Új építésű ingatlanok bankgaranciái: mit kell fedezniük, és hogyan ellenőrizze őket
30 másodpercben
Minden, egy spanyol fejlesztőnek az épület elkészülte előtt teljesített fizetését bankgaranciával vagy biztosítási kötvénnyel kell fedezni. Ezt a bankgaranciát egyedileg, az Ön nevére kell kiállítani, a teljes összegre, az adóval és a törvényes kamattal együtt. Ha az Ön előtt lévő dokumentum ezt nem tartalmazza, akkor nem az a garancia, amelyet a törvény előír.
Bankgarancia / kezességbiztosításElőlegfizetések garanciája, LOE első kiegészítő rendelkezése
- Kedvezményezett
- VEZETÉKNÉV, KERESZTNÉV
- Garantált összeg
- XX.XXX € + IVA
- Kibocsátó szervezet
- Engedéllyel rendelkező X bank / biztosító
- Kamat
- Jogszabály szerint, fizetésenként
- Tervezett átadási dátum
- [ üres ]
- Kedvezményezett. Az Ön nevét egyedileg kell feltüntetnie, nem általánosságban a fejlesztését.
- Garantált összeg. A teljes előre kifizetett összeg, beleértve az arra már megfizetett adót is.
- Kibocsátó szervezet. Engedéllyel rendelkező bank vagy biztosító állítja ki, soha nem maga a fejlesztő.
- Kamat. A törvényes kamat, amely minden egyes fizetés napjától a tervezett átadási időpontig számítandó.
- Tervezett átadási dátum. A hibás eset: a feltüntetett átadási dátum nélküli garancia nem vethető össze az Ön szerződés szerinti, az adásvétel véglegesítésére vonatkozó dátumával.
Mit köteles a fejlesztő jogilag átadni Önnek?
Egy meghatározott tartalmú, meghatározott dokumentumot, amelyet egy meghatározott időpontban átadnak Önnek, nem csupán egy szerződésben szereplő ígéretet. A dokumentumot engedéllyel rendelkező banknak vagy biztosítónak kell kiállítania, soha nem magának a fejlesztőnek. Egyedileg az Ön nevét kell tartalmaznia, az Ön konkrét fizetéseire vonatkozóan, nem pedig az egész fejlesztést fedező csoportos kötvénynek kell lennie. A teljes, addig megfizetett összeget fedeznie kell, beleértve az arra már megfizetett adót, valamint az egyes fizetések napjától a tervezett átadás dátumáig járó törvényes kamatot. Ezt a magán adásvételi szerződés aláírásakor, még az ütemezett részletfizetések megkezdése előtt kapja meg.Igény akkor keletkezik, ha az építkezés nem kezdődik meg, vagy a szerződésben meghatározott időpontig nem fejezik be és nem adják át. A 20/2015. törvény megerősítette ezt a szabályt, miután a 2008-as pénzügyi válság megmutatta, hogy a korábbi, 1968-as szabályt (57/1968. törvény) a gyakorlatban milyen gyakran nem hajtották végre.
Mivel szemben véd a garancia?
Két téves feltételezés ellentétes irányba mutat. Az egyik vevő azt feltételezi, hogy a garancia kevesebbet fedez, mint amennyit valójában. Egy másik úgy gondolja, hogy többet fedez.
Amit a vevők feltételeznekMit fedez valójában a garancia?
- A garancia csak akkor fizet, ha a fejlesztő csődbe megy
- Akkor is fizet, ha a fejlesztő egyszerűen késik. Ha az adásvétel véglegesítése túllépi a szerződésében szereplő dátumot, ugyanez a garancia lehetővé teszi, hogy a kifizetett összeget törvényes kamattal együtt visszakövetelje, anélkül hogy meg kellene várnia, végül befejezi-e a fejlesztő a projektet.
- Az a garancia véd engem, amelyet a tájékoztató említ.
- Csak az a dokumentum nyújt valódi védelmet, amely név szerint megnevezi Önt, és feltünteti az Ön konkrét befizetési összegeit. Az általános kijelentés, miszerint „a beruházást bankgarancia biztosítja”, marketingnyelv, nem pedig jogi garancia, amíg nincs a kezében az egyedi igazolás.
- Amint megkapom az igazolást, minden ezt követő befizetésem automatikusan fedezetté válik.
- Az igazolást minden új befizetéskor frissíteni vagy újra kiállítani kell, hogy az új összeget is feltüntesse. A már elavult igazolás, amely már nem egyezik az Ön tényleges befizetéseivel, hiányosságot jelent. Még a következő befizetés előtt ellenőrizze, ne utána.
