Dorëzimi i çelësave gjatë blerjes së pronës në Spanjë
Në 30 sekonda
Përfundimi i blerjes është një takim te noteri, ku nënshkruani aktin dhe paguani shumën e mbetur. Çelësat duhet të dorëzohen vetëm pasi ta keni inspektuar pronën dhe të keni shënuar me shkrim çdo defekt. Kurrë më parë.
Dita e përfundimit, sipas radhës
- Para takimitProna e inspektuar sipas gjendjes së rënë dakordÇdo defekt shënohet fillimisht në një listë me shkrim dhe datë.
- Te noteriIdentitetet konfirmohen, akti lexohet me zë
- Në të njëjtin çastBilanci i paguar
- Në të njëjtin çastAkti nënshkruhet
- I njëjti takimÇelësat dorëzohenVetëm pas inspektimit të mësipërm, kurrë më parë.
- Po atë ditëAkti dërgohet për regjistrimDërgohet elektronikisht në regjistrin e pasurive të paluajtshme. Regjistrimi i plotë bëhet më vonë.
Kush ndodhet në dhomë ditën e përfundimit të blerjes dhe çfarë bën?
Në dhomë ndodhen deri në katër palë dhe vetëm njëra prej tyre ju mbron. Noteri spanjoll dëshmon nënshkrimin, e shndërron shitjen në akt publik dhe nuk kontrollon nëse prona është një zgjedhje e mirë. Përfundimi i blerjes, día de la firma, zakonisht zgjat më pak nga sa presin njerëzit. Noteri lexon me zë kushtet thelbësore të aktit dhe konfirmon identitetin e palëve dhe çdo prokurë. Shuma e mbetur paguhet, akti nënshkruhet dhe çelësat dorëzohen. Ajo që i surprizon më shumë blerësit e huaj nuk është procedura. Është se kush ju mbron dhe kush nuk ju mbron në atë dhomë.
- NoteriNëpunës publik, për askënd
- Çfarë bëjnë
- Verifikon identitetin, rikontrollon regjistrimin në regjistër në atë çast dhe i jep aktit formë ligjore.
- Çfarë NUK bëjnë
- Negocioni për cilëndo palë ose gjykoni nëse blerja është një ide e mirë.
- Kush i paguan ata
- Përcaktohet nga tarifa zyrtare e qeverisë. Zakonisht e paguan blerësi, sipas zakonit, ose huadhënësi në rastin e një hipoteke.
- Avokati juajJu, dhe vetëm ju
- Çfarë bëjnë
- Konfirmon se verifikimi ligjor është ende i vlefshëm, shpjegon aktin dhe mund të nënshkruajë në vendin tuaj me prokurë.
- Çfarë NUK bëjnë
- Të veprojë për shitësin ose bankën në çdo moment, ose të pranojë një premtim gojor në vend të një premtimi me shkrim.
- Kush i paguan ata
- Ju, zakonisht rreth ~1 % të çmimit.
- Shitësi ose përfaqësuesi i zhvilluesitPala e shitësit
- Çfarë bëjnë
- Nënshkruan dhe kryen dorëzimin e pronës dhe çelësave.
- Çfarë NUK bëjnë
- Të premtojë diçka përtej asaj që ka premtuar tashmë kontrata.
- Kush i paguan ata
- Kostot e veta. Në një ndërtim të ri, kjo kosto është tashmë e përfshirë në çmimin që keni paguar.
- BankaNëse ka hipotekë
- Çfarë bëjnë
- Dërgon një përfaqësues për të nënshkruar aktin e kredisë së bashku me aktin e shitjes dhe i liron fondet në atë çast.
- Çfarë NUK bëjnë
- Lironi fondet përpara nënshkrimit të aktit.
- Kush i paguan ata
- Ju, përmes kostove të marrëveshjes së kredisë.
Burimet
A kontrollon noteri nëse prona e justifikon çmimin?Jo. Noteri konfirmon identitetin, rikontrollon regjistrimin në regjistër në atë çast dhe i jep aktit formë ligjore. Nëse çmimi është i drejtë, nëse ndërtesa është në gjendje të mirë dhe nëse komuniteti ka borxhe janë çështje të veçanta. Avokati juaj dhe eksperti i vlerësimit u përgjigjen këtyre pyetjeve paraprakisht, jo noteri atë ditë.
