U shfaq një defekt pas dorëzimit: kush përgjigjet dhe deri kur
Në 30 sekonda
Një ndërtim i ri në Spanjë ka tre periudha të veçanta garancie: një vit për përfundimet, tre vjet për instalimet dhe dhjetë vjet për strukturën. Për secilën përgjigjet një grup i ndryshëm subjektesh të ndërtimit. Mbulimi dhjetëvjeçar është sigurim i detyrueshëm dhe mbetet në fuqi edhe nëse ndërtuesi del nga biznesi. Një pronë e dorës së dytë nuk ka asnjë nga këto. Ajo ka vetëm një kërkesë gjashtëmujore për defekte të fshehura.
I gjithë mbrojtimi që ofron një ndërtim i ri, me një vështrim
Njerëzit flasin për "garancinë e një ndërtimi të ri" sikur të ishte një gjë e vetme, me një kohëzgjatje të vetme. Në të vërtetë, bëhet fjalë për pesë mekanizma të veçantë. Ata mbrojnë gjëra të ndryshme dhe detyrimet u takojnë palëve të ndryshme. Vetëm disa prej tyre mbeten në fuqi pasi kompania që ndërtoi pronën del nga biznesi. Kjo faqe paraqet të gjithë kuadrin në një vend, me një lidhje drejt faqes që shpjegon secilin prej tyre në mënyrë të plotë.
Dorëzimi10 vjet
- Përfundimet1 vit
- Banueshmëria3 vite
- Struktura10 vjet
- Defekte të fshehura: prona e dorës së dytë6 muaj
- 6 muaj
- I gjithë afati i një prone të dorës së dytë, paraqitur në të njëjtën shkallë
| Shtresa | Kur zbatohet | Çfarë mbulon dhe kush përgjigjet |
|---|---|---|
| Garanci bankare (aval bankar) | Nga pagesa Juaj e parë për blerjen në fazën e projektit deri në dorëzimin e pronës. | Paratë Tuaja, jo ndërtesa. Kjo mbulon çdo shumë të paguar zhvilluesit para përfundimit të blerjes, përfshirë taksat, si dhe interesin ligjor. Ajo Ju kthehet nëse prona nuk dorëzohet kurrë. Për të përgjigjet një bankë ose sigurues, kurrë vetë zhvilluesi. |
| Dorëzimi dhe lista e defekteve | Një ditë: nënshkrimi te noteri. Çdo afat më poshtë fillon këtu. | Asgjë më vete, dhe pikërisht për këtë ka rëndësi. Lista e defekteve e miratuar atë ditë është prova e përdorur muaj më vonë për të kërkuar zbatimin e garancisë njëvjeçare. Zhvilluesi përgjigjet për korrigjimet e renditura në të. |
| 1 vit, defekte zbatimi | Një vit nga përfundimi i blerjes. | Punimet përfundimtare: lyerja, shtrimi me pllaka, pajisjet, çdo gjë kozmetike ose sipërfaqësore në punimet e përfunduara. Për to përgjigjet vetëm kontraktori. |
| 3 vjet, defekte banueshmërie | Tre vjet nga përfundimi i blerjes. | Instalimet hidraulike, elektrike, izolimi, hidroizolimi: defekte që e lënë pronën nën kërkesat bazë të banueshmërisë. Përgjigjet kontraktori dhe, në praktikë, instaluesi që ka kryer punimet me defekt. |
| 10 vjet, defekte strukturore | Dhjetë vjet pas përfundimit. | Themelet, mbështetëset, trarët, soletat e dyshemeve, muret mbajtëse. Zhvilluesi, arkitekti, tekniku mbikëqyrës i kantierit dhe ndërtuesi, së bashku dhe veçmas, kur shkaku nuk mund t'i atribuohet vetëm njërit prej tyre. |
| Sigurimi dhjetëvjeçar | Të njëjtat dhjetë vjet, por nuk varet nga fakti nëse dikush vazhdon të ushtrojë aktivitetin. | Sigurimi i detyrueshëm që garanton garancinë dhjetëvjeçare strukturore. Kërkesa paraqitet ndaj siguruesit, jo ndaj ndërtuesit, ndaj ajo mbetet në fuqi edhe nëse shoqëria mbyllet, bashkohet me një tjetër ose bëhet e paaftë për të paguar. Ajo i bashkëngjitet ndërtesës dhe kalon te pronari i ardhshëm. |
Kush përgjigjet kur diçka prishet pasi të vendoseni në pronë?
