Apa itu IBI, dan berapa sebenarnya yang akan Anda bayarkan setiap tahun?
Dalam 30 detik
IBI dikenakan kepada setiap pemilik, termasuk bukan penduduk dan pemilik properti kosong, berdasarkan nilai kadaster dikalikan tarif yang ditetapkan setiap balai kota antara 0.4 dan 1.1 persen, hingga 1.3 persen di kota yang lebih besar. Tidak ada tarif tunggal Costa del Sol.
Apa sebenarnya IBI, dan siapa yang wajib membayarnya?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, adalah pajak properti tahunan pemerintah daerah di Spanyol, yang dipungut oleh balai kota tempat properti berada, dari setiap pemilik, setiap tahun, tanpa pengecualian. Bukan penduduk yang tidak pernah menginjakkan kaki di Spanyol pada tahun tersebut tetap wajib membayarnya. Pemilik kavling kosong tetap wajib membayarnya. Tidak ada pembebasan bagi kepemilikan asing atau properti yang dibiarkan kosong.Banyak balai kota di Costa del Sol tidak memungutnya secara langsung, melainkan menyerahkan penagihan kepada Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, badan pemungut tingkat provinsi.
Bagaimana tagihan IBI Anda sebenarnya dihitung?
IBI adalah nilai kadaster dikalikan tipo de gravamen, yaitu tarif pemerintah daerah. Nilai kadaster adalah angka administratif yang ditetapkan oleh Catastro, badan daftar pertanahan negara, bukan harga pasar atau harga yang sebenarnya Anda bayarkan. Nilai tersebut biasanya jauh di bawah nilai pasar dan hanya direvisi secara berkala di setiap munisipalitas: tinjauan kadaster komprehensif terakhir Marbella sendiri bertanggal 2012, yang berarti penilaian di sana dapat tertinggal dari pasar nyata selama lebih dari satu dekade.Tarif itu sendiri ditetapkan setiap tahun oleh setiap munisipalitas dalam kisaran yang ditetapkan secara hukum secara nasional: batas minimum 0.4 persen dan batas maksimum umum 1.1 persen untuk properti perkotaan, meningkat menjadi 1.3 persen di munisipalitas berpenduduk lebih dari 100.000 jiwa. Dua vila yang identik dapat memiliki tagihan IBI yang sangat berbeda hanya karena berada di munisipalitas yang berbeda, dengan tarif yang berbeda serta penilaian kadaster yang berbeda dan mungkin sudah tidak mutakhir.
| Benahavis, batas minimum legal0.4% dari nilai kadaster | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% dari nilai kadaster | 725 € |
| Marbella0.65% dari nilai kadaster | 975 € |
Berapakah tarif IBI sebenarnya, dari kota ke kota?
Tidak ada satu "tarif IBI Costa del Sol". Tarif tersebut harus diperiksa dari kota ke kota, dan kisarannya dimulai dari batas minimum legal ke atas.
| Munisipalitas | Tarif IBI perkotaan | Catatan |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Batas minimum legal, dikonfirmasi stabil setidaknya sejak 2012. Pedesaan 0.6%, BICES 1%. |
| San Roque | 0.47% | Mencakup Sotogrande, Alcaidesa, dan kota San Roque itu sendiri. Tarif yang sama berlaku untuk lahan pedesaan. |
| Mijas | 0.483% | Berdasarkan data Kementerian Keuangan tahun 2026. Pedesaan 0.63%, BICES 1.3%. |
| Marbella | 0.65% | Tarif saat ini berdasarkan agregator yang mengutip data resmi. Anggap ini sebagai angka saat ini, bukan angka tetap. |
Estepona merupakan kasus terpisah yang telah dikonfirmasi berdasarkan kondisinya sendiri: balai kota mengurangi tagihan IBI efektif rata-rata sekitar 20 persen untuk 2026, tetapi hanya bagi pemilik yang terdaftar sebagai penduduk setempat. Pemilik nonresiden tidak memperoleh pengurangan tersebut dan membayar kurang lebih sama seperti pada 2025. Keringanan tersebut berjumlah 6.1 juta euro untuk 37.988 tagihan, dan IBI tahunan apartemen tipikal di sana disebut hanya beberapa ratus euro, sehingga pengurangan 20 persen itu kurang lebih seharga makan malam yang baik, bukan jumlah yang mengubah hidup. Fuengirola, secara terpisah, menghapus diskon IBI sebesar 30 persen yang sebelumnya diberikan kepada properti sewa wisata terdaftar, serta mengklasifikasikannya ulang sebagai properti komersial untuk keperluan pajak sampah, sehingga secara khusus menimbulkan kenaikan biaya nyata bagi pembeli yang mengandalkan pendapatan sewa di sana.