Pse kryhet inspektimi përpara nënshkrimit dhe jo pas tij?
Sepse, pasi të keni nënshkruar dhe paguar, keni humbur avantazhin e negocimit që e bënte të vlefshëm inspektimin. Një përfundim i blerjes i kryer në rendin e gabuar duket njësoj nga jashtë: një nënshkrim dhe një komplet çelësash. Dallimi është se kush mban riskun në çastin kur diçka del e gabuar. Gjithçka përmblidhet në tre hapa, të kryer në rendin e duhur.
- Prona kontrollohet në përputhje me atë që është rënë dakord.Në një pronë të dorës së dytë, kjo nënkupton konfirmimin se gjendja përputhet me kontratën dhe se gjithçka e përmendur në inventar, si pajisjet, mobiliet dhe instalimet, është ende aty. Në një ndërtim të ri, kjo nënkupton inspektimin snagging. Koha e tij varet nga zhvilluesi: në disa projekte kryhet përpara transferimit të pronësisë, ndërsa në të tjera më pas.
- Çfarë nuk është në rregull shënohetNjë garanci gojore se diçka do të rregullohet "javën e ardhshme" nuk vlen asgjë pasi të keni nënshkruar. Një listë defektesh, e datuar dhe e dorëzuar palës tjetër përpara përfundimit të blerjes, është dokumenti që e shndërron një mosmarrëveshje në një listë të dakordësuar të çështjeve të pazgjidhura.
- Vetëm atëherë akti, pjesa e mbetur e pagesës dhe çelësat.Nënshkrimi dhe pagesa kryhen së bashku, ndërsa çelësat duhet të dorëzohen në të njëjtin takim. Nëse rendi përmbyset, blerësi e ka humbur tashmë avantazhin e negocimit që e bënte të vlefshëm hapin e dytë.
Asnjë ligj i vetëm nuk e përcakton këtë rend të saktë si të detyrueshëm. Por kjo është praktikë standarde dhe e arsyeshme, ndaj kontratat tuaja të rezervimit dhe të blerjes duhet ta përcaktojnë shprehimisht. Një kontratë që hesht për rendin ju lë të mbështeteni te vullneti i mirë dhe jo te një dokument.
Po sikur një defekt të zbulohet vetëm pasi çelësat të jenë dorëzuar?Është një bisedë më e vështirë për një pronë të dorës së dytë sesa për një ndërtim të ri. Një pronë e dorës së dytë mbart pothuajse asnjë garanci, përveç një pretendimi për defekte të fshehura për të cilat shitësi kishte dijeni dhe i kishte fshehur. Për një ndërtim të ri, garancitë ligjore të përshkruara më poshtë vazhdojnë të zbatohen, pavarësisht se kur zbulohet një defekt, brenda afateve të tyre përkatëse.
Çfarë garancie keni pasi të keni çelësat?
Në një ndërtim të ri, ekzistojnë tre periudha të veçanta garancie, që fillojnë nga dita e përfundimit, deri në 10 vjet për vetë strukturën. Në një pronë të rishitur, pothuajse nuk ka garanci, përveç një pretendimi të kufizuar për një defekt që shitësi e dinte dhe e fshehu. Ky është ndryshimi i vetëm më i madh ligjor midis dy llojeve të blerjes dhe përcakton se sa kujdes ia vlen të tregoni gjatë inspektimit para përfundimit.
Dita e dorëzimit10 vjet më vonë
- Përfundimet: bojë, pllaka, punime druri1 vit
- Instalimet dhe banueshmëria3 vite
- Struktura: themelet, trarët, muret mbajtëse10 vjet
Ndërtim i riPronë e dorës së dytë
- Garanci dhjetëvjeçare kundër defekteve që cenojnë sigurinë strukturore të ndërtesës: themelet, trarët dhe muret mbajtëse.
- Nuk ka garanci ligjore të këtij lloji. Shitësi përgjigjet vetëm për defektet e fshehta që i dinte dhe i fshehu në kohën e shitjes. Kjo është një kërkesë e kufizuar dhe e vështirë për t'u provuar.
- Garanci trevjeçare kundër defekteve në instalime ose elemente ndërtimore që shkelin kërkesat për banueshmëri, siguri ose funksionalitet.