- A foglalót ugyanez a rendszer fedezi.
- Nem. A foglalót még azelőtt fizeti ki, hogy bármilyen garancia létezne, ezért az teljesen kívül esik ezen a rendszeren. Pontosan ezért kell a foglalónak kis összegűnek lennie, és ezért van szükség a foglalási szerződésben külön, egyértelmű visszatérítési feltételre.
Mit jelent a „törvényes kamat” a visszatérítésnél?Ez az Ön pénzére arra az időszakra alkalmazott törvényes kamatláb, amíg a pénzt visszatartották. Kiszámítása az egyes részletek befizetésének napjától a garancia érvényesítésének napjáig történik. Azért jár, hogy egy meghiúsult projekt után a pénz visszakapása ne csupán ugyanazon euróösszeg visszakapását jelentse, minden, az eltelt időért járó kiegészítés nélkül. Ez nem bónuszkifizetés. A késedelmet, nem pedig a csalódást kompenzálja.
Hogyan ellenőrizheti a garanciát öt perc alatt?
Négy dolgot kell magán a dokumentumon ellenőrizni, nem pedig az alapján, amit a dokumentumról mondtak Önnek. Ha ezek közül akár egy is hiányzik, még azelőtt jelezze, hogy a következő befizetés elutalásra kerülne, ne utána.
- A kibocsátó neve és engedélyeSpanyolországban ilyen típusú garancia kibocsátására engedéllyel rendelkező bank vagy biztosító, nem pedig a fejlesztő saját dokumentuma.
- Az Ön neve és a pontos összegAz igazolást név szerint Önre kell kiállítani, és annak meg kell egyeznie az eddig ténylegesen befizetett összeggel, nem pedig egy kerekített vagy általános összeggel.
- A tervezett átadás dátumaEnnek egyeznie kell az adásvételi szerződésben szereplő, az adásvétel véglegesítésére vonatkozó dátummal. Az eltérést érdemes jeleznie, mielőtt bármit is további összeget fizetne.
- Megerősítés minden újabb részletfizetés előttA garanciát az új összeg fedezésére még a befizetés elküldése előtt frissíteni kell, nem utána. Ha azt kérik, hogy előbb fizessen, és „a dokumentumok majd követik”, az annak a jele, hogy álljon meg.
Hol vall kudarcot a rendszer a gyakorlatban?
Nem magában a törvényben. A törvény egyértelmű, és 2015 óta tesztelik. A rendszer akkor vall kudarcot, amikor senki sem ellenőrzi a dokumentációt a törvényi követelményekhez képest.
- Tekintse fedezetlennekAz igazolás a beruházást nevezi meg, nem Önt.Ez a leggyakoribb hiányosság. Olyan dokumentumról van szó, amely megerősíti, hogy a projektre általánosságban léteznek garanciák, de nem tünteti fel az Ön nevét és konkrét befizetési összegeit. Nem ez a törvény által előírt egyedi igazolás.What to do insteadTekintse hiányzónak mindaddig, amíg nem cserélik ki egy olyanra, amely név szerint megnevezi Önt.
- Tekintse fedezetlennekÚj részletet kérnek, mielőtt frissítették volna az igazolást.Ez a konkrét befizetés a dokumentáció naprakésszé válásáig a gyakorlatban fedezetlen.What to do insteadA befizetés elküldése ELŐTT, ne utána ellenőrizze, hogy az igazolás fedezi-e az összeget.
- Érdemes tisztázniÖsszekeverik a befizetési garanciát a szerkezeti jótállással.Ez a garancia az adásvétel véglegesítése előtt az Ön PÉNZÉT védi. Teljesen különálló a 10 éves szerkezeti, a 3 éves gépészeti és az 1 éves befejező munkákra vonatkozó jótállástól, amelyek azután alkalmazandók, hogy Ön a törvény 17. és 18. cikke alapján tulajdonossá válik.What to do insteadTartsa külön a két kockázatot. Egy meghiúsult projekt és egy elkészült ingatlan hibája eltérő jogorvoslati lehetőségeket von maga után.
