Adásvételi szerződés spanyolországi ingatlanvásárláskor
30 másodpercben
Spanyolországban a használt ingatlan értékesítéséhez arras szerződést használnak, amelyben az ár 10-20 %-ának megfelelő letét szerepel. A spanyol jog háromféle arras szerződést ismer, amelyeknek eltérő következményei vannak, ha az ügylet meghiúsul. A szerződésben meg kell nevezni a típust, mert ha erről nem rendelkezik, az alapértelmezett típus a vevő számára legkedvezőtlenebb.
| Penitenciális arrasPtk. 1454. cikk | Megerősítő arrasthe silent default | Büntető arrasHibrid | |
|---|---|---|---|
| Mi ez? | Rögzített árú elállási jog | Szokásos részfizetés | Kötbér, valamint az adásvétel kikényszerítésének joga |
| Ha visszalép | Ön elveszíti a foglalót | Továbbra is perelhetnek a teljesítésért | Ön megfizeti a kötbért, az adásvétel még kikényszeríthető |
| Ha visszalépnek | Duplán visszafizetik | Továbbra is perelhet a teljesítésért | Ők megfizetik a kötbért, az adásvétel még kikényszeríthető |
| Ezt válassza, ha | Egyszerű kilépést szeretne ismert áron | Egyik fél sem tervez visszalépni | Olyat szeretne, ami a sima foglalónál jobban visszatart a visszalépéstől |
Milyen szerződést írjak alá, és mi történik, ha vissza kell lépnem?
Ön aláír egy arras-szerződést. Az, hogy mi történik, ha visszalép, teljes mértékben attól függ, hogy a szerződés a három jogi típus közül melyiket nevezi meg. Az arras-szerződés a használt lakásoknál alkalmazott magánjogi foglalós szerződés. A vevő és az eladó a közjegyző előtt írja alá, és ez határozza meg a szankciót, ha bármelyik fél eláll az ügylettől. A foglaló a foglalást követő jelentős összegű fizetés, amely mindkét felet kötelezi az adásvételre. A spanyol gyakorlat ezt foglalópénzként kezeli, nem pedig olyan vételárelőlegként, amelynek megfizetése után következmények nélkül visszaléphet. Az arras nem azonos a cseh foglalóval. A megállapodott típustól függően a visszalépés a vevőnek a foglaló elvesztésébe kerülhet, az eladónak pedig ennek az összegnek a kétszeresébe. Ez jóval súlyosabb következmény annál, mint amit a „foglaló” szó egy külföldi olvasó számára sugall.A Polgári Törvénykönyv 1454. cikke azt a típust írja le, amelyet a legtöbb szerződés alkalmaz: az arras penitenciales típust. Ha a vevő visszalép, elveszíti a foglalót. Ha az eladó lép vissza, a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni. Ez a típus mindkét fél számára lehetővé teszi, hogy rögzített összeg megfizetése mellett egyszerűen visszalépjen. Két másik típus is létezik, amelyek lényegesen eltérően működnek. Mindhárom teljes leírását megtekintheti e bekezdés mellett.Ha a szerződés nem mondja ki, melyik típus alkalmazandó, a spanyol bíróságok állítólag alapértelmezésként a megerősítő arrast alkalmazzák. Ez az a változat, amely nem teszi lehetővé, hogy Ön egyszerűen a foglaló árán visszalépjen. Ezt az alapértelmezett szabályt széles körben ismétlik a jogi kommentárok. Maga az 1454. cikk azonban csak az arras penitenciales típust szabályozza, és nem mondja ki, mi történik alapértelmezés szerint, ha a szerződés hallgat erről. A tényleges alapértelmezett szabályt még nem erősítették meg a hivatalos BOE jogszöveg alapján. Vevőként a legbiztonságosabb megközelítés, ha azt feltételezi, hogy a megerősítő típus alkalmazandó, amíg egy ügyvéd mást nem erősít meg. Éppen ezért kell a típust egyértelmű mondatban rögzíteni a szerződésben, nem pedig feltételezésre hagyni.
Milyen arrast kérjek?Arras penitenciales, ha fontos Önnek, hogy ismert összeg megfizetésével elállhasson. Ezt a típust használja megszokásból a legtöbb spanyol ingatlanközvetítő és ügyvéd is. A gyakorlatban ezért általában csak azt kéri az ügyvédjétől, hogy erősítse meg: a kifejezés szerepel a szerződésben, nem pedig valami szokatlant kér.
Más egy új építésű lakás?