- Nuk zbatohet. Çfarëdo që ndodhet brenda pronës në përfundimin e blerjes është në pronësinë tuaj, përfshirë vjetërsinë dhe konsumimin.
- Garanci njëvjeçare kundër defekteve të përfundimeve: bojës, pllakave dhe punimeve të zdrukthëtarisë, e dhënë nga ndërtuesi.
- Nuk zbatohet, për të njëjtën arsye.
- Afat dyvjeçar për paraqitjen e një kërkese pasi shfaqet një defekt i mbuluar, i llogaritur nga ai çast dhe jo nga përfundimi i blerjes.
- Kërkesa ekuivalente këtu lidhet me një defekt të fshehtë që shitësi e dinte. Këtë fakt duhet ta provoni, dhe nuk bëhet fjalë për një periudhë garancie që fillon automatikisht.
Kjo pasojë praktike rrjedh drejtpërdrejt nga ligji dhe jo nga një opinion. Në një pronë të dorës së dytë, puna që ju mbron kryhet para nënshkrimit, sepse më pas shumë pak gjëra ju mbrojnë. Në një ndërtim të ri, garancitë ekzistojnë pavarësisht kësaj, por gjithsesi varen nga dokumentimi i defektit. Pikërisht për këtë shërbejnë inspektimi snagging dhe lista me shkrim.
Kush është përgjegjës për garancinë dhjetëvjeçare për një ndërtim të ri?Të gjithë agjentët e përfshirë në procesin e ndërtimit, zakonisht zhvilluesi, ndërtuesi dhe profesionistët teknikë, janë ligjërisht përgjegjës solidarisht për defektet strukturore brenda dhjetë viteve. Avokati juaj përcakton saktësisht kundër kujt duhet të paraqisni kërkesën për një defekt të caktuar, sepse më shumë se një palë mund të jetë përgjegjëse në të njëjtën kohë.
A duhet të jeni në Spanjë për përfundimin e blerjes suaj?
Jo. Nëse avokati juaj ka një prokurë që e mbulon këtë veprim, ai mund ta nënshkruajë aktin në emrin tuaj dhe përfundimi i blerjes kryhet pa qenë ju në vend. Kjo është një nga mundësitë më të dobishme që lejon praktika spanjolle dhe një nga ato që kuptohen më pak nga blerësit për herë të parë. Zgjedhja midis tre rrugëve më poshtë është personale dhe jo një rekomandim profesional.
- Option 1Attend in personJu e shihni vetë pronën dhe ambientin, ditën kur ato bëhen në mënyrë të pakthyeshme tuajat.
- Udhëtime në Spanjë
- Një, për këtë ditë
- Kush nënshkruan
- Ju vetë
- Kujdes nga
- Vetëm logjistikë e zakonshme udhëtimi
- Option 2RekomanduarProkurëAvokati juaj kryen të gjithë procedurën e përfundimit të blerjes në emrin tuaj.
- Udhëtime në Spanjë
- Zero, për këtë hap
- Kush nënshkruan
- Avokati juaj
- Kujdes nga
- Prokura duhet ta përmendë në mënyrë specifike përfundimin e blerjes
- Option 3Hibrid, përmes videothirrjesJu e ndiqni takimin në distancë, ndërsa avokati juaj nënshkruan me të njëjtën prokurë.
- Udhëtime në Spanjë
- Zero, por shikoni
- Kush nënshkruan
- Avokati juaj
- Kujdes nga
- Kërkon ende të njëjtën prokurë si delegimi i plotë
Çfarë duhet të konfirmohet para se ta konsideroni pronën të dorëzuar?
