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Costa del Solのマンションの湿度

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コスタ・デル・ソルの湿気は、通常、雨漏りではありません。薄い壁の空室で、暖かく湿った空気が冷たい表面に触れて生じる結露です。そのため、この地域の湿気の季節は8月ではなく11月から2月です。また、5月には完璧だったアパートが、1月にはカビ臭くなるのもこのためです。

室内側屋外
暖かく湿った室内空気
こちらが室内側です。冷たい壁では保持できない水分を含んでいます。
壁断熱なしの単層壁
内側の表面が冬の夜には露点を下回るほど冷たくなります。
露点
冷たい表面に触れた空気が、雨漏りではなく結露として水分を放出する温度です。
屋外
夜間の冷たい空気。これが壁の内側の表面が冷える本当の理由です。
断熱されていない冷たい壁が暖かい室内空気に触れる場所に露点が生じ、カビが発生します。

ここでは、なぜ夏ではなく冬が湿気の多い季節なのですか？

月平均相対湿度閉め切ったマンション内で起こること
November to January71から72 %最悪の組み合わせは、屋外の湿った空気、室内の冷たい壁、暖房がなく、誰も窓を開けない状態です。このとき、天井の隅や家具の裏にカビが発生します。
February to March67から68％湿気が残り、夜間もまだ冷えています。12月に生じた損傷は、通常、最初に訪れた人によって今発見されます。
April to May59から63％住戸は乾き、壁は暖まります。また、この時期に内覧の大半が行われます。そのため、内覧だけでは湿気についてほとんど判断できません。
June to July58％この海岸地域で最も乾燥する時期です。エアコンは冷却時に湿気も取り除くため、夏に人が住んでいる住戸は乾燥した状態を保ちます。
August to September61から65％湿度は海水温の上昇に伴って高くなりますが、冬の数値を下回っています。人々が「湿気の多い8月」として記憶しているのは、最高湿度の時期ではなく、暑さと湿気の組み合わせです。
October70％転換点です。秋の雨が降り始め、建物が冷え、湿気の季節が再び始まります。アパートの準備をするべき月は12月ではなく、この月です。
相対湿度だけでは、話の半分にすぎません。結露は、空気が露点よりも冷たい表面に触れたときに生じるため、実際の要因は表面温度です。1月に暖房のないアパートでは外壁が冷たくなるため、部屋の中央ではなく、そこに湿気が現れます。
August
平均湿度
61から65％
壁面温度
暖かく、気温に近い状態
建物の入居状況
入居中、エアコン稼働
起こること
乾燥: ACが冷却時に湿気を除去
January
平均湿度
71から72 %
壁面温度
寒く、露点を下回ることが多い状態
建物の入居状況
空室、暖房なし
起こること
最も冷たい表面での結露
上の表にあるAEMETの数値を使った、6か月間隔で見た同じアパートの比較です。居住状況と暖房は、天候と同じ程度に変化します。年間平均の65%と12月のピークである72%は年間の数値であり、この2か月のいずれかの数値ではありません。
出典
海岸地域は本当にスペイン内陸部より湿度が高いのでしょうか。はい。ただし、その数値はインターネットで言われているより低いものです。マラガ空港の年間平均湿度は65%で、12月頃に72%近くまで上昇します。内陸部の数値はこれより大幅に乾燥しています。海岸地域の問題は、極端に高い湿度ではありません。夏向けに設計された建物に、穏やかで湿った冬と、別の形で素材を劣化させる海塩が組み合わさることです。

