Foglalási szerződés ingatlanvásárláskor Spanyolországban
30 másodpercben
A foglalási szerződés néhány hétre kivonja az ingatlant a piacról, cserébe 6 000-11 000 € letétért. Egyetlen spanyol jogszabály sem határozza meg, hogy mit kell tartalmaznia a szerződésnek. Ezért a megfogalmazás dönti el, hogy visszakapja-e a pénzét.
Foglalási szerződésMagánfoglalási megállapodás, nincs kötelező formája
- Az ingatlan azonosítva
- Hiv. XXXX · ______ utca
- A foglaló összege és helye
- X.XXX € · Ügyfélszámla
- Jogi hiba esetén visszatérítés
- [ üres ]
- Lejárati dátum
- DD/MM/AAAA
- Az ingatlan azonosítva. Teljes cím vagy kataszteri azonosító, soha ne csak ennyi: „a lakás, amelyet kedden megtekintettünk”.
- A foglaló összege és helye. Megadja az összeget ÉS megnevezi a számlát: ügyvédi ügyfélszámla, nem az eladó saját zsebe.
- Jogi hiba esetén visszatérítés. A leggyakrabban kihagyott záradék. Ha itt semmi nincs leírva, semmi sem jár vissza, ha az ügyvédje problémát talál.
- Lejárati dátum. Enélkül a „lefoglalt” állapot hetekig fennmaradhat úgy, hogy senki sem tudja biztosan, még érvényes-e.
Mi az a foglalási szerződés, és visszakapom-e a pénzemet?
Ez teljes mértékben attól függ, mit írtak le Önök ketten, mivel egyetlen spanyol jogszabály sem határozza meg, mit kell tartalmaznia a foglalási szerződésnek. A foglalási szerződés egy kisebb összegű fizetés ellenében rövid időre kivonja az ingatlant a piacról. Az általában ezt követő arras-szerződéssel ellentétben ez a dokumentum a Polgári Törvénykönyv 1255. cikkében rögzített szerződési szabadság általános szabálya alapján jön létre. Ugyanez a cikk teszi lehetővé, hogy két fél szinte bármiben megállapodjon, amennyiben az nem jogellenes, erkölcstelen vagy a közrenddel ellentétes.A rögzített minta hiánya a foglalás egyetlen legfontosabb jellemzője. A foglalási szerződés az, amit a két fél leírt. Ha homályos, csak akkor derül ki, mennyire az, amikor pontosan kellene alkalmazni. Az alábbi minta azt a négy záradékot mutatja be, amelyek ténylegesen eldöntik a választ, és az egyik leggyakrabban üresen hagyott záradékot üresen is hagyja.
Amit a vevők feltételeznekA szerződés valódi döntése
- A foglalás kisebb formalitás, lényegében foglalási díj
- Ez valódi pénzzel járó szerződés, és ha rosszul fogalmazzák meg, valódi következményekkel jár. Az adásvételi árhoz képest csekély összeg, de a nem egyértelmű megfogalmazás miatt okozott költség korántsem csekély.
- A foglalás és az adásvételi szerződés aláírása ugyanaz a lépés
- Két különböző dokumentumról van szó, az eljárás két különböző szakaszában. A foglalás előbb történik, általában a jogi ellenőrzés előtt. A kötelező erejű magánszerződés, amely a spanyol gyakorlatban általában arras-szerződés, az ellenőrzés sikeres lezárása után következik.
- A spanyol jog minimumfeltételeket határoz meg a foglalásra, ahogyan az arras-szerződésre is
- Nem így van. Az arras-szerződés mögött a Polgári Törvénykönyv egy konkrét cikke áll. A foglalás mögött nincs ilyen. Bármilyen védelmet kap, azt Ön vagy az Ön nevében eljáró ügyvédje írta bele a szerződésbe.
Mekkora a foglaló, és ki tartja azt?
