Kur një zhvillues bëhet i paaftë për të paguar: çfarë ndodh realisht me paratë tuaja
Në 30 sekonda
Kur një zhvillues spanjoll hyn në procedurën e konkursit të kreditorëve, paratë tuaja ndahen në dy grupe. Çdo shumë e mbuluar nga një garanci bankare e vlefshme kthehet nga banka ose siguruesi, pavarësisht se çfarë ndodh me zhvilluesin. Çdo shumë e pambuluar bëhet një kërkesë e zakonshme dhe pret në radhë pas çdo kreditori tjetër.
Çfarë do të thotë kur një zhvillues "hyn në procedurën e falimentimit"?
Do të thotë se një gjykatë ka hapur ndaj kompanisë një procedurë formale falimentimi, të quajtur concurso de acreedores. Ky është një ngjarje e veçantë ligjore me një datë të saktë. Nuk është thashethem, problem i fluksit të parasë ose një kantier ndërtimi që ka pushuar së funksionuari. Ky dallim ka rëndësi, sepse vetëm procedura formale ndryshon pozitën ligjore të kujtdo. Një zhvillues mund të jetë shumë prapa afatit dhe përsëri plotësisht i aftë të paguajë. Një kantier mund të qëndrojë gjithashtu i pezulluar për muaj të tërë për arsye planifikimi që nuk kanë të bëjnë fare me paratë.Pasi procedura e konkursit të kreditorëve hapet, ndodhin dy gjëra që ju prekin. Së pari, administrimi i falimentimit merr përsipër kompaninë ose e mbikëqyr atë. Personat me të cilët keni komunikuar mund të mos jenë më ata që marrin vendimet. Së dyti, kontratat e nënshkruara tashmë me blerësit hyjnë në këtë procedurë. Administrimi mund t'i vazhdojë, t'i rinegociojë ose t'i përfundojë zyrtarisht. Kjo nuk është e njëjtë me zhdukjen e thjeshtë të kontratave. Paraqitja e kërkesës nuk prek një detyrim që ju ka një person tjetër përveç zhvilluesit. Pikërisht për këtë arsye, çështja e garancisë më poshtë vendos gjithçka.
Pagesë e garantuar
- U paraqit falimentimiKërkesa juaj nuk preketDetyrimi i përket bankës ose siguruesit, jo zhvilluesit.
- Kërkesa u paraqitKërkesë e drejtpërdrejtë ndaj garantuesitKjo zhvillohet veçmas nga procedura e falimentimit.
- PërfundimiRimbursim plus interesa ligjorePaguhet nga banka ose siguruesi, pavarësisht se çfarë ndodh me zhvilluesin.
Pagesë e pagar e garantuar
- U paraqit falimentimiBëhet kërkesë ndaj masës së falimentimitTani jeni një kreditor ndër shumë të tjerë.
- Kërkesa u regjistruaRenditet nga administrimi i falimentimitKategoria varet nga çështja specifike.
- PërfundimiMarrëveshje ose likuidimRikuperimi është i mundur, por as shuma dhe as afati nuk janë të garantuara.
| Çfarë ndodh | Çfarë do të thotë | Çfarë nuk do të thotë kjo |
|---|---|---|
| Kompania paraqet kërkesë për konkurs ose detyrohet të hyjë në të | Një gjykatë shpall paaftësinë paguese dhe emëron një administrim të paaftësisë paguese për të marrë përsipër ose mbikëqyrur vendimet e shoqërisë. | Kjo nuk do të thotë automatikisht se projekti është braktisur. Disa projekte vazhdojnë nën administrim ose i shiten një zhvilluesi të ri që i përfundon ato. |
| Kontrata juaj e shitblerjes | Administrimi i paaftësisë paguese mund të zgjedhë ta mbajë kontratën në fuqi ose ta përfundojë atë. Ai vendos në bazë të asaj që është më e mira për të gjithë procesin e paaftësisë paguese, jo për ndonjë blerës të vetëm. | Kjo nuk do të thotë se kontrata juaj zhduket në heshtje. Zgjidhja është një vendim formal me një pasojë formale: të drejtën tuaj për t'i marrë paratë mbrapsht. |
| Paratë tuaja | Çfarë ndodh me to varet tërësisht nga fakti nëse çdo pagesë specifike ishte e mbuluar nga një garanci bankare përpara se paratë të dilnin nga llogaria juaj. | Kjo nuk do të thotë se "shoqëria nuk ka para, ndaj askush nuk paguhet". Një pagesë e garantuar i detyrohet nga banka ose siguruesi, një shoqëri që, sipas përkufizimit, nuk është ajo që ndodhet në paaftësi paguese. |
A zhduken paratë tuaja bashkë me shoqërinë apo mbijeton garancia?