Igen. Az új építésű ingatlan foglalását követő dokumentumot általában magán adásvételi szerződésnek (contrato privado de compraventa) nevezik, nem pedig arrasnak. A fenti Polgári Törvénykönyvben szereplő cikkek nem vonatkoznak rá. A fejlesztőnek az épület elkészültéig Ön által teljesített minden befizetést, az építési engedély kiadásának időpontjától kezdve, az Ön nevére szóló bankgaranciának vagy biztosítási kötvénynek kell fedeznie, amelyet engedéllyel rendelkező bank vagy biztosító bocsátott ki. Ha a fejlesztő nem teljesít határidőben, a garancia minden Ön által kifizetett eurót visszatérít, a törvényes kamattal együtt. Ez a védelem más jellegű, mint a kétszeres foglaló. Egy új építésű ingatlan teljesítéséig általában 2 hónaptól 3 évig terjedő idő telik el, a projekt aktuális szakaszától függően.A jelenleg alkalmazandó jog a Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación első kiegészítő rendelkezése (disposición adicional primera), amelyet a Ley 20/2015 módosított. Korábban ezt a Ley 57/1968 szabályozta, és még ma is sok régebbi online anyag hivatkozik rá. A törvényt 2016. január 1-jén hatályon kívül helyezték, tartalmát pedig áthelyezték a fent említett rendelkezésbe. Ha egy szerződés vagy tanácsadó még mindig az 1968-as törvényt nevezi meg, hatályon kívül helyezett jogszabályra hivatkozik. Ezt érdemes észben tartani, nem pedig ártalmatlan rövidítésnek tekinteni.
| Használt lakásokarras | Új építésűMagán adásvételi szerződés | |
|---|---|---|
| Irányadó jog | Polgári Törvénykönyv, 1454. § | LOE, első kiegészítő rendelkezés |
| Szokásos összeg ebben a szakaszban | az ár 10 és 20 %-a | A fejlesztő fizetési ütemezése szerint meghatározva |
| Ha nem tudják teljesíteni | A foglaló kétszeresen visszajár, ha arras penitenciales szerepel a szerződésben | A garancia alapján minden befizetés teljes összegben visszajár, a törvényes kamattal együtt |
| Amit ügyvédje először ellenőriz | Az arras típusának megnevezése a szerződésben | Az Ön konkrét befizetéseire szóló valódi bankgarancia-igazolás megléte |
Mennyi idő telik el a szerződés aláírásától a kulcsok átvételéig?
Használt ingatlan esetében a foglalástól a kulcsok átvételéig tartó teljes folyamat jellemzően 1-3 hónapot vesz igénybe. Az arras-szerződés aláírására általában ezen időszak közepe táján kerül sor, miután a jogi átvilágítás, amely önmagában nagyjából 2-4 hetet vesz igénybe, már lezárult. Új építésű ingatlannál ugyanez a folyamat sokkal tovább tart, 2 hónaptól akár 3 évig, mert a projekt előrehaladásától, nem pedig egy rögzített naptártól függ.Ha bármelyik eljárási út esetében ügyvéd ellenőrzi a szerződést az aláírás előtt, annak költsége általában nagyjából ~1 % az árból. Ez csekély költség ahhoz képest, ami kockán forog: egy olyan dokumentumról van szó, amely eldönti, hogy a foglaló egyáltalán visszajár-e, és ha igen, kétszeresen vagy sem.
Mi romolhat el ebben a szakaszban, és hogyan észleli ezt először az ügyvéd?
Szinte semmi sem szokatlan abból, ami itt félremehet. Általában néhány gyakori hibáról van szó. Mindegyiket olcsó felismerni az aláírás előtt, utólag viszont költséges kijavítani.
- Legmagasabb kockázatA szerződés nem mondja ki, melyik arras típus alkalmazandóEzt általában confirmatorias arrasként értelmezik, amely nem teszi lehetővé, hogy egyszerűen, a foglaló összegének megfizetésével elálljon.What to do insteadErősítse meg, hogy a „penitenciales” szó, vagy az Ön által kívánt típus szerepel a szövegben.
- Érdemes kifogásolniA foglalót közvetlenül az eladó saját számlájára fizetikHa az eladó már elköltötte, a foglaló kétszeresének megfizetéséről szóló bírósági ítélet nem ugyanaz, mint amikor ténylegesen visszakapja a pénzét.What to do insteadKérjen inkább ügyvédi letéti vagy letéti számlát, különösen azért, mert előfordulhat, hogy az eladónak a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.
- Legmagasabb kockázatEgy új építésű lakás bankgaranciáját úgy írják le, hogy az „a fizetés után automatikusan érvénybe lép”A garanciának az Ön konkrét befizetéseire kell vonatkoznia, az Ön nevére kell szólnia, és attól a pillanattól kell fennállnia, amikor kiadják az építési engedélyt. Ez nem csupán a vállalkozás általános ígérete.What to do insteadKérje az egyedi igazolást. Ne fogadjon el olyan marketingnyilatkozatot, amely szerint létezik garanciarendszer.
- Érdemes kifogásolniA teljesítési határidő elmulasztásához nem kapcsolódik következményAz olyan dátum, amelyhez nem kapcsolódik következmény, egyik megoldás esetében sem jelent valódi védelmet. Ez csupán remény.What to do insteadGyőződjön meg róla, hogy a szerződés rögzíti, mi történik a pénzzel és az ügylettel, ha a megállapodott határidő csúszik.
Mit kell megerősíteni a kötelező erejű szerződés aláírása előtt?
