Zhvilluesi e humbi afatin: prova është kontrata juaj, jo broshura
Në 30 sekonda
Për një ndërtim të ri, llogaritet vetëm data e përfundimit të blerjes në kontratën tuaj, jo një vlerësim në broshurë. Pasi kjo datë kalon dhe përfundon çdo periudhë tolerance të parashikuar në kontratë, keni të drejtën e rimbursimit të plotë plus interesin ligjor. Kjo vjen nga e njëjta garanci bankare që mbulon dështimin e zhvilluesit. Për një pronë të dorës së dytë, procesi është i ndryshëm dhe më i ngadaltë.
Cila datë llogaritet si data e përfundimit të blerjes?
Për një pronë të dorës së dytë, blerësi dhe shitësi bien dakord për këtë datë në kontratë dhe ajo zakonisht mbetet e pandryshuar. Për një ndërtim të ri, data varet nga koha kur ndërtesa përfundon dhe licencohet, ndërsa zhvilluesit shpesh mbeten prapa afatit. E vetmja datë që ka rëndësi ligjore është ajo e shkruar në kontratën tuaj private. Një "parashikim i dorëzimit" i cituar në një broshurë, ose i thënë gjatë një bisede shitjeje para se të nënshkruanit ndonjë gjë, nuk llogaritet.Shumë kontrata për ndërtime të reja përfshijnë gjithashtu një periudhë tolerance. Në praktikë, kjo shpesh është edhe tre deri në gjashtë muaj pas datës së deklaruar, përpara se vonesa të llogaritet fare si mosrespektim i afatit. Kjo periudhë tolerance është praktikë e zakonshme e tregut, e raportuar nga burime ligjore. Ajo nuk përcaktohet me ligj. Kohëzgjatja reale është ajo që përcakton kontrata juaj, nëse përcakton diçka të tillë. Nëse kontrata nuk thotë asgjë për këtë, nuk ka periudhë automatike tolerance.
Klauzolë dorëzimiKontratë private shitblerjeje
- Data e parashikuar e dorëzimit
- [DD/MM/YYYY]
- Periudhë tolerance
- [X muaj]
- Pasojat e vonesës
- [klauzolë]
- Data e parashikuar e dorëzimit. E vetmja datë me peshë ligjore. Asnjëherë jo "parashikimi i dorëzimit" i broshurës.
- Periudhë tolerance. Detyruese vetëm nëse kontrata juaj e përcakton. Nëse nuk thotë asgjë, nuk ka periudhë tolerance.
- Pasojat e vonesës. Çfarë ndodh pasi data, së bashku me çdo periudhë tolerance, ka kaluar.
| Afati | Çfarë është në të vërtetë | Nëse e detyron zhvilluesin |
|---|---|---|
| Parashikim dorëzimi (vlerësim marketingu) | Një vlerësim që nuk është detyrues. Shpesh jepet përpara se ndërtesa të ketë marrë madje edhe lejen e ndërtimit. | Jo. Ai përcakton pritshmëritë, jo një afat ligjor. |
| Data e dorëzimit (data kontraktore) | Data e saktë ose një formulë për llogaritjen e saj, e përcaktuar në kontratën private të shitblerjes që keni nënshkruar. | Po. Garancia dhe çdo klauzolë penaliteti fillojnë të llogariten nga kjo datë. |
| Klauzola e periudhës së tolerancës, nëse kontrata e përmban | Kohë shtesë, e dakordësuar paraprakisht, përpara se mosrespektimi i një date të konsiderohet vonesë sipas kontratës. | Vetëm nëse kontrata juaj e përmban. Ligji nuk përcakton kohëzgjatjen e saj dhe as nuk parashikon se ajo duhet të ekzistojë. |
A duhet të jetë serioze vonesa përpara se të mund ta anuloni kontratën?
Përgjigjja e sinqertë varet nga ajo që po blini: një ndërtim i ri ose një pronë të dorës së dytë. Përgjigjja mund t'ju befasojë.
Ndërtim i ri apo pronë e dorës së dytë
- Ndërtim i riGarancia fillon pasi kalon data e kontratës dhe përfundon çdo periudhë tolerance. Nuk ka nevojë të vlerësohet sa serioze është vonesa.