Këto janë gjërat që duhet të kontrolloni, pavarësisht nëse jeni aty personalisht ose mbështeteni në raportin e avokatit tuaj. Asnjëra prej tyre nuk është ofertë shërbimi. Këto janë ato që përfundimi i blerjes duhet të përfshijë ligjërisht.| Çfarë të konfirmoni | Pse ka rëndësi | Si duket një përgjigje e keqe |
|---|---|---|
| Përpara nënshkrimit | ||
| Prona përputhet me gjendjen e rënë dakord | Ajo që po blini është prona në gjendjen që kishte kur u ra dakord për çmimin, jo në gjendjen në të cilën mund të jetë pasi banori i mëparshëm është larguar. | Nuk ka procesverbal me shkrim për kontrollin para përfundimit të blerjes, ose në vend të tij është dhënë vetëm një siguri gojore. |
| Ekziston një listë me datë e defekteve, nëse ka probleme | Ky është dokumenti që e shndërron një listë të dakorduar të çështjeve të pazgjidhura në diçka që mund ta provoni më vonë, në vend të një mosmarrëveshjeje pa prova. | Asgjë me shkrim dhe një premtim se diçka do të rregullohet "më vonë". |
| Në një ndërtim të ri, ekzistojnë certifikata e përfundimit dhe licencia de primera ocupación | Një pronë nuk mund të banohet ligjërisht ose të lidhet me shërbimet utilitare pa licencia de primera ocupación, e cila zakonisht lëshohet në fund të ndërtimit. | Një datë për hyrjen në banesë e premtuar përpara lëshimit të cilitdo dokument. |
| Gjatë takimit | ||
| Çdo çelës dhe kartë aksesi është inventarizuar | Një kompleks me hyrje të kontrolluar shpesh lëshon më shumë karta dhe pajisje aksesi sesa kompleti që ju dorëzohet atë ditë. | Një çelës i vetëm, pa konfirmim se sa të tillë ekzistojnë gjithsej. |
| Matësit lexohen dhe të dhënat regjistrohen, bashkë me datën | Këtu zakonisht lind mosmarrëveshja se kush ka përdorur çfarë, pas përfundimit të blerjes. | Nuk është bërë leximi atë ditë, ndaj fatura e parë është një hamendësim për të dyja palët. |
| Shuma e mbetur paguhet në të njëjtin çast kur nënshkruhet akti | Ky është mekanizmi që e bën transaksionin të sigurt: paratë dhe çelësat kalojnë dorë më dorë së bashku, jo paraprakisht mbi bazën e besimit. | Çdo kërkesë për dorëzimin e fondeve përpara takimit, jashtë sistemit të garancisë për një ndërtim të ri ose llogarisë së klientit të avokatit tuaj për një pronë të dorës së dytë. |
| Në ditët pasuese | ||
| Akti paraqitet realisht për regjistrim | Nënshkrimi te noteri nuk është fundi i dokumentacionit. Tatimi duhet të paguhet dhe akti duhet të depozitohet pranë regjistrit të pasurive të paluajtshme përpara se prona të regjistrohet zyrtarisht në emrin tuaj. | Askush nuk është në gjendje të konfirmojë, edhe pas disa javësh, se kopja e regjistruar është kthyer. Kjo është detyrë e avokatit tuaj për ta ndjekur dhe ia vlen të pyesni drejtpërdrejt për këtë. |
| IBI dhe tarifa e komunitetit ndahen për vitin e shitjes | Të dyja faturohen për periudha dhe jo për ditë, ndaj një pjesë e shumës së paguar tashmë për vitin i takon blerësit dhe pjesa tjetër shitësit. | Një përgjigje gojore se "gjithçka është rregulluar", pa shifra. Kërkojini avokatit tuaj t'ju tregojë ndarjen. |
Ku përfshihet përfundimi i blerjes
Blerja e plotë ka pesëmbëdhjetë hapa, nga telefonata e parë deri te çelësat. Përfundimi i blerjes përbën tre hapat e fundit, pas periudhës së pritjes që pason kontratën detyruese.Hapat 13, 14 dhe 15 nga 15
- Kontrolli përfundimtarPara përfundimitProna kontrollohet kundrejt gjendjes së dakorduar dhe, në rastin e një ndërtimi të ri, kontrollohet për defekte. Ky është hapi i shpjeguar në detaje më poshtë.
- Noteri dhe çelësatDita e përfundimitAkti publik nënshkruhet, shuma e mbetur paguhet dhe prona bëhet e juaja. Çelësat duhet të dorëzohen në të njëjtin takim, pasi kontrolli dhe çdo listë defektesh të jenë përfunduar.
- Pas përfundimitQë nga dita e parëAkti ende duhet t'i nënshtrohet tatimit dhe të regjistrohet, shërbimet utilitare duhet të transferohen dhe detyrimet vjetore tatimore duhet të merren përsipër. Asgjë nga këto nuk përfundon kur largoheni nga zyra e noterit.
