Sa kushton blerja e një prone në Spanjë: ndërtim i ri kundrejt pronës së dorës së dytë
Në 30 sekonda
Llogaritni rreth 13 % shtesë për një ndërtim të ri dhe rreth 9 % shtesë për një rishitje. Kjo mbulon tatimin, noterin, regjistrin dhe avokatin. Diferenca mes dy shifrave vjen pothuajse tërësisht nga tatimi.
| Ndërtim i ri | Prona të dorës së dytë | |
|---|---|---|
| Tatimi11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Noteri dhe regjistri | 1.500 € | 1.500 € |
| Avokat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE dhe përkthime | 150 € | 150 € |
| Transferimi i shërbimeve | 600 € | 600 € |
| Totali shtesë | 63.250 € | 42.250 € |
Çfarë përfshin 8 deri në 13 përqindëshin shtesë?
Gjashtë zëra, dhe vetëm dy prej tyre janë taksa. Të tjerat janë noteri, një regjistrim në regjistrin e pasurive të paluajtshme, një avokat, NIE dhe përkthimet, si dhe kalimi i kontratave të shërbimeve komunale në emrin Tuaj. Të gjashtë zërat zbatohen si për një ndërtim të ri, ashtu edhe për një pronë të dorës së dytë. Vetëm zëri i taksës ndryshon.IVA është TVSH-ja spanjolle dhe, për një banesë krejt të re, është 10 % e çmimit të blerjes. Ky është zëri më i madh nga dy taksat për ndërtimet e reja. Hollësitë mbi arsyen pse zbatohet dhe bazën mbi të cilën llogaritet taksa për pronat e dorës së dytë gjenden në faqen për taksat.
| Zëri | Ndërtim i ri (nga një zhvillues) | Prona të dorës së dytë (nga një pronar privat) |
|---|---|---|
| Tatimi | 10 % IVA (TVSH spanjolle) plus 1,2 % AJD (taksa e pullës mbi aktin e nënshkruar) në Andaluzi, gjithsej 11,2 %. | 7 % ITP (taksa e transferimit), e llogaritur mbi vlerën më të lartë: çmimin për të cilin keni rënë dakord ose vlerën zyrtare të referencës së pronës. |
| Noteri dhe regjistri i pasurive | Rreth 1.000 deri në 1.700 € gjithsej për çmime nga 350.000 deri në 500.000 €, dhe rreth 1.400 deri në 2.200 € për 1.000.000 €, sipas tarifave zyrtare. Rritet gradualisht me çmimin, jo në mënyrë lineare. | E njëjta tarifë. Noteri dhe regjistri nuk kërkojnë tarifa të ndryshme për një pronë të dorës së dytë. |
| Avokat | Rreth 1 % e çmimit, me TVSH të përfshirë, për verifikimin e plotë ligjor të pavarur dhe për përfundimin e blerjes. | E njëjta. Ky është i vetmi zë që është tarifë tregu, jo tarifë fikse shtetërore. Është tarifa për të cilën avokati Juaj duhet t'Ju japë një ofertë me shkrim përpara se të angazhoheni me të. |
| NIE dhe përkthime | Rreth 150 €, tarifë fikse, jo përqindje e çmimit. | E njëjta shumë fikse. |
| Transferimi dhe lidhja e shërbimeve | Rreth 600 € për të regjistruar në emrin Tuaj ujin, energjinë elektrike dhe, kur është e zbatueshme, lidhjen e internetit. | E njëjta, megjithëse një distributor mund të mos kërkojë fare pagesë për një ndryshim të thjeshtë të titullarit. Shihni shënimin Këshillë e drejtpërdrejtë më poshtë. |
Sa bëhet totali për tre çmime reale?
Një përqindje e vetme fsheh mënyrën se si ndryshojnë kostot individuale. Ja e njëjta tabelë e llogaritur për 350.000 €, 500.000 € dhe 1.000.000 €, për të dyja rrugët. Përqindja ulet pak ndërsa çmimi rritet. Kjo ndodh sepse tre nga gjashtë zërat (noteri dhe regjistri, tarifa minimale e avokatit, NIE dhe përkthimet, si dhe kalimi i shërbimeve komunale) nuk rriten në përpjesëtim me çmimin.
