A fejlesztő elmulasztotta a határidőt: az Ön szerződése, nem a prospektus a bizonyíték
30 másodpercben
Új építésű ingatlannál kizárólag a szerződésben szereplő, az adásvétel véglegesítésére vonatkozó dátum számít, nem egy prospektusban szereplő becslés. Amint ez a dátum elmúlik, és a szerződésben meghatározott esetleges türelmi idő is lejár, Ön jogosult a teljes visszatérítésre és a törvényes kamatra. Ez ugyanabból a bankgaranciából ered, amely a fejlesztő fizetésképtelensége esetére nyújt fedezetet. Használt lakásnál az eljárás eltérő és lassabb.
Melyik dátum számít a véglegesítési dátumnak?
Használt lakás esetében a vevő és az eladó a szerződésben állapodik meg erről a dátumról, és az általában változatlan marad. Új építésű ingatlannál a dátum attól függ, hogy mikor készül el és kap engedélyt az épület, a fejlesztők pedig gyakran késnek. Jogilag csak a saját magánokiratba foglalt szerződésében szereplő dátum számít. A prospektusban megadott vagy az értékesítési beszélgetés során, még bárminek az aláírása előtt közölt „previsión de entrega” (becsült átadási dátum) nem számít.Sok új építésű ingatlanra vonatkozó szerződés türelmi időt is tartalmaz. A gyakorlatban ez gyakran a megadott dátumot követő további három-hat hónapot jelenti, amelynek leteltéig a késés egyáltalán nem minősül mulasztásnak. Ez a türelmi idő általános piaci gyakorlat, amelyről jogi források is beszámolnak. Jogszabály nem írja elő. A tényleges hossza az, amit a saját szerződése meghatároz, ha egyáltalán meghatároz ilyet. Ha a szerződés erről nem rendelkezik, nincs automatikus türelmi idő.
Átadási határidő kikötéseMagánjogi adásvételi szerződés
- Tervezett átadási dátum
- [NN/HH/ÉÉÉÉ]
- Türelmi idő
- [X hónap]
- A késedelem következménye
- [záradék]
- Tervezett átadási dátum. Az egyetlen jogilag mérvadó dátum. Soha nem a prospektusban szereplő „previsión de entrega”.
- Türelmi idő. Csak akkor kötelező érvényű, ha a szerződése rendelkezik róla. Ha nem tesz róla említést, nincs türelmi idő.
- A késedelem következménye. Mi történik a dátum és az esetleges türelmi idő lejárta után?
| Időtartam | Ami valójában | Köti-e a fejlesztőt? |
|---|---|---|
| Átadási előrejelzés (marketingbecslés) | Nem kötelező érvényű becslés. Gyakran még azelőtt megadják, hogy az épület egyáltalán megkapná az engedélyét. | Nem. Elvárásokat határoz meg, nem jogi határidőt. |
| Átadási határidő (szerződéses dátum) | Az Ön által aláírt adásvételi szerződésben rögzített pontos dátum vagy az annak kiszámítására szolgáló képlet. | Igen. A garancia és az esetleges kötbérkikötés ettől a dátumtól kezdve számítandó. |
| Türelmi időre vonatkozó záradék, ha a szerződés tartalmaz ilyet | Előre egyeztetett többletidő, amelynek letelte előtt a határidő elmulasztása a szerződés szerint nem minősül késedelemnek. | Csak akkor, ha az Ön szerződése tartalmaz ilyet. A jogszabály nem határozza meg a hosszát, és nem írja elő, hogy léteznie kell. |
Elég súlyosnak kell lennie a késedelemnek ahhoz, hogy elállhasson?
Az őszinte válasz attól függ, hogy mit vásárol: új építésű ingatlant vagy használt lakást. A válasz meglepheti.
Új építésű vagy használt lakás?
- Új építésűA garancia akkor lép életbe, amikor a szerződéses dátum és az esetleges türelmi idő is lejár. A késedelem súlyosságát nem kell vizsgálni.
- Használt lakásokA Polgári Törvénykönyv 1124. cikke alkalmazandó. A bíróság dönti el, hogy a késedelem elég súlyos-e a szerződéstől való elálláshoz.