- Prona të dorës së dytëZbatohet neni 1124 i Kodit Civil. Gjykata vendos nëse vonesa është mjaftueshëm serioze për të anuluar kontratën.
Çfarë supozojnë blerësitÇfarë kërkon realisht garancia
- Në rastin e një ndërtimi të ri, duhet të provoj se vonesa është serioze ose të pres që gjykata të vendosë, përpara se të marr paratë e mia mbrapsht
- Jo. E njëjta garanci që ju mbron nëse zhvilluesi falimenton mbulon edhe një mosrespektim të thjeshtë të datës. Pasi ka kaluar data e përfundimit të blerjes e përcaktuar në kontratë dhe ka përfunduar çdo periudhë tolerance, plotësohet kushti i garancisë: ndërtesa nuk u përfundua në kohë. Nuk ju nevojitet një gjykatë për të vlerësuar sa serioze ishte vonesa. Mund të paraqisni drejtpërdrejt kërkesë kundër bankës ose siguruesit.
- Në rastin e një prone të dorës së dytë, mosrespektimi i datës së caktuar te noteri funksionon në të njëjtën mënyrë
- Jo, nuk funksionon kështu. Nuk ka garanci ligjore të barasvlershme për datën e përfundimit të shitblerjes së një prone të dorës së dytë. Zgjidhja e përgjithshme është neni 1124 i Kodit Civil. Pala e dëmtuar mund të zgjedhë: të kërkojë që shitblerja të realizohet ose të anulojë kontratën. Në të dyja rastet, ajo mund të kërkojë edhe dëmshpërblim dhe interesa. Por fillimisht gjykata duhet të vendosë nëse vonesa është mjaftueshëm serioze për të anuluar kontratën dhe jo thjesht për ta zbatuar atë. Një blerës i një ndërtimi të ri që përdor rrugën e garancisë nuk përballet me këtë vlerësim.
- Gjashtë muaj është pragu ligjor që vonesa të llogaritet
- Kjo shifër përmendet shpesh në komentet juridike, por vetë ligji (LOE) nuk përcakton gjashtë muaj si kusht për aktivizimin e garancisë. Ka më shumë gjasa të tregojë se për sa kohë një gjykatë, duke zbatuar nenin 1124 në një mosmarrëveshje për një pronë të dorës së dytë, e ka konsideruar vonesën mjaftueshëm serioze për të anuluar kontratën. Në rastin e një ndërtimi të ri, sipas garancisë, kushti aktivizues është data e saktë në kontratë, jo një numër i përcaktuar muajsh.
Nëse preferoj të pres që ndërtesa të përfundojë, në vend që të marr rimbursim, a mund ta bëj këtë?Po. Ardhja e datës që aktivizon garancinë ju jep një zgjedhje. Ajo nuk ju detyron të kërkoni rimbursim. Shumë blerës zgjedhin të presin, veçanërisht kur vonesa është e vogël dhe projekti po ecën qartë përpara. E rëndësishme është që zgjedhja të jetë e juaja pasi data ka kaluar. Ajo nuk është zgjedhja e zhvilluesit.
Si duket në praktikë paraqitja e një kërkese për vonesë?
Kërkesa për vonesë është më e thjeshtë nga sa presin shumica e blerësve. Rruga e garancisë nuk kërkon ngritjen e një çështjeje gjyqësore kundër zhvilluesit.
- Konfirmoni me shkrim se data e kontratës ka kaluarAvokati juaj kontrollon datën e saktë dhe çdo klauzolë për periudhën e tolerancës kundrejt kalendarit.
- Konfirmoni se certifikata e garancisë është e vlefshme dhe mbulon pagesat tuajaKërkesën e paraqisni mbi bazën e së njëjtës certifikatë që u kontrollua përpara se të paguanit.
- Watch out
- Nëse certifikata mungon ose nuk është e përditësuar, një kërkesë e thjeshtë bëhet po aq e vështirë dhe e pasigurt sa një çështje falimentimi të zhvilluesit.
- Vendosni: prisni apo kërkoniPasi të ketë kaluar data e aktivizimit, ky është vendimi juaj, jo i zhvilluesit.