Përmbledhja e njohur, dhjetë vjet për strukturën, tre për instalimet dhe një për përfundimet, tregon sa zgjat çdo garanci. Ajo rrallë tregon se me kë duhet të kontaktoni kur diçka në një nga këto kategori dështon, dhe përgjigjja nuk është gjithmonë i njëjti person.
| 1 vitDefekte në zbatim | 3 viteDefekte të banueshmërisë | 10 vjetDefekte strukturore | |
|---|---|---|---|
| Çfarë mbulon | Punimet përfundimtare: lyerje, shtrime me pllaka, pajisje | Hidraulika, instalimet elektrike, izolimi, hidroizolimi | Themelet, mbështetëset, trarët, muret mbajtëse |
| Kush përgjigjet | Vetëm ndërtuesi | Ndërtuesi dhe instaluesi përkatës | Të gjithë pjesëmarrësit në ndërtim, së bashku dhe veçmas |
| Garancia | Mbulon | Kush përgjigjet |
|---|---|---|
| 1 vit, defekte zbatimi | Përfundimet dhe elementet përfundimtare: lyerjet, shtrimet me pllaka, pajisjet, çdo element kozmetik ose sipërfaqësor i punimeve të përfunduara. | Vetëm ndërtuesi. Ky është më i kufizuari dhe më jetëshkurtri nga të tre. |
| 3 vjet, defekte banueshmërie | Elementet konstruktive ose instalimet, dështimi i të cilave do të thotë se prona nuk plotëson më kërkesat bazë të banueshmërisë: hidraulika, instalimet elektrike, izolimi, hidroizolimi. | Ndërtuesi dhe, në praktikë, cilido instalues ose nënkontraktor që ka kryer punën specifike me defekt. |
| 10 vjet, defekte strukturore | Themelet, mbështetëset, trarët, soletat e dyshemeve, muret mbajtëse dhe elemente të tjera strukturore: dëme që kërcënojnë rezistencën mekanike dhe qëndrueshmërinë e ndërtesës. | Të gjithë pjesëmarrësit në ndërtim së bashku, zhvilluesi, arkitekti, tekniku mbikëqyrës i kantierit dhe ndërtuesi, së bashku dhe veçmas, kur shkaku specifik nuk mund t'i atribuohet vetëm njërit prej tyre. |
A duhet të përcaktoj saktësisht cili nga katër pjesëmarrësit shkaktoi një defekt strukturor përpara se të paraqes kërkesë?Jo, dhe pikërisht për këtë shërben rregulli i përgjegjësisë solidare. Kur shkaku realisht nuk mund t'i atribuohet një pjesëmarrësi të vetëm ose kur kanë kontribuar më shumë se një, mund ta drejtoni kërkesën e plotë ndaj cilitdo prej tyre. Zakonisht ky është zhvilluesi, pasi zakonisht është pala më e lehtë për t'u identifikuar dhe për t'u mbajtur përgjegjëse. Më pas, ata e ndajnë shumën mes tyre.
Çfarë ndodh nëse ndërtuesi ose zhvilluesi nuk ekziston më kur keni nevojë për ta?