Amit a vevők feltételeznekMit követel meg valójában a garancia?
- Új építésű lakás esetén bizonyítanom kell, hogy a késedelem súlyos, vagy meg kell várnom a bíróság döntését, mielőtt visszakaphatom a pénzemet.
- Nem. Ugyanaz a garancia, amely akkor védi Önt, ha a fejlesztő csődbe megy, az egyszerű határidőmulasztásra is kiterjed. Amint az adásvétel véglegesítésének szerződéses dátuma és az esetleges türelmi idő is lejárt, a garancia feltétele teljesül: az épület nem készült el időben. Nem szükséges, hogy bíróság ítélje meg a késedelem súlyosságát. Közvetlenül a bankkal vagy a biztosítóval szemben érvényesítheti igényét.
- Használt lakás esetében a közjegyzői időpont elmulasztása ugyanúgy működik
- Nem, nem ugyanúgy. Használt lakás esetében nincs az adásvétel véglegesítésének dátumára vonatkozó, ezzel egyenértékű jogi garancia. Az általános jogorvoslatot a Polgári Törvénykönyv 1124. cikke tartalmazza. A sérelmet szenvedett fél választhat: követelheti az adásvétel teljesítését, vagy elállhat a szerződéstől. Mindkét esetben kártérítést és kamatot is követelhet. A bíróságnak azonban először azt kell eldöntenie, hogy a késedelem elég súlyos-e a szerződéstől való elálláshoz, ahelyett, hogy egyszerűen kikényszerítené annak teljesítését. A garanciát igénybe vevő új építésű ingatlan vevőjének nem kell ezen a vizsgálaton átesnie.
- A késedelem jogi küszöbe hat hónap
- Ez a szám gyakran megjelenik a szakirodalomban, de maga a jogszabály, az LOE, nem határoz meg hat hónapot a garancia aktiválásának feltételeként. Valószínűbb, hogy azt mutatja, egy bíróság a Polgári Törvénykönyv 1124. cikke alapján, egy HASZNÁLT LAKÁSSAL kapcsolatos jogvitában mennyi idő után tekintette a késedelmet elég súlyosnak a szerződéstől való elálláshoz. Új építésű lakásnál a garancia alapján a szerződésben szereplő pontos dátum aktiválja a garanciát, nem pedig egy rögzített hónapszám.
Ha inkább megvárnám az épület elkészültét a visszatérítés helyett, megtehetem ezt?Igen. Az aktiválási dátum elérése választási lehetőséget biztosít Önnek. Nem kényszeríti arra, hogy visszatérítést kérjen. Sok vásárló a várakozást választja, különösen akkor, ha a késedelem csekély, és a projekt egyértelműen halad előre. Az a lényeg, hogy a dátum lejárta után a döntés az Öné. Nem a fejlesztőé.
Hogyan néz ki a gyakorlatban a késedelem miatti igényérvényesítés?
A késedelem miatti igényérvényesítés egyszerűbb, mint azt a legtöbb vásárló gondolná. A garancia érvényesítéséhez nem szükséges bírósági eljárást indítani a fejlesztővel szemben.
- Írásban erősítse meg, hogy a szerződéses dátum lejártAz Ön ügyvédje a naptárral összevetve ellenőrzi a pontos dátumot és az esetleges türelmi időre vonatkozó záradékot.
- Erősítse meg, hogy a garanciatanúsítvány érvényes és fedezi az Ön befizetéseitAz igényt ugyanazon tanúsítvány alapján érvényesíti, amelyet a befizetés előtt ellenőriztek.
- Watch out
- Ha a tanúsítvány hiányzik vagy lejárt, az egyszerű igényérvényesítés ugyanolyan nehézzé és bizonytalanná válik, mint a fejlesztő fizetésképtelenségével kapcsolatos eljárás.
- Decide: wait, or claimAmint az aktiválási dátum lejárt, ez az Ön döntése, nem a fejlesztőé.
