スペインの不動産のエネルギー証明書
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スペインのすべての不動産は、売却または賃貸の広告を出す前に、有効なエネルギー証明書を取得していなければなりません。証明書では建物をAからGまでの等級で評価します。有効期間は10年です（G等級の場合は5年）で、費用は50から300 €です。用意して提供するのは売主であり、あなたではありません。
証明書では何を評価しますか？
この等級から、お客様ご自身が電気代にいくら支払うかは分かりません。実際の不動産の使い方によって異なるためです。この等級が示すのは、建物がどれだけ効率的になるよう設計・建築されているかだけです。この沿岸地域では、寒冷な気候の地域と比べて、低い等級が暖房や冷房の費用に与える影響は小さくなります。それでも実際の影響はあります。法律により、すべての媒体のすべての不動産広告に等級を記載しなければなりません。
エネルギー性能証明書AからGの等級表示
- エネルギー評価
- [A-G]
- エネルギー消費量
- [XXX] kWh/m² 年
- CO2排出量
- [XX] kg CO2/m² 年
- 有効期間
- [DD/MM/AAAA]
- エネルギー評価. 法律により、すべての広告に表示しなければならない唯一の文字です。
- エネルギー消費量. 理論値です。世帯の実際の光熱費ではなく、建物自体に基づきます。
- CO2排出量. エネルギー消費量と同じ方法で算出されます。
- 有効期間. 発行日から10年間有効。ただしG等級は5年間です。
法律上、正確にはいつ必要で、いつ不要ですか？
実際に適用される免除は少数残っていますが、その範囲は限定的です。規則を回避するための一般的な方法ではありません。
どのような形であっても、その物件を売却または賃貸に出す予定ですか。
- 売却物件を広告掲載することさえできるようになる前に、必ず必要です。
- 長期賃貸常に必要です。売却の場合と同じ要件です。
- 短期賃貸または休暇用賃貸、期間を問わず2021年以降、必要となっています。従来の4か月未満の場合の免除は、もはや適用されません。
- いずれでもない場合: 50 m²未満の独立した建物、または解体目的で購入した物件この限定的な免除に該当する場合に限り、必要ありません。
まったく新しく、誰も住んだことのない物件でも、売却前に証明書が必要ですか。はい。新築物件は、開発プロセスの一環として証明書を取得します。手配するのは開発業者自身の技術チームです。購入者であるお客様が別途取得するのではなく、その他の決済書類とともに受け取ることになります。
誰が発行し、売主はどのように取得するのですか。
証明書を発行できるのは、建築家、技術建築家、または適切な資格を持つ技術者などの técnico competente（有資格技術者）だけです。所有者が直接手配したり登録したりすることはできません。以下のすべての手続きは、その技術者を通じて行われます。Arevontの法務調整担当は、nota simpleおよび共同体債務証明書とともに、署名前に収集する標準書類の一つとして売主の証明書を回収します。これにより、お客様がその証明書を頼りにする前に、有効で登録済みであることを確認できます。公証人の場で証明書がないと判明する事態を防げます。
- 現地調査技術者は、証明書の発行前3か月以内に、現地で不動産を検査します。
- Where
- 物件そのもの
- 計算建築、断熱、窓、設置済み設備を評価し、AからGまでの等級に換算します。
- 地域登録簿への電子申請アンダルシアでは、Registro de Certificados Energéticos de Andalucíaです。
- Where
- Agencia Andaluza de la Energía
- Watch out
- 申請できるのは証明書を発行する技術者だけで、所有者が直接行うことはできません。
売主が有効な証明書を持っていない場合、どうなりますか。
売却が自動的に禁止されるわけではありません。買主に証明書の欠如または期限切れを明確に伝え、買主が証明書の要件を放棄する旨を書面で、しかも証書自体に記載すれば、公証人はなお証書を承認できます。ただし、当局との関係で売主が負うリスクはなくなりません。有効な証明書を取得または提出しないことは、規則が参照する都市開発および消費者保護に関する広範な規定に基づき、罰金の対象となる違反です。複数の独立した情報源では、罰金は通常300から6.000ユーロの範囲と説明されています。基礎となる法律そのものに照らして正確な罰金額を確認していないため、これを保証として扱わず、弁護士に確認してもらってください。この段階で証明書がないことは、法的手段というより警告サインとして役立ちます。なぜないのか、またその物件について過去に証明書が存在したことがあるのかを確認する価値があります。売主が提示を渋る場合は、通常の取引で用意されているはずの他の書類が欠けている場合と同じように扱ってください。