Ellenőrzött garancia egy feltételezettel szemben
A törvény mindkét esetben azonos. Az a különbség, hogy valaki ellenőrizte-e, valóban tartalmazza-e a dokumentum azt, amit a törvény előír.| Ellenőrizetlen garancia | Ellenőrzött garancia | |
|---|---|---|
| Kit nevez meg | Addig ismeretlen, amíg valaki el nem olvassa. Lehetséges, hogy csak általánosságban nevezi meg a beruházást. | Önt, név szerint, magán a dokumentumon megerősítve. |
| Mire terjed ki | A fejlesztő állítása alapján feltételezhető, hogy egyezik, nem pedig a dokumentum tartalma alapján. | A ténylegesen eddig teljesített, adót is tartalmazó befizetéseivel egyezőként megerősítve. |
| Ha késik a véglegesítés | Vita arról, hogy a létező bankgarancia valóban vonatkozik-e az Ön helyzetére. | Egyértelmű, ellenőrzött út minden befizetett euró törvényes kamattal növelt visszaszerzéséhez. |
| A tévedés költsége | Akár a teljes előre kifizetett összeg, amelyre csak akkor derül fény, amikor szükség van rá. | A dokumentum minden egyes befizetés előtti ellenőrzésére fordított idő. |
A jogszabály szigorú. A dokumentumokat ettől még ellenőrizni kell
Ez a 2026 augusztusában hatályos spanyol jog, amelyet a Ley 20/2015 által módosított, egységes szerkezetbe foglalt LOE-szöveg alapján ismertetünk. Általános tájékoztatásról van szó, nem pedig az Ön által megvásárolni kívánt ingatlanhoz kapcsolódó konkrét bankgarancia felülvizsgálatáról. Annak megítélése, hogy egy adott dokumentum valóban megfelel-e ezeknek a követelményeknek, az Ön saját ügyvédjének feladata, aki az adott igazolást vizsgálja meg, nem pedig egy, a jogszabályokat általánosságban ismertető oldalé.A jelen útmutató szándékosan szűk témát tárgyal: kizárólag az új építésű ingatlanokhoz kapcsolódó befizetések garanciáját. Három kapcsolódó témát külön útmutatók ismertetnek. A pénz védelméről szóló oldal mindkét vásárlási útvonalat, az új építésű és a használt lakásokat is bemutatja, és megmutatja, hol található a pénz az egyes esetekben. Az ügyvédi ügyfélszámláról szóló oldal részletesen ismerteti a használt lakásokhoz kapcsolódó mechanizmust. Az építési hibákról szóló oldal azt a különálló szerkezeti garanciát tárgyalja, amely az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor lép életbe. Az Ön ügyvédjének minden egyes ütemezett befizetés teljesítése előtt ellenőriznie kell a garancia pontos szövegét az Ön konkrét ingatlanára vonatkozóan. Ezt a lépést semmilyen általános tájékozódás nem helyettesíti.
Gyakran ismételt kérdések a bankgaranciákról
- A bankgarancia kiterjed az egyes részletekre már befizetett adóra is, vagy csak az alapösszegre?
- A jogszabály előírja, hogy a bankgaranciának a teljes befizetett összeget fedeznie kell, beleértve az adott időpontban arra megfizetett adót is, nem csupán a részlet alapárát. Ha a bankgarancia láthatóan csak az adó nélküli alapösszegre terjed ki, nem felel meg a jogszabályi követelményeknek. Ezt még bármilyen további befizetés előtt jelezze.
- Kérhetem, hogy az adásvételi szerződés aláírása előtt megtekinthessem a bankgaranciát, nem csak utána?
- Ezt mindenképpen kérje. A jogszabály előírja, hogy a fejlesztőnek a szerződés aláírásakor át kell adnia a bankgarancia dokumentumát. Nincs azonban akadálya annak, hogy ügyvédje előzetesen, az aláírás előtti jogi ellenőrzés részeként átnézze a tervezetet vagy a szövegezés mintáját. Ha először csak az aláírási időpontban látja, az később történik, mint szükséges lenne.
- A bankgarancia ugyanazt jelenti, mint az azonos kockázatra szóló biztosítás?
- A jogszabály mindkét lehetőséget engedélyezi: a közös bankgaranciát (aval bancario) vagy a kezességbiztosítási kötvényt (seguro de caución), és mindkettő ugyanazt az eredményt biztosítja. Mindkettő elfogadható, ha engedélyezett szervezet bocsátja ki, név szerint megjelöli Önt, és a teljes befizetett összeget, valamint a törvényes kamatot is fedezi. A dokumentum megnevezése kevésbé fontos annál, hogy megfelel-e ennek a négy követelménynek.
- Mi történik, ha a fejlesztő fizetésképtelenné válik, nem csupán késik?
- Az érvényes, egyedi bankgarancia nem függ a fejlesztő fizetőképességétől. A bank vagy a biztosító a fizetésképtelenségtől függetlenül megtéríti az összeget. A bankgaranciával nem fedezett rész rendes követelésként, a többi hitelező mögött álló sorban érvényesíthető. A fejlesztő fizetésképtelenségének teljes részletei külön témát képeznek, amelyet saját oldala ismertet.