- 350.000 €Ndërtim i ri: gjithsej 394.950 €, 12,8 % shtesë. Prona të dorës së dytë: gjithsej 380.250 €, 8,6 % shtesë.
- 500.000 €Ndërtim i ri: gjithsej 563.250 €, 12,7 % shtesë. Prona të dorës së dytë: gjithsej 542.250 €, 8,5 % shtesë.
- 1.000.000 €Ndërtim i ri: gjithsej 1.124.750 €, 12,5 % shtesë. Prona të dorës së dytë: gjithsej 1.082.750 €, 8,3 % shtesë.
Këto tre totale janë shifrat e publikuara nga vetë faqja, të vlefshme në gusht 2026 (e njëjta tabelë shfaqet në llogaritësin e kostos në faqen kryesore). Ato nuk marrin përsipër asgjë të pazakontë: asnjë shkallë të reduktuar tatimore, asnjë surprizë nga vlera e referencës dhe një strukturë standarde, jo komplekse, pronësie. Nëse situata Juaj nuk është standarde, totali ndryshon. Pikërisht për këtë arsye lista e kontrollit më poshtë kërkon një shifër me shkrim, dhe jo një interval të publikuar.
Kur duhet paguar secila prej tyre?
Në tre ose katër momente të veçanta, jo në një të vetëm, dhe modeli ndryshon sipas rrugës. Një pronë e dorës së dytë kërkon pjesën më të madhe të parave në përfundimin e blerjes. Fillimisht paguhet një kapar i vogël rezervimi, më pas pjesa tjetër e kaparit në kontratën e arras, ndërsa kryhen verifikimet ligjore, dhe pastaj taksa, tarifat dhe pjesa e mbetur e çmimit paguhen brenda një dite te noteri. Një ndërtim i ri e shpërndan të njëjtin total përgjatë periudhës së ndërtimit, në pagesa me këste që mund të zgjasin dy vjet ose më shumë përpara se të ekzistojnë çelësat.Planifikimi vetëm mbi bazën e totalit është ajo që i zë njerëzit në befasi, sepse totali nuk është shuma me të cilën llogaria Juaj bankare duhet të përballojë çdo datë pagese. Ajo që ka rëndësi është sa para të gatshme duhet të keni në dispozicion në secilën datë, dhe një hipotekë nuk ndihmon njësoj për të gjitha. Ajo mbulon shumë më lehtë bilancin përfundimtar sesa një pagesë me këste të bërë dy vjet përpara përfundimit të blerjes. Pagesa e vetme që funksionon njësoj në të dyja rrugët është kapari i rezervimit, dhe kjo është pagesa e vetme që qëndron tërësisht jashtë sistemit të garancisë.
Prona të dorës së dytë
- RezervimiKapariNjë shumë e vogël, jashtë sistemit të garancisë.
- Kontratë arrasBilanci minus kapariVerifikimi i plotë ligjor vijon.
- Përfundim blerjejeTatimi, tarifat dhe pjesa tjetër e çmimitITP, noteri, regjistri, avokati dhe pjesa e papaguar e shumës, kryesisht në një moment të vetëm.
Ndërtim i ri
- RezervimiKapariE njëjta shumë, të njëjtat rregulla.
- Gjatë ndërtimitPagesa me kësteSecila mbulohet nga një garanci bankare përpara afatit të pagesës.
- Përfundim blerjejeIVA, AJD, tarifat dhe bilanci përfundimtarShlyhet vetëm në fund.
Çfarë supozojnë blerësitKur bëhet i detyrueshëm çdo këst
- E gjithë shuma shtesë paguhet në përfundimin e blerjes
- Kapari i rezervimit paguhet i pari dhe qëndron jashtë të gjithë sistemit të garancive dhe tatimeve. Është një shumë e vogël që i paguhet shitësit për ta hequr pronën nga tregu dhe që rimbursohet sipas kushteve të përcaktuara në kontratën e rezervimit. Shikoni udhëzuesin për garancitë bankare për të parë çfarë e mbron dhe çfarë nuk e mbron atë.
