Gyakran ismételt kérdések a spanyolországi ingatlanvásárlásról
Ezeket a válaszokat adjuk telefonon, ugyanilyen megfogalmazásban. Huszonnégy kérdés, amelyeket a külföldi vevők a leggyakrabban tesznek fel, a szerint csoportosítva, hogy Ön min dolgozik, nem pedig ábécésorrendben. Minden válasz végén található egy hivatkozás arra az oldalra, amely részletesen kibontja az adott témát.
- új építésű ingatlan esetén körülbelül ennyivel a vételár felett
- 13 %
- használt lakás esetén körülbelül ennyivel a vételár felett
- 9 %
- körülbelül az ingatlanérték ekkora részét finanszírozza a bank nem rezidens esetén
- 50 %
- hányszor kell Spanyolországba utaznia
- 1×
Hogyan működik valójában a spanyolországi vásárlás, és mennyi időt vesz igénybe?
Egy kész ingatlan esetében a foglalótól a kulcsok átvételéig néhány héttől néhány hónapig tart a folyamat, új építésű ingatlan esetén pedig ehhez további két év is társulhat. Egy utazás elegendő, kettő pedig még jobb, mivel szinte minden lépés aláírható meghatalmazással.Hogyan zajlik a teljes vásárlási folyamat, és mennyi időt vesz igénybe?
Egy elkészült ingatlan esetében jellemzően több héttel vagy több hónappal számolhat a foglalótól a kulcsok átvételéig. Új építésű ingatlannál ez a projekt szakaszától függ. Lehet, hogy egy elkészült lakást vásárol, de az is lehet, hogy egy olyan projektet, amely a következő két évben készül el. A teljes folyamatot a kiválasztástól a jogi ellenőrzéseken át a közjegyzőig fent ismertetjük.
Hányszor kell Spanyolországba utaznia?
Egyszer elegendő, kétszer pedig még jobb. A teljes folyamat meghatalmazással távolról is lebonyolítható, de továbbra is azt javasoljuk, hogy legalább egyszer látogasson el személyesen.
Vásárolhatok ingatlant akkor is, ha nem Spanyolországban élek?
Igen. Az ingatlanvásárlás és a spanyolországi tartózkodási jog két különböző dolog. Nem rezidensként is lehet ingatlana, és az ügyintézés nagy része meghatalmazással is elvégezhető.
Szükségem van NIE-re és spanyol bankszámlára ingatlanvásárláshoz?
NIE-re van szüksége. A spanyol bankszámla a gyakorlatban nagyon hasznos. A NIE a külföldiek azonosító száma, amelyre a vásárláshoz, az adókhoz és más ingatlannal kapcsolatos ügyekhez lesz szüksége. Ezt időben, ügyvéddel együtt intézzük, mert a szerződés aláírása előtti várakozás szükségtelenül megnehezíti a vásárlást.
Ki legyen az ingatlan tulajdonosa?
Ön, mindkét házastárs vagy valaki más, a családi és pénzügyi helyzetétől függően. Nincs egyetlen helyes válasz. A tulajdoni struktúra később hatással lehet az öröklésre, az adókra és az értékesítésre, ezért ezt jobb ügyvéddel és adótanácsadóval eldönteni az adásvételi szerződés aláírása előtt, nem pedig a közjegyzői irodában. Ha párként vásárolnak, gyermekeik vannak, jelentős spanyolországi vagyonnal rendelkeznek, vagy cégen keresztüli vásárlást fontolgatnak, már a kezdet kezdetén tájékoztassák az ügyvédet.
Mennyibe kerül a vásárlás az áron felül?
Új építésű ingatlan esetén az ár körülbelül 13 %-ával, használt lakás esetén pedig körülbelül 9 %-ával számoljon többletköltségként. Ha nem rezidensként jelzáloghitelre van szüksége, számítson arra, hogy a bank által meghatározott érték körülbelül felét tudja felvenni, nem pedig a várt 70 vagy 80 %-ot.Összesen mennyibe kerül a vásárlás az ingatlan árán felül?
Új építésű ingatlannál a vételáron felül körülbelül 13%-kal, használt lakásnál pedig körülbelül 9%-kal számoljon. A legnagyobb különbség az adókban van: új építésű ingatlannál 10% áfát, Andalúziában pedig AJD-t is fizet, míg használt lakásnál a vagyonszerzési illeték 7%. Ehhez hozzáadódik az ügyvédi díj, a közjegyző, az ingatlan-nyilvántartás és több kisebb tétel költsége. A teljes vásárlási költséget az ingatlan ára alapján kiszámíthatja az oldal felső részén.
