesit |
| Nëse nuk mund ta dorëzojnë | Kapar i kthyer në dyfish, nëse është përcaktuar arras penitenciales | Çdo pagesë kthehet e plotë, së bashku me interesin ligjor, sipas garancisë |
| Çfarë kontrollon avokati juaj | Që lloji i arras të përcaktohet në kontratë | Që ekziston një certifikatë e vërtetë garancie bankare për pagesat tuaja specifike |
Sa kohë kalon nga nënshkrimi i kontratës deri në marrjen e çelësave?
Në një pronë të rishitur, i gjithë udhëtimi nga rezervimi deri te çelësat zakonisht zgjat 1 deri në 3 muaj. Nënshkrimi i kontratës arras zakonisht ndodh rreth mesit të kësaj kohe, pasi kontrolli ligjor i kujdesit të duhur, i cili vetë zgjat rreth 2 deri në 4 javë, ka përfunduar. Në një ndërtim të ri, i njëjti udhëtim zgjat shumë më tepër, nga 2 muaj deri në 3 vjet, sepse varet nga përparimi i projektit, jo nga një kalendar i përcaktuar.Kontrolli i kontratës nga një avokat përpara se ta nënshkruani, në cilëndo rrugë, zakonisht kushton rreth ~1 % të çmimit. Kjo është një kosto e vogël krahasuar me atë që është në lojë: një dokument që përcakton nëse kapari Juaj do të kthehet apo jo, i dyfishuar ose jo.
Çfarë shkon keq në këtë fazë dhe si e zbulon avokati i pari?
Pothuajse asgjë nga ato që shkojnë keq këtu nuk është e pazakontë. Zakonisht bëhet fjalë për një nga disa gabime të zakonshme. Secili prej tyre mund të zbulohet lehtë para nënshkrimit, por është i kushtueshëm për t'u ndrequr më pas.
- Rrezik maksimalKontrata nuk përcakton kurrë se cili lloj arras zbatohetZakonisht interpretohet si confirmatorias, që nuk ju lejon të tërhiqeni thjesht kundrejt çmimit të kaparit.What to do insteadKonfirmoni që fjala "penitenciales", ose lloji që dëshironi, është shkruar në tekst.
- Ia vlen të kundërshtohetKapari paguhet drejtpërdrejt në llogarinë e vetë shitësitNëse shitësi e ka shpenzuar tashmë, një vendim gjyqësor për kthimin e dyfishtë të kaparit nuk është e njëjta gjë me marrjen e parave mbrapsht.What to do insteadKërkoni në vend të kësaj një llogari të klientit ose një llogari ruajtjeje, veçanërisht sepse shitësi mund të detyrohet të kthejë dyfishin e kaparit.
- Rrezik maksimalGarancia bankare e një ndërtimi të ri përshkruhet si "automatike sapo të paguani"Garancia duhet të ekzistojë për pagesat tuaja specifike, të lëshohet në emrin tuaj që nga momenti kur jepet leja e ndërtimit. Ajo nuk është thjesht një premtim i përgjithshëm nga shoqëria.What to do insteadKërkoni certifikatën individuale. Mos pranoni një deklaratë marketingu se ekziston një skemë garancie.
- Ia vlen të kundërshtohetAfati i përfundimit të blerjes nuk ka asnjë pasojë nëse nuk respektohetNjë datë pa pasoja të përcaktuara nuk është mbrojtje e vërtetë në asnjërën rrugë. Është vetëm një shpresë.What to do insteadSigurohuni që kontrata të përcaktojë se çfarë ndodh me paratë dhe marrëveshjen nëse data e dakordësuar shtyhet.
Çfarë duhet të konfirmoni para se të nënshkruani kontratën detyruese
Pesë gjëra. Avokati juaj duhet t'i kontrollojë ato, jo vetëm t'i lexojë një herë dhe t'u besojë, sepse kjo kontratë përcakton pasojat reale të tërheqjes.- Cili lloj arras-i përmendet për një pronë të dorës së dytëFjala "penitenciales" (ose një deklaratë e qartë ekuivalente për të drejtën e tërheqjes nga kapari) duhet të jetë në tekst, jo vetëm të nënkuptohet. Një version i dobët flet përgjithësisht për "arras" dhe nuk e përcakton llojin.