- Një ndërtim i ri paguhet njësoj si një pronë e dorës së dytë
- Një pronë e dorës së dytë zakonisht ka një faturë tatimore për transferimin dhe një grup tarifash, të gjitha në përfundimin e blerjes ose pranë tij. Një ndërtim i ri shpërndan shuma reale në pagesa me këste gjatë ndërtimit. Çdo pagesë duhet të mbulohet ligjërisht nga një garanci bankare përpara afatit të saj, ndërsa tatimi dhe bilanci shlyhen vetëm në fund. Shikoni udhëzuesin për mbrojtjen e parave për rrugën e plotë që ndjek çdo euro.
- Tarifa e avokatit paguhet paraprakisht
- Zakonisht paguhet bashkë me përfundimin e blerjes, pasi të përfundojë kontrolli ligjor dhe blerja të vazhdojë. Kërkojeni këtë me shkrim përpara se të angazhoni dikë. Është zëri i vetëm në tabelën e mësipërme që përbën tarifë tregu, jo tarifë qeveritare.
Çfarë duhet të konfirmoni me shkrim përpara se të mbështeteni te një shifër?
Katër gjëra, të gjitha me shkrim dhe të disponueshme përpara se të angazhoheni për çfarëdo gjëje. Një përqindje në një udhëzues është një shifër orientuese për planifikim. Ajo ju tregon përafërsisht madhësinë e shumës, gjë që mjafton për të krahasuar alternativat, por jo për të nënshkruar një kontratë mbi këtë bazë. Ajo që e kthen në shifrën tuaj reale është vlera referuese e pronës, një vlerësim me shkrim i tarifës nga avokati që do të angazhoni, grafiku i pagesave të zhvilluesit me formulimin përkatës të garancisë dhe një vlerësim i noterit dhe regjistrit, i llogaritur për intervalin tuaj të çmimit dhe jo i kopjuar nga një interval tjetër.Arsyeja për ta kërkuar me shkrim nuk është dyshimi. Është se një shifër e dhënë me gojë nuk mund të verifikohet më vonë kundrejt asaj që ju faturohet. Secila nga katër gjërat ka gjithashtu një përgjigje të keqe të dallueshme dhe ta dëgjoni atë është më e dobishme se të dëgjoni një shifër. Përgjigjet e këqija janë: askush nuk e ka kontrolluar vlerën referuese, një tarifë e rrumbullakosur pa ndarje të hollësishme, një grafik pagesash pa dokument garancie që e mbështet ose një shifër e noterit e kopjuar nga një interval tjetër çmimi. Secila prej këtyre do të thotë se vlerësimi mbi të cilin po mbështeteni ende nuk është përgatitur në të vërtetë.
| Kërkoni | Çfarë ju tregon | Si duket një përgjigje e keqe |
|---|---|---|
| Vlera de referencia e pronës | Nëse tatimi i transferimit për pronën e dorës së dytë do të llogaritet mbi çmimin për të cilin jeni marrë vesh apo mbi një vlerë referuese zyrtare më të lartë. Mekanizmi i plotë gjendet në faqen për tatimet. | Askush nuk e ka kontrolluar ose ju është thënë se "zakonisht nuk është problem". |
| Vlerësimi me shkrim i tarifës së avokatit | Përqindja reale për çmimin dhe situatën tuaj specifike, e detajuar, përpara se ta angazhoni. | Një shifër e rrumbullakosur pa ndarje të hollësishme, e dhënë me gojë. |
| Grafiku i pagesave dhe formulimi i garancisë së zhvilluesit (vetëm për ndërtim të ri) | Kur bëhet i detyrueshëm çdo pagesë me këst dhe çfarë e mbulon konkretisht. Shikoni udhëzuesin për garancitë bankare. | Një grafik pa dokument garancie të bashkëngjitur. |
| Vlerësimi i noterit dhe regjistrit për intervalin tuaj të çmimit | I vetmi zë në këtë tabelë që ndryshon me hapa dhe jo në mënyrë të njëtrajtshme me çmimin. | Një shifër e dhënë nga një interval tjetër çmimi, e kopjuar pa u kontrolluar. |
Çfarë i befason blerësit te kjo shifër?