Ajo mbijeton, nëse ka ekzistuar. Një garanci bankare ose policë sigurimi për pagesat tuaja para përfundimit është një detyrim që një bankë ose sigurues ka ndaj jush. Kjo është një shoqëri e ndryshme nga zhvilluesi. Dështimi i një shoqërie nuk e anulon një borxh që ju detyrohet nga një shoqëri tjetër. Pikërisht ky fakt bën që dy blerës në të njëjtin projekt, në të njëjtin moment, të mund të ndodhen në pozita krejtësisht të ndryshme.Kjo funksionon në drejtim të kundërt me atë që supozojnë fillimisht shumica e blerësve dhe ia vlen të jemi të saktë për arsyen. Paratë që keni paguar nuk ndodhen brenda shoqërisë së dështuar, duke pritur të ndahen midis kreditorëve. Për një pagesë të garantuar, pretendimi juaj nuk ka qenë kurrë ndaj zhvilluesit që në fillim. Prandaj pyetja e vërtetë nuk është kurrë "a është zhvilluesi në paaftësi paguese". Pyetja e vërtetë është "a ishte çdo pagesë që bëra e mbuluar nga një certifikatë e vlefshme në emrin tim"? Këtë pyetje mund ta përgjigjeni përpara se paratë të dalin nga llogaria juaj, jo vetëm më pas.
Çfarë supozojnë blerësitÇfarë mbetet vërtet pas falimentimit
- Nëse zhvilluesit nuk i kanë mbetur më para, a kanë humbur edhe pagesat e mia?
- Jo, nëse ato ishin të garantuara. Garancia bankare është një detyrim që një bankë ose sigurues ka ndaj jush, si shoqëri e veçantë nga zhvilluesi. Ky detyrim nuk zhduket vetëm sepse shoqëria e zhvilluesit është në paaftësi paguese. Një vendim i Gjykatës Supreme të Spanjës ka konfirmuar se bankat mbeten përgjegjëse edhe pas paaftësisë paguese të zhvilluesit dhe edhe kur administrimi i paaftësisë paguese e ka përfunduar zyrtarisht kontratën. Disa burime të pavarura ligjore e konfirmojnë këtë parim, por ne nuk e kemi lexuar citimin e saktë të çështjes në burimin origjinal. Konsiderojeni këtë si koment të informuar, jo si praktikë gjyqësore që mund ta citoni. Avokati juaj duhet të konfirmojë autoritetin specifik.
- A duhet të pres përfundimin e procedurës së paaftësisë paguese përpara se të marr paratë mbrapsht?
- Jo për një pagesë të garantuar. Ju ose avokati juaj e paraqisni kërkesën drejtpërdrejt kundër bankës ose siguruesit që ka lëshuar garancinë. Ky është një proces i veçantë nga vetë procedura e paaftësisë paguese. Çfarë duhet të përcaktojë dokumenti i garancisë dhe si kontrollohet ai, shpjegohet plotësisht në faqen e tij të veçantë.
- Pasi të kem një certifikatë garancie, nuk kam më nevojë të mendoj për paaftësinë paguese
- Ajo ende ka rëndësi për çdo gjë që garancia nuk mbulon, si kapari i rezervimit i paguar përpara se të ekzistonte ndonjë garanci ose një pagesë e bërë pa garancinë e duhur. Kjo pjesë e parave tuaja bëhet objekt i procedurës së paaftësisë paguese, me afatin e saj kohor.
- Për këtë pagesë ekziston një garanci e vlefshmeWhat it grantsKaloni te kontrolli tjetërIf noJu jeni kreditor i pasurisë së debitorit pa garanci. Shihni seksionin më poshtë.
- Është lëshuar në emrin tuajWhat it grantsKonfirmon se ju mbron individualishtIf noNjë policë në grup që përmend vetëm projektin nuk ju jep një kërkesë individuale tuajën.
- Mbulon të gjithë shumën që keni paguarWhat it grantsE gjithë pagesa është e mbrojturIf noÇdo shumë mbi shumën e mbuluar është e pagarantuar dhe seksioni vijues e mbulon atë.
- Kërkojeni drejtpërdrejt kundër bankës ose siguruesitWhat it grantsRimbursim plus interes ligjor, i pavarur nga paaftësia pagueseIf noTë prisni fillimisht zgjidhjen e paaftësisë paguese vetëm e vonon një kërkesë që nuk ka pasur kurrë varësi nga paaftësia paguese.