Mennyi saját pénzre van szükségem, ha jelzáloghitelt szeretnék?
Ez elsősorban attól függ, hogy új építésű ingatlant vagy használt lakást vásárol.Új építésű ingatlannál érdemes a vételár körülbelül 20-40%-át előkészíteni a projekt befejezése előtt esedékes részletekre. Saját forrásra lesz szüksége az adókhoz és a további vásárlási költségekhez is, beleértve a 10%-os áfát és az átruházással kapcsolatos egyéb költségeket.Használt lakás esetén, nem rezidensként reálisan arra számítson, hogy a bank az ingatlanra megállapított érték körülbelül felét finanszírozza. Ezért a vételár fennmaradó részével és a vásárlási költségekkel saját forrásból kell rendelkeznie.Egy 500.000 € értékű ingatlannál ezért a saját készpénzigénye gyakran nem 100.000 vagy 150.000 €, hanem ennél lényegesen több. Ezért intézzük a finanszírozást már a foglalás előtt, nem csak akkor, amikor Ön már kiválasztott egy konkrét ingatlant.
Kaphatok jelzáloghitelt uniós állampolgárként?
Igen, de nem rezidensként ne számítson automatikusan arra, hogy az ár 70 vagy 80%-át finanszírozzák.Ha a jövedelme az eurótól eltérő pénznemben érkezik, reálisan azzal számolhat, hogy a bank által meghatározott érték körülbelül 50%-át finanszírozzák. Egyes ügyfelek jobb ajánlatot kaphatnak, míg mások rosszabbat, jövedelmüktől, kötelezettségeiktől, életkoruktól, jövedelmük pénznemétől és az adott banktól függően.Az is fontos, hogy a bank nem a vételárból, hanem a saját értékbecsléséből számítja a jelzáloghitelt. Ha Ön 500.000 €-ért vásárol, de a bank 470.000 €-ra értékeli az ingatlant, a finanszírozást 470.000 € alapján számítják.Ezért még az ingatlan kiválasztása előtt ellenőrizzük, hogy reálisan milyen finanszírozásra számíthat, és mekkora saját forrásra lesz szüksége.
Hogyan utalhatok pénzt más pénznemből euróra?
A vételár legnagyobb részét euróban fogja kifizetni, ezért nagyobb összeg esetén nemcsak az átutalási díjat, hanem főként a tényleges árfolyamot is érdemes figyelembe venni. A pénzt saját bankján vagy egy erre szakosodott valutaváltó szolgáltatón keresztül utalhatja át, nagyobb összegeknél pedig érdemes összehasonlítani az ajánlatokat. Mindenekelőtt ne hagyja az átutalást az utolsó pillanatra. A bank kérheti a pénz forrásának igazolását, vagy belső ellenőrzés miatt késleltetheti az átutalást. A fizetési ütemezés alapján előre tájékoztatjuk arról, hogy mikor lesz szüksége az egyes összegekre.
Igazolnom kell, hogy honnan származik a pénzem?
Igen. Nagyobb tranzakciónál számítson arra, hogy a bank és a tranzakcióban részt vevő más felek kérni fogják a pénzforrás igazolását. Ha a pénz egy vállalkozás eladásából, osztalékból, befektetésekből vagy más összetettebb struktúrából származik, még a pénz átutalásának megkezdése előtt készítse elő a dokumentációt.
Egy új építésű ingatlan ára körülbelül 13 %-kal haladja meg az alapárat, egy használt lakásé pedig körülbelül 9 %-kalUgyanaz a válasz, mint a csoport első kérdésére, úgy bemutatva, hogy a két útvonal egymás mellett összehasonlítható legyen. Tájékoztató jellegű adatok a kezdőlapon található saját költségkalkulátorunkból.
Számolja ki ezt a saját vételárával, ne egy példával. A kalkulátor figyelembe veszi az ingatlan árát, és tételenként megadja a teljes vásárlási költséget.
| Új építésű | Használt lakás | |
|---|---|---|
| Áron felül összesen | körülbelül 13% | körülbelül 9% |
| A fő adó | 10% áfa | vagyonszerzési adó 7% |
| Andalúziai bélyegilleték | AJD | nem terhelik |
| Szintén fizetendő | ügyvéd, közjegyző, ingatlan-nyilvántartás és több kisebb tétel | ügyvéd, közjegyző, ingatlan-nyilvántartás és több kisebb tétel |
Hol van ténylegesen veszélyben a pénze, és mi védi?