Kapan IBI sebenarnya jatuh tempo, dan apa yang terjadi jika Anda melewatkannya?
IBI ditagih dan dipungut setiap tahun oleh pemerintah kota, atau, untuk banyak balai kota di Costa del Sol, oleh PRP Malaga atas nama mereka. Tidak ada satu tanggal universal untuk periode pembayaran: tanggal tersebut benar-benar bergantung pada badan pemungut yang digunakan oleh balai kota terkait. Dalam praktiknya, perkirakan satu atau dua periode pembayaran tahunan, yang biasanya jatuh pada paruh kedua tahun dan terkadang dibagi menjadi beberapa periode, lalu konfirmasikan tanggal spesifiknya langsung kepada balai kota properti tersebut atau PRP Malaga saat pembelian.
| Jika Anda... | Yang terjadi | Yang harus dilakukan |
|---|---|---|
| Bayar tepat waktu lewat autodebet | Banyak balai kota memberikan potongan kecil sebagai penghargaan, yang ditetapkan berdasarkan peraturan masing-masing pemerintah kota. | Atur domiciliacion bancaria dari rekening Spanyol saat pembelian. |
| Lewati periode pembayaran sukarela | Denda tambahan, recargo, dikenakan sebesar 5 hingga 20 persen, tergantung seberapa terlambat pembayaran dilakukan. | Bayar segera setelah menyadarinya. Jangan biarkan keterlambatan berlanjut. |
| Biarkan tidak dibayar dalam waktu lama | Pihak berwenang dapat meningkatkan penagihan menjadi embargo resmi, yaitu penyitaan terhadap properti atau rekening bank pemilik. | Anggap setiap surat dari otoritas pajak Spanyol sebagai hal mendesak, bahkan jika Anda berada di luar negeri. |
Bagi pemilik nonresiden, debit langsung kemungkinan besar merupakan cara termudah untuk menghemat persentase kecil sekaligus menghilangkan risiko nyata melewatkan periode pembayaran yang sejak awal tidak pernah Anda lihat pemberitahuan tertulisnya.
Biaya kecil berulang lainnya apa yang menyertai IBI?
Sebagian besar pemerintah kota mengenakan biaya tahunan terpisah untuk pengumpulan sampah, tasa de basura, biasanya berkisar antara 50 hingga 180 euro per tahun, tergantung pada pemerintah kota dan jenis properti. Di beberapa kota, biaya tersebut digabungkan ke dalam tagihan IBI, sedangkan di kota lain ditagihkan secara terpisah, terkadang melalui perusahaan air, bukan balai kota. Hal ini berbeda-beda menurut pemerintah kota dan perlu diperiksa secara lokal, bukan diasumsikan sama di seluruh pesisir.Pemilik properti nonresiden yang tidak menyewakan propertinya tetap dianggap oleh Spanyol menerima manfaat imajiner dari kepemilikan tersebut, dan dikenai pajak setiap tahun atas persentase kecil dari nilai kadaster melalui pelaporan terpisah, Modelo 210. Jika properti tersebut disewakan, pendapatan sewanya sendiri dikenai pajak sebesar 19 persen dari pendapatan bersih bagi penduduk UE dan EEA, dengan IBI termasuk biaya yang dapat dikurangkan, atau 24 persen dari pendapatan bruto tanpa pengurangan bagi penduduk non-UE. Pelaporan juga dilakukan melalui Modelo 210 dan jatuh tempo antara 1 hingga 20 Januari pada tahun berikutnya.Biaya komunitas pemilik, cuota de comunidad, bukanlah pajak, melainkan biaya yang hampir universal untuk setiap properti di dalam comunidad de propietarios, dengan variasi yang sangat besar tergantung tingkat fasilitasnya. Riset internal vault mengenai Sotogrande menyebutkan 1.500 hingga 4.000 euro per tahun untuk apartemen di sana secara khusus. Angka ini tidak boleh dianggap sebagai angka untuk seluruh pesisir.