- 署名前に確認売主が提示できる証明書をまったく持っていないその物件にはもともと証明書がなかったか、期限切れになっている可能性がありますWhat to do instead理由を確認し、他の書類と同様に欠落書類として扱ってください
- お客様のリスクは低いより早く署名するために、要件を放棄するよう求められている買主が書面で要件を放棄すれば、公証人はそれでも証書を承認できますWhat to do insteadお客様が要件を放棄しても、売主自身が罰金を受けるリスクはなくならないことをご理解ください
- 署名前に確認短期賃貸の掲載には評価がありません2021年以降、すべての休暇用賃貸物件の広告に必要です。4か月未満の場合の免除は、もはや適用されません。What to do instead予約または同じ物件の広告掲載前に取得を依頼してください
正確な罰金額は、根拠となる法律を直接読み取った数字ではなく、複数の独立した情報源で一貫して報告されている範囲として示しています。正確な金額として扱わず、弁護士に確認してもらってください。
売買契約の締結を早めるために要件を放棄した場合、その放棄によって売主も罰金から守られますか。いいえ。買主による放棄の意思表示を証書に記載しても、影響するのは公証人が締結手続きを進めるかどうかだけです。そもそも有効な証明書を保有していないことについて、売主が規制当局に対して負う責任には影響しません。これは売主と国との間の別個の問題です。
海沿いの別荘では、低い評価は本当に問題になりますか。
実際には、温暖な地中海沿岸では、低い評価は寒冷な気候の場合ほど重要ではありません。温暖な気候の地中海沿岸で住宅を実際に維持する費用に占める暖房と冷房の割合は小さく、その点を無視する意味はありません。しかし、気候にかかわらず、証明書にはなお法的な役割があります。すべての広告に表示しなければならず、締結前に存在していなければなりません。また、証明書がないことは、サイトの詳細な弁護士向けチェックリストガイドで詳しく扱っている他の書類と併せて、確認しておくべき事項の一つです。Arevontは証明書を発行せず、認証技術者でもありません。法務調整担当が、複数ある書類の一つとして売主の証明書を無償で収集・確認してから、お客様は何も署名せずに進められます。
エネルギー証明書に関するよくあるご質問
- 売主が新しい証明書を持っていない場合、発行してもらうには実際にどのくらいかかりますか。
- 技術者を手配した後であれば、通常は数週間ではなく数日で完了します。現地訪問は1回だけで、その後に計算と電子申請が行われます。より一般的な遅延原因は、認証手続きそのものではなく、技術者を見つけて予約することです。
- エネルギー評価が高いと、物件の売却価格は本当に上がりますか。
- この効果をCosta del Solに限定して示す信頼できる公表数値はなく、数値を作り出すことは、分からないと認めるよりも不適切です。言えるのは、法律により、現在はすべての広告に評価が表示されるということです。そのため、比較を重視する買主がエージェントに連絡する前に確認できる、もう一つの情報になっています。
- 購入を検討しているだけで、まだ所有していない物件のエネルギー証明書を取得できますか。
- いいえ。証明書は物件に付随するものです。手配するのは、現在の所有者または売却者であり、購入希望者ではありません。掲載に証明書が表示されていない場合は、売主側に確認する価値があります。その間にお客様自身で取得することはできません。
- 評価のランクはスペイン全土で同じですか。それともアンダルシアでは異なる尺度を使用しますか。
- AからGまでの尺度とその基礎となる方法は、Real Decreto 390/2021により国レベルで定められています。アンダルシアでも、スペインの他の地域と同じ方法で適用されます。地域による唯一の違いは、証明書を提出する登録機関です。アンダルシアでは、Agencia Andaluza de la Energía独自のシステムに提出します。
- 今は問題なくても、低い評価は後になって本当の問題になりますか。
- より長期的には、可能性があります。複数の業界情報源が、EU主導の動向を一貫して報告していますが、これはまだスペインの法律で確認されていません。この動向は、2030年までに不動産を市場に出すために最低E等級を求め、2033年までにD等級へ引き上げる方向を示しています。これは確定したスペインの規則ではなく、注視すべき動向として扱ってください。これにより、G等級の不動産が特定の日付に売却不能になるわけではありません。別の変更として、2025年8月から施行されているとすでに報告されているものがあり、公式の住宅ローン評価（tasación）には有効な証明書が必要となります。これは、評価の低さまたは証明書の欠如が2030年より早く問題となり得る、より差し迫った理由です。これも法律そのものではなく、業界報道に基づく情報として示しています。