Saját közzétett adataink alapján körülbelül 6 000-11 000 € összegű foglalási előleggel számoljon, illetve egy drágább ingatlan esetében az ár körülbelül 1 %-ával. Az angol nyelvű források általánosságban szélesebb sávot adnak meg, jellemzően az ár 1-5 %-át, illetve körülbelül 3 000-12 000 € közötti fix összeget. Ennek oka, hogy a gyakorlat az ügynökségek és a fejlesztők között sokkal nagyobb mértékben eltér, mint az országok között.Akárhogy is, ez az egyetlen fizetés a teljes vásárlás során, amely kívül esik a bankgarancia és az ügyfélszámla által biztosított védelmen, amely minden későbbi összeget lefed. Éppen ezért kell kis összegűnek maradnia, és ezért fontosabb, hogy ki tartja, mint maga az összeg.
- Option 1AjánlottÜgyvédi ügyfélszámlaAz Ön saját, független ügyvédje tartja a pénzt, elkülönítve mindenkitől, akinek érdeke fűződik az adásvételhez.
- Ki rendelkezik vele
- Az Ön ügyvédjeSzakmai szabály alapján elkülönítve az iroda saját pénzeszközeitől.
- Visszatérítés módja
- Közvetlen utasításCsak az Ön engedélyével, az Ön által elfogadott visszatérítési záradék alapján kerül kiutalásra.
- Kockázat
- LowestAz egyetlen olyan megoldás, amelynél nincs összeférhetetlenség abban, hogy ki kezeli a pénzt.
- Option 2Az értékesítő ügynökségA gyakorlatban gyakori, de nem nyújt ugyanolyan védelmet, mint az ügyvédi letéti számla.
- Ki rendelkezik vele
- Az ügynökségOlyan vállalkozás, amelynek érdeke, hogy az értékesítés megvalósuljon.
- Visszatérítés módja
- Az ügynökségtől függNem vonatkozik rá olyan szakmai szabály, amely a pénz elkülönített kezelését írná elő, ahogyan ez az ügyvédek esetében történik.
- Kockázat
- MediumMielőtt bármit átutalna, kérjen írásos bizonylatot, amelyen szerepel a számla megnevezése.
- Option 3A fejlesztőÚj építésű ingatlannál ez a szokásos megoldás, amikor a foglaló megelőzi az ütemezett részleteket, amelyeket később bankgarancia fedez.
- Ki rendelkezik vele
- A fejlesztőEzt még nem fedezi a bankgarancia, amely csak az építkezés megkezdésekor lép életbe.
- Visszatérítés módja
- A projekt határozza megNincs rögzített képlet. Kérdezze meg, mi történik vele, ha a projekt elakad.
- Kockázat
- HighestEz az új építésű ingatlannál az egyetlen olyan befizetés, amely mögött egyáltalán nincs garancia.
Meddig érvényes a foglalás?
Egy foglalás jellemzően körülbelül 2-4 hétre biztosítja egy Costa del Sol-i ingatlan lefoglalását. Ez nem véletlen. Körülbelül ennyi idő szükséges az ezt követő jogi átvilágítás elvégzéséhez. A foglalás célja kizárólag az, hogy ehhez az ellenőrzéshez rendelkezésre álljon a szükséges idő.Ez az időtartam szokás, nem szabály, mivel a spanyol jog nem rögzíti. A tényleges időtartam az, amit a szerződésben meghatározott lejárati dátum előír. Éppen ezért a rögzített dátum egyike annak a négy záradéknak, amelyek eldöntik, hogy a dokumentum betölti-e a szerepét. A határozatlan időre szóló foglalás, amelynél nincs megjelölve, hogy valaminek mikorra kell megtörténnie, hetekig is folytatódhat úgy, hogy senki sem tudja biztosan, még érvényben van-e. Ez senkinek sem segít, Önnek pedig a legkevésbé.
Milyen dokumentumokat jogosult megtekinteni, mielőtt foglalót fizet?
Andalúziában, ha ingatlanközvetítőn keresztül vásárol, nem pedig közvetlenül egy magánszemélytől, az eladói oldalnak dokumentált tájékoztató adatlapot kell átadnia Önnek, mielőtt bármit fizetne. Ez a jog nem áll fenn, ha az eladó magánszemély, aki közvetlenül, ügynökség bevonása nélkül értékesít. Az általunk vizsgált vásárlások szinte mindegyike ügynökségen keresztül történik, vagyis pontosan ekkor alkalmazandó ez a jog. Ezért érdemes kifejezetten az adatlapot kérnie, ahelyett hogy azt feltételezné, valaki majd felajánlja Önnek.