Csak egy helyen: a foglalásnál, amely az egyetlen, a garanciarendszeren kívül teljesített fizetés. Ezt követően minden összeget vagy az Ön nevére kiállított bankgarancia véd, vagy saját ügyvédje dönt arról, mikor szabadítható fel a pénz.Hogyan védik a pénzemet?
Attól függ, hogy új építésű ingatlant vagy használt lakást vásárol.Új építésű ingatlannál a bankgarancia a legfontosabb védelem. Az építkezés befejezése előtt a fejlesztőnek küldött kifizetéseket az adott fizetési megállapodásnak megfelelően védeni kell, és a pénz elküldése előtt az ügyvéd ellenőrzi a számlát, a dokumentációt és az adott fizetéshez kapcsolódó biztosítékot. A bankgaranciával fedezett kifizetésekről az adott összegre és vevőre vonatkozó visszaigazolást kap.Használt lakásnál a folyamat másképp zajlik. Az ügyvéd figyelemmel kíséri a szerződéseket, határidőket és az átutalás módját, hogy az eladó csak akkor kapja meg a pénzt, amikor az ügylet alapján ténylegesen esedékessé válik a felszabadítása.Tehát nemcsak az számít, hová küldi a pénzt. Minden jelentősebb kifizetés előtt az ügyvéd ellenőrzi, miért küldi, kinek küldi, és milyen feltételek mellett.
Visszatéríthető a foglalási díj, ha az ügyvéd problémát talál?
Ez a foglalási megállapodás szövegétől függ, és fejlesztőnként, illetve eladónként eltér. A foglalási díj az egyetlen, a garanciarendszeren kívüli kifizetés, ezért alacsonynak kell lennie, a megállapodásnak pedig egyértelműen rögzítenie kell a visszatérítés feltételeit. Ezért az ügyvéd még a pénz elküldése előtt elolvassa, nem utólag.
Mit ellenőriz az ügyvéd, mielőtt bármit aláírnék?
Ki az ingatlan tényleges tulajdonosa, van-e rajta jelzálog, végrehajtási eljárás vagy más teher, helyesek-e az ingatlan-nyilvántartási adatok, van-e tartozás a tulajdonostársak közössége felé, és megfelel-e a jogi státusz annak, amit Ön megvásárol. Egy konkrét ingatlan esetében az ellenőrzéseket annak típusa és előzményei szerint kibővítjük.
Szükségem van saját ügyvédre?
Igen. Egy független ügyvédet, aki Önt képviseli, nem pedig a fejlesztőt vagy az eladót. Az ügyvéd még azelőtt ellenőrzi a tulajdonjogot, a tartozásokat, a zálogjogokat, az engedélyeket, a szerződéseket és az ingatlan jogi státuszát, hogy Ön elkötelezné magát a vásárlás mellett. Ügyvédeket nem alkalmazunk, és ajánlásért nem kapunk tőlük jutalékot. Több lehetőséget is biztosítunk Önnek, a választásról pedig Ön dönthet.
Mi történik, ha a fejlesztő nem fejezi be a projektet?
Minden, az épület elkészülte előtt teljesített kifizetést a törvény szerint az Ön nevére kiállított bankgaranciával kell biztosítani. Az ügyvédje még bármilyen kifizetés elküldése előtt ellenőrzi az Ön lakóegységére vonatkozó garancia pontos szövegét, és pontosan tájékoztatja arról, hogy mire terjed ki.
Örökölhetem az előző tulajdonos tartozásait?
Az ingatlanhoz kapcsolódó egyes tartozások és terhek az új tulajdonost is érinthetik, ezért a vásárlás előtt nemcsak az eladót, hanem magát az ingatlant is ellenőrizzük. Többek között az ügyvéd megvizsgálja annak státuszát a tulajdonostársak közösségénél, és az aláírás előtt beszerzi a vonatkozó igazolásokat.
Négy feltételezés, amely pénzbe kerül a vevőknekEzek mindegyikére teljes körű választ adunk a fenti kérdésekben. Együtt ez az a négy dolog, amelyet a külföldi vevők leggyakrabban elrontanak, még mielőtt bárki elolvasott volna egy szerződést.
Amit a vevők feltételeznekAmi valójában igaz
- Minden fizetés védett
- A foglaló az egyetlen olyan fizetés, amelyre nem terjed ki a garanciarendszer. Ezért kell kis összegűnek lennie, és ezért kell a visszatérítés feltételeit meghatározó szerződést még a pénz átutalása előtt elolvasni, nem utána.