Tri gjëra e befasojnë një blerës të huaj më shpesh se çdo gjë tjetër lidhur me këtë shifër dhe të tria janë probleme të afatit, jo të llogaritjeve. Secila kontrollohet lehtë përpara se të angazhoheni, por zbulimi i saj pas përfundimit të blerjes kushton shtrenjtë. Prandaj ia vlen të renditen veçmas nga përqindjet e mësipërme.
- I shtrenjtëAskush nuk e ka kontrolluar vlerën de referencia të pronësSpanja e llogarit tatimin e transferimit për pronën e dorës së dytë mbi atë që është më e lartë: çmimin për të cilin jeni marrë vesh ose vlerën zyrtare referuese. Kur vlera referuese është më e lartë, fatura është mbi 7 % të shumës që keni paguar realisht.What to do insteadKërkojeni vlerën referuese me shkrim përpara se të angazhoheni. Udhëzuesi për tatimet shpjegon mekanizmin dhe burimin.
- I shtrenjtëNjë ndërtim i ri i buxhetuar sikur të gjitha paratë të paguhen në fundPagesat me këste gjatë ndërtimit zakonisht kërkojnë 20 deri në 40 % të çmimit në para të gatshme përpara se të ekzistojnë çelësat, përveç tatimit të përfshirë më sipër. Zakonisht hipoteka nuk i mbulon këto pagesa në të njëjtën mënyrë si bilancin përfundimtar.What to do insteadMerrni grafikun e pagesave përpara rezervimit dhe kontrolloni saktësisht çfarë mbulon financimi juaj dhe kur.
- E shmangshmeNjë plan për t'i mbajtur paratë e blerjes si para të gatshmeNjë lëvizje ndërkufitare e parave të gatshme mbi 10.000 € shkakton një deklaratë doganore spanjolle, e cila duhet të dorëzohet përpara udhëtimit dhe është e veçantë nga çdo kërkesë e bankës lidhur me origjinën e fondeve.What to do insteadTransferojeni me transfertë bankare ose para se të fluturoni paraqitni deklaratën. Procedurat e paraqitjes janë tema e udhëzuesit për taksat.
E njëjta blerje, dy mënyra për ta përfunduar
Dy rrugë vërtet të ndryshme drejt të njëjtëve çelësa, dhe përqindja e tatimit është ndryshimi më i vogël mes tyre.| Ndërtim i ri | Prona të dorës së dytë | |
|---|---|---|
| Tatimi mbi çmim | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fikse, pa çështje të vlerës së referencës. | 7 % ITP, por llogaritet mbi vlerën më të lartë mes çmimit dhe vlerës së referencës: shihni faqen për taksat. |
| Kur duhen paguar paratë | Me këste, gjatë ndërtimit. Çdo këst mbulohet nga një garanci bankare para se të paguhet. | Kryesisht në përfundim ose afër tij, në një ose dy momente. |
| Paratë e nevojshme para ndihmës së hipotekës | Shpesh 20 deri në 40 % të çmimit, sepse financimi rrallë arrin te këstet e ndërtimit para përfundimit. | Zakonisht vetëm kapari dhe tarifat; hipoteka mund t'i afrohet më shumë bilancit të plotë. |
| Koha nga rezervimi deri te çelësat | Afërsisht nga dy muaj deri në tre vjet, në varësi të fazës së ndërtimit në momentin e rezervimit. | Afërsisht një deri në tre muaj. |
| Çfarë i mbron paratë ndërsa prisni | Një llogari ndërtimi e mbrojtur, plus një garanci bankare individuale. Shihni udhëzuesin për mbrojtjen e parave. | Një llogari e veçantë klienti e avokatit, e çliruar te noteri. |
Një shifër planifikimi, jo fatura juaj