Mengapa tagihan IBI yang sama memengaruhi dua perhitungan pajak yang berbeda?
IBI bukan hanya tagihan tahunan tersendiri. IBI juga merupakan biaya yang dapat dikurangkan dari pajak penghasilan sewa di Spanyol bagi pemilik yang merupakan penduduk Uni Eropa dan menyewakan propertinya, serta menjadi salah satu input dalam perhitungan penghasilan yang diperhitungkan bagi pemilik yang tidak menyewakannya. Nilai IBI tahunan yang sama, yang dianggarkan pembeli sebagai salah satu pos biaya, secara tidak langsung memengaruhi dua pos pajak lainnya: nilai tersebut menurunkan laba kena pajak pemilik yang memperoleh pendapatan sewa, tetapi tidak memberikan pengurangan serupa bagi pemilik yang menyimpan properti itu semata-mata sebagai rumah kedua. Hal ini penting dipahami sebelum memutuskan untuk menyewakan properti atau menggunakannya hanya untuk keperluan Anda sendiri, karena perlakuan pajak atas tagihan IBI yang sama berbeda secara signifikan di antara kedua pilihan tersebut.
Yang perlu dipastikan tentang IBI properti sebelum membeli
Enam hal yang perlu diselesaikan dengan pengacara Anda sebelum penyelesaian transaksi, bukan setelah tagihan pertama tiba.| Siapkan | Mengapa ini penting | Ciri jawaban buruk |
|---|---|---|
| Tarif IBI perkotaan terkini dari munisipalitas yang tepat, bukan rata-rata seluruh pesisir | Batas minimum menurut hukum adalah 0,4%, dan setiap kota menetapkan tarifnya sendiri hingga 1,1%, atau 1,3% untuk kota yang lebih besar. | "IBI di sini biasanya sekitar setengah persen," tanpa menyebutkan nama kota yang sebenarnya. |
| Nilai kadaster properti itu sendiri dan tahun revisi terakhirnya | IBI dan pajak penghasilan imputasian nonresiden sama-sama didasarkan pada angka ini, bukan harga yang sebenarnya Anda bayarkan. | Dengan menganggap nilai kadaster mengikuti harga jual. |
| Apakah pengumpulan sampah sudah termasuk dalam tagihan IBI atau ditagihkan secara terpisah | Hal ini berbeda-beda menurut kota, dan terkadang ditagihkan melalui rekening air, bukan balai kota. | Hanya menganggarkan IBI lalu dikejutkan oleh tagihan kedua. |
| Siapa yang sebenarnya menagih: balai kota itu sendiri atau PRP Malaga | Hal ini menentukan di mana pertanyaan atau masalah keterlambatan pembayaran benar-benar diselesaikan. | Menghubungi kantor yang salah dan membuang waktu sementara biaya tambahan terus bertambah. |
| Debit langsung dari rekening Spanyol | Ini adalah cara praktis bagi pemilik nonresiden untuk menghindari terlewatnya periode pembayaran yang pemberitahuan tertulisnya tidak pernah mereka terima, dan cara ini juga dapat memberikan diskon kecil. | Mengandalkan surat pos yang ternyata tidak sampai tepat waktu ke alamat di Praha atau Warsawa. |
| Diskon khusus penduduk terdaftar yang saat ini ditawarkan oleh kota | Potongan sekitar 20 persen di Estepona untuk tahun 2026 hanya berlaku bagi pemilik yang terdaftar secara lokal, bukan bagi setiap pemilik di kota tersebut. | Menganggap tarif diskon utama juga berlaku bagi Anda sebagai nonresiden. |