- Nëse paraqisni kërkesë, procedura zhvillohet kundër bankës ose siguruesit.Jo kundër zhvilluesit. Faqja për rimbursimin e kaparit e trajton këtë plotësisht, duke përfshirë edhe kërkesat e kundërshtuara.
- Where
- Banka ose siguruesi që ka lëshuar garancinë
Ndonjëherë problemi është më i madh se një datë e kaluar. Zhvilluesi mund të ketë ndaluar plotësisht ndërtimin, të jetë zhdukur pa dhënë shpjegime ose të ketë hyrë në procedura zyrtare falimentimi. Këto janë situata të ndryshme dhe më të vështira. Secila prej tyre ka udhëzuesin e vet.Hapat 1 dhe 2 më sipër varen nga dy fakte: nëse data e aktivizimit ka kaluar dhe nëse certifikata e garancisë është ende e vlefshme. Shërbimi i koordinimit ligjor i Arevont i kontrollon të dyja, përpara se një vonesë të bëhet mosmarrëveshje, jo vetëm më pas.
Çfarë duhet të konfirmoni në kontratën tuaj, përpara se një vonesë të bëhet mosmarrëveshje
Katër gjëra që duhet të kontrolloni. Lexojini në kontratë përpara se ta nënshkruani. Mos prisni derisa një datë të ketë kaluar.| Konfirmo | Pse ka rëndësi | Si duket një version i keq |
|---|---|---|
| Data e saktë e përfundimit të blerjes, ose formula për përcaktimin e saj, në vetë kontratën | Kjo është e vetmja datë me peshë juridike. Çdo gjë e thënë gojarisht ose e shkruar në materialet e marketingut nuk llogaritet. | Kontrata thotë "data e parashikuar e dorëzimit e komunikuar nga zhvilluesi", në vend që të japë një datë fikse ose një formulë të qartë. |
| Nëse ekziston një klauzolë për periudhën e tolerancës dhe kohëzgjatja e saj e saktë | Ajo ndryshon datën e saktë nga e cila fillon garancia. Nëse kontrata nuk thotë asgjë për këtë, nuk ka periudhë tolerance. | Fjalë të paqarta si "kohë shtesë e arsyeshme", pa dhënë asnjë numër. |
| Nëse certifikata e garancisë është aktuale për çdo pagesë të kryer deri tani | Një kërkesë për vonesë është po aq e fortë sa garancia që e mbështet. Një certifikatë e pavlefshme për shkak të vjetërsimit e dobëson kërkesën e përshkruar më sipër. | Certifikata u lëshua vetëm një herë, në fillim, dhe nuk u përditësua kurrë për pagesat e mëvonshme. |
| Për një pronë të dorës së dytë, çfarë thotë konkretisht kontrata për një datë të kaluar të përfundimit të blerjes | Ndryshe nga një ndërtim i ri, nuk ka garanci ku mund të mbështeteni. Sipas nenit 1124, avokati juaj mbështetet në formulimin e saktë të kontratës për vonesën. | Kontrata flet në përgjithësi për tërheqjen e blerësit ose të shitësit, por nuk thotë asgjë për një datë të kaluar të shkaktuar nga secila palë. |
Një datë e kaluar në një ndërtim të ri krahasuar me një datë të kaluar në një pronë të dorës së dytë
Fjala "vonesë" përshkruan dy situata shumë të ndryshme. Cila prej tyre zbatohet varet nga ajo që po blini.| Prona të dorës së dytë | Ndërtim i ri | |
|---|---|---|
| Cili është mjeti juridik | Neni 1124 i Kodit Civil: mund të kërkoni përfundimin e shitjes ose ta anuloni kontratën, me dëmshpërblim në të dyja rastet. | Garancia bankare: rimbursim i plotë plus interesi ligjor, me të njëjtat kushte sikur zhvilluesi të kishte dështuar plotësisht. |
| A ka rëndësi sa serioze është vonesa | Po. Në praktikë, gjykata vendos nëse shkelja është mjaft serioze për të anuluar kontratën. | Jo. Shkak aktivizues është data e kaluar në kontratë, pavarësisht se sa zgjat vonesa. |