- A fejlesztő viseli a kockázatot egy befejezetlen építkezés esetén
- Csak akkor, ha a dokumentáció rendben van. Az építkezés befejezése előtt teljesített minden fizetést az Ön nevére kiállított bankgaranciának kell fedeznie, és az ügyvédje ellenőrzi az Ön lakására vonatkozó pontos szövegezést, mielőtt bármit elküldenének.
- A jelzáloghitel 70-80%-ot fedez
- Nem, ha Ön nem rezidens, és eurótól eltérő pénznemben kapja a jövedelmét. Tervezzen azzal, hogy a bank által meghatározott érték körülbelül felét finanszírozza, és vegye figyelembe, hogy a bank a saját értékbecslése, nem pedig az Ön által kialkudott ár alapján nyújt hitelt.
- Bérleti bevétel nélkül nincs spanyol adó
- Bevallást azonban így is be kell nyújtani. A Modelo 210, vagyis a nem rezidensek fiktív jövedelme utáni adó, az üresen álló ingatlanokra is vonatkozik, és a legtöbb tulajdonos csak későn szerez erről tudomást.
Kiadathatja az ingatlant turistáknak?
Nem automatikusan. Ez az adott ingatlantól, a településtől és a közösség saját szabályaitól függ, ezért ezt még a foglalás előtt ellenőrizzük, nem pedig utólag derül ki.Kiadathatom az ingatlant turistáknak rövid tartózkodásra?
Nem automatikusan. Ez az adott ingatlantól, a településtől, a tulajdonostársak közösségének szabályaitól és a turisták elhelyezésére vonatkozó aktuális előírásoktól függ. Ezért ha Ön többek között a bérbeadás miatt vásárolja az ingatlant, még a foglalás előtt ellenőrizzük, hogy lehetséges-e a rövid távú bérbeadás.
Mennyibe kerül évente a tulajdon?
IBI, közösségi díj, hulladékszállítás, biztosítás, közművek, valamint spanyol adóbevallás akkor is, ha egy olyan évben nem adja ki az ingatlant, amikor egyáltalán nem használja. A közösségi díj általában az a tétel, amely megmagyarázza, miért kerül két hasonló lakás eltérő összegbe a tulajdonos számára.Mennyit fizetek évente?
IBI, a tulajdonostársak közösségének díjai, hulladékkezelési díjak, biztosítás, villany és víz, valamint nem rezidensek esetében a spanyolországi adókötelezettségek is. Két hasonló árú lakás között gyakran a tulajdonostársak közösségének díjai jelentik a legnagyobb különbséget, ezért egy konkrét ingatlan esetében az egységes összeg helyett a tényleges éves költségeket mutatjuk meg.
Kell adót fizetnem Spanyolországban akkor is, ha nem adom bérbe az ingatlant?
Igen. Modelo 210, a nem rezidensek vélelmezett jövedelmére kivetett adó. Az Ön nyelvén ez szinte semmit sem magyaráz meg, és a legtöbb tulajdonos túl későn szerez erről tudomást.
Mi történik, ha két vagy három év múlva el kell adnom az ingatlant?
Bármikor eladhatja. A kérdés az, hogy milyen áron és milyen gyorsan. Azok az ingatlanok kelnek el a legkönnyebben, amelyekben a jövőbeli vásárlók is szeretnének valamit: jó mikrolokációt, kilátást, megfelelő tájolást, gyalogos elérhetőséget vagy magas színvonalú fejlesztést. Ezért a vásárláskor nemcsak azt mérlegeljük, hogy Önnek ma tetszik-e az ingatlan, hanem azt is, hogy végül kinek fogja eladni. Nem rezidensként történő értékesítés esetén számoljon az eladással kapcsolatos költségekkel és adókkal is.
A családban marad az ingatlan?
Igen, és ez előre is előkészíthető. A spanyol öröklési adót alkalmazni kell, Andalúzia azonban jelentős kedvezményeket biztosít a közeli családtagok számára. A végrendeletében azt is választhatja, hogy az öröklést saját országa joga szabályozza, egy rövid spanyol végrendelet pedig hónapokkal lerövidítheti családja ügyintézését.
Jobb vásárolni, mint bérelni, és ez a megfelelő tengerpart az Ön költségvetéséhez?
Ha évente egyszer, két hétre érkezik, a bérlés egyszerűbb. Ha évente többször jön, a tulajdonlás már más szempontból lehet ésszerűbb, és ha magára az ingatlanra körülbelül 250.000 €-nál kevesebb áll rendelkezésére, azt fogjuk mondani, hogy valószínűleg Costa Blanca a jobb választás.Spanyol adóügyi rezidenssé tesz az ingatlanvásárlás?