Informacion i përgjithshëm, jo dosja juaj e përfundimit të blerjes
Ky është informacion i përgjithshëm për mënyrën se si funksionon përfundimi i blerjes sipas ligjit spanjoll. Informacioni është aktual më 17 gusht 2026 dhe bazohet në tekstin burimor, jo i kopjuar nga një blog. Ky nuk është këshillim ligjor për blerjen tuaj. Periudhat e garancisë, roli i noterit dhe rendi i ngjarjeve të përshkruara këtu përbëjnë qëndrimin e përgjithshëm. Dokumentet bashkëngjitur pronës suaj të veçantë dhe kontrata juaj specifike janë ato që rregullojnë në të vërtetë transaksionin tuaj.Asnjë nga këto nuk përshkruan një shërbim dhe asgjë në të nuk premton se dikush do të marrë pjesë në përfundimin e blerjes në emrin tuaj. Nëse kjo organizohet dhe nga kush, është një çështje më vete me udhëzuesin e saj.Rregullat dhe praktika standarde lidhur me përfundimin e blerjes mund të ndryshojnë sipas noterit, zhvilluesit dhe llojit të pronës, ndërsa vetë ligji ndryshohet herë pas here. Një avokat i pavarur konfirmon se çfarë zbatohet për blerjen tuaj përpara se të nënshkruani diçka.
Pyetje të shpeshta rreth dorëzimit të çelësave
- Sa kohë pas nënshkrimit të kontratës private bëhet përfundimi i blerjes?
- Për një pronë të dorës së dytë, zakonisht një deri në tre muaj. Për një ndërtim të ri, kjo varet nga faza e ndërtimit: shpesh rreth dy muaj nëse ndërtesa është pothuajse e përfunduar dhe deri në rreth tre vjet nëse ndërtimi nis nga themelet. Asnjëra shifër nuk përcaktohet nga ligji. Të dyja bazohen në mënyrën se si strukturohen zakonisht kontratat në këtë bregdet.
- A mund të refuzojë shitësi dorëzimin e çelësave në takimin e caktuar?
- Kontrata e shitblerjes duhet ta lidhë dorëzimin e çelësave me të njëjtin moment si nënshkrimi dhe pagesa e shumës së mbetur. Nëse kjo nuk thuhet shprehimisht, ky është një boshllëk që ia vlen ta plotësojë avokati Juaj para se të nënshkruani. Mos supozoni thjesht se kjo do të ndodhë gjithsesi.
- A është një listë snagging e njëjtë me garancinë dhjetëvjeçare?
- Jo. snagging është inspektimi praktik i kryer rreth përfundimit të blerjes, për të zbuluar punimet e papërfunduara ose me defekte, ndërkohë që ende mund të kërkohet korrigjimi i tyre. Garancia dhjetëvjeçare është një e drejtë ligjore e veçantë sipas Ley de Ordenación de la Edificación. Ajo ekziston pavarësisht asaj që është zbuluar gjatë snagging dhe mbulon posaçërisht defektet strukturore, jo ato kozmetike.
- Çfarë ndodh nëse zhvilluesi nuk e ka marrë licencën e banimit të parë deri në datën e premtuar?
- Pa të, prona nuk mund të banohet ligjërisht ose të lidhet me shërbimet publike, pavarësisht asaj që thuhej në broshurë për datën e hyrjes. Kjo është çështje kontraktore dhe licencimi, jo çështje garancie. Ia vlen të konfirmoni se licenca ekziston, jo vetëm që ndërtesa duket e përfunduar.
- A vjen ndonjëherë një pronë e dorës së dytë me ndonjë garanci?
- Vetëm një garanci e kufizuar: një kërkesë kundër shitësit për një defekt të fshehur që ka ekzistuar në momentin e shitjes dhe për të cilin shitësi ka pasur dijeni dhe e ka fshehur. Është një e drejtë reale, por është shumë më e vështirë të provohet sesa një periudhë garancie ligjore. Pikërisht për këtë arsye, inspektimi para përfundimit të blerjes është më i rëndësishëm për një pronë të dorës së dytë sesa për një ndërtim të ri.