Nëse një pjesë e parave tuaja nuk ishte kurrë e garantuar, ku qëndroni?
Ju jeni në radhë, së bashku me të gjithë të tjerët ndaj të cilëve shoqëria ka detyrime. Një pagesë e pagarantuar ju jep një kërkesë ndaj pasurisë së debitorit zhvillues, jo ndaj një banke. Kjo kërkesë trajtohet brenda procedurës së paaftësisë paguese, në të njëjtin nivel me kërkesat e furnitorëve, huadhënësve dhe autoritetit tatimor. Rikuperimi është i mundur. Nuk është i sigurt dhe nuk është i shpejtë. Shuma që merrni mbrapsht varet nga vlera e pasurisë së debitorit dhe nga renditja e kërkesës suaj.Shumica e udhëzuesve në gjuhën angleze e anashkalojnë këtë pjesë. Kjo është edhe pjesa ku përgjigjja e sinqertë është vërtet më pak e sigurt dhe është më mirë ta themi hapur sesa ta fshehim. Askush nuk mund t'ju thotë paraprakisht se çfarë pjese e një pagese të pagarantuar rikthehet. Kjo varet nga pasuria e debitorit, kreditorët e tjerë dhe vendimet që administrimi i paaftësisë paguese ende nuk i ka marrë. Ajo që mund të themi me siguri është se cilat pagesa priren të përfundojnë në këtë pozitë dhe secila prej tyre mund të shmanget përpara se paratë të dalin nga llogaria juaj.
- Bëheni kreditor i pasurisë së debitorit zhvilluesE drejta juaj për të marrë mbrapsht një pagesë të pagarantuar është një kërkesë (një "crédito") brenda procesit të paaftësisë paguese. Ajo është e njëjtë me një kërkesë të furnitorit, të një banke huadhënëse ose të një autoriteti tatimor. TRLC-ja i rendit kërkesat e kreditorëve në kategori: ndaj pasurisë së debitorit, me privilegj të veçantë, me privilegj të përgjithshëm, të zakonshme dhe të nënrenditura, afërsisht në këtë rend për përparësinë e pagesës. Në cilën kategori hyn kërkesa specifike e një blerësi varet realisht nga çështja. Administrimi i paaftësisë paguese e vendos këtë dhe gjykata vendos kur ka kundërshtime. Nuk zbatohet asnjë rregull fiks për çdo çështje.
- Kapari i rezervimit është pagesa që ka më shumë gjasa të ndodhet në këtë pozitëKapari i rezervimit qëndron jashtë sistemit të garancisë me qëllim, për çdo blerje, pavarësisht nëse ka paaftësi paguese apo jo. Nëse një zhvillues dështon përpara se të ekzistojë ndonjë garanci, rezervimi është pikërisht shuma që do t'ju duhej të kërkonit brenda procedurës së paaftësisë paguese, në vend që ta kërkonit kundër një banke.
- Një certifikatë garancie që mungon ose është e pavlefshme ka të njëjtin efekt sikur të mos kishit pasur kurrë një të tillëNjë dokument që përmend vetëm projektin në përgjithësi, jo ju individualisht, ose një dokument që nuk është përditësuar kurrë për të mbuluar një pagesë të mëvonshme, nuk ju jep të drejtë të kërkoni dëmshpërblim nga një bankë. Në praktikë, atëherë ndodheni në të njëjtën pozitë si një blerës pa garanci dhe e zbuloni këtë në momentin më të keq të mundshëm. Pikërisht për këtë arsye, certifikata duhet të kontrollohet para çdo pagese, jo pasi problemet e zhvilluesit të bëhen publike.
- Konfirmoni se nuk ka garanci të vlefshmeAvokati juaj kontrollon nëse është lëshuar ndonjëherë një certifikatë dhe nëse ajo mbulon këtë pagesë specifike.
- Regjistroni kërkesën tuaj në administrimin e falimentimitNjë kërkesë e paregjistruar nuk përfshihet automatikisht në procedurë.
- Where
- Paraqitur nga avokati juaj, drejtpërdrejt te administratori i falimentimit
- Watch out
- Nëse humbisni afatin e paraqitjes në procedurë, mund ta humbisni tërësisht kërkesën.
- Prisni klasifikiminAdministrimi e rendit kërkesën tuaj në një nga disa kategori.
- Watch out
- Renditja varet vërtet nga çështja. Asnjë rregull fiks nuk e përcakton atë paraprakisht.