Hal yang belum pasti tentang angka-angka ini
Tarif IBI perkotaan terkini yang tepat untuk Estepona, Fuengirola, dan kota Malaga perlu dikonfirmasi kembali melalui sumber utama, yaitu tabel Hacienda atau peraturan pajak dari balai kota masing-masing, berbeda dengan Benahavis, San Roque, dan Mijas, yang telah diperiksa berdasarkan tabel tarif resmi. Tarif tersebut tidak dicantumkan dalam tabel berdasarkan kota di atas, alih-alih diterbitkan sebagai perkiraan dari agregator.Tidak ada satu tanggal universal untuk periode pembayaran IBI. Tanggalnya benar-benar berbeda-beda bergantung pada badan yang menagihnya, baik dipungut sendiri, oleh PRP Malaga, maupun oleh badan provinsi lainnya. Karena itu, konfirmasikan bulan yang berlaku secara spesifik kepada balai kota tempat properti berada saat membeli, dan jangan menganggap ada satu tanggal yang berlaku di seluruh pesisir.Dalam pemeriksaan ini, tahun revisi nilai kadaster hanya dapat dikonfirmasi untuk Marbella, yaitu 2012. Jika membeli di tempat lain, Anda sebaiknya meminta pengacara mengambil nilai referensi kadaster dan tahun revisinya untuk properti yang tepat, karena angka tersebut menjadi dasar bagi IBI dan pajak penghasilan imputasian.Dalam pemeriksaan ini, aturan ambang batas penghasilan imputasian yang tepat, yaitu 1,1 atau 2 persen, serta persentase diskon debit langsung atau skema angsuran khusus untuk setiap kota di Costa del Sol yang disebutkan, belum diverifikasi kembali secara independen berdasarkan peraturan terbaru dari masing-masing kota.
Pertanyaan umum tentang pajak IBI
- Apakah ada satu tarif IBI untuk seluruh Costa del Sol yang dapat saya jadikan dasar anggaran?
- Tidak. Tarifnya berkisar dari batas minimum menurut hukum sebesar 0,4 persen hingga batas umum 1,1 persen, atau 1,3 persen di kota dengan lebih dari 100.000 penduduk, dan setiap munisipalitas menetapkan angkanya sendiri. Selalu sebutkan kota tertentu, bukan menghitung rata-rata seluruh pesisir.
- Apakah IBI berhenti jika properti kosong sepanjang tahun?
- Tidak. IBI dibebankan kepada setiap pemilik tanpa memandang hunian, dan tidak ada pengecualian untuk properti yang kosong.
- Bisakah IBI dikurangkan?
- Ya, jika Anda menyewakan properti tersebut: IBI merupakan salah satu biaya yang dapat dikurangkan dari pajak penghasilan sewa bagi penduduk UE atau EEA. Jika Anda mempertahankan properti semata-mata sebagai rumah kedua, IBI tidak memberikan pengurang serupa; IBI hanya menjadi biaya tahunan dan juga menjadi faktor dalam perhitungan penghasilan imputasian terpisah bagi pemilik yang tidak menyewakan propertinya.
- Apa yang terjadi jika saya lupa membayar karena tinggal di luar negeri?
- Biaya tambahan sebesar 5 hingga 20 persen berlaku bergantung pada keterlambatan pembayaran, dan tidak membayar dalam waktu lama dapat berujung pada penyitaan resmi atas properti atau rekening bank Anda. Menyiapkan debit langsung dari rekening Spanyol saat pembelian merupakan solusi praktis untuk mengatasi risiko ini.