どのような湿気を確認していますか。

  • 結露圧倒的に多いタイプ
    現れる場所
    天井の隅、冷たい外壁、家具の裏、クローゼットの内部です。
    見た目
    黒い斑点状のカビ、朝の窓ガラスの水滴、閉め切った住戸のかび臭いにおいです。
    通常の費用負担者
    ご本人です。建物の不具合ではなく、空気と温度が原因であり、通常は換気と暖房で解決します。
  • 浸透性湿気外部から
    現れる場所
    広がった湿気ではなく、窓の下、テラスの下、または激しい雨が吹き付ける壁にできる局所的な跡です。
    見た目
    雨の後に悪化し、乾くのに時間がかかります。全体的な湿気ではなく、はっきりした染みです。
    通常の費用負担者
    水が入り込んだ部分の所有者が対応します。共有屋根や外壁であれば、通常は管理組合です。
  • 上昇湿気地面からの湿気
    現れる場所
    壁の下端に沿った帯状の部分です。地上階、ガレージ、収納室、古い住宅に見られます。
    見た目
    高さが一定で、塩分によってしっくいが崩れ、塗装が壁から浮き上がります。
    通常の費用負担者
    あなたです。これは建築時期に関する問題です。古い建物には、防湿層がまったくないことがよくあります。
  • 漏水配管からの漏水
    現れる場所
    一か所に現れ、浴室の下の天井であることがよくあります。
    見た目
    通常の費用負担者
    原因によって異なります。修理するには、まず原因を見つけなければなりません。原因調査が保険の補償対象になるかどうかは、契約によって異なります。
簡単な判別方法は、季節と形状を見ることです。冬に、冷たい表面に広い範囲で発生するなら結露です。雨の後に、一方向から一か所へ浸入しているなら浸透湿気です。壁の下部に帯状に現れるなら上昇湿気です。一年中いつでも発生し、浴室などの水回りの下に現れるなら漏水です。
屋根、上階の共有テラス、外壁、共有配管など、建物の共有部分が原因の損害は、購入者様の保険ではなく、管理組合とその保険で対応します。契約予約の前にこの責任範囲を確認しておく価値があります。予約後では遅い場合があります。
不動産保険の補償範囲
浴室の天井の湿気は、上階の部屋からの漏水を意味しますか。必ずしもそうとは限りません。これは最もよくある誤解です。窓がなく、換気扇の性能も低い浴室では、それだけで十分な湿気が生じ、天井の隅が黒くなることがあります。これは結露です。上階からの漏水は、通常、輪郭のはっきりした染みになります。季節を問わず現れる可能性があり、しばしば水位のような跡が残ります。隣人に連絡する前に、2週間、シャワーを浴びるたびに20分間換気扇を回し、変化があるか確認してください。

スペインの沿岸部の建物は、なぜ湿気が発生しやすいのですか。

これらは、施工不良によるものではありません。暑さと日差しに適した建築の伝統に基づいて建てられています。その伝統が、湿度の高い涼しい冬もある気候で、そうした環境に常時対応していない所有者によって使われているのです。
  1. 古い建物に防湿層がないスペインの建築基準に、湿気を防ぐ具体的な規定が初めて盛り込まれたのは2006年です。この規定は、地面に接する壁と床に加え、外壁と屋根も対象としています。それ以前に建てられた建物には、地面と壁の間に防湿層がまったくないことが多く、まさにそれが上昇湿気を引き起こす状態です。
  2. 雨どいのない屋根この地域の陸屋根やテラスでは、雨水が雨どいや縦樋に流れ込まず、端から直接流れ落ちることがよくあります。そのため雨水が外壁を伝って壁の基部に染み込み、同じ場所で何度も繰り返されます。
  3. 雨水が跳ね返る部分の装飾タイル壁の下部にタイルを帯状に貼ると見栄えはよくなりますが、その裏側に湿気がこもります。壁の内部に水が入ると、防水仕上げによって外側へ乾燥できなくなります。そのため、今度は購入者様の部屋の内側へ向かって乾燥することになります。
  4. 単層ガラスと薄い断熱材冷たいガラスや壁は、結露が発生する表面です。元のアルミ製窓枠が使われ、熱遮断構造のない古い沿岸部の集合住宅では、すべての窓の周囲に冷たい部分ができます。そのため、カビはまず窓の縁やまぐさに現れます。
  5. テラス下の居住空間寝室の上にあるタイル張りのテラスは、実質的には家具を置いた陸屋根です。防水層は時間とともに劣化し、排水口が詰まることもあります。防水機能が失われると、通常、最初に気づくのは下の天井です。
  6. 塩分と紫外線海から数百メートル以内では、塩分が金属製の固定具、蝶番、網戸、手すり、クロムめっきされたものすべてを劣化させます。強い日差しも、中央ヨーロッパよりはるかに速く、シーリング材、プラスチック、屋外用布地を傷めます。他の地域なら10年もつ素材が、2年または3年で使い古したように見えることがあります。これは欠陥ではなく、メンテナンス上の事実です。
出典