Këto norma janë aktuale në gusht 2026 dhe janë marrë drejtpërdrejt nga ligji tatimor andaluzian, jo të kopjuara nga një blog çek. Ato zbatohen për një blerje standarde nga një blerës individ. Ato nuk përbëjnë këshillë tatimore personale. Dhe Andaluzia nuk është e gjithë Spanja: një pronë në një komunitet tjetër autonom mund të ketë normë tjetër ITP ose AJD, sepse të dyja përcaktohen në nivel rajonal.Një nga zërat në tabelën e mësipërme është më i vogël për disa blerës nga sa duket. Që nga 12 shkurti 2026, një shpërndarës nuk mund të tarifojë fare për një ndryshim të thjeshtë të mbajtësit në një kontratë energjie elektrike, sipas Real Decreto 88/2026. Shifra prej 600 € për transferimin e shërbimeve në tabelën e mësipërme është një vlerësim i kombinuar dhe i kujdesshëm për ujin, energjinë elektrike dhe internetin. Fatura juaj reale mund të jetë më e ulët.Asnjë interval i publikuar nuk mund të llogarisë për ju shifrën tuaj të saktë. Faqja për taksat shpjegon më hollësisht pse zëri i tatimit mund të ndryshojë, ndërsa faqja e kostove vjetore mbulon gjithçka që fillon në muajin pas përfundimit të blerjes. Të dyja duhet të kontrollohen nga një avokat kundrejt dokumenteve tuaja reale, jo kundrejt një intervali të publikuar.
Pyetje të bëra shpesh për kostot e blerjes
- Pse disa burime thonë se kostot shkojnë nga 10 deri në 16 %, jo nga 8 deri në 13 %?
- Burime të ndryshme numërojnë gjëra të ndryshme. Disa përfshijnë një vit të plotë kostosh pronësie (IBI, tarifa të komunitetit) në "koston e blerjes". Kjo e bën intervalin më të gjerë dhe përzien një kosto të njëhershme me një kosto të përsëritur. Intervalet e mësipërme llogarisin vetëm atë që paguani për të përfunduar vetë blerjen. Prandaj intervali është më i ngushtë dhe, sipas mendimit tonë, më i dobishëm për planifikimin e buxhetit të transaksionit më vete.
- A janë saktësisht 13 % apo 9 % për çmimin tim specifik?
- Jo, dhe tre shembujt e llogaritur më sipër tregojnë arsyen. Përqindja ulet pak me rritjen e çmimit, sepse disa nga gjashtë zërat ndryshojnë shumë pak me çmimin ose nuk ndryshojnë fare. Konsiderojeni intervalin si shifrën tuaj të planifikimit dhe përdorni listën e kontrollit më sipër për ta shndërruar në një shifër reale për një pronë.
- A mund të shtohet një pjesë e kësaj shume shtesë në një hipotekë?
- Pjesërisht dhe kjo varet nga zëri përkatës. Një hipotekë spanjolle përcaktohet në bazë të vlerësimit të pronës nga vetë banka, jo në bazë të çmimit plus kostove. Prandaj kostot e taksave dhe tarifave të mësipërme zakonisht paguhen nga fondet tuaja dhe nuk financohen nga hipoteka. Disa blerës shtojnë një pjesë të tyre në një kredi më të madhe, të garantuar me një aktiv tjetër. Ky është një vendim financimi për shërbimin e hipotekave, jo një çështje e kostove të blerjes.
- A zbatohen këto shifra njësoj për një parcelë ose një njësi tregtare?
- Jo. Çdo shifër këtu i referohet një blerjeje banesore. Një parcelë ose një pronë tregtare ka 21 % IVA në vend të 10 %, ndërsa trajtimi i ITP për një parcelë ndryshon nga ai për një banesë të përfunduar. Nëse kjo është ajo që po blini, këto nuk janë shifrat e duhura për t'u përdorur.