- Rikuperoni shumën përmes një marrëveshjeje ose likuidimiRikuperimi i plotë ose i pjesshëm është i mundur, sipas një afati të përcaktuar nga procedura e falimentimit, jo nga ju.
Asgjë nga këto nuk do të thotë se një kërkesë pa garanci është e pavlefshme. Blerësit rikuperojnë para përmes procedurave të falimentimit, ndonjëherë plotësisht përmes një marrëveshjeje me kreditorët dhe ndonjëherë pjesërisht përmes likuidimit. Kjo do të thotë se rezultati dhe afati janë vërtet të pasigurt, ndryshe nga një kërkesë e garantuar. Pikërisht për këtë arsye, garancia është një kërkesë ligjore dhe jo thjesht një gjest mirësjelljeje.Shërbimi i koordinimit ligjor i Arevont kontrollon që për çdo pagesë të ekzistojë një certifikatë e vlefshme dhe e individualizuar përpara se pagesa të largohet nga llogaria juaj. Në këtë mënyrë, kjo pjesë e pasigurt e faqes nuk ka pse të zbatohet kurrë për ju.
A ju ndihmon fakti që jeni një nga shumë blerësit në të njëjtin projekt të dështuar, në vend që të jeni i vetmi?Në praktikë, po, megjithëse jo sepse ligji i trajton ndryshe kërkesat e grupuara. Blerësit që bashkëpunojnë, përmes avokatëve të tyre ose në mënyrë joformale, priren të tërheqin më shpejt vëmendjen e administrimit të falimentimit dhe mund të ndajnë koston e përcaktimit të fakteve lidhur me gjendjen e projektit. Kjo nuk ndryshon kategorinë në të cilën vendoset kërkesa juaj individuale, por shpesh ndryshon shpejtësinë me të cilën bëhet ky klasifikim.
Çfarë duhet të bëni gjatë javëve të para pasi të dëgjoni se zhvilluesi juaj ka probleme
Katër veprime, afërsisht sipas radhës, pavarësisht nëse është depozituar apo jo ende një kërkesë zyrtare për falimentim.| Veproni | Pse | Kostoja e pritjes për ju |
|---|---|---|
| Gjeni menjëherë certifikatën tuaj të garancisë | Nëse ju përmend individualisht dhe mbulon pagesat që keni kryer, keni një kërkesë ndaj një banke ose siguruesi dhe jo ndaj një shoqërie të falimentuar. | Të zbuloni vetëm kur ju nevojitet se certifikata nuk është lëshuar kurrë ose nuk është përditësuar për pagesat tuaja të mëvonshme. |
| Kërkojini një avokati të konfirmojë nëse procedura e falimentimit është depozituar vërtet | Thashethemet për një zhvillues "me probleme" dhe një procedurë falimentimi të depozituar zyrtarisht janë situata të ndryshme ligjore, me veprime të mundshme të ndryshme. | Të veproni mbi bazën e informacionit jozyrtar ose, në të kundërtën, të supozoni se nuk ka asgjë të gabuar sepse ende nuk është raportuar asnjë depozitim. |
| Nëse mund të paraqisni kërkesë mbi bazën e garancisë, filloni ta bëni këtë në vend që të prisni procedurën e falimentimit | Kërkesa mbi bazën e garancisë zhvillohet veçmas nga afatet e falimentimit. Paraqitja e saj më vonë nuk ju sjell asnjë përfitim. | Të prisni të shihni si përfundon falimentimi përpara se të paraqisni kërkesë mbi bazën e një garancie që nuk varej kurrë prej tij. |
| Nëse nuk ekziston garanci e vlefshme, regjistroni zyrtarisht kërkesën tuaj në procedurën e falimentimit, përmes një avokati | Kreditorët e paregjistruar nuk përfshihen automatikisht në procedurë. Duhet ta paraqisni kërkesën brenda afateve të përcaktuara nga vetë procedura. | Të supozoni se administrimi i falimentimit e di tashmë për pagesën tuaj dhe do ta përfshijë atë pa paraqitur ju asgjë. |
Paratë e garantuara kundrejt parave pa garanci, pasi falimentimi bëhet realitet
Falimentimi i zhvilluesit është i njëjti ngjarje në të dyja rastet. Ajo që ndryshon krejtësisht është se kush ju detyrohet paratë dhe si zgjidhet kjo kërkesë.| Pagesë pa garanci | Pagesë e mbuluar nga garancia | |
|---|---|---|
| Kush ju detyrohet paratë | Zhvilluesi i falimentuar, përmes masës së falimentimit. | Një bankë ose sigurues, një shoqëri e aftë të përmbushë detyrimet e saj dhe e palidhur me financat e zhvilluesit. |