Sigurimi dhjetëvjeçar është sigurimi i detyrueshëm për dhjetë vjet që mbulon defektet strukturore në një ndërtesë të re. Legjislacioni spanjoll i ndërtimit e kërkon atë. Ai i bashkëngjitet ndërtesës, jo juve, ndaj kalon te pronari i ardhshëm. Ky detaj ka rëndësi të veçantë në praktikë: mbulimi ekziston sepse një defekt strukturor mund të shfaqet shumë kohë pasi një shoqëri e vogël ndërtimi të jetë mbyllur, bashkuar me një tjetër ose thjesht të ketë ndërprerë aktivitetin. Një garanci që do të varej nga ekzistenca e mëtejshme e asaj shoqërie do të ishte e pavlefshme pikërisht kur do të kishte më shumë rëndësi.Një organ teknik i quajtur Organismo de Control Técnico (OCT) duhet të shqyrtojë projektin përpara se një sigurues të lëshojë këtë mbulim. Përfshirja e tij është kërkesë ligjore për ndërtesat e destinuara kryesisht për banim. Për një blerës, çështja praktike nuk është vetë OCT-ja, me të cilën rrallë do të merreni drejtpërdrejt. Çështja është se miratimi i tij është ajo që e bën të ekzistojë polica e sigurimit. Prandaj duhet të konfirmoni se polica ekziston dhe të mos e supozoni këtë vetëm sepse ndërtesa është përfunduar dhe shitur.
- A ishte prona e destinuar kryesisht për banim?What it grantsNjë Organismo de Control Técnico duhet të shqyrtojë projektinIf noMund të zbatohet një përjashtim i kufizuar për ndërtimin vetjak. Konfirmojeni këtë me një avokat.
- A e miratoi OCT-ja përpara përfundimit?What it grantsSiguruesi mund të lëshojë mbulimin e detyrueshëm dhjetëvjeçarIf noPa nënshkrim përfundimtar, nuk ka mbulim. Ia vlen të konfirmoni se kjo ekziston para se të blini.
- A është polica decenale aktuale dhe a e përmend ndërtesën?What it grantsNjë pretendim strukturor ngrihet kundër siguruesit, jo ndërtuesit.If noPa të, një pretendim nuk ka kundër kujt të drejtohet nëse kompania fillestare nuk ekziston më.
Një pretendim kundër kësaj sigurimi ngrihet kundër siguruesit, jo ndërtuesit fillestar. Kjo funksionon në mënyrë shumë të ngjashme me një pretendim për garancinë e pagesës, i cili ngrihet kundër një banke, jo një zhvilluesi të paaftë për të paguar. Nëse zhvilluesi më pas është përfshirë veçmas në një procedurë formale falimentimi për arsye të palidhura, kjo nuk ndikon në një pretendim për garanci strukturore të bërë vite më vonë kundër siguruesit decenal. Këto janë detyrime krejtësisht të ndryshme, që u detyrohen kompani krejtësisht të ndryshme.Konfirmimi se kjo policë ekziston dhe është aktuale para se të blini, dhe jo pasi të shfaqet një defekt, është pikërisht ajo që kontrollon shërbimi i inspektimit teknik të Arevont.
Po mendoni të blini një pronë të dorës së dytë? Çfarë ju mbetet kur thuhet "pa garanci"?
Asnjëra nga këto nuk zbatohet për një pronë të dorës së dytë, e cila nuk mbart garanci ligjore të llojit të mësipërm. Ajo që mbart është një e drejtë shumë më e kufizuar: një pretendim kundër shitësit për një defekt të fshehur (vicio oculto) që ka ekzistuar në kohën e shitjes dhe për të cilin shitësi ka pasur dijeni dhe e ka fshehur. Materialet e vetë faqes e kanë përshkruar gjithmonë këtë afat si "të shkurtër", pa e emërtuar. Ai është gjashtë muaj nga data e dorëzimit dhe është një afat i rreptë skadence, jo lloji i zakonshëm i parashkrimit. Ndryshe nga shumica e pretendimeve, ai nuk mund të pezullohet ose të rifillojë përmes një kërkese formale. Kjo e bën shumë më pak tolerues sesa duket.