建築時期によってリスクはどう変わりますか。

1960s本日
  • 1960年代から70年代の沿岸部集合住宅防湿層なし
  • 1980年代から90年代の都市型分譲地基準制定前、施工品質は良好
  • 2000年代、金融危機まで品質に大きな幅
  • 2010年以降の新築物件断熱・換気済み
CTE防湿基準の適用開始
2006
この海岸沿いの建物は、1960年代から現在まで各時代の特徴を示しており、2006年の防湿基準の導入時期も確認できます。
1960年代・1970年代の海岸沿いの集合住宅
初期の観光開発に合わせて急速に建てられました。通常、防湿層はなく、単板ガラスで、断熱も最低限です。何度も補修された陸屋根や、建物と同じ年代の共用配管が使われていることもよくあります。管理組合によって適切に維持されている物件も多く、状態の良いものなら問題ありません。本当に確認すべきなのは、管理組合がこれまでにいくら費用をかけてきたかであり、それは総会議事録に記載されています。
1980年代・1990年代の都市型住宅地
典型的なCosta del Solの中古物件です。造りはより良くなっていますが、湿気と断熱に関する規則が整備される前に建てられています。繰り返し見られる問題は、居住室の上にあるテラスの防水、風雨にさらされる側の壁の基部、そして窓周りです。何が、いつ交換されたのかを確認してください。
2000年代、金融危機まで
この時期には非常に多くの建物が急いで建てられたため、品質には大きなばらつきがあります。2007年以降に完成した物件は、現行法規に基づいて設計されているはずです。現行法規では、地面に接する部分、外 фасード、屋根について異なる防湿規定が定められています。重要なのは売却年よりも建築許可年です。
2010年以降の新築物件
複層ガラス、熱橋対策、断熱、機械換気、防湿基準が組み込まれています。この年代の物件で湿気がある場合、通常は自然な状態ではなく欠陥です。つまり、保証のもとで誰か別の当事者が負担すべきことであり、お客様が対処するものではありません。
最近改装されたマンション
どの年代の物件でも、最も注意深く確認すべきタイプです。新しい塗装やタイル張りは、実際の改善を意味する場合もあれば、問題を隠している場合もあります。同じ高さに一貫して見られる塗りつぶし跡、一面の壁だけに施された新しい石膏ボード、何かを隠すために囲われた部分、仕上げ材と合わない臭いを探してください。何を修理したのかを尋ね、請求書の提示を求めてください。
何年も空き家になっている物件
上記のいずれとも異なります。換気も暖房もなく、数回の冬にわたり手入れされていないことも多いため、時間の経過とともに結露による損傷が蓄積します。修理できる場合も多く、価格交渉の正当な理由になります。また、それがそもそも価格が魅力的に見えた理由でもあります。

海外から空きマンションを乾燥した状態に保つにはどうすればよいでしょうか。

  • タイマーではなく湿度スイッチ付きの除湿機空気中の湿度が設定値を超えたときだけ運転するよう設定し、40から60%を目指してください。排水を排水管に接続すれば、誰かがタンクを空にする必要もありません。
  • 遠隔で確認できる湿度計温度と湿度を記録し、データを携帯電話に送信する安価なセンサーです。留守がちな所有者が設置できるものとして、これが最も効果的です。
  • 空気を動かす室内のドアは開けておき、ワードローブの扉は少し開け、家具は外壁から離してください。空気が滞留する場所ではカビが生えます。
  • 冬の間、マンションを密閉し暖房なしにしないでください低い設定で暖房を常時運転するほうが、修理費用より安く済みます。それができない場合は、除湿機を電源に接続したままにする必要があります。
  • 誰かが窓を開ける必要があります冬の間、何度もアパートを換気し、1回につき10分から15分です。これは誰にも自動化できない唯一の作業です。
  • 出発前に適切に準備する必要なものの排水は行わず、電気も接続したままにしてください。わずかな基本料金を節約するために電源を切ると、除湿機が停止してしまいます。
物件管理
除湿機だけで十分でしょうか。それとも工事が必要でしょうか。状態が比較的良好なマンションの結露であれば、換気、除湿機、表面を暖かく保つことの組み合わせで、多くの場合は解決します。ただし、除湿機では外部から、または地面から水が入るのを止めることはできません。雨の後に同じ場所でシミが繰り返し現れる場合や、壁の下部に帯状の跡があり、しっくいに塩分が見られる場合は、建物自体の問題です。空気を乾燥させるだけでは、問題を隠すことにしかなりません。