- A tulajdonos valódi személyazonosságaAz adatlapon meg kell nevezni, hogy ki a tulajdonosa az ingatlannak, nem csupán az ingatlant kell bemutatni. Ezt még azelőtt átadják, hogy Ön bármit fizetne.
- Az alapterület, legfeljebb három hónapos nota simple alapjánAz adatlapon szereplő adatot friss ingatlan-nyilvántartási kivonattal kell alátámasztani, nem azzal a számmal, amelyet a hirdetés feltüntet.
- Az aktuális közös költségA tényleges, rendszeresen felmerülő havi költség, amelyet ugyanazon az adatlapon kell feltüntetni, mielőtt Ön bármilyen pénzt lekötne.
- Annak igazolása, hogy az IBI, vagyis a helyi ingatlanadó, rendezve vanAz ügynökség az adatlaphoz csatolja ezt az igazolást, így nem később, saját költségén szembesül egy ki nem fizetett adótartozással.
- A látogatáshoz kapcsolódó bármely feltételHa van ilyen, például kizárólagossági időszak, azt kiemelt szövegben kell feltüntetni, nem pedig apró betűs részbe rejteni.
Mind az öt tétel ugyanabból a dokumentumból származik, amelyet ugyanabban az időpontban adnak át, amikor szakember vagy ügynökség vesz részt az értékesítésben. 2026 augusztusától ez a jog az andalúziai fogyasztóvédelmi szabályozásból ered. A valóban magánszemélyek közötti, ügynökség nélküli értékesítésre a szabályozás saját megfogalmazása szerint nem vonatkozik.
Mi történhet rosszul a foglalóval kapcsolatban?
Szinte minden rosszul sikerült foglalás négy ok valamelyike miatt hiúsul meg, és ezek mindegyike látható, mielőtt fizetne, nem pedig utólag.
- Legmagasabb kockázatA foglalót közvetlenül az eladó személyes számlájára kell befizetniNem vonatkozik rá ügyfélszámlához vagy letéti számlához kapcsolódó védelem. Ha az ügylet meghiúsul, a pénz visszaszerzése jogvitát jelent, nem pedig rutinszerű banki folyamatot.What to do insteadMielőtt bármit átutalna, ragaszkodjon a szerződésben megnevezett ügyvédi letéti számlához.
- Legmagasabb kockázatSemmilyen, a jogi ellenőrzéshez kapcsolódó visszatérítési feltétel nincs rögzítve, és lejárati dátum sincs megadvaHa a jogi átvilágítás valódi problémát tár fel, a foglaló egyszerűen ott maradhat írásban rögzített védelem nélkül, és a „lefoglalva” állapot határozatlan ideig fennmaradhat.What to do insteadMindkettőt írásban kell kérni, mielőtt a pénz megmozdul.
- Ellenőrizze fizetés előttÖntől készpénzes fizetést kérnek, vagy a fizetést két átutalásra osztanák.A spanyol jog korlátozza a nagy összegű készpénzes fizetéseket a vevők számára. A kifejezetten foglalásra vonatkozó pontos limit nincs egyértelműen meghatározva, ezért erősítse meg ügyvédjével. A készpénzre vonatkozó szabály megkerülése érdekében történő részletekben fizetés külön problémát jelent.What to do insteadEgyetlen, nyomon követhető banki átutalással fizessen, és utalás előtt ügyvédjével erősíttesse meg az aktuális készpénzfizetési szabályt.
- KerülendőÖn nem látta az ingatlant személyesen vagy megfelelő videós megtekintés keretében.A spanyol jog semmi akadályt nem gördít a foglalási szerződés távoli aláírása elé, így ez nem jogi védelmi hiányosság, hanem annak kockázata, hogy olyan dologra köti le a pénzét, amelyet valójában nem látott.What to do insteadTekintse meg személyesen vagy valódi videós bejárás keretében, mielőtt bármilyen foglaló elhagyja a számláját.