| A ju duhet gjykata për kthimin e parave | Shpesh po, nëse pala tjetër nuk është dakord. Neni 1124 është një e drejtë për përdorimin e së cilës mund t'ju duhet t'i drejtoheni gjykatës. | Jo. Kërkesën e paraqisni drejtpërdrejt te banka ose siguruesi që ka lëshuar garancinë. |
| Çfarë kontrollon avokati juaj | Çfarë thotë vetë kontrata arras për një datë të kaluar, pasi ligji nuk përcakton një rregull për këtë. | Që certifikata e garancisë të jetë e përditësuar dhe të mbulojë çdo pagesë të kryer deri tani. |
Kjo përcakton rregullin e përgjithshëm, jo atë që lejon kontrata juaj specifike
Ky është ligji aktual spanjoll në fuqi në gusht 2026. Ne e shqyrtojmë atë në burimet origjinale, jo në materiale marketingu ose bazuar në mënyrën se si njerëzit zakonisht i përshkruajnë vonesat. Ky është informacion i përgjithshëm, jo shqyrtim i kontratës suaj specifike. Vetëm një avokat i pavarur, që lexon dokumentet tuaja, mund t'ju tregojë nëse data e kontratës suaj ka kaluar, nëse zbatohet një periudhë tolerance për ju dhe nëse certifikata e garancisë suaj është e përditësuar.Kjo faqe trajton qëllimisht një situatë të kufizuar: një vonesë ndërkohë që zhvilluesi është ende i aftë të përmbushë detyrimet dhe vijon të ndërtojë. Nëse zhvilluesi ka ndaluar plotësisht ose ka hyrë në procedurë zyrtare falimentimi, kjo është një situatë më e vështirë dhe e ndryshme, e trajtuar në faqen e saj. Ne nuk paraqitemi në gjykatë për mosmarrëveshje kontraktore dhe nuk jemi palë në garancinë tuaj. Shërbimi ynë i koordinimit ligjor kontrollon që datat dhe certifikata të jenë të sakta, përpara se një vonesë të bëhet mosmarrëveshje, jo më pas.
Pyetje të shpeshta për vonesat në përfundimin e blerjes
- Nëse kontrata ime ka klauzolën e vet të penalitetit për një vonesë, a zëvendëson ajo interesin ligjor të garancisë?
- Jo. Këto janë dy gjëra të ndryshme dhe kontrata juaj mund t'i përmbajë të dyja. Interesi ligjor i garancisë detyrohet automatikisht sapo të kalojë data që e aktivizon atë. Ai llogaritet nga data e çdo pagese, pavarësisht nëse kontrata juaj ka apo jo një klauzolë penaliteti. Një klauzolë private penaliteti, nëse kontrata juaj e përmban, fillon nga e njëjta datë dhe është një e drejtë më vete, përveç interesit. Prandaj ia vlen të kontrolloni nëse e keni një të tillë, së bashku me datën dhe periudhën e tolerancës.
- A mund të më ofrojë zhvilluesi diçka tjetër përveç parave, si një përmirësim ose zbritje, në vend të rimbursimit të garancisë, pasi të ketë ndodhur një vonesë?
- Po, mund t'jua ofrojë. Disa blerës pranojnë një alternativë vërtet të mirë në vend të anulimit të blerjes. E rëndësishme është kjo: ju tashmë keni një të drejtë të qartë ligjore për rimbursim të plotë. Zhvilluesi nuk po ju bën një nder. Nëse një alternativë e ofruar vlen vërtet më shumë se paratë, kjo duhet të vendoset rast pas rasti, së bashku me avokatin tuaj, jo nën presion kohe në një zyrë shitjesh.
- Nëse e bleva përmes një hipoteke dhe data e përfundimit të blerjes shtyhet, a ndikon vonesa edhe në miratimin e hipotekës sime?
- Mund të ndikojë. Miratimet e hipotekave dhe normat fikse shpesh vlejnë vetëm për një periudhë të kufizuar. Një përfundim i blerjes i vonuar mund të nënkuptojë se banka juaj duhet të rimiratojë ose të rillogarisë kushtet e një kredie të rregulluar mbi bazën e datës fillestare. Ky është një problem më vete, praktik. Ngrijeni këtë çështje me bankën tuaj sapo vonesa të duket e mundshme, jo vetëm pasi të konfirmohet data e re.