- Ha igényt érvényesít, az eljárás a bankkal vagy a biztosítóval szemben zajlik.Nem a fejlesztővel szemben. A foglaló-visszatérítésről szóló oldal ezt teljes körűen ismerteti, beleértve a vitatott igényeket is.
- Where
- A garanciát kibocsátó bank vagy biztosító
Néha a probléma súlyosabb egy elmulasztott határidőnél. Előfordulhat, hogy a fejlesztő teljesen leállította az építkezést, elérhetetlenné vált, vagy hivatalos fizetésképtelenségi eljárás indult vele szemben. Ezek eltérő és nehezebb helyzetek. Mindegyikhez külön útmutató tartozik.A fenti 1. és 2. lépés két ténytől függ: lejárt-e már a kiváltó határidő, és érvényes-e még a garanciaigazolás. Az Arevont jogi koordinációs szolgáltatása mindkettőt ellenőrzi, még mielőtt a késedelem jogvitává válna, nem csak utána.
Mit kell ellenőriznie a saját szerződésében, mielőtt a késedelem jogvitává válik
Négy dolgot kell ellenőrizni. Mielőtt aláírja a szerződést, olvassa el ezeket benne. Ne várja meg, amíg egy határidő már lejár.| Megerősítés | Miért fontos | Milyen a hibás változat |
|---|---|---|
| A pontos, az adásvétel véglegesítésére vonatkozó határidő, vagy az annak kiszámítására szolgáló képlet magában a szerződésben | Ez az egyetlen jogi jelentőséggel bíró határidő. A szóban közölt vagy a marketinganyagokban leírt információk nem számítanak. | A szerződés rögzített határidő vagy egyértelmű képlet helyett azt mondja, hogy „a fejlesztő által közölt, az átadásra becsült időpont”. |
| Van-e türelmi időre vonatkozó rendelkezés, és pontosan mennyi annak időtartama | Ez módosítja a garancia kezdetének pontos időpontját. Ha a szerződés erről nem rendelkezik, nincs türelmi idő. | Olyan homályos kifejezések, mint a „méltányos póthatáridő”, konkrét időtartam megadása nélkül. |
| A garanciaigazolás aktuális-e minden eddig teljesített fizetés tekintetében | A késedelem miatti igény csak annyira erős, amennyire az azt biztosító garancia. Az elavult igazolás gyengíti a fent ismertetett igényt. | Az igazolást egyszer, már korán kiállították, és a későbbi fizetésekhez soha nem frissítették. |
| Használt lakás esetében konkrétan azt, amit a szerződés az adásvétel véglegesítésének elmulasztott dátumáról mond | Az új építésű ingatlannal ellentétben itt nincs olyan garancia, amelyre támaszkodhatna. A Polgári Törvénykönyv 1124. cikke alapján ügyvédje a szerződés késedelemre vonatkozó pontos szövegéből indul ki. | A szerződés általánosságban beszél a vevő vagy az eladó elállásáról, de semmit nem mond az egyik fél által okozott határidő-mulasztásról. |
Elmulasztott dátum új építésű ingatlannál, szemben a használt lakásnál elmulasztott dátummal
A „késedelem” szó két nagyon eltérő helyzetet jelöl. Az, hogy melyik vonatkozik Önre, attól függ, mit vásárol.| Használt lakások | Új építésű | |
|---|---|---|
| Milyen jogorvoslat jár? | A Polgári Törvénykönyv 1124. cikke alapján követelheti az adásvétel véglegesítését, vagy felmondhatja a szerződést, és mindkét esetben kártérítést is követelhet. | A bankgarancia: teljes visszatérítés és törvényes kamat, ugyanolyan feltételekkel, mintha a fejlesztő teljesen meghiúsította volna a teljesítést. |
| Számít-e, mennyire súlyos a késedelem | Igen. A gyakorlatban a bíróság dönti el, hogy a szerződésszegés elég súlyos-e a szerződés felmondásához. | Nem. A szerződésben meghatározott határidő elmulasztása a kiváltó ok, függetlenül a késedelem hosszától. |
| Bíróságra van szüksége a pénz visszaszerzéséhez | Gyakran igen, ha a másik fél nem ért egyet. A 1124. cikk olyan jogot biztosít, amelynek érvényesítéséhez szükség lehet bírósághoz fordulnia. | Nem. Közvetlenül a garanciát kibocsátó bankkal vagy biztosítóval szemben érvényesíti az igényt. |
| Amit ügyvédje először ellenőriz | Mit mond maga az arras-szerződés az elmulasztott határidőről, mivel a jogszabály erre nem állapít meg szabályt. | Hogy a garanciaigazolás naprakész, és minden eddig teljesített fizetésre kiterjed. |
Ez az általános szabályt rögzíti, nem azt, amit az Ön konkrét szerződése megenged.