- Ku ndodhet realisht kapariNjë llogari klienti ose llogari ruajtjeje është një pozicion më i fortë sesa pagesa e parave drejtpërdrejt në llogarinë personale të shitësit, veçanërisht nëse shitësit më vonë i duhet t'i kthejë ato në dyfish. Një version i dobët nuk përcakton fare llogarinë, por thotë vetëm "i paguar shitësit".
- Certifikata e garancisë bankare, për një ndërtim të riDuhet të përcaktojë njësinë tuaj dhe pagesat tuaja specifike, të lëshuara nga një bankë ose sigurues i autorizuar, jo të jetë një broshurë e përgjithshme e kompanisë për garancitë. Një version i dobët është një deklaratë marketingu se "të gjitha pagesat janë të garantuara", pa asnjë certifikatë bashkëngjitur.
- Afati i përfundimit të blerjes dhe çfarë ndodh nëse tejkalohetTë dyja alternativat duhet të përcaktojnë se çfarë ndodh me paratë dhe marrëveshjen nëse data e dakordësuar nuk respektohet, jo vetëm çfarë ndodh nëse njëra palë thjesht ndryshon mendje. Një version i dobët ka një datë, por nuk përcakton pasojat e mosrespektimit të saj.
- Çfarë përfshihet me shkrim në një pronë të dorës së dytëPajisjet e palëvizshme, aparatet dhe çdo gjë që nënkuptohej në njoftim, por që escritura nuk e përfshin automatikisht. Ky është dokumenti i fundit para noterit ku një send i munguar mund të shtohet ende me kosto të ulët. Një version i dobët thotë "siç shihet", pa renditur asgjë.
Kjo shpjegon ligjin, jo kontratën tuaj specifike
Ky është informacion i përgjithshëm për të drejtën spanjolle të kontratave, siç ishte më 17 gusht 2026, i lexuar në burimin origjinal dhe jo i kopjuar nga komentet. Nuk është këshillë ligjore për dokumentin që keni përpara. Cili lloj arras zbatohet, nëse certifikata e garancisë bankare është e vërtetë dhe aktuale, si dhe sa kushton realisht një afat i humbur, janë të gjitha pyetje të cilave mund t'u përgjigjet vetëm një avokat i pavarur që lexon kontratën tuaj specifike.Ne nuk e hartojmë këtë kontratë dhe nuk jemi palë në të. Ajo që sigurojmë është që një avokat ta lexojë para se ta nënshkruani. Gjithashtu sigurojmë që lloji i arras ose certifikata e garancisë të jetë një fakt i përcaktuar dhe i verifikuar, jo thjesht një supozim që të gjithë bëjnë për njëri-tjetrin.
Pyetjet më të zakonshme për kontratën e shitblerjes
- A është kontrata e arras e njëjtë me escritura-n e nënshkruar te noteri?
- Jo. Kontrata e arras është një dokument privat ndërmjet blerësit dhe shitësit. Ajo nënshkruhet para fazës noteriale, pa praninë e noterit. Akti publik, escritura pública, nënshkruhet më vonë në zyrën e noterit dhe është dokumenti që transferon pronësinë. Kontrata e arras përcakton kushtet që më pas zbatohen gjatë takimit me noterin.
- Çfarë ndodh me kaparin e arras nëse shitja dështon për një arsye që asnjëra palë nuk e kontrollon?
- Kjo varet nga ajo që përcakton vetë kontrata për këtë situatë. Pikërisht për këtë arsye një kontratë arras e hartuar mirë mbulon më shumë sesa vetëm rastet kur "blerësi ndryshon mendje" dhe "shitësi ndryshon mendje". Një shkak jashtë kontrollit të të dyja palëve, si refuzimi i hipotekës për arsye që nuk lidhen me sjelljen e blerësit, meriton një klauzolë të veçantë, në vend që t'i lihet rregullit të përgjithshëm penitenciales.
- A mund të negocioj përqindjen e çmimit që paguhet në këtë fazë?
- Po, 10 deri në 20 % është një interval i zakonshëm, jo një rregull fiks. Shifra e saktë është pjesë e asaj që bien dakord blerësi dhe shitësi. Një shifër më e ulët pakëson shumën në rrezik nëse duhet të tërhiqeni sipas rregullit penitenciales. Shitësi mund të kërkojë më shumë nëse e sheh atë si një shenjë më të fortë angazhimi.