Mit kell tartalmaznia a foglalási szerződésnek, hogy védje Önt
Hat dolgot. Ha bármelyik hiányzik vagy homályos, kérje írásban még a fizetés előtt, ne utána.- A pontosan, egyértelműen azonosított ingatlantCím, nyilvántartott leírás vagy kataszteri azonosító alapján, nem csupán úgy, hogy "a kedden megtekintett lakás". Egy későbbi jogvita először erre a sorra fog épülni. Az egynél több lakóegységre is illő, túl homályos leírás rossz változat.
- Az összeg és annak kezeléseIdeális esetben ügyfél- vagy letéti számlán, nem az eladó saját zsebében, hogy az ügylet meghiúsulása esetén a pénz továbbra is azonosítható helyen legyen. A "Fizesse közvetlenül a tulajdonosnak" megjelölt számla vagy bizonylat nélkül rossz változat.
- A jogi ellenőrzéshez kötött visszatérítési feltételA foglalás ilyen korai létrejöttének éppen az az oka, hogy még senki nem ellenőrzött semmit. A szerződésnek világosan ki kell mondania, mi történik a foglalóval, ha az ellenőrzés valódi problémát tár fel. A jogi ellenőrzés teljes mellőzése, vagy az olyan visszatérítési záradék, amely csak arra az esetre vonatkozik, ha az eladó meggondolja magát, rossz változat.
- Rögzített lejárati dátumEnélkül a "lefoglalt" státusz hetekig fennmaradhat anélkül, hogy bárki pontosan tudná, még érvényes-e. A nyílt végű foglalás, amelynél nincs határidő arra, hogy valaminek meg kell történnie, rossz változat.
- Mi történik, ha az eladó visszalépAz arras szerződéstől eltérően a foglalásra nincs törvényben előírt kétszeres visszafizetési szabály. Bármilyen szankció csak akkor létezik, ha azt belefoglalják a szerződésbe. Az eladó teljes hallgatása, miközben csak a vevőre vonatkoznak szankciók, rossz változat.
- Az Ön által olvasott nyelvÖn jogosult arra, hogy az aláírás előtt az Ön által olvasott nyelven kérje a dokumentumot, vagy hiteles fordítást kérjen róla. Az aláírás előtt néhány perccel átadott, kizárólag spanyol nyelvű dokumentum, amelyhez csak utólag kínálnak fordítást, nem megfelelő megoldás.
Egy új építésű lakás foglalása és egy használt lakás foglalása nem ugyanazt a dokumentumot jelenti
Mindkettő foglaló ellenében vonja ki az ingatlant a piacról. Az különbözik, hogy kivel szerződik, és mi történik a pénzzel.| Új építésű | Használt | |
|---|---|---|
| Kivel ír alá | A fejlesztővel vagy a fejlesztő saját értékesítési szerződésével | Az értékesítő irodával vagy közvetlenül az eladóval |
| Mi határozza meg az összeget | A projekt. Nincs egységes összeg. Kérdezzen rá időben, ne feltételezze. | Körülbelül 6 000-11 000 €, drágább ingatlan esetén több |
| Mi történik ezután | Ezután ütemezett részletfizetések következnek, amelyek mindegyikét az építkezés megkezdésekor bankgaranciával kell biztosítani. | A jogi ellenőrzés lezárulta után kötelező erejű magánszerződés következik, általában arras. |
| A szövegezés legnagyobb kockázata | Olyan visszatérítési záradék, amely nem marad érvényben az építési engedély késedelme vagy az adásvétel véglegesítésének időpontja esetén. | Olyan visszatérítési záradék, amely nem vonatkozik a jogi ellenőrzés megállapítására, vagy olyan foglaló, amelyet ügyfélszámla helyett közvetlenül az eladónak fizettek. |
Általános tájékoztatás, nem az Ön foglalási szerződése