Dorëzimi5 vjet (parashkrim i zakonshëm)
- Afati për defekte të fshehta6 muaj
- 6 muaj
- Një skadencë e rreptë. Nuk mund të pezullohet me një kërkesë formale
| Kërkesë | Çfarë do të thotë për ju | Nga vjen |
|---|---|---|
| Defekti duhet të jetë i rëndë, i fshehur dhe paraekzistues | Diçka serioze, që nuk ishte e dukshme gjatë një inspektimi të arsyeshëm para blerjes dhe që tashmë ekzistonte në kohën e shitjes, në vend që të ishte shkaktuar më pas. | Código Civil, neni 1484 |
| Zgjidhni midis dy mjeteve juridike | Anuloni tërësisht shitjen (acción redhibitoria), ose mbajeni pronën dhe kërkoni ulje proporcionale të çmimit (acción quanti minoris). | Código Civil, neni 1486 |
| Afati është gjashtë muaj nga dorëzimi | Një afat përfundimtar i rreptë, jo parashkrimi i përgjithshëm pesëvjeçar që zbatohet për shumicën e pretendimeve të tjera kontraktore dhe që nuk mund të ndërpritet duke dërguar një kërkesë formale. | Código Civil, neni 1490 |
Çfarë të mblidhni sapo të shfaqet një defekt
Katër gjëra, të mbledhura shpejt. Dy nga tre afatet fillojnë të llogariten nga momenti kur shfaqet defekti ose dorëzohet prona, jo nga momenti kur arrini të veproni.| Mblidhni | Pse | Si duket një version i dobët |
|---|---|---|
| Një regjistrim me shkrim dhe datë i momentit kur e vutë re për herë të parë defektin | Afati dyvjeçar për pretendimin sipas LOE dhe afati gjashtëmujor për pronën e dorës së dytë fillojnë të dyja nga një datë specifike. Një konstatim pa datë dobëson pikërisht faktin nga i cili varet pretendimi juaj. | Mbështetja te kujtesa për të përcaktuar përafërsisht kur u vu re diçka për herë të parë. |
| Një vlerësim teknik i pavarur për shkakun dhe kategorinë e tij të mundshme | Nëse një çarje është kozmetike, problem që ndikon në banueshmëri ose vërtet strukturore, kjo përcakton se cila garanci, cili afat dhe cila palë zbatohen. | Supozimi i kategorisë bazuar në atë se sa alarmues duket defekti, në vend që të bazohet në një vlerësim profesional. |
| Për një ndërtim të ri: konfirmimi se polica e sigurimit dhjetëvjeçar ekziston dhe është në fuqi | Kundër kësaj bëhet një kërkesë për dëme strukturore nëse ndërtuesi fillestar nuk ushtron më veprimtarinë. | Asnjë të dhënë për policën, ose supozimi se "duhet të ekzistojë" sepse ndërtesa është përfunduar ligjërisht. |
| Për një pronë të dorës së dytë: prova që lidhen me atë që shitësi dinte realisht | Një kërkesë për të meta të fshehta kërkon të tregohet se shitësi e dinte dhe e fshehu të metën, jo thjesht se ajo ekzistonte. | Një kërkesë e bazuar vetëm në "duhet ta kenë ditur", pa asnjë provë mbështetëse. |
Garancia strukturore e një ndërtimi të ri kundrejt një kërkese për të meta të fshehta në një pronë të dorës së dytë
Të dyja përfundimisht paguajnë për një problem real dhe serioz, por procesi për të arritur deri aty është krejtësisht i ndryshëm.| Pronë e dorës së dytë (të meta të fshehta) | Ndërtim i ri (garancia LOE) | |
|---|---|---|
| Baza ligjore | Kodi Civil, nenet 1484-1490. | Ligji 38/1999 (LOE), nenet 17-19. |
| Afati | Gjashtë muaj nga dorëzimi, një afat i prerë skadimi që nuk mund të ndërpritet. | Deri në dhjetë vjet, me një afat dyvjeçar për të paraqitur kërkesë pasi shfaqet dëmi specifik. |
| Çfarë duhet të provoni | Se e meta ekzistonte në momentin e shitjes, ishte serioze dhe e fshehur, dhe se shitësi e dinte dhe e fshehu. | Se dëmi përfshihet në një nga tri kategoritë e përcaktuara, brenda afatit të vet kohor. |