Öt dolgot. Az ügyvédjének ezeket ellenőriznie kell, nem csupán egyszer elolvasnia és megbíznia bennük, mert ez a szerződés rögzíti az elállás tényleges következményeit.- Milyen típusú arras szerepel a használt lakás szerződésébenA szövegben szerepelnie kell a „penitenciales” szónak, vagy a foglalótól való elállás jogára vonatkozó, ezzel egyértelműen egyenértékű kijelentésnek, nem lehet csak utalni rá. A rossz változat általánosságban beszél az „arras” fogalmáról, és soha nem nevezi meg a típusát.
- Hol van a foglaló elhelyezveAz ügyvédi vagy letéti számla erősebb pozíciót jelent, mint amikor a pénzt közvetlenül az eladó személyes számlájára fizetik, különösen akkor, ha az eladónak később kétszeres összeget kell visszafizetnie. A rossz változat egyáltalán nem nevez meg számlát, csak annyit mond: „az eladónak kifizetve”.
- Bankgarancia-igazolás egy új építésű ingatlannálMeg kell neveznie az Ön ingatlanát és az egyes konkrét kifizetéseket, amelyeket engedéllyel rendelkező bank vagy biztosító bocsátott ki, nem pedig egy általános, garanciákról szóló vállalati prospektust. A rossz változat egy tanúsítvány nélkül tett marketingállítás, miszerint „minden kifizetés garantált”.
- A véglegesítés határideje és a késedelem következményeiMindkét lehetőségnek rögzítenie kell, mi történik a pénzzel és az ügylettel, ha az egyeztetett határidő elmarad, nem csak azt, mi történik akkor, ha valamelyik fél egyszerűen meggondolja magát. A rossz változat megad egy dátumot, de nem kapcsol hozzá következményt annak elmulasztásához.
- Mi szerepel írásban a használt lakásrólA beépített tartozékok, háztartási gépek és minden olyan dolog, amelyre a hirdetés utalt, de amelyet a tulajdoni okirat nem ruház át automatikusan. Ez az utolsó dokumentum a közjegyző előtt, amelybe egy hiányzó tételt még olcsón be lehet illeszteni. A rossz változat csak annyit mond: „megtekintett állapotban”, tételes felsorolás nélkül.
Ez a jogszabályokat magyarázza, nem az Ön konkrét szerződését.
Ez általános tájékoztatás a spanyol szerződési jogról, annak 2026. augusztus 17-i állapota szerint, az eredeti forrás alapján, nem kommentárból átvéve. Ez nem jogi tanácsadás az Ön előtt lévő dokumentummal kapcsolatban. Azt, hogy melyik arras-típus alkalmazandó, hogy valódi és aktuális-e a bankgarancia-tanúsítvány, valamint hogy valójában milyen költséggel jár egy elmulasztott határidő, csak az Ön konkrét szerződését elolvasó, független ügyvéd tudja megválaszolni.Ezt a szerződést nem mi készítjük, és nem vagyunk annak szerződő felei. Arról gondoskodunk, hogy egy ügyvéd elolvassa, mielőtt Ön aláírja. Arról is gondoskodunk, hogy az arras típusa vagy a garanciatanúsítvány megnevezett és ellenőrzött tény legyen, ne pedig csupán mindenki másra vonatkozó feltételezés.
A leggyakoribb kérdések az adásvételi szerződésről
- Az arras-szerződés megegyezik a közjegyzőnél aláírt tulajdoni okirattal?
- Nem. Az arras-szerződés a vevő és az eladó közötti magánokirat. A közjegyzői szakasz előtt írják alá, közjegyző jelenléte nélkül. A közokiratot, az escritura pública dokumentumot később, a közjegyző irodájában írják alá, és ez ruházza át a tulajdonjogot. Az arras-szerződés rögzíti azokat a feltételeket, amelyeket a közjegyzői időpontban végrehajtanak.
- Mi történik az arras-foglalóval, ha az adásvétel olyan okból hiúsul meg, amelyet egyik fél sem tud befolyásolni?
- Attól függ, hogy maga a szerződés mit mond erről a helyzetről. Éppen ezért egy jól megírt arras-szerződés nem csupán azt az esetet rendezi, amikor „a vevő meggondolja magát”, illetve amikor „az eladó meggondolja magát”. A felek ellenőrzésén kívül eső ok, például ha a jelzáloghitelt a vevő magatartásától független okból utasítják el, saját, konkrét záradékot érdemel, ahelyett hogy az általános penitenciales szabályra bíznák.
- Tárgyalhatok-e az ebben a szakaszban kifizetett vételárrész százalékos arányáról?
- Igen, a 10 és 20 % közötti összeg gyakori tartomány, nem rögzített szabály. A pontos összeget a vevő és az eladó állapodja meg egymással. Az alacsonyabb összeg csökkenti a kockázatot, ha a penitenciales szabály alapján vissza kell lépnie. Az eladó magasabb összeget kérhet, ha azt erősebb elköteleződés jeleként értékeli.