Ez általános tájékoztatás arról, hogyan működik egy spanyolországi ingatlan foglalása, 2026. augusztus 17-i állapot szerint. Nem jogi tanácsadás az Ön konkrét szerződésével kapcsolatban. Egyetlen jogszabály sem határozza meg a foglalás minimális feltételeit úgy, ahogyan ez az arras szerződés vagy a társasházi jog esetében történik. Ezért a fenti ellenőrzőlista a bevált gyakorlat összefoglalása, nem pedig egy már Önt megillető jog összefoglalása. Független ügyvédnek el kell olvasnia a pontos szöveget, mielőtt Ön fizet. Ez nem puszta formalitás, amelytől le szeretnénk beszélni Önt.Egy valós eset jól mutatja, mi forog kockán, anélkül, hogy itt újra elmesélnénk: egy lakás foglalója teljes egészében visszakerült a vevőhöz, miután kiderült, hogy egy társasházi szavazás pontosan azt érintette, amire a vevőnek az ingatlanra szüksége volt, mivel a szerződés visszatérítésre vonatkozó szövege erre a helyzetre is kiterjedt. A teljes esetet, a feltárt körülményekkel és az általunk tett intézkedésekkel együtt, megfelelő részletességgel egy külön oldalon ismertetjük, nem pedig több oldalon röviden megismételve.A foglalókat nem kezeljük mi magunk, és egyik féltől sem számítunk fel díjat ezekkel kapcsolatban. Amit teszünk, az annak biztosítása, hogy egy ügyvéd elolvassa a szerződést, mielőtt a pénz átutalásra kerül, és egyértelműen tájékoztatjuk Önt, ha a szöveg nem védi Önt a szükséges módon.
Gyakran feltett kérdések a foglalási szerződésről
- Jogilag kötelező érvényű a foglalási szerződés Spanyolországban?
- Igen, rendes magánjogi szerződésként, annak ellenére, hogy tartalmát nem szabályozza konkrét jogszabály. Mindkét fél köteles betartani mindazt, amit aláírt. Ez mindkét irányban működik: a megfelelően megfogalmazott szerződés Önt is védi, és az eladót is védi, ha a szöveg nem megfelelő. Éppen ezért számít a fenti ellenőrzőlista többet annál, mint hogy a dokumentum rövid.
- Helyettesíti a foglalási szerződés a magánjogi adásvételi szerződést?
- Nem, két különböző dokumentumról van szó, két különböző szakaszban. A foglalásra először kerül sor, általában még a jogi ellenőrzés előtt. A kötelező erejű magánjogi szerződés, amely a spanyol gyakorlatban szinte mindig arras szerződés, az ellenőrzés lezárulta után következik, és saját, a Polgári Törvénykönyv szerinti jogkövetkezményekkel jár. A foglalás aláírása nem ugyanazt az elköteleződést jelenti, mint az arras szerződés aláírása, még akkor sem, ha mindkettő foglalóval jár.
- Aláírhatok távolról egy foglalási szerződést, mielőtt személyesen először megtekinteném az ingatlant?
- Igen, a spanyol jog nem írja elő, hogy Önnek személyesen jelen kell lennie a foglalás aláírásakor. Ezt rendszeresen e-mailben vagy az Ön nevében eljáró ügyvéd közreműködésével intézik. Sokkal fontosabb annál, hogy hol írja alá a szerződést, hogy Ön valóban látta-e az ingatlant személyesen vagy megfelelő videós megtekintés keretében, mielőtt akár egy kisebb foglalót is vállalna érte.
- Elfogadhat az eladó egy jobb ajánlatot, miután átvette az Ön foglalóját?
- Nem anélkül, hogy megszegnék a mindketten általuk aláírt szerződést, ha az kimondja, hogy az ingatlan a foglalási időszak alatt lekerül a piacról. Az, hogy ez a foglaló visszafizetésén túl bármilyen költséggel jár-e az eladó számára, teljes mértékben attól függ, hogy a szerződés milyen, az eladói oldalra vonatkozó kötbért határoz meg, ha egyáltalán meghatároz ilyet. Pontosan ezt a kérdést fedi le a fenti ellenőrzőlista: az olyan foglalás, amelynek az eladó számára nincs következménye, csak Önt köti, őt nem.