Nem. Egy ingatlan puszta tulajdonlása nem teszi Önt spanyol adóügyi rezidenssé. Az adóügyi illetőséget az Ön tényleges helyzete alapján állapítják meg, beleértve azt is, hogy mennyi időt tölt Spanyolországban, és hol található gazdasági és személyes érdekeltségeinek központja. Ha az év nagyobb részét szeretné itt tölteni, vagy véglegesen ideköltözne, költözés előtt beszélje meg adóügyi illetőségét egy tanácsadóval. Ez befolyásolhatja, hogy Spanyolország miként értékeli a Spanyolországon kívüli jövedelmét és vagyonát.
Jobb vásárolni vagy bérelni?
Ha évente egyszer, két hétre érkezik, és az ingatlan az év hátralévő részében egyébként üresen állna, a bérlés egyszerűbb lehet.Ha azonban évente többször jön ide, vagy az év hosszabb részét Costa del Sol területén tölti, az ingatlan tulajdonlása sokkal ésszerűbbé válik. Nem kell minden alkalommal szabad bérelhető ingatlant keresnie, foglalkoznia a szezonális árakkal, vagy különböző lakások között költöznie. Egyszerűen megérkezik egy kis bőrönddel, és minden más már otthon várja.Ez még fontosabb, ha kutyával vagy gyermekekkel utazik, illetve ha több hétre vagy hónapra szeretne jönni. A jó, hosszabb távra bérelhető ingatlanokat nem mindig könnyű megtalálni, a főszezonban pedig nagyon drágák lehetnek.Ha pedig jogszerűen bérbe adja az ingatlant, amikor nem használja, a bérleti jövedelem az éves tulajdonlási költségek jelentős részét fedezheti. Egy jól kiválasztott ingatlannal nemcsak egy nyaralási helyért fizet, hanem egy második otthont birtokol, amely az év egy részében jövedelmet termelhet.Ezért azoknál az ügyfeleknél, akik rendszeresen szeretnének ide járni, általában inkább arra összpontosítunk, hogy mikor kezd ésszerűvé válni a vásárlás, nem pedig arra, hogy egyáltalán van-e értelme.
Costa del Sol vagy Costa Blanca?
Ez elsősorban az Ön költségvetésétől és attól függ, mit vár Spanyolországtól.A Costa Blanca általában olcsóbb, és ugyanazzal a költségvetéssel jelentősen többet vásárolhat ott. A Costa del Sol drágább, viszont erősebb egész éves életstílust, nemzetközi infrastruktúrát, malagai repülőteret, golfpályákat, iskolákat, egészségügyi ellátást és nagy nemzetközi közösséget kínál.Ha magára az ingatlanra körülbelül 250.000 €-nál kevesebb áll rendelkezésére, közvetlenül azt tanácsolnánk, hogy valószínűleg ne Costa del Sol területére összpontosítson. Ebben az árkategóriában nagyon korlátozott a választék, és ugyanez a költségvetés Costa Blanca területén jelentősen ésszerűbb lehet.Körülbelül 300.000 €-tól kezdődően valódi lehetőségek jelennek meg Costa del Sol területén, de ez továbbra is függ az elhelyezkedéstől, a tengertől való távolságtól, az ingatlan állapotától, valamint a kilátással és a bérbeadással kapcsolatos elvárásoktól.
Mit keresünk az Ön vásárlásán?
A jutalékot a fejlesztő vagy az eladó fizeti, és az már szerepel az árlistájukban, ezért a vevőnek semmilyen további összeget nem kell fizetnie nekünk. Az általunk ajánlott ügyvédeket nem mi alkalmazzuk, és tőlük sem kapunk jutalékot.A hosszabb válasz itt egyetlen oldalon található, nem harmonikában, mert ezek a kérdések döntik el, hogy megbízik-e az oldal bármely más tartalmában, és többet érdemelnek négy mondatnál.
Húsz perc telefonon választ ad arra, amire egy általános GYIK nem tud
Ezen az oldalon szinte minden kérdésre más a válasz, ha egy adott település konkrét ingatlanáról van szó, és valójában erre a válaszra van szüksége. Ugyanezeket a szavakat használjuk a beszélgetés során is, ott alkalmazzuk őket az Ön ingatlanára.Húsz perc, minden kötelezettség nélkül, és egy máshol talált ingatlant is hozhat. Ha már van Ön előtt egy hirdetés, inkább küldje el nekünk, így az adott ingatlanról kap választ, nem általánosságban az ingatlanokról.