| Cili proces vendos për kërkesën tuaj | Vetë procedura e falimentimit, sipas afatit të saj. | Një kërkesë e drejtpërdrejtë kundër garantuesit, e pavarur nga falimentimi. |
| Sa i sigurt është rezultati | Vërtet e pasigurt. Varet nga renditja e kërkesës dhe madhësia e masës pasurore. | E përcaktojnë kushtet e vetë garancisë. Prandaj është e rëndësishme t'i kontrolloni paraprakisht këto kushte. |
| Çfarë përcakton cili zbatohet për ju | Nëse ekzistonte një certifikatë e vlefshme dhe individualizuar për atë pagesë specifike. | I njëjti fakt, parë nga këndvështrimi që ju mbron. |
Kjo përshkruan qëndrimin e përgjithshëm ligjor, jo rastin specifik të zhvilluesit tuaj
Kjo është e drejta aktuale spanjolle për falimentimin dhe garancitë, në fuqi në gusht 2026, e lexuar nga kuadri i përgjithshëm i TRLC-së dhe nga ligji për garancitë, të trajtuara në thellësi në udhëzuesin për garancitë bankare. Nuk është shqyrtim i ndonjë zhvilluesi specifik, i ndonjë kërkese specifike për hapjen e procedurës së falimentimit ose i ndonjë dokumenti specifik garancie. Vetëm një avokat i pavarur që punon me dosjen tuaj konkrete mund t'ju tregojë nëse pagesat tuaja janë të garantuara dhe si do ta klasifikojë një administratë specifike e falimentimit një kërkesë të pagarantuara.Arevont nuk është palë në garancinë tuaj, në fondet e llogarisë së klientit ose në ndonjë procedurë falimentimi dhe ne nuk paraqitemi në gjykatë për kërkesat e kreditorëve. Përpara se të ndodheni ndonjëherë në këtë situatë, shërbimi ynë i koordinimit ligjor siguron që një avokat të ketë kontrolluar certifikatën e garancisë për pagesat tuaja specifike përpara se ato të largohen nga llogaria juaj. Ky kontroll i vetëm përcakton se në cilën anë të krahasimit të mësipërm përfundoni.
Pyetje të shpeshta rreth falimentimit të zhvilluesit
- Nëse zhvilluesi im hyn në procedurë falimentimi, a duhet t'i ndaloj menjëherë pagesat e mëtejshme?
- Pothuajse me siguri, po. Një avokat duhet ta konfirmojë këtë për kontratën tuaj specifike, në vend që të vendosni i vetëm. Vazhdimi i pagesave ndaj një shoqërie në falimentim formal rrezikon të shtojë një pagesë të pagarantuara në një situatë nga e cila po përpiqeni të dilni, veçanërisht nëse llogaria mund të mos funksionojë më si llogaria e mbrojtur e ndërtimit që kërkon ligji. Merreni këtë vendim me avokatin tuaj brenda pak ditësh, jo javësh.
- A mund të përfundohet ende ndërtimi nga dikush tjetër pas falimentimit të zhvilluesit fillestar?
- Ndonjëherë, po. Një bankë, një investitor ose një zhvillues tjetër blen herë pas here një projekt të pezulluar përmes një procedure falimentimi dhe e përfundon atë. Kjo mund të nënkuptojë se prona për të cilën keni lidhur kontratë ende ndërtohet, përfundimisht, sipas një afati të ri dhe shpesh nën një kontratë të re. Kjo nuk zgjidh atë që ju detyrohet për vonesën fillestare, por është një rezultat vërtet i ndryshëm nga mos përfundimi fare i projektit. Shihni udhëzuesin për projektet e papërfunduara dhe të pezulluara për të kuptuar se çfarë përfshin realisht blerja e një të drejte në atë situatë ose qëndrimi në të deri në fund.
- A ka rëndësi nëse kam paguar me para në dorë, me transfertë bankare ose përmes një hipoteke të disbursuar në faza?
- Mbrojtja nga garancia lidhet me vetë pagesën, pavarësisht mënyrës se si e keni financuar. Rëndësi ka nëse shuma specifike mbulohej nga një garanci e vlefshme dhe individualizuar në momentin kur doli nga llogaria juaj, jo nga erdhën paratë. Një huadhënës hipotekor që liron fondet në faza nuk shton asnjë mbrojtje tjetër përtej asaj që ofron garancia. Kjo është një arsye më shumë për ta kontrolluar certifikatën përpara çdo pagese me këste, në vend që të supozoni se banka juaj e ka bërë tashmë këtë.