内覧で20分あれば確認できること

このリストを内覧に持参するか、代理で内覧する方に送ってください。必要な道具は携帯電話のライトだけです。ワードローブの中や天井の隅は、テラスからの眺めよりも多くのことを教えてくれます。
確認する場所なぜそこを見るのか注意すべき兆候
マンションの内部
天井の隅、特に浴室と寝室ここは部屋で最も寒く、換気も最も不十分な場所です。黒い斑点状のカビ、または周囲とは少し違う白色で塗られた隅。
外側に面した壁と北側常に最も寒く、日もほとんど当たりません。漆喰がひんやり湿って感じられること、斑点、または小さな水ぶくれ状に塗膜が浮いていること。
窓の開口部、まぐさ、窓台の下面古いアルミ製サッシは、冷気のたまり場と水の通り道をつくります。窓周りのカビ、窓台の下の染み、劣化したシーリング、またはガラス端部の結露跡。
壁の下部40 cmと幅木上昇湿気は常に一定の高さに現れます。変色または塩分の帯、崩れた漆喰、または一方の壁だけ交換された幅木。
窓を開ける前の臭いこれが最も信頼できる確認方法です。内覧のために換気と清掃が済んだ住戸でカビ臭がする、または強い芳香剤の香りがする場合。
人が開けない場所
ワードローブの裏側と内部冷たい外壁に空気がよどむ場所は、カビが生える典型的な箇所です。背板のカビ、収納された布製品のカビ、または動かせないワードローブ。
シンクの下と浴槽のエプロン内部ゆっくりした水漏れは、誰も見ない場所で起こります。膨らんだパーティクルボード、水染み、または不自然なほど新しい収納庫の底板。
テラスの真下にある天井部屋の上にあるテラスは、実質的にはタイルを載せた陸屋根です。その天井だけにある染み、線状に走るヘアークラック、または新しい塗装。
物置とガレージ地下で、暖房も換気もない建物内で最悪の状態です。収納物のカビ、水位線状の跡、錆びた金属、または隅ですでに稼働している除湿機。
屋外と共用部分
ファサードの基部とタイル張りの水はね帯ここは屋根からの水が落ち、乾きにくい場所です。繰り返された補修、雨樋のない屋根端の下の染み、または壁の基部で傷んだタイル。
テラスの排水口、立ち上がり、しきいのタイル防水は中央ではなく、端部や排水口で破綻します。詰まった排水口、ドアのしきいと同じ高さに敷かれたタイル、または適切な納まりの代わりに使われたシリコン。
管理組合の過去3年間の議事録屋根、テラス、ファサードの工事は、これらの会議で決議され、費用が支払われます。繰り返す湿気問題への言及、延期された屋根修理、または否決された特別徴収。
修理内容と請求書本当の修理には書類があります。問題を隠しても、修理したことにはなりません。誰も説明できない最近の改装と、そのすべてについての書類がないこと。
このリストは物件リストを絞り込むのに役立ちますが、建物検査の代わりにはなりません。真剣に購入を検討している物件については、技術的な建物検査は別途依頼するサービスであり、書面による報告書が発行されます。その報告書をもとに交渉します。
物件の技術検査

共用部分またはご自身のマンション内の湿気

同じ壁にある同じ染みでも、水がどこから来たかによって修理費は変わります。物件を所有してからではなく、予約する前に確認しておく価値があります。
建物の共用部分お客様のマンション
典型的な原因屋根、共有部分である場合のその上のテラス、外壁、共用配管、共用排水管、擁壁です。結露、ご自身の配管、ご自身のテラス、ご自身の窓、そして換気の習慣です。
誰が支払うか管理組合が、管理費または特別徴収金から負担します。スペインの不動産法では、共用部分の維持に必要な工事を実施することが管理組合に義務付けられています。保証期間内の施工不良、またはご自身の保険契約に基づく請求でない限り、ご自身で負担します。
購入前の確認方法直近3回の年次総会の議事録、管理組合の会計書類、予定されている工事について管理者に直接尋ねた回答です。上記の内覧チェックリストと、購入を真剣に検討している物件の技術検査です。
起こり得る問題工事は合意されていても資金が確保されていない場合や、決済後に請求される費用で賄われる場合があります。承認済みで未払いの項目を具体的に確認してください。本当の原因が続いているのに、それを隠すだけの表面的な修繕で、最終的にご自身の問題になります。
対処方法物件を予約する前に、予定されている工事と承認済みの請求額をすべて書面で取得してください。弁護士は通常、管理組合の滞納状況を確認します。修理費の見積もりを取り、または決済前に修理を実施してもらい、その後に確認してください。
経験から