Ez a 2026. augusztusi állapot szerinti hatályos spanyol jog. Az eredeti forrásokból dolgoztuk fel, nem marketinganyagokból vagy abból, ahogyan az emberek általában leírják a késedelmeket. Ez általános tájékoztatás, nem az Ön konkrét szerződésének vizsgálata. Csak egy független ügyvéd tudja a saját dokumentumai alapján megmondani, hogy lejárt-e a szerződésben szereplő határidő, vonatkozik-e Önre türelmi idő, és naprakész-e a garanciaigazolása.Ez az oldal szándékosan egyetlen szűk helyzetet tárgyal: a késedelmet, amikor a fejlesztő továbbra is fizetőképes, és továbbra is építkezik. Ha a fejlesztő teljesen leállt, vagy hivatalos fizetésképtelenségi eljárás indult vele szemben, az nehezebb és eltérő helyzet, amelyről külön oldal szól. Szerződéses jogvitákban nem járunk el bíróság előtt, és nem vagyunk a garancia alanyai. Jogi koordinációs szolgáltatásunk még azelőtt ellenőrzi a határidők és az igazolás helyességét, hogy a késedelem jogvitává válna, nem utána.
Gyakran ismételt kérdések az adásvétel véglegesítésének késedelmeiről
- Ha a szerződésem saját kötbérkikötést tartalmaz a késedelemre, ez felváltja a garancia törvényes kamatát?
- Nem. Ez két különböző dolog, és a szerződése mindkettőt tartalmazhatja. A garancia törvényes kamata automatikusan jár, amint a kiváltó határidő lejár. Kiszámítása minden egyes fizetés időpontjától kezdődik, függetlenül attól, hogy a szerződése tartalmaz-e kötbérkikötést. A magánjogi kötbérkikötés, ha a szerződése tartalmaz ilyet, ugyanattól az időponttól érvényesíthető, és a kamaton felül külön jogot biztosít. Ezért érdemes ellenőriznie, hogy van-e ilyen kikötés a szerződésében, a határidő és a türelmi idő ellenőrzése mellett.
- A fejlesztő felajánlhat-e pénzen kívül mást, például magasabb műszaki tartalmat vagy kedvezményt a garanciális visszatérítés helyett, miután késedelem történt?
- Igen, felajánlhat ilyet. Egyes vevők elfogadnak valóban jó alternatívát a vásárlás lemondása helyett. Ami számít: Önnek már egyértelmű törvényes joga van a teljes visszatérítéshez. A fejlesztő nem szívességet tesz Önnek. Annak eldöntése, hogy a felajánlott alternatíva valóban többet ér-e a pénznél, eseti döntés, amelyet ügyvédjével kell meghoznia, nem pedig időnyomás alatt az értékesítési irodában.
- Ha jelzáloghitellel vásároltam, és az adásvétel véglegesítésének időpontja csúszik, a késedelem a jelzáloghitel-jóváhagyásomra is hatással van?
- Lehetséges. A jelzáloghitel-jóváhagyások és a rögzített kamatlábak gyakran csak korlátozott ideig érvényesek. Az adásvétel véglegesítésének késedelme azt jelentheti, hogy bankjának újra jóvá kell hagynia vagy újra kell áraznia az eredetileg tervezett időpontra kialakított hitelt. Ez különálló, gyakorlati probléma. Amint valószínűvé válik a késedelem, jelezze azt bankjának, ne csak akkor, amikor az új időpontot már megerősítették.