| Kundër kujt mund të paraqisni kërkesë nëse pala fillestare nuk ekziston më | Në përgjithësi, askujt. Kjo është një kërkesë personale kundër shitësit në mënyrë të veçantë. | Siguruesit të detyrueshëm dhjetëvjeçar, për kategorinë strukturore, pavarësisht nëse ndërtuesi ushtron ende veprimtarinë. |
Kjo përcakton kuadrin ligjor, jo një vendim për të metën tuaj specifike
Ky është ligji spanjoll në fuqi në gusht 2026, i bazuar drejtpërdrejt në LOE dhe Kodin Civil, jo në supozime të nxjerra nga mënyra se si përmblidhen zakonisht këto garanci. Ky është informacion i përgjithshëm, jo një vlerësim i ndonjë të mete specifike. Nëse një çarje, rrjedhje ose defekt i caktuar përfshihet në një kategori garancie dhe jo në një tjetër, si edhe nëse shitësi e dinte vërtet dhe e fshehu diçka në një pronë të dorës së dytë, janë çështje teknike dhe faktike. Një ekspert i pavarur dhe një avokat u japin përgjigje këtyre pyetjeve për pronën tuaj specifike. Askush nuk mund ta përcaktojë këtë në mënyrë abstrakte.Ne nuk lëshojmë sigurimin dhjetëvjeçar dhe nuk jemi palë në garancinë ose kërkesën tuaj. Shërbimet tona të snagging dhe inspektimit teknik shërbejnë për të gjetur dhe dokumentuar të metat në momentet më të rëndësishme: përpara se të nënshkruani për një ndërtim të ri dhe përpara se të blini një pronë të dorës së dytë. Në atë pikë, pjesa më e madhe e çështjeve të përshkruara më sipër është shumë më e lirë për t'u trajtuar sesa më pas.
Pyetjet më të zakonshme rreth të metave të ndërtimit
- A kam nevojë për avokat për të paraqitur një kërkesë kundër sigurimit dhjetëvjeçar, apo mund të kontaktoj vetë siguruesin?
- Mund të kontaktoni drejtpërdrejt siguruesin, por një avokat ose ekspert teknik i pavarur e bën një kërkesë të tillë shumë më të fortë, sepse siguruesi kërkon një bazë të qartë teknike për ta klasifikuar dëmin si strukturor dhe jo si një kategori më të ulët. Për çdo rast që tejkalon një problem të vogël dhe të dukshëm, kostoja e këtij vlerësimi ekspert është zakonisht e vogël krahasuar me vlerën e një kërkese për dëme strukturore.
- Nëse kam blerë një ndërtim të ri dhe garancia strukturore dhjetëvjeçare ende nuk ka skaduar, a ka rëndësi që nuk jam blerësi fillestar?
- Jo. Sigurimi dhjetëvjeçar lidhet me vetë ndërtesën, jo me personin që e bleu për herë të parë. Prandaj, një pronar i mëvonshëm që e blen brenda periudhës fillestare dhjetëvjeçare përfiton të njëjtën mbulim për çdo kohë të mbetur. Kjo vlen të konfirmohet posaçërisht kur blini një pronë relativisht të re të dorës së dytë që është ende brenda afatit fillestar dhjetëvjeçar, pasi përbën një të drejtë reale dhe të transferueshme të pronës.
- Në një pronë të dorës së dytë, a trajtohet një e metë për të cilën pronari i mëparshëm thjesht nuk kishte dijeni njësoj si një e metë që ai e fshehu qëllimisht?
- Jo, dhe kjo është vështirësia qendrore e një kërkese për të meta të fshehta. Shitësi përgjigjet vetëm për një të metë që e dinte vërtet dhe e fshehu, jo për një të metë që ekzistonte pa dijeninë e tij. Kjo është një e drejtë reale dhe me rëndësi, por të provosh se çfarë dinte dikush tjetër është shumë më e vështirë sesa t'i referohesh një afati garancie të përcaktuar me ligj. Pikërisht për këtë arsye inspektimi para blerjes ka më shumë rëndësi për një pronë të dorës së dytë sesa për një ndërtim të ri.