写真より古かった物件

これは私たち自身が経験した事例の一つであり、これを書き留めた理由でもあります。訪問時、その物件は掲載写真から受けた印象よりも、明らかにかなり古い状態でした。何かが偽装されていたわけではありません。写真は実際のものでした。ただ、写真には、部屋が清掃され、照明を当てられ、慎重に構図を整えられた後の姿を見せるという性質があります。建物の古さは、カメラが向けられていない場所に現れます。この海岸沿いでは、そこは湿気が現れる場所と同じです。壁の下部、窓の縁、クローゼットの裏側、物置などです。
飛行機に乗る前に、誰かに懐中電灯を持って物件内を確認してもらうべき理由は、まさにそこにあります。
動画ツアー
率直に言えば

お伝えしないこと

修理費についてです。壁を乾燥させる費用、壁の下部を再塗りする費用、テラスを防水する費用について、ユーロの金額を掲載していません。正直な費用幅が非常に広く、中間的な金額を推測するだけになってしまうからです。書面による検査報告書に基づいた見積もりを取得すれば、その金額が実際のものになります。湿気によって価格が変わるか、またどの程度変わるかについてです。実際には変わることが多く、その幅は売主が把握していること、検査報告書の内容、物件が売りに出されてからの期間によって異なります。根拠のない割合は、割合を示さないよりも悪いため、ここでは平均値を掲載しません。私たち自身が検査を実施することはありません。技術検査は、資格を持つ専門家が行う、紹介制の別サービスです。ここまでお読みいただいた内容は、誰かに費用を支払う前に、ご自身で無料で実施できるよう意図的にまとめたものです。

湿気と施工品質に関するよくある質問

デベロッパーは湿気が欠陥ではなく結露だと言っています。誰が判断するのでしょうか。
最終的には技術専門家が判断しますが、実務上は、先に書面による報告書を持っている側が有利です。新築の保証期間は、構造が10年、設備が3年、仕上げが1年です。湿気の問題がこれらの期間内に該当するのは、建築上の欠陥が原因である場合に限られます。アパートの使用方法や換気が原因の結露は該当しません。そのため、写真と日付を含む独立した検査報告書は、争いよりも有用です。また、1年目の不具合申告期間が非常に重要なのもこのためです。
隅に生えた黒カビは危険ですか。
建物の緊急事態というより、健康上の問題です。カビの胞子は、ぜんそく、アレルギー、呼吸器系の問題を悪化させる可能性があり、子どもや高齢者はより大きな影響を受けます。まずカビを除去し、その後に原因を直してください。除去だけでは毎年冬に再発するためです。ご家族にぜんそくのある方がいる場合、慢性的な湿気の問題は小さな改修課題ではなく、購入を見送る理由として扱ってください。
5月に内覧した場合、アパートに湿気の問題があるかどうかをどう判断できますか。
証拠が残りやすい場所を確認してください。ワードローブの背面、天井の隅、壁の下部、物置、テラス下の天井です。湿気の跡は乾燥した春を越えて残るため、まさにこれらの場所だけに新しい塗装がある場合、それ自体が警告サインです。次に、2つの質問を必ず書面で尋ねてください。この場所で過去に湿気の処理をしたことがあるか、管理組合が最後に屋根、テラス、外壁にいくら支出したかです。
決済前に売主へ湿気の問題を修理するよう依頼できますか。
はい。双方にとって、こちらの方がよい結果になることがよくあります。染みを単に塗り隠すのではなく、原因が特定されていることを確認してください。何を誰が行うのかを書面で合意し、契約後ではなく署名前に検査を受けてください。工事を期限内に完了できない場合は、きりのよい金額ではなく、実際の見積もりに基づいて価格を調整する方法があります。
新築物件ならこの問題は起こりませんか。
いいえ。ただし、状況ははるかに良好です。法令により2006年以降は防湿対策が義務付けられており、2010年以降の建物には複層ガラス、断熱、換気設備が組み込まれているため、結露が発生する可能性は大幅に低くなっています。問題が発生した場合も、通常は責任を負うべき者がいる欠陥です。新築物件でも、閉め切ったマンションが冬の間に湿気を帯びることまでは防げません。その部分は、今もご自身の責任です。